Долевое строительство: изменения для застройщиков
В силу вступили положения Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ, касающиеся изменений в сфере долевого строительства. Новый закон вносит поправки, которые упрощают для застройщиков проведение некоторых операций.
Допустимые отклонения от проектной документации
Законом установлены возможные отступления от площади застройки по проектной документации, при которых можно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право. Отличие от технического плана не должно составлять более 5 % в любую сторону. При этом количество этажей, помещений и машино-мест должно соответствовать указанному в документации.
Соответствующие поправки внесены в Градостроительный кодекс и Закон о госрегистрации недвижимости.
Сокращение срока получения денег со счетов эскроу
Денежные средства дольщиков, внесенные на счет эскроу, будут перечисляться застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления им уполномоченному банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По новым правилам не нужно будет дожидаться регистрации первого права собственности на объект ДДУ. Это позволит уменьшить срок получения денег застройщиком на два-три месяца.
Регистрация права собственности за дольщиками
Теперь застройщики вправе самостоятельно подавать документы на регистрацию права собственности за участниками строительства. При этом заявление-доверенность от дольщика не нужно. После регистрации застройщик обязан передать собственнику выписку из ЕГРН.
Уточнение содержания проектной декларации
Новый закон уточнил ряд моментов в проектной декларации, в том числе:
- к бенефициарным владельцам отнесли тех, кто может распоряжаться голосами (долями) не только косвенно, но и прямо.
- в сведениях о физлицах, входящих в одну группу с застройщиком, нужно указывать СНИЛС и ИНН, но можно не вносить место жительства.
- расширили перечень сведений о проекте строительства: нужно вносить информацию о генподрядчике; предельных параметрах разрешенного строительства; наличии и площади частей жилого помещения; сроке передачи объекта дольщику.
Новые сроки изменения проектной декларации
Установлен единый срок внесения изменений в проектную декларацию с помощью единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) – не позже 10-го числа следующего за отчетным месяца. По старым правилам застройщик должен был внести корректировки в декларацию в течение 3 рабочих дней с момента изменений, а еще 5 дней предоставлялось для размещения информации в ЕИСЖС.
Если объект введен в эксплуатацию и сведения об этом размещены в ЕИСЖС, вносить изменения в проектную декларацию не требуется.
Автоматическое прекращение залога земли
Залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу участников долевого строительства или банка прекращается в момент постановки многоквартирного дома на государственный кадастровый учет. Залог прекращается автоматически, подавать заявление о его погашении не нужно.
Данное правило применяется, только если участок образован в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений после регистрации права собственности.
Целевые займы для дочерних застройщиков
Уточнен порядок предоставления ссуды и займов по расчетному счету застройщика. По общим правилам это запрещено, но запрет не распространяется на целевые займы, которые предоставляются другим застройщикам – дочерним обществам.
КонсультантПлюс: бесплатный доступ
Заполните форму и пользуйтесь бесплатной демонстрационной версией КонсультантПлюс неограниченное время! Вы получите доступ к документам по интересующей теме, последним новостям и изменениям в законодательстве. Система содержит комментарии экспертов, рекомендации, образцы заполнения деклараций и расчетов, готовые решения и т.д.
в строительной отрасли в июле 2020 года
В дополнение к письмам от 6 мая 2020 г. N 17207-ИФ/09, от 7 мая 2020 г. N 17329-ИФ/09 и N 17354-ИФ/09, от 21 мая 2020 г. N 19271-ИФ/09, от 28 мая 2020 г. N 20259-ИФ/09 сообщается о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства, в том числе строительно-монтажных и пусконаладочных работ.
Указанные индексы разработаны в том числе с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
Отмечается, что индексы для отдельных субъектов РФ будут сообщены дополнительно.
С 8 ИЮЛЯ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ МОГУТ ПОЛУЧИТЬ ЗАЙМЫ У СРО, В КОТОРЫХ ОНИ СОСТОЯТ
Займы могут предоставляться по ставке не выше 2,25% годовых. Деньги можно тратить на выплату зарплаты, исполнение договоров по Законам N 44-ФЗ, N 223-ФЗ, а также договоров, обеспечивающих проведение капремонта МКД и их строительство по ДДУ. Подробности в нашем обзоре.
3. Изложена позиция Минстроя России по вопросу установления санитарно-защитной зоны до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию
По мнению ведомства, нормами законодательства исключено требование об оформлении документов об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, до выдачи разрешения на строительство, а не установлен запрет на подготовку данных документов до ввода объекта капитального строительства.
4. По 15 июля 2020 года осуществляется прием от кредитных организаций заявлений и документов, необходимых для принятия решений о возмещении недополученных доходов по кредитам, выданным организациям строительной отрасли
Решение о возмещении недополученных доходов принимается Межведомственной комиссией в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. N 629.
Форма заявления и перечень документов предусмотрены правилами.
Документы направляются кредитной организацией в Минстрой России посредством Единой информационной системы жилищного строительства (адрес в сети «Интернет» — наш.дом.рф). Документы должны быть подписаны с использованием УКЭП.
5. Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года
В дополнение к письмам от 6 мая 2020 г. N 17207-ИФ/09, от 7 мая 2020 г. N 17329-ИФ/09 и N 17354-ИФ/09, от 21 мая 2020 г. N 19271-ИФ/09, от 28 мая 2020 г. N 20259-ИФ/09, от 29 июня 2020 г. N 24703-ИФ/09 сообщается о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы.
Указанные индексы разработаны, в том числе, с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
С 1 августа 2020 года сокращен перечень обязательных требований в сфере строительства
Утвержден новый перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521, регулирующее аналогичные правоотношения.
Принятые застройщиком или техническим заказчиком проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, разработка которых начата до вступления в силу настоящего постановления и которые представлены на экспертизу, проверяются на соответствие национальным стандартам и сводам правил (частям таких стандартов и сводов правил), включенным в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ N 1521.
7. Правительство утвердило обновлённый перечень национальных стандартов и сводов правил
С 1 августа количество обязательных требований, предъявляемых к безопасности зданий и сооружений, сократится на 30%. Излишние и дублирующие нормы не вошли в новый перечень национальных стандартов и сводов правил, утверждённый Постановлением Правительством РФ №985 от 04. 07. 2020 г.
Сейчас к сооружениям на стадии проектирования и строительства предъявляется более 10 тыс. обязательных требований. После вступления в силу новых правил их число снизится почти на 3 тыс. Это результат пересмотра перечня национальных стандартов и сводов правил, принятого в конце 2014 года. Его актуализация велась при активном участии представителей профессионального и экспертного сообщества.
Сокращённый перечень позволит в полной мере соблюсти положения основополагающего технического регламента о безопасности зданий и сооружений, утверждённого в 2009 году. В то же время действие нового документа не будет распространяться на проекты, начатые до его вступления в силу. Это избавит застройщиков и проектировщиков от необходимости проходить повторную государственную экспертизу.
8. ФАУ «Главгосэкспертиза России» представлена позиция по проблемным вопросам в части разработки и применения индексов изменения сметной стоимости строительства к территориальным и федеральным сметным нормативам на уровне регионов
Содержится позиция по следующим вопросам, в том числе:
отсутствие единых правил (требований) мониторинга строительных ресурсов, включенных в перечень ценообразующих;
неопределенность применения сметных нормативов и индексов пересчета в случае строительства объекта в одном субъекте РФ за счет средств другого субъекта РФ (например: строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта, финансируемого за счет бюджета г. Москвы (без привлечения средств федерального бюджета), на территории Московской области и наоборот, строительство объектов на территории г. Москвы и Московской области);
необходимость разработки отдельных индексов на строительство газопроводов из полиэтиленовых труб и стальных труб и индексов на бестраншейную прокладку трубопроводов методом наклонно (горизонтально) направленного бурения.
- С 1 января 2021 года вступает в силу порядок принятия решений о предоставлении бюджетных инвестиций юрлицам, не являющимся государственными учреждениями и предприятиями, на цели, не связанные с капитальными вложениями в объекты капитального строительства или приобретением недвижимого имущества
Указанные решения принимаются исходя из целей и задач, содержащихся в документах стратегического планирования РФ, поручений и указаний Президента РФ и поручений Правительства РФ. Решение принимается в форме акта Правительства РФ. Регламентирована процедура подготовки решения.
10. Установлены правила определения затрат на осуществление функций технического заказчика
Утвержденная Методика предназначена для применения при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства в соответствии с частью 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса РФ.
В приложении приведен, в том числе рекомендуемый перечень функций технического заказчика, используемый при расчете затрат.
Скорректирован классификатор строительных ресурсов
Согласно внесенным изменениям, новыми строительными ресурсами дополнен ряд книг, составляющих классификатор. Также отдельные строительные ресурсы исключены или изложены в новой редакции.
Минстрой России информирует о рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2020 года, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, проектные и изыскательские работы
Индексы разработаны в том числе с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
Индексы для отдельных субъектов РФ будут сообщены дополнительно.
Обзор изменений законодательства и нормотворческих инициатив в строительной отрасли в сентябре 2020 года
изменений законодательства и нормотворческих инициатив
в строительной отрасли в сентябре 2020 года
1. В Положение о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов, включен новый раздел V — «Состав проекта межевания территории, подготавливаемого в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа»
Новый раздел включает в себя материалы, касающиеся оформления основной части проекта межевания территории, и материалы по его обоснованию.
Предусматривается, что внесенные изменения не применяются к документации по планировке территории, решение о подготовке которой принято до вступления в силу настоящего Постановления.
2. Разрешения на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 г., считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления
Сообщается, в частности, что в соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» (далее — Постановление N 440), особенности применения разрешительных режимов в отношении федеральных законов, указанных в пункте 2 части 1 статьи 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», устанавливаются согласно приложениям N 3 — 17.
В приложении N 3 к Постановлению N 440 установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, в том числе, предусмотрено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
Постановление N 440 не предусматривает необходимости подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Таким образом, разрешения на строительство, срок действия которых истекает в вышеуказанный период, считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления.
Минстрой России также информирует, что несмотря на отсутствие необходимости подачи застройщиком заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, принимают указанное заявление и рассматривают в порядке, предусмотренном частью 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ). В случае принятия положительного решения по такому заявлению, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, продлевают срок действия такого разрешения на срок, указанный в заявлении.
Частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ определен исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.
В случае внесения изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия разрешения, для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство применяются положения, предусмотренные пунктами 7 и 8 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ. При этом, положения пункта 8 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных Постановлением N 440.
3. Минстрой России дополнительно информирует об индексах изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2020 года
В дополнение к письмам от 29 июля 2020 г. N 29340-ИФ/09, от 5 августа 2020 г. N 30539-ИФ/09, от 18 августа 2020 г. N 32427-ИФ/09, от 19 августа 2020 г. N 32582-ИФ/09 сообщается о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2020 года, в том числе строительно-монтажных и пусконаладочных работ.
Указанные индексы разработаны в том числе с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
Индексы для отдельных субъектов РФ будут сообщены дополнительно.
4. Установлены требования к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Государственный контроль (надзор) осуществляется посредством:
организации и проведения внеплановых проверок выполнения застройщиками обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве;
организации и проведения мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований;
организации и проведения мероприятий по контролю без взаимодействия с застройщиками;
принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства.
Приводятся основания проведения внеплановых проверок, основания проведения мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, а также перечень мероприятий по контролю без взаимодействия с застройщиками.
5. Определены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства)
Установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.
Вводимый настоящим Приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.
Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, учитывается в том числе при подготовке проектной документации, за исключением случаев подготовки проектной документации применительно к уникальным объектам капитального строительства.
Признан утратившими силу Приказ Минстроя России от 27 февраля 2015 г. N 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений», с внесенными в него изменениями.
В приложении приведены сроки, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства), в зависимости от категории объекта капитального строительства.
6. Минстрой России дополнительно информирует об индексах изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2020 года
В дополнение к письмам от 29 июля 2020 г. N 29340-ИФ/09, от 5 августа 2020 г. N 30539-ИФ/09, от 18 августа 2020 г. N 32427-ИФ/09, от 19 августа 2020 г. N 32582-ИФ/09, от 28 августа 2020 г. N 34144-ИФ/09 сообщается о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2020 года, в том числе строительно-монтажных и пусконаладочных работ.
Указанные индексы разработаны в том числе с учетом прогнозного показателя инфляции, установленного Минэкономразвития России.
Индексы для отдельных субъектов РФ будут сообщены дополнительно.
7. Актуализирован порядок выдачи Минстроем России разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства
Заявителями на получение государственной услуги являются физические или юридические лица, выполняющие функции застройщика.
Приводится, в числе прочего, исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги, устанавливаются состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур (действий), требования к порядку их выполнения, в том числе, в электронной форме.
Государственная услуга предоставляется без взимания государственной пошлины или иной платы.
В приложениях приведены формы необходимых документов.
Признан утратившим силу Приказ Минстроя России от 23 мая 2016 г. N 343/пр, которым был утвержден регламент, регулирующий аналогичные правоотношения, с внесенными в него изменениями.
8. Внедрение информационной модели объекта капитального строительства позволит отслеживать состояние объекта на всех этапах — от возведения и эксплуатации до реконструкции и сноса
Информационная модель представляет собой совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, представляемых в форме электронных документов на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства.
Формирование и ведение информационной модели объекта осуществляются в том числе застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, а также индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, выполняющими работы по заключенным договорам на строительство.
Сведения, документы, материалы подлежат хранению в составе информационной модели объекта капитального строительства с момента их включения и без ограничения срока.
Застройщик, технический заказчик или лицо, ответственное за эксплуатацию объекта капитального строительства, направляют информационную модель в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления муниципальных образований после утверждения проектной документации, подготовленной в форме информационной модели.
Приводится состав сведений, документов и материалов, включаемых на разных этапах в информационную модель объекта капитального строительства и представляемых в форме электронных документов, и требования к их форматам.
9. Законопроект о праве регионов утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов внесен в Госдуму
Законопроектом предусматриваются поправки в Жилищный кодекс РФ, связанные с правом регионов утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, выявлением и учетом мнения граждан при формировании и реализации программы по сносу и реконструкции, а также обеспечением прав собственников жилых и нежилых помещений, прав нанимателей жилых помещений и арендаторов нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу по сносу и реконструкции.
В частности, в проект программы по сносу и реконструкции может быть включен только многоквартирный дом, собственники и наниматели жилых помещений в котором большинством в две трети от общего числа жилых помещений проголосовали за включение многоквартирного дома в проект программы сноса и реконструкции.
Законопроектом также предусматривается единый механизм комплексного развития территорий с разными основаниями принятия решений для аварийного жилья, ветхого жилья и для промышленных территорий.
10. Определение видов доходов, к которым будет применяться повышенная налоговая ставка, сокращение согласительных процедур в строительстве, оптимизация формирования реестра субъектов МСП — состоялось очередное заседание Правительства РФ
Со следующего года изменяется ставка налога на доходы физических лиц с 13 до 15% для тех, кто зарабатывает свыше 5 млн рублей в год. Такой ставкой предлагается облагать не все доходы, а только ту часть, которая превышает 5 млн рублей.
Отмечается, что в случае получения доходов не из одного источника работу по получению подтверждающих документов, справок проведет налоговая служба. И по итогам года направит уведомление о необходимости уплаты такого налога.
Поскольку Президент РФ одновременно поручил определить виды доходов, к которым применяется повышенная налоговая ставка, базу для налога по 15-процентной ставке будут определять Минфин России совместно с Госдумой и регионами.
Еще одна тема заседания — обеспечение инвалидов техническими средствами реабилитации. Отмечается, что вводится возможность приобретать средства реабилитации при помощи электронных сертификатов. Люди с инвалидностью смогут самостоятельно определять, какую модель технического средства оплатить сертификатом.
Все данные о товарах и услугах, на которые можно использовать электронные сертификаты, будут собраны в специальной федеральной государственной информационной системе. Предусматривается в ближайшие два года распространить электронные сертификаты и для обеспечения льготников лекарствами и медицинскими изделиями, а детей-инвалидов — лечебным питанием.
Кроме того, в повестке заседания Правительства РФ — вопрос о сокращении сроков прохождения согласительных и иных процедур в сфере строительства.
Для этого будут внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Планируется скорректировать правила землепользования и застройки, а также сроки подготовки документов по планированию территории. Предполагается, что принимаемые шаги дадут приличную экономию времени — до 50 дней в зависимости от типа здания, которое планируется построить. Одновременно будут расширяться возможности для электронного документооборота. Будет определен перечень действий и согласований, которые станут проходить только онлайн.
Кроме того, подготовлен законопроект, который корректирует правила формирования реестра субъектов МСП, чтобы он обновлялся не раз в год, а ежемесячно. Таким образом, предприятиям не придется ждать целый год для восстановления своих прав, если они по каким-либо причинам выпали из реестра.
11. Минстроем России разъяснены изменения законодательства о госзакупках в сфере градостроительной деятельности
Так, сообщается, что:
Постановлением Правительства РФ от 25.06.2020 N 921 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления закупок в сфере строительства и признании утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 13 мая 2016 г. N 890-р» внесены изменения в области процедуры закупок строительных работ;
издан Приказ Минстроя России от 30.03.2020 N 175/пр, которым, в том числе установлен порядок определения начальной (максимальной) цены контракта, предметом которого одновременно являются подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий, выполнение работ по строительству, реконструкции и (или) капитальному ремонту объекта капитального строительства, включенного в перечни объектов капитального строительства, утвержденных Правительством Российской Федерации, высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, местными администрациями, цены такого контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем);
до 1 января 2024 года в случае осуществления закупки работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства путем проведения открытого конкурса в электронной форме и при включении в описание объекта закупки проектной документации такой конкурс проводится с учетом ряда особенностей.