Выгодно ли покупать дом или дачу этой осенью?
Осень традиционно непопулярный период для приобретения садовых и жилых домов. Пик обычно наступает с началом весны, когда открывается дачный сезон. Однако в этом году ситуация в стране другая.
В связи с пандемией многие россияне не смогли провести отпуск за границей и предпочли отдых за городом. Немало граждан, особенно в Подмосковье, переехали в поселки — кто временно, а кто для постоянного проживания. Как отметили аналитики крупных агентств недвижимости, весной и летом этого года спрос на «загородку» увеличился в несколько раз. Значит ли, что и осенью можно будет активно заняться подбором дачи, коттеджа?
Цены снижены на 7-10%
Сезон практически закрыт, поэтому в этот период стоимость загородной недвижимости обычно падает. Считается, что все кто хотел приобрести индивидуальный дом или дачу — уже сделали это. И собственники, которые не успели продать свои объекты, снижают цену, чтобы привлечь покупателя. Самые выгодные скидки обычно можно увидеть в самом конце осени.
Риелторы рекомендуют дождаться холодов и в этом году — тогда шансы найти доступный вариант выше. Как правило, цена будет на 7-10% ниже, чем летом и весной. Продавец может дать скидку и больше. Это происходит потому, что часто владельцы не готовы ждать еще год для более выгодной для себя продажи. Более того, содержание садового дома до следующей возможности продать немногим кажется оправданным. Покупатели же хотят оценить состояние участка, пока не выпадет первый снег.
Но, как подчеркивают эксперты рынка, в этот период по сниженной цене предлагаются преимущественно ветхие строения, дома под снос. А благоустроенные дома и дачи, готовые к круглогодичному проживанию (с отоплением и другими удобствами), стоят стабильно и даже растут в цене — ожидать осеннего дисконта не приходится.
«Отложенный спрос»
По мнению аналитиков в этом сезоне актуален «отложенный спрос». Речь о людях, которые сняли на лето загородные дома и дачи и приняли решение приобрести эти объекты. Для собственника это выгодно (если он планировал продавать недвижимость), так как ему не нужно заниматься поиском покупателей, подготовкой дома. Сделка будет «здесь и сейчас». Поэтому владелец с большей охотой даст скидку 5-7%.
Покупатели — бывшие арендаторы. Они уже знают этот дом, минусы и плюсы строения, в курсе местной инфраструктуры и ситуации с соседями.
Фейковые скидки
Первичный загородный рынок (готовые индивидуальные дома) Подмосковья, как считают аналитики, отличается стабильным спросом. Скидки предоставят только те застройщики, которые резко повысили стоимость в летние месяцы. Новых проектов в этом сегменте почти нет, поэтому имеющиеся объекты активно раскупаются. Компаниям незачем снижать цену. Некоторые застройщики отмечают двукратный рост обращений потенциальных покупателей.
Как изменились цены
В период самоизоляции стоимость загородных жилых домов в Московской области, по данным агентства по недвижимости, выросла на 10-15% по сравнению с прошлым годом. Подмосковные дачи же, по информации ЦИАН, подорожали на 5%, по данным компании по недвижимости — на 10%. Средний рост цен на коттеджи от застройщика составил 8%.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, считает, что дома в пригородах и поселках не так интересны для россиян, как городское жилье. По его словам, интерес к «загородке» постепенно снижается после резкого скачка в марте-апреле, но все равно остается выше значений прошлого года. Люди по-прежнему предпочитают снимать дома, а не покупать. Просмотров объявлений об аренде такого жилья больше на 77%, по сравнению с 2019 годом, а объявлений о продаже — на 53%.
Ожидалось, что в связи с коронавирусом, цены на недвижимость в Московской области упадут, так как финансовые возможности граждан ослаблены. Однако этого не произошло. По стране — цены на дома в 69 регионах выросли в среднем на 10% (в некоторых регионах на 35%).
Какие дома в приоритете
По данным агентств и аналитиков ЦИАН, граждане предпочитают дома, расположенные в поселках с развитой инфраструктурой. Это не только магазины и кафе, но и детские сады, школы, медицинские учреждения. Чаще просматривают объявления с коттеджем для одной семьи, площадью 100-130 квадратных метров и с участком не более 10 соток. Популярны предложения, не требующие больших затрат — чтобы можно было поскорее въехать.
В приоритете кирпич, особенно в сфере элитного жилья (74% элитных коттеджей — кирпичные). Хорошо покупают дачные дома с проведенными коммуникациями, юридически чистые объекты, с межеванием и отсутствием споров с владельцами соседних земельных участков. Но хороших предложений немного.
Рост ипотеки на «загородку»
За первое полугодие объем ипотеки на загородную недвижимость вырос в полтора раза. Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ, связывает это с пандемией. Коронавирус, по его словам, показал важность развития индивидуального жилищного строительства в России.
Тем не менее, эксперты сходятся во мнении, что качественных готовых домов за городом (ИЖС, объектов загородной недвижимости), в Подмосковье и других российских регионах не хватает, а обвала цен пока не предвидится. Рассчитывать можно только на сезонный дисконт (7-10%) на ветхие дома или на ситуацию, когда человеку срочно нужно продать дом.
Убийственная статистика по загородным домам или почему так дорого?
Почему застройщики разучились качественно строить и ломят неадекватные цены?
Статистика по московской области даёт нам данные, которые с некоторыми оговорками можно транслировать на весь рынок загородного российского строительства.
Принимая решение о покупке загородного дома, покупатели хотят дом для постоянного проживания, который по стоимости равен московской квартире стоимостью около 10 млн. рублей , но даёт более высокий уровень жизни.
Плюсы своего дома очевидны: воздух чище , природа ближе , можно завести небольшой огород, а также отсутствуют соседи за стеной. Из минусов : отсутствие инфраструктуры, выше стоимость содержания дома , необходимость иметь автомобиль и долгая дорога на работу.
Предложения, которые соответствуют качеству – это сегмент бизнес/премиум, и при этом превышают бюджет в 10 млн. в разы. Таунхаус будет стоить 13 млн. рублей , а коттедж перешагивает черту в 30 млн. рублей. Покупатели разочарованы в качестве застройки и адекватности цен на дома, а ожидания не соответствуют предложениям.
И даже если вы нашли недорогой вариант, то следует предостеречь покупателей от приобретения недорогой недвижимости в дорогих посёлках , цена за их коммунальное обслуживание легко может превысить 12 -15 тыс. рублей в месяц . Для комфорт-класса – это 4-5 тыс. рублей в месяц.
60% покупателей участков без подряда не могут найти подходящий готовый дом, а ещё 30% покупают землю из-за невозможности купить коттедж или таунхаус.
Чуть ближе к ожиданиям покупателей находится комфорт-класс — дуплексы и таунхаусы, средняя цена которых составляет 70-80 тысяч рублей за квадратный метр.
Самым недорогим вариантом покупки недвижимости с подрядом будет квартира в малоэтажном доме стоимостью в 4,7 млн. рублей.
К чему это привело?
Ниже приводим сводную статистику по данным компаний “Optiland” и “Инком”:
96% продаж загородной недвижимости в 2019 г. пришлось на участки без подряда (УБП). В настоящее время на рынке представлено примерно 800 поселков из них 65%-73% — участки без подряда. Из них не более 20% с коммуникациями и минимальной инфраструктурой .
При этом в докризисный период предложение с застройкой составляло 80% рынка.
Доля невостребованных проектов составляет — 58% , говорит глава «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов, а в 2018 году было 70%(!) .
При этом среди проектов с продажей «пустых» земельных участков медленно продаются только 10% (данные «Optiland»). Таким образом ситуация с покупкой земли гораздо лучше , нежели продажа участков с подрядом.
В данной ситуации виноваты застройщики, которые продолжают вести бизнес, как в период «нулевых» , когда продать можно было все, что угодно и очень дорого .
В таких условиях альтернативой становится приобретение земли и самостоятельное строительство дома. Ниже сделаем расчет на предмет выгоды самостоятельного строительства дома.
Сколько стоит участок?
Стоимость “сотки” в пределах 30 километрах от МКАД в среднем составляет 450 тысяч рублей . Небольшой участок в организованном посёлке с площадью в 6 соток обойдётся в 2 миллиона 700 тыс. рублей , это без затрат на подключение к сетям (примерно 150 000 рублей) . И при этом нужно построить дом.
Сколько будет стоить дом?
Технологий строительства много, но дом для постоянного проживания с ликвидной стоимостью целесообразнее строить из надежных материалов, как минимум из газобетона , при этом стоимость дома площадью 100 кв.м . составит около 1,7 млн. рублей .
Отделочные работы в среднем стоят в районе 10 тысяч рублей за кв.м и обойдутся ещё в 1 млн. рублей . Суммарно с покупкой земли, подключением к сетям (150 т.р.) и инженерным обеспечением (450 т.р.) – около 6 млн . рублей, без учета мебели и домашней техники.
Данное решение, в 2 раза дешевле покупки таунхауса , что далеко не идеал загородной жизни и в 5(!) раз дешевле коттеджа.
Даже при строительстве дома по самой дорогой технологии из клееного бруса — стоимость дома будет около 8 млн. рублей, что вполне соотносится с пожеланиями покупателей.
Сравнительная таблица стоимости строительства дома из различных материалов на 2019 год.
Выводы.
Фактически, сейчас есть нехватка качественного и объективно оценённого предложения по готовым домам разного формата.
Это следствие неумения застройщиков работать на рынке , который не растёт сам по себе, а требует изучения потребностей и понимания ожиданий покупателей.
Рынок и потребители требуют изменения технологий и подходов к строительству , вместо копирования шаблонных непродуманных вариантов. Конечно, это не характеризует всех застройщиков, но статистика говорит сама за себя.
Кроме того, следует понимать, что и уровень финансовой и технической грамотности покупателей сильно вырос , что не может ни радовать и в итоге должно привести к снижению цен и росту качества .
Аналитическая информация взята из исследований портала Индикаторы рынка недвижимости: исследование №1 , исследование №2 .
Средние стоимости строительства расcчитаны на основе следующих данных: ссылка №1 , ссылка №2 , ссылка №3
Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения
По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»
Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»
В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.
Разбор по понятиям
Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:
- индивидуальное жилье — отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
- блокированное жилье — дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
- многоквартирное жилье — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.
От общего к частному
Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров — это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья — частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% — индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.
В рамках концепции
Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.
На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.
Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей — до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.
Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.
Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.
Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».
Моноперспективы
Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области — поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель — увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.
Малоэтажная агломерация
До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.
Движение на юг
Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма — после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.
Цена вопроса
Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.
От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.
Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.
Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».
В качестве обобщения
Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.
Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.
Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).
Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.
Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.
Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.
В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».
Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).