Долевое строительство: изменения для застройщиков
В силу вступили положения Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ, касающиеся изменений в сфере долевого строительства. Новый закон вносит поправки, которые упрощают для застройщиков проведение некоторых операций.
Допустимые отклонения от проектной документации
Законом установлены возможные отступления от площади застройки по проектной документации, при которых можно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право. Отличие от технического плана не должно составлять более 5 % в любую сторону. При этом количество этажей, помещений и машино-мест должно соответствовать указанному в документации.
Соответствующие поправки внесены в Градостроительный кодекс и Закон о госрегистрации недвижимости.
Сокращение срока получения денег со счетов эскроу
Денежные средства дольщиков, внесенные на счет эскроу, будут перечисляться застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления им уполномоченному банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По новым правилам не нужно будет дожидаться регистрации первого права собственности на объект ДДУ. Это позволит уменьшить срок получения денег застройщиком на два-три месяца.
Регистрация права собственности за дольщиками
Теперь застройщики вправе самостоятельно подавать документы на регистрацию права собственности за участниками строительства. При этом заявление-доверенность от дольщика не нужно. После регистрации застройщик обязан передать собственнику выписку из ЕГРН.
Уточнение содержания проектной декларации
Новый закон уточнил ряд моментов в проектной декларации, в том числе:
- к бенефициарным владельцам отнесли тех, кто может распоряжаться голосами (долями) не только косвенно, но и прямо.
- в сведениях о физлицах, входящих в одну группу с застройщиком, нужно указывать СНИЛС и ИНН, но можно не вносить место жительства.
- расширили перечень сведений о проекте строительства: нужно вносить информацию о генподрядчике; предельных параметрах разрешенного строительства; наличии и площади частей жилого помещения; сроке передачи объекта дольщику.
Новые сроки изменения проектной декларации
Установлен единый срок внесения изменений в проектную декларацию с помощью единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) – не позже 10-го числа следующего за отчетным месяца. По старым правилам застройщик должен был внести корректировки в декларацию в течение 3 рабочих дней с момента изменений, а еще 5 дней предоставлялось для размещения информации в ЕИСЖС.
Если объект введен в эксплуатацию и сведения об этом размещены в ЕИСЖС, вносить изменения в проектную декларацию не требуется.
Автоматическое прекращение залога земли
Залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу участников долевого строительства или банка прекращается в момент постановки многоквартирного дома на государственный кадастровый учет. Залог прекращается автоматически, подавать заявление о его погашении не нужно.
Данное правило применяется, только если участок образован в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений после регистрации права собственности.
Целевые займы для дочерних застройщиков
Уточнен порядок предоставления ссуды и займов по расчетному счету застройщика. По общим правилам это запрещено, но запрет не распространяется на целевые займы, которые предоставляются другим застройщикам – дочерним обществам.
КонсультантПлюс: бесплатный доступ
Заполните форму и пользуйтесь бесплатной демонстрационной версией КонсультантПлюс неограниченное время! Вы получите доступ к документам по интересующей теме, последним новостям и изменениям в законодательстве. Система содержит комментарии экспертов, рекомендации, образцы заполнения деклараций и расчетов, готовые решения и т.д.
Новые законодательные акты в строительстве
На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.
Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).
Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).
Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).
После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).
В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).
По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).
Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).
Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).
Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).
В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:
• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);
• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);
• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);
• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).
Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).
Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:
• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;
• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;
• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).
Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:
• ввод объекта в эксплуатацию;
• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).
Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).
В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).
У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.
Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).
Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).
Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).
Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).
256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).
Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).
218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»
Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).
Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).
Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).
Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).
Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.
Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.
Другие публикации по теме:
Обзор изменений законодательства и нормотворческих инициатив в строительной отрасли в июне 2020 года
изменений законодательства и нормотворческих инициатив в строительной отрасли в июне 2020 года
1. Разъяснен порядок подготовки и применения заключений по результатам оценки соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, в рамках экспертного сопровождения
Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, предусматривающие введение института экспертного сопровождения.
Суть экспертного сопровождения заключается в том, что в рамках договора об экспертном сопровождении, заключаемого на 1 год, застройщик (технический заказчик) вправе представлять в Главгосэкспертизу любые изменения, внесенные в проектную документацию.
Предмет оценки изменений проектной документации в ходе экспертного сопровождения идентичен предмету государственной экспертизы проектной документации. Главгосэкспертиза России выдает заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения, содержащее выводы в отношении изменений, внесенных в проектную документацию («промежуточное» заключение). «Промежуточное» заключение не подлежит включению в ЕГРЗ.
2. Предлагается предоставить заказчикам возможность проводить закупки в сфере строительства как с применением аукциона, так и конкурса
Предполагается, что указанные изменения вступят в силу с 1 сентября 2020 года.
Также корректируются правила оценки заявок при проведении конкурсов в сфере строительства, в частности устанавливаются администрируемые критерии и показатели квалификационной оценки, а также вводится право заказчика оценивать опыт ранее выполненных работ в разрезе вида объекта строительства (линейный объект, особо опасный, уникальный объект или «обычный» объект), а также в разрезе вида ранее исполненного контракта (контракт жизненного цикла, контракт «под ключ» или «обычный» договор строительного подряда). Новации будут также распространяться на объекты культурного наследия.
Одновременно уточняются обязательные требования к опыту участников закупки в сфере строительства в случае ее проведения с применением аукциона (право заказчика провести закупку аукционом будет сохранено).
3. Утверждена рекомендуемая форма подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное экспертное заключение, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ
Форма включает в себя, в числе прочего, сведения об индивидуальных предпринимателях и (или) юридических лицах, подготовивших проектную документацию, сведения о заявителе, сведения о составе документов, представленных для внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, сведения о ранее выданных заключениях и ранее выданных подтверждениях соответствия изменений, внесенных в проектную документацию.
Напомним, что экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:
— не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;
— не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;
— не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;
— соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
— соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ.
4. На сайте https://minstroyrf.gov.ru/ опубликованы Методические рекомендации по аттестации и переаттестации физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (типовые вопросы)
5. Минстрой расширит перечень строительных специальностей
Минстрой России подготовил проект приказа о расширении перечня специальностей в области строительства. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), уточнив, что процедура публичного обсуждения документа продлится до 22 июня 2020 года.
Согласно проекту, будет расширен перечень направлений подготовки и специальностей в области строительства, необходимых для включения специалистов по организации инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, организации строительства в национальные реестры специалистов.
В перечень дополнительно включены 220 направлений подготовки, специальностей, в том числе 163 гражданских и 57 военных.
В пресс-службе отметили, что ранее НОСТРОЙ предложил включить в перечень 72 специальности.
6. Минстрой разработал новый статус рабочей документации капстроительства
Минстрой России разработал законопроект о новом статусе рабочей документации на объект капстроительства, что позволит сократить сроки работ и повысить эффективность управления стоимостью строительства. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе министерства.
По словам замглавы ведомства Дмитрия Волкова, благодаря нововведениям переход от нынешнего одностадийного к многостадийному проектированию будет планомерным, внесение и оценка изменений в проект будут возможны без остановки строительства. «По сути, законопроект не создает новый механизм, но возвращает отрасль к советскому опыту и международной практике многостадийного проектирования», — подчеркнул он.
Замминистра отметил, что до настоящего времени понятие рабочей документации не было отрегулировано, поэтому законопроектом предлагается определить ее правовой статус и установить порядок подготовки.
«Застройщик и технический заказчик получат право принимать решение о разработке рабочей документации без подготовки проектной документации, что сэкономит до шести месяцев в крупных проектах. В конечном счете, будут также сэкономлены средства инвестора или государства», — сказал Дмитрий Волков.
7. Определены критерии стандартного жилья в России
Министерство юстиции РФ зарегистрировало приказ Минстроя России о критерии отнесения помещений к стандартному жилью. Документ опубликован в справочно-правовой системе «Консультант Плюс».
Согласно документу, понятие стандартное жилье вводится вместо ранее применявшегося термина эконом-класс. Под стандартным жильем признается объект индивидуального жилищного строительства площадью не более 150 кв. метров на земельном участке площадью не более 1500 «квадратов», а также блок площадью не более 130 кв. метров, входящий в состав жилого дома блокированной застройки. И, наконец, квартира общей площадью не более 100 кв. метров в многоквартирном доме, которому должен быть присвоен класс энергетической эффективности В и выше.