Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?
Часто у людей возникает вопрос, нужно ли платить налог за объект незавершенного строительства — ведь по сути объекта недвижимости еще нет.
Именно на этот вопрос нам предстоит ответить в этой статье.
1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?
2. В каких случаях права на объект незавершенного строительства нужно регистрировать в Росреестре?
3. Как исчисляется налог на имущество по объектам незавершенного строительства?
4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?
1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?
Для начала разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?
Объекты незавершенного строительства – это те объекты, по которым не закончены строительные работы.
К таким объектам относят:
- законсервированную стройку;
- стройку на этапе приостановки;
- полностью остановленную стройку;
- готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.
Такой объект может также находиться в стадии опытной эксплуатации.
2. В каких случаях права на объект незавершенного строительства нужно регистрировать в Росреестре?
Такая необходимость может возникнуть, к примеру, если нет возможности в настоящее время достроить объект, а нужно под его залог взять кредит в банке. Может возникнуть ситуация, когда есть необходимость передать права на недостроенный объект ОНЗС по гражданско-правовой сделке, тогда государственная регистрация права на такой объект является обязательной.
Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.
По общему правилу, государственная регистрация прав на недостроенный объект (ОНЗС) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.
3. Как исчисляется налог на имущество по объектам незавершенного строительства?
Объекты незавершенного строительства относятся к объектам налогообложения (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 Налогового Кодекса РФ – НК РФ).
Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.
Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. С 2020 г. для исчисления налога на имущество физических лиц, кроме Севастополя, применяется только кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ; Информация ФНС России «Завершился переход к исчислению налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости»). Порядок оплаты устанавливается местными властями.
Кадастровая стоимость определяется исходя из государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной.
Налоговая ставка не недостроенный объект.
Каждый регион сам устанавливает размер налоговой ставки.
Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:
- 0,1% для жилых построек;
- 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей;
- 0,5% для остальных объектов.
Порядок и срок уплаты налога на объект незавершенного строительства.
Налоговый орган направляет уведомление на основании которого должен быть уплачен налог по месту нахождения недостроенного объекта. Налоговый орган не направляет уведомление, если общая сумма имущественных налогов составляет менее 100 рублей.
4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?
Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.
В соответствии со ст. 407 НК РФ собственники данных объектов не имеют льгот, освобождающих их от уплаты налога. Также они не могут воспользоваться налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (п. 7 ст. 403 НК РФ).
Получить льготу можно будет только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.
А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram -канал !
Налог на имущество — объект незавершенного строительства
НЗС и налог на имущество
Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.
Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.
Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).
Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.
Эксперты КонсультантПлюс детально разъяснили нюансы налогообложения незавершенного строительства имущественным налогом. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение.
Налог на имущество по НЗС для физлиц
По налоговый период 2019 года включительно НЗС физлиц облагается налогом при выполнении трех обязательных условий (ст. 400, подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, письма Минфина от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87):
- на объект зарегистрировано право собственности;
- субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
- величина стоимости объекта определена.
При этом собственники объектов незавершенного строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов.
ВАЖНО! С 2020 года налог на имущество будет рассчитываться только по кадастровой стоимости.
Ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):
- 0,1% — для НЗС жилья (по решению местных властей данная ставка может снижаться до нуля или увеличиваться, но не более чем в 3 раза);
- 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
- 0,5% — для НЗС прочих объектов.
Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):
- 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
- 0,1–0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
- 0,3–2% — более 500 тыс. руб.
У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К в частности ним относятся:
- люди, имеющие государственные награды;
- инвалиды;
- участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
- граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
- члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
- пенсионеры и предпенсионеры и др.;
- физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.
Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).
Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.
Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).
Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).
Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 2 ст. 403 НК РФ).
Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).
Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).
Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).
Налог на имущество по НЗС для юрлиц
Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.
Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).
Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.
Итоги
У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.
У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.
Незавершенное строительство. Налоговый вычет возможен?
Приветствую читатель, сегодня поговорим о возможности получить налоговый вычет на объект незавершенного строительства. Давайте начнём.
Имущественный налоговый вычет предоставляется, в случае приобретения на территории РФ жилого дома, а также земельного участка, который предоставлен для индивидуального жилищного строительства или на котором расположен приобретаемый жилой дом. Вычет возможен и при покупке доли недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
До тех пор, пока строящийся дом непригоден для проживания в нем, он не может признаваться жилым. Только с момента регистрации права собственности на жилой дом у налогоплательщика возникает право на имущественный вычет. При обращении за вычетом обязательным является документ, подтверждающий право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю в нем.
Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства и на его достройку в размере, не превышающем 2 млн руб. (пп. 1, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ). Т.е., если приобретен объект незавершенного строительства, то получить вычет можно после его достройки и регистрации права собственности на жилой дом.
При достройке объекта незавершенного строительства вычет предоставляется в отношении расходов на:
— приобретение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
— разработку проектной и сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, оплата работ или услуг по отделке, расходов на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу это пять лет, если недвижимость приобретена после 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость вы получили, например, в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Если проданный объект незавершенного строительства принадлежал вам на праве собственности менее минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи облагаются НДФЛ. При исчислении налога, подлежащего уплате, доходы можно уменьшить на имущественный вычет, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Справка: налоговый резидент РФ — гражданин РФ, фактически находящийся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но не более (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
· 1 млн руб. — в отношении доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также доли (долей) в указанном имуществе;
· 250 000 руб. — в отношении иного недвижимого имущества.
Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку) (пп. 2 п. 2, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Если статья была полезна ставьте лайк и подписывайтесь на канал.