Нужен ли проект на строительство одноэтажного дома с мансардой

Спорят до сих пор! Одноэтажный или двухэтажный? Как будем строить?

С давних времен появилась традиция — свой дом должен быть именно двухэтажный . Эта традиция, видимо, пошла еще с тех пор, когда во многих садовых товариществах земли делили на крохотные наделы и людям выдавали катастрофически маленькие участки 5-6 соток. Дома строились впритык, окна смотрели друг в друга. Чтобы увеличить скромный размер полезной площади будущего дома — нужно было строить как минимум второй этаж, и иногда и третий.

Позже, в начале 2000-х, появилась «мода» на мансарды и мансардные этажи , но суть осталась та же — нужны были полезные квадратные метры второго этажа, многие стали переделывать чердаки под это дело и называть их мансардами. Про то, что лучше: полноценный второй этаж или мансарда — это тема уже отдельной статьи.

Сейчас в любом городе России можно купить участок любого размера, формы и пропорций , и даже круглый! Тут больше, наверное, актуален вопрос цены и стоимости сотки такой земли. Но люди по-прежнему продолжают строить дома в 2, 3 и даже более этажей.

Если посмотреть просто со стороны, на первый взгляд, двухэтажный дом выигрывает по многим параметрам . Но сам процесс строительство хитрая штука, и тут нужно смотреть более внимательно и со всех сторон. Давайте разбираться.

В YouTube и форумах огромное множество дискуссий о том, строительство какого дома ‒ одноэтажного или двухэтажного обойдется дешевле. И такое же множество доказательств в виде расчетов, смет и калькуляций в реальных ценах! Изучать их можно долго, иногда полезно. Большинство таких расчетов показывают: выгоднее строить одноэтажный дом. Несмотря на то, что фундамент и кровля в двухэтажном доме обходятся дешевле, есть экономия. Но наружные стены дороже, плюс удорожает строительство конструкция лестницы, второй санузел вместе с инженерными сетями (вода, отопление, электричество).

Разберем отдельно плюсы и минусы по порядку для двухэтажного дома, затем для одноэтажного.

Двухэтажный дом

Плюсы:

• Главный плюс: площадь застройки, она в любом случае меньше, чем у одноэтажного дома такой же общей площади. Иногда это даже необходимость, так как параметры земельного участка не позволяют развернуться на всю его площадь . Подробнее про размеры и параметры застройки можно прочитатьздесь.
• Массовость и распространенность: такие дома в большинстве своем показываются в фильмах и модных журналах. Сформирована мода на лестницу, по которой мы спускаемся в гостиную утром, или что-то подобное. Очень схожая ситуация с модой на двухэтажные (двухуровневые) квартиры.
• Хороший вид со 2-го этажа, устройство балкона и (или) второй свет. Есть места и участки где это будет неоспоримым и эффектным плюсом!
• Теплоэффективность. Характерна только для холодного периода времени года. Второй этаж дополнительно «прогревается» от тепла первого этажа. Это учитывается в расчетах.

Минусы:

• Стоимость строительства. Да, она больше, иногда значительно, иногда незначительно, но чаще всего больше.
• Сокращение полезной площади из-за лестницы. На первом и втором этаже она значительно сокращает ту самую общую площадь. А если делать удобную лестницу по высоте и ширине ступеней, без использования забежных (криволинейных) ступеней — то такая лестница занимает в сумме на 1 и 2 этажах приличное количество тех самых очень нужных квадратных метров! А если в доме есть маленькие дети или планируется проживание пожилых людей — то для них лестница тоже может стать опасным элементом жизни.
• Необходимость делать второй санузел на втором этаже. Сомнительный вариант использовать санузел или туалет только на первом этаже. Хотя тут может возникнуть резонный вопрос — что в одноэтажном доме часто проектируется 2 санузла, так называемый «гостевой» и «для хозяина», поэтому данный минус не полностью актуален.
• Перегрев второго этажа в теплый период времени года. Это обратная ситуация из плюса №4 выше. Летом от солнца нагревается и 1 этаж, и кровля, и все это тепло попадает на 2 этаж. Этот вопрос конечно решается комплексом мер, например, установкой кондиционеров, рольставни, ориентацией окон и т.п.
• Звукоизоляция и слышимость. Очень часто все что происходит на втором этаже в большей или меньшей степени слышно на первом. Особенно если используется деревянное межэтажное перекрытие. В одноэтажном доме этот вопрос решается планировочными решениями и зонированием комнат.
• Вся жизнь происходит на первом этаже, 85% времени. Да, это немаловажный фактор. Так как постоянно бегать вверх-вниз по каким-то делам занятие не из приятных, хотя полезно для здоровья. Но постепенно в таких случаях хозяева стараются максимально все функции и задачи перенести и решать на первом этаже, особенно если на первом этаже была спроектирована и спальная комната тоже. И возникает вопрос — а зачем нам нужен второй?

Одноэтажный дом

Плюсы:

• Одноэтажный дом строить выгоднее. Проще технология и некоторые конструктивные решения, применяемые в доме. И дальнейший ремонт (через 5-10 лет) — тоже обойдутся дешевле!
• Комфорт и обслуживание. Отсутствие лестницы и высоких стен — дает одноэтажному дому неоспоримое преимущество.
• Теплоэффективность. В среднем в одноэтажном доме теплее на 10-15% по сравнению с двухэтажным.
• Микроклимат помещений. Нет попадания «отработанного» воздуха с первого этажа. Дом ниже, соответственно затеняется деревьями, летом прохладнее, зимой теплее.
• Дешевле возведение стен, колонн. Не на много, но все-таки. Этим стенам не нужно держать еще и вес стен и перекрытий второго этажа, их можно сделать немного проще.
• Инженерные коммуникации дешевле и проще. Даже при бОльшей площади застройки — проще и дешевле проводить коммуникации в одном уровне, чем тащить их по высоте в двух уровнях. Ну и надежность и ремонтопригодность таких систем выше.

Минусы:

• Сложная и замысловатая планировка. Из необходимости располагать весь набор помещений в одном уровне — появляются дополнительные метры коридоров, холлов, а иногда и проходные помещения или комнаты.
• Фундамент и кровля будут дороже. Тут все тоже следует из площади застройки, так как она больше — то и погонные метры ленты фундамента, а также квадратные метры кровли будут неоспоримо больше. Хотя важно упомянуть, что сам фундамент при правильном расчете будет не таким «мощным», как для двух этажного. Но это уже вопрос профессионального проектировщика, который учтет это и сделает необходимые дополнительные расчеты.

Вывод: выбирая этажность вашего будущего дома — старайтесь думать обо всех параметрах и характеристиках дома, земельного участка, помните о дальнейшем удобстве ежедневной жизни в нем, и не забывайте про обслуживание и ремонт дома. Поговорите с теми, кто живет в доме уже хотя бы 2-3 года, спросите совета, что бы они изменили в своем доме, или что убавили/добавили. Проконсультируйтесь со специалистами: проектировщик и строитель.

В любом случае — свой дом лучше всякой квартиры хоть он одноэтажный, хоть двухэтажный!

Если вам нужна консультация, помощь в выборе планировки или количества этажей — смело пишите в Директ .

А какой выбор сделаете вы? Одноэтажный иди двухэтажный? Напишите в комментариях!

Источник

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме

Одним из решений проблемы расширения пространства в условиях дороговизны и дефицита жилых помещений и земли под застройку является оборудование мансарды. Монтаж дополнительного этажа на месте старой крыши или чердака позволяет нарастить общий метраж помещения без увеличения площади основания здания и с меньшими денежными вложениями.

Существует целый ряд правовых вопросов, касающихся того, как оформить мансарду в частном доме.

Что считается «мансардой»?

Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».

Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.

Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.

Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?

1. Статья 222 Гражданского кодекса РФ относит к самовольным постройкам здания и другую недвижимость созданные:
   а). на земельных участках, не предназначенных для целей строительства;
   б). без получения соответствующего разрешения на работы;
   в). с нарушением действующих нормативных документов в сфере строительства и городской архитектуры.
2. У лица, которое возвело самовольную мансарду, отсутствует на нее право собственности. Ее невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, возникнут проблемы с газификацией и водопроводом.
3. Самовольную постройку за свой счет обязан снести тот, кто ее сделал.
4. КоАП РФ предусматривает наложение административного наказания в виде штрафа на такого застройщика.

Какие документы необходимы для строительства мансарды?

Процесс сбора документов для реконструкции аналогичен процедуре подготовки к строительству. Оформление мансарды в частном доме делится на несколько этапов.

Этап 1. Подготовка документов о владении земельным участком.

Если здание находится в собственности у нескольких хозяев, согласие на реконструкцию должны дать не менее 2/3 владельцев. Надлежащим образом должны быть оформлены:

• документы о праве собственности,
• межевое дело,
• кадастровый паспорт,
• градостроительный план на земельный участок,
• иные документы.

Этап 2. Проектирование и экспертиза проекта

Проектное оформление мансарды в частном доме осуществляют специализирующиеся на этом организации. Кроме сложных строительных расчетов проекта, здесь потребуется согласование со многими организациями для присоединения мансарды к инженерным сетям населенного пункта.

Готовый проект утверждается заказчиком и должен пройти экспертизу.

Данный этап может занять несколько месяцев.

В пакет документов необходимо приложить:

• пояснительную записку;
• проект реконструкции;
• экспертное заключение о проекте.

Этап 3. Оформление в установленном порядке разрешения на строительство.

Порядок и условия выдачи этого документа установлен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Если перестраиваемое здание не относится к индивидуальному жилью, то все указанные выше документы представляются в комитеты муниципального органа управления (административно-техническую, жилищную инспекции, комитет по градостроительству и архитектуре).

Для перестройки индивидуального жилого дома в эти организации представляются:

• правоустанавливающие документы;
• схема планировки участка после реконструкции;
• градостроительный план.

Срок рассмотрения пакета бумаг — 10 дней. Действует разрешение в течение планового периода, указанного в проекте.

Получив документ, необходимо в десятидневный срок в органы надзора за строительством направить инженерные сведения о будущей постройке.

Оформление мансарды в частном доме предполагает также получение справок из органов пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора, ЖЭК.

Заключительный этап.

По окончании строительно-монтажных работ по возведению надстройки необходимо оформить:

• в БТИ кадастровый план на здание;
• принять объект по акту;
• в органах технического надзора взять заключение о полном соответствии нормам и проекту, разрешение на ввод в эксплуатацию;
• зарегистрировать реконструированный объект в ЕГРП.

Как узаконить построенную мансарду в частном доме

Регулирующий все возможные спорные вопросы законодательный акт о возведении мансард не принят. Нет нормативного акта, запрещающего сооружение надстроек на зданиях или регистрацию уже построенных.

Лица, имеющие право собственности, наследуемого владения, а также бессрочного пользования участком земли под зданием могут обратиться с заявлением об установлении владения на построенную мансарду в органы местного самоуправления. Зачастую в комитете по архитектуре и в жилищной инспекции органа местного самоуправления отказываются производить узаконивание мансарды в частном доме.

Тогда надстройка может быть зарегистрирована как самовольная постройка на основании ст. 222 ГК РФ в судебном порядке.

В обоих случаях к заявлению об установлении права владения необходимо приложить:

1. Правоустанавливающие документы о собственности, пользовании или владении земельным участком под объектом строительства.
2. Пакет бумаг, подтверждающих факт самостоятельного строительства – акты обследования и прочие акты БТИ и т. п.
3. Документальное подтверждение, что при монтаже не допущено нарушений норм и правил строительства и безопасности населения.
4. Сведения о том, что не ущемлены права других лиц.

Когда узаконить построенную мансарду нельзя

В признании права собственности на надстройку на здании будет отказано, если:

1. У физического или юридического лица нет права владения земельным участком под зданием.
2. Выявлены нарушения при строительстве нормативных и правовых актов, регламентирующих производство строительных работ и градостроительства.
3. В результате возведения мансарды возникла угроза здоровью граждан или их жизни.
4. Не соблюдены либо нарушены охраняемые действующим законом интересы балансодержателей и иных лиц.
5. Нарушены исторические характеристики зданий – объектов культурного наследия.

Оформление мансарды в частном доме в установленном законом порядке процедура длительная, но с лихвой компенсируется удовольствием от выгодного приобретения дополнительных квадратных метров.

Источник