Статья 21. Особенности приватизации объектов незавершенного строительства
Статья 21. Особенности приватизации объектов незавершенного строительства
1. Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется следующими способами:
продажа на аукционе;
продажа на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями;
внесение в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.
В случае невозможности осуществления приватизации вышеуказанными способами приватизация объектов незавершенного строительства по решению Кабинета Министров Республики Башкортостан, местных органов государственной власти, органов местного самоуправления осуществляется путем:
передачи объектов незавершенного строительства юридическим и физическим лицам для завершения строительства (далее — застройщикам);
создания открытого акционерного общества, 100 процентов акций которого находятся в государственной, муниципальной собственности, с последующей их продажей.
Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районными, городскими комитетами по управлению собственностью, органами местного самоуправления на основании Типового плана приватизации объекта незавершенного строительства, утвержденного Кабинетом Министров Республики Башкортостан.
2. При приватизации объектов незавершенного строительства оценка его стоимости производится в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.
Инвентаризация и техническая экспертиза объектов незавершенного строительства осуществляется Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районными, городскими комитетами по управлению собственностью совместно с республиканскими органами исполнительной власти, исполнительными органами местных органов государственной власти, органами местного самоуправления, являющимися заказчиками строительства данных объектов, с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций.
3. Для передачи объектов незавершенного строительства застройщику для завершения строительства Кабинетом Министров Республики Башкортостан, органом исполнительной власти местных органов государственной власти, органом местного самоуправления по представлению Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районного, городского комитета по управлению собственностью принимается решение о целевой передаче объекта незавершенного строительства заинтересованному лицу для окончания строительства или о проведении аукциона на право достройки объекта.
После завершения строительства на момент сдачи объекта в эксплуатацию определяется доля государственной собственности Республики Башкортостан, муниципальной собственности в объекте.
Для передачи объекта незавершенного строительства застройщику Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районным, городским комитетом по управлению собственностью, органом местного самоуправления утверждается бизнес-план для завершения строительства объекта, обязательными условиями которого являются:
завершение строительства объекта в установленный срок;
использование объекта незавершенного строительства, его отдельных частей и помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией либо проектом перепрофилирования, согласованным в установленном порядке;
вложение инвестиций в объеме, необходимом для завершения строительства объекта;
возможные способы приватизации объекта незавершенного строительства или его использования;
стартовая цена проекта (в случае проведения аукциона).
Критерием определения победителя аукциона является максимальная цена, предложенная за право достройки объекта.
На основании решения о целевой передаче объекта незавершенного строительства заинтересованному лицу для окончания строительства или по результатам аукциона между Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью, районным, городским комитетом по управлению собственностью, органом местного самоуправления и застройщиком заключается договор об окончании строительства. Типовая форма договора утверждается Государственным комитетом Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью.
Доля государственной собственности Республики Башкортостан, муниципальной собственности в завершенном строительством объекте определяется как соотношение рыночной стоимости объекта до передачи его по договору об окончании строительства или до проведения аукциона по продаже права достройки объекта к рыночной стоимости объекта после завершения его строительства, определяемой независимым оценщиком.
Последующее отчуждение этой доли осуществляется с использованием способов, предусмотренных законодательством о приватизации.
Оформление застройщиком права пользования землей после завершения строительства объекта осуществляется в соответствии с законодательством.
Распределение средств от приватизации объектов незавершенного строительства, финансирование которых производилось частично за счет средств соответствующего бюджета, собственных или заемных средств, осуществляется между участниками строительства пропорционально вложенным средствам.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Введение
Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника. Полностью реализовывать свои права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности можно только при четко разработанном и закрепленном юридическом механизме реализации таких прав собственника.
При написании контрольной работы мною будут рассмотрены особенности приватизации объектов незавершенного строительства. Для этого необходимо изучить ряд вопросов — гражданско-правовой статус объектов незавершенного строительства, субъекты приватизации, способы и оценка, государственная регистрация объектов незавершенного строительства. Для достижения поставленной цели использовались нормативно-документальные акты, принятые законодательством Украины в течение 2000-2011 годов, а также статьи ведущих юристов Украины.
Актуальность этой темы отразилась в проведении Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с областными государственными администрациями инвентаризации, для определения фактического наличия объектов незавершенного строительства и площади земли для составления единого государственного реестра недвижимости Украины. После составления такого реестра будет легче решать вопросы о целесообразности достройки незавершенного строительства, и что особенно важно, о дальнейшей судьбе земли, на которой находятся данные объекты, после принятия Закона о продаже земли.
Приватизация объектов незавершенного строительства
Стадии приватизационного процесса
Приватизация — одно из направлений разгосударствления собственности, заключающееся в передаче ее в частную собственность отдельных граждан и юридических лиц.
Объекты незавершенного строительства — это особые объекты приватизации, которые в отличие от других объектов требуют от покупателя начального вложения инвестиционного капитала для обеспечения в будущем получения доходов от его использования. Поэтому главная задача приватизации данных объектов не максимальное получение денежных средств от их продажи, а изменение формы собственности на такие объекты, передача их новому эффективному негосударственному собственнику, который в состоянии не только обеспечить окончание строительства, но и эффективно использовать указанные объекты в своем бизнесе.
Приватизация государственной собственности, в том числе и незавершенного строительства, прошла несколько этапов. Условно можно выделить следующие этапы:
· первый (1991 — 1992 гг.) — образование и становление Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ), наработка законодательно-нормативной базы, реализация первых приватизационных проектов;
· второй (1992 — 1994 гг.) — проведение приватизации, за исключением объектов малой приватизации, преимущественно неконкурентными способами — путем аренды с выкупом или выкупа трудовым коллективом;
· третий (1995- 1998 гг.) — проведение массовой приватизации, преимущественно за приватизационные бумаги с привлечением широких кругов населения. Был заложен фундамент для проведения индивидуальных процедур приватизации крупных предприятий;
· четвертый (1999 г. — до настоящего времени) — завершение сертификатной и переход к приватизации за денежные средства. За это время выполнен значительный комплекс работ по разгосударствлению, структурной перестройке экономики Украины, усовершенствованию управления государственными корпоративными правами, созданию конкурентной среды, законодательно-нормативной базы. В результате осуществления государственных программ приватизации, указов Президента Украины по обеспечению приватизации государственного имущества в Украине создан мощный негосударственный сектор экономики, выполнен значительный объем работ по структурной перестройке народного хозяйства, существенно увеличилось количество собственников имущества, формируется прозрачный, привлекательный для инвесторов рынок.
Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович
Специализируюсь на земельных спорах: межевые споры, раздел участков, установление сервитутов, охранные и санитарно-защитные зоны, споры по строительству, реконструкции, сносу ОКС, оспаривание генпланов и ПЗЗ и др.
О приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства
Из содержания статьи 36 ЗК РФ следует, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники таких объектов недвижимости как здания, строения и сооружения. О приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в этой норме ничего не сказано.
Практика арбитражных судов по данному вопросу достаточно единообразна и идет по пути буквального толкования указанной нормы статьи 36 ЗК РФ.
В одном из постановлений по конкретному делу Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее: «Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».».
В то же время Верховный Суд Российской Федерации по одному из дел указал на возможность более широкого толкования статьи 36 ЗК РФ.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11-13 указала следующее: «Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что заявитель является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке, у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.
Между тем, в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.».
Надо отметить, что при разрешении указанного спора Судебная коллегия обратила внимание на то обстоятельство, что администрацией муниципального района уже было принято решение о предоставлении земельного участка заявителю в собственность. Без сомнения, это обстоятельство в данном случае имело положительное значение для удовлетворения требований заявителя.
Вместе с тем, представляется, что как в данном конкретном деле, так и в целом для судебной практики самостоятельное значение имеет разъяснение Судебной коллегии о том, что нет оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, который является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович