На каком этапе строительства купить квартиру лучше всего
Планируя покупку недвижимого имущества , в большей мере люди ориентируются на его цену – чем дешевле, тем лучше. Стоимость жилья в новостройках во многом зависит от стадии строительства. Цена квартиры на этапе котлована существенно отличается от недвижимости, готовой к сдаче. Но если не брать за основу принципы ценообразования, покупка жилья на разных этапах строительства отличается особенностями, где присутствуют свои риски и преимущества.
Обычно, строительство дома длится несколько лет. Каждый этап постройки можно назвать сложным, дорогостоящим процессом. Чтобы предусмотреть проблемы, присущие каждой стадии, надо разобраться в принципах работы этого механизма, в том числе и с учетом законодательства.
Начало строительства и продаж – фаза котлована
Для застройщика, первый этап строительства начинается с оформления прав на землю. Для узаконивания своей деятельности землю покупают или арендуют. После этого осуществляется разработка проектной документации, ее утверждение экспертами, государственными органами. Только после завершения бумажных формальностей девелоперы приступают к оформлению разрешения на строительные работы.
По текущему законодательству, купить квартиру на этапе строительства можно сразу после того, как на месте будущей новостройки появляется котлован. Начиная с этой стадии, застройщики в полной мере рекламируют жилье, привлекая покупателей низкой стоимостью.
Основной риск приобретения имущества на этой ступени – попасть на «долгострой» или, что хуже – мошенническую схему. Получается двоякая ситуация, покупателей манит возможность купить квартиру на этапе котлована от застройщика на очень приемлемых условиях, но придерживает боязнь – оказаться ни с чем.
Чем ближе стадия завершения строительных работ, тем больше шансов на благополучный исход дела, но с течением времени растет и стоимость будущего жилья. В итоге, взвешивая плюсы и риски, инвестор сам решает на каком этапе купить квартиру ему будет лучше всего, а помочь в вопросах выбора может обзор преимуществ и недостатков новостроек на разных фазах строительства.
Плюсы и минусы квартиры на этапе котлована
Преимущественные особенности недвижимости, купленной на ранних сроках, заключаются в свободе выбора будущей квартиры. Подобрать можно: расположение, планировку, вид из окон, этаж.
По мере возведения здания квартиры начинают выкупать, и вариантов выбора становится меньше. Так что ранняя возможность «застолбить» будущий дом – неплохое преимущество.
Говоря об обратной стороне медали, стоит выделить повышенную вероятность того, что строительные работы затянутся на неопределенный срок. На практике немало случаев, когда вместо заявленных 2-3 лет, дольщики ждут квартиры по 5-7 лет. И хорошо, если они вообще дожидаются заселения.
Полезно знать! Наибольшая вероятность натолкнуться на долгострой возникает при покупке жилья в многоквартирном доме.
Вероятность развития нежелательных событий практически невозможно предугадать. Даже солидные компании оттягивают сроки сдачи дома, хотя обращение к известному застройщику в определенной степени минимизирует подобные риски.
Чтобы покупка квартиры на этапе строительства не стала ошибочным мероприятием, специалисты рынка недвижимости советуют до заключения ДДУ узнавать о застройщике все, что только получится.
Подобную информацию можно взять из разных источников: сайт компании, тематические форумы, личный визит в офис и т. д.
Лучше всего останавливать выбор на компаниях, готовых предоставить результаты успешно реализованных проектов – это можно считать самой лучшей рекомендацией.
Особенности покупки жилья на поздних этапах строительства дома
Немалая часть дольщиков опасается заключать договорные условия с застройщиком на этапах котлована. Эта категория инвесторов предпочитает квартиры в новостройках, на этапе строительства которых уже можно вживую увидеть определенные результаты – контур здания, строительные работы и т. п.
Полезно знать! До сдачи дома в эксплуатацию, в зоне риска находятся даже проекты, готовые на 99%.
Задержки и даже полное прекращение работ возможно и здесь, но в отличие от новостройки на начальном этапе строительства, почти готовые проекты обычно достраивают. Даже если застройщик не в состоянии завершить работу, по решению суда возведением здания займется другая компания. Для дольщиков подобные ситуации связаны с дополнительными издержками, но это все равно лучше, чем полная потеря вложенных средств.
На позднем этапе строительства есть куда более высокие риски потерять деньги. Есть такой термин – двойные продажи. Это вид мошеннической схемы, при которой квартира продается сразу нескольким покупателем. Проворачивать подобные махинации злоумышленникам помогают лазейки в законодательстве.
Например, чтобы купить новостройку на этапе строительства, достаточно фиксации сделки предварительным договором купли-продажи. По закону такие договорные отношения не регистрируются в органах государственной власти, что и позволяет реализовать мошенническую схему.
Подводим итоги
Покупка квартиры на любом этапе строительства сопряжена с определенными рисками, что лучше – решать дольщику. Избежать возможных осложнений, проволочек, мошеннических схем на 100% практически невозможно.
Минимизировать риски можно, для этого надо выбирать зарекомендовавших себя девелоперов, собирать попутную информацию, советоваться с жилищными консультантами и т. п.
Стоит ли в 2020 году брать квартиру на стадии котлована?
Чем раньше, тем дешевле — это правило покупки квартиры в новостройке знакомо всем. Покупка на стадии котлована действительно может оказаться выгодным решением. Но за последние несколько лет появилось несколько дополнительных нюансов, которые обязательно нужно учесть. Что поменялось, и стоит ли покупать квартиру на этапе возведения фундамента будущего дома в 2020-2021 году?
В 2019 году произошел переход от долевого строительства к проектному
Раньше, покупая квартиру на стадии котлована, вы становились одним из дольщиков, на деньги которых застройщик стоит дом. Это сопровождалось рисками: по самому худшему сценарию, недобросовестная компания подсунет не тот договор, дом не достроят, и вы останетесь без квартиры и денег. Или же строительство просто затянется на много лет, а вам в это время придется платить за съемное жилье.
Теперь же деньги, которые вы платите за квартиру на этапе строительства, отправляются не напрямую к застройщику, а на эскроу-счета. Средства хранятся в банке до тех пор, пока вы собственными глазами не увидите свою новую квартиру. Если строительство замораживается, то вы получаете деньги обратно.
Как это влияет на покупку на стадии котлована?
- Стоимость квартир в новостройках повышается . Теперь застройщик берет необходимые для строительства ЖК деньги в кредит у банка. Возвращать кредит компании приходится с процентами.
- Риск становится значительно меньше. Теперь покупатель ставит на кон только свое время. В случае недостроя деньги однозначно будут возвращены.
- Разница между ценой на стадии котлована и после сдачи дома становится менее значительной. Все больше людей не боясь покупает квартиру на раннем этапе, и застройщикам для этого уже не приходится завлекать их выгодной ценой.
Экономическая ситуация дает как преимущества, так и недостатки
Основной (и чуть ли не единственный) риск, который подстерегает того, кто купит квартиру на раннем этапе строительства — это долгострой. Заселения и так придется ждать больше года, а если застройщик просрочит сдачу проекта, то ожидание растянется на продолжительное время. Нынешняя экономическая обстановка только усугубляет ситуацию. Вероятность просрочек или даже банкротства компаний значительно выше.
С другой стороны, именно сейчас строительные компании готовы предлагать наиболее выгодные условия сделки, поскольку им нужно контролировать уровень спроса. Поэтому у вас есть все шансы поймать двойную выгоду: и от покупки на раннем этапе, и от специальных предложений.
Что вы думаете по поводу покупки квартиры на этапе котлована? Делитесь мнением в комментариях!
Не покупай новостройки в 2020!
Старт продаж новостроек не обещает высокую доходность в 2020 году. И есть ли вообще там доходность сейчас ?
Я решил написать статью и поделиться собственным опытом, почему нельзя покупать недвижимость на стадии котлована в 2020 году или в момент старта закрытых продаж. Это очень важно понимать, так как большинство из вас могут легко попасть на крючок ТОП-застройщиков всея Руси и потерять свои деньги, и выплачивать впустую ипотеки еще несколько лет, ожидая получения заветных ключей.
Именно сейчас самые высокие риски, потому что страна находится в предкризисном состоянии, и планировать на 2-3 года, а именно такой срок занимается строительство и ввод в эксплуатацию любого ЖК, очень опасно. На текущий момент, часть строек до сих пор заморожена, а восстановить темпы строительства непросто, учитывая «топорность» методов управления стройкой, и любой ЖК потеряет 2-3 месяца сроков.
Данная статья написана 12 мая 2020 года.
2. Риски инвестора или неопределенность.
Самое важное для инвестиций — это прогнозирование и понимание, как и когда будет выход из инвестиции. Только потом уже вопрос состоит в том, какая будет доходность и какую сумму заработает инвестор. Любой инвестор понимает, что прогнозировать сейчас довольно сложно, так как сами застройщики не понимают на сколько может упасть цена на недвижимость. И поэтому сейчас стараются не опускать ценник и продавать квадратные метры по максимальной цене, особенно подогревает это сейчас субсидированная ипотека от государства.
3. Зачем покупать сейчас?
Если вы рассматриваете новостройку или покупку квартиру для сдачи ее в аренду и получения пассивного небольшого дохода, то правильнее рассмотреть уже вторичку или новостройку, которую уже сдали в этом году. Ценник может отличаться всего на 10-20% от суммы покупки квартиры, но риски в данном случае намного выше, и лучше получать 6-7% годовых с аренды квартиры здесь и сейчас, чем ждать 2 года, рисковать, чтобы добиться 8-9% — и это еще без учета затрат процентов за ипотеку, так как, на мой взгляд, эффективнее всегда покупать новостройку только в ипотеку за счет низкой ставки.
4. Ипотека съедает прибыль или вас.
Я отметил, что есть риски задержки получения ключей от квартиры. Например, дом сдадут с нарушениями на 1 год дольше , официально. Ипотека может забрать значительную часть вашей прибыли, так как вы планировали продать квартиру через 2 года, а не через 3. И оплата ипотеки еще один год сможет съесть около 300 тыс. рублей при средней инвестиции в 4-5 млн рублей в новостройку. Ранее вы могли компенсировать эти расходы за счет судебных тяжб с застройщиком на основании неустойки, но сейчас в период пандемии это отменили и надеяться на выплату бессмысленно. Застройщики сейчас могут легко нарушать сроки и сдать не поочередно корпуса, а сразу по 4-6 корпусов. Для них это значительная экономия, так как ввод в эксплуатацию это довольно значительные затрата в статье расходов строительства ЖК. Подумайте сами, зачем сейчас им торопиться?
Ничего личного, только бизнес и снижение затрат при падении продаж.
5. На рынке перегретые цены.
Застройщики уже с 2019 года начали строить по эксроу-счетам, а с 2020 года уже каждый новый «котлован» выходит только с проектным финансированием от банка.
В данном случае строительство ЖК выходит чуть дороже, чем когда его финансируют дольщики и давать вам «сверхприбыль» и возможность заработать 18% годовых бессмысленно. Застройщик лучше будет продавать уже готовые квартиры, и, как мы видим, старт продаж новостроек в 2020 году не радует, ценник завышен и доходность очень туманная, учитывая сроки строительства и получения ключей. Тем более, что нужно учитывать, что рыночная цена — это цена продажи квартиры, а не ее стоимость на сайте застройщика или ЦИАН.
Многие недооценивают это и ориентируются на вымышленные цены застройщика на сайте и предполагают, что уже заработали. Хотя это просто сайт обновил цены после их автоматический индексации за 1,5% в месяц без всякой логики и расчетов относительно кол-ва продаж.
6. Возможность изменения проекта.
Это самое опасное, что существует.
Я понимаю, ведь мы инвестируем и всегда есть риск. Но все же, в отличии от других инвестиций застройщик без предупреждения и вашего согласия может изменить проект . И вопрос не том, будет ли еще одна школа или детский сад, а вообще будет ли детский сад, школа и больница. А когда остается свободная земля, то застройщик случайным образом увеличивает кол-ва квартир и строит еще пару башен по 25 этажей, которые могут испортить те видовые характеристики, которые вам продавали в офисе продаж. Изменили вид, построили рядом эстакаду, убрали инфраструктуру — это все снижает привлекательность вашего объекта и его стоимости для потенциальных клиентов, ведь они хотят купить квартиру для жизни не только в качественном ЖК, но с возможностью там проживать постоянно. И зачастую так происходит именно в проектах на 1-й очереди строительства, когда есть еще много неточностей и ЖК в прямом смысле строят в поле. А потом уже судиться не вариант, застройщики хитрее. Или цена на квартиру все равно вырастет и вам уже невыгодно получить ваши ранее вложенные деньги.
Я думаю, довольно достаточно примеров, для того, чтобы призадуматься на тему покупки новостройки на этапе котлована или старта продаж в 2020 году. Кризис на носу, цены перегреты, застройщики нарушают сроки и у многих стройка стоит просто. Зачем вам этот риск?
Кратко все есть в видео
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT , где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании SMARENT http://smarent.com
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2020: