Покупка доли в строительстве

Как можно продать долю в новостройке, которая еще строится

Законодательство России позволяет выкупить долю в строящемся доме заранее, инвестируя в него свои накопления. В будущем данные инвестиции помогут получить готовое жильё по цене, ниже рыночной.

Однако изменение жизненных обстоятельств иногда вынуждает продать долю в строящейся квартире или доме. В таком случае провести процедуру следует соответственно закону и с наименьшими финансовыми потерями.

Законодательная база

Действия с недвижимым имуществом подлежат обязательному регулированию со стороны государственных контролирующих органов. В Российской Федерации основным органом является налоговая инспекция.

Нормативные акты, которые регулируют процедуру:

• Гражданский кодекс РФ;
• Закон под № 214 “О правилах участия в долевом строительстве”.

Долевая собственность – это владение объектом недвижимости двумя или более собственниками.

Отношения могут возникнуть в браке, по договору дарения, наследования или при долевом участии в строительстве. Все условия участия фиксируются в специальном документе.

ДДУ (Договор долевого участия) – это формально оформленная договоренность между компанией–застройщиком и физическим (юридическим) лицом о финансовом участии последнего в возведении дома. В результате вложения личных денег в стройку дольщик по окончанию строительства получает оговоренную заранее квартиру (долю) в построенном доме.

Обратите внимание! С 01. 07.2018 прямая продажа строящихся новостроек от застройщика запрещена. Теперь все сделки происходят только с участием банковского сопровождения, а с 01.07.2019 только через счета эскроу.

Как продать свою долю

Продать долю в новостройке не получится по стандартной процедуре, поскольку здание ещё не зарегистрировано и не введено в эксплуатацию. В таких случаях применяют схему заключения трёхстороннего договора по переуступке прав на долевую собственность.

Договор переуступки (цессии) – это трёхсторонний законодательный акт, в котором фиксируется передача права требования от застройщика готовой доли в доме (квартире) по истечению определённого времени. В данном случае к третьей стороне (цессионарию) могут переходить не только права, но и обязанности по договору долевого участия.

В этом же договоре необходимо уточнить момент получения согласия застройщика на продажу доли в квартире (доме). Когда соблюдение пункта обязательно, то утвердительный ответ следует оформить письменно. Предварительно нужно уведомить застройщика о намерении продажи доли, тоже письменно (заказным письмом с уведомлением). Если данный пункт обязателен, то согласие следует получить в письменном виде, предварительно уведомив о намерении продажи своей доли в новостройке, тоже письменно (желательно заказным письмом с уведомлением).

Варианты перехода юридических аспектов по договору цессии доли дома (квартиры):

• произведен полный расчет с застройщиком – только право требования доли в готовом доме;
• график платежей исполнен не полностью – переходят и обязанности полной оплаты строительства по договору.

Независимо от того, осуществляется продажа доли в квартире или доме, формальная процедура согласования происходит одинаково для всех, необходимо:

1. Письменно проинформировать других собственников о намерении продажи.
2. Указать стоимость продаваемого недвижимого имущества.
3. По истечению одного календарного месяца можно выставлять на продажу долю, если никто из долевых собственников не изъявил желания её купить.
4. Если поступит письменный отказ совладельцев купить долевую собственность раньше месяца, то право реализовать появиться с момента получения на руки документа.
5. Выставить на продажу.

Внимание! Предварительно следует определиться с ценой доли квартиры (доли в доме), для этого проанализируйте текущую стоимость на аналогичные квартиры.Чтобы ускорить процесс продажи, можно уменьшить цену на 1-5%.

Варианты продажи долей

Однако не всегда получается продать долю недвижимости по законной схеме. На процедуру влияет круг собственников и другие ситуации, которые разберем ниже подробнее.

Без согласия других собственников

В юридической практике встречаются случаи категорического отказа других собственников от продажи доли, и тогда приходится решать спор в суде. Иногда инстанция суд принимает решение о принудительной продаже недвижимости по просьбе других совладельцев.

Принудительное выделение доли – применяется в ситуациях, когда владение частью недвижимости долей никак не влияет на качество жилищных условий владельца. Такими случаями являются:

• доля является незначительной;
• собственник долевых квадратных метров не использует их по назначению;
• долю нельзя выделить в действительности натуре (она не пригодна для реального использования в качестве жилья).

Существуют и другие варианты реализации доли без согласия других собственников:

• Заключение договора дарения. Оформить дарственную на покупателя, а расчеты произвести по договорённости;
• Оформление кредита под залог доли в квартире или доме. Взять наличные в банке под залог доли квартиры или дома, и передать её кредитору для дальнейшей реализации.

Несовершеннолетние

Владение долей вместе с детьми усложняет процедуру продажи, как части доли квартиры или дома, так и полноправного владения данной недвижимостью.Продать долю, оформленную на несовершеннолетнего ребенка, немного сложнее, чем собственную. В любом случае, дело придется иметь с опекунским советом по делам несовершеннолетних, который должен дать своё согласие на реализацию доли ребенка.

Получить документ удастся только в случае наличия у ребёнка хороших жилищных условий сейчас. При этом продажа его доли не ухудшит в будущем текущее положение дел.

Обратите внимание! Реализовать долю в квартире получится только в том случае, если помещение состоит более чем из одной жилой комнаты (Письмо Правительства под № 120 от 30 октября 2007 года).

Список документов

Договор переуступки прав требования доли в новостройке подлежит обязательной государственной регистрации в Российском реестре. Для осуществления процедуры продажи доли квартиры (дома), необходимо подготовить пакет документации по списку:

• общегражданские паспорта всех участников процесса;
• договор долевого участия между застройщиком и продавцом доли в квартире или доме;
• согласие застройщика (в случае необходимости);
• справка от застройщика о текущем положении расчетов между сторонами;
• договор переуступки (цессии);
• согласие совладельцев с обеих сторон и законной супруги (супруга);
• выписка из ЕГРН о внесении изменений нотариусом в реестр;
• согласие банка (если квартира оформлена в ипотеку и задолженность не погашена);
• ипотечный договор.

Важно! Перед покупкой доли к квартире (доме) в новостройке следует проверить доступные данные о застройщике (состояние дел, отзывы). Внимательно изучить сам договор перед подписанием.

Налоги и регистрация

Покупка доли в квартире или доме по договору цессии должна быть узаконена методом регистрации изменений в Росреестре с уплатой госпошлины и налогов в пользу государства. Размер пошлины определяется суммой стоимости доли и составляет 0,5%.

Уплата налогов зависит от обстоятельств дела и может составлять 13% (НДФЛ с физического лица, получившего доход — продавец) или отсутствовать (если владение недвижимостью было зафиксировано больше трёх лет назад).

Также не облагаются налогом сделки, стоимостью до миллиона рублей, а от сумм свыше этой суммы 1 млн учитывается только разница между числами. Продать долю в квартире или доме в новостройке не составит труда, если подготовиться к процедуре и согласовать заранее все необходимые аспекты.

Источник

Покупка квартиры. Договор участия в долевом строительстве — документ продавца.

1. Покупка квартиры. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения квартиры продавцом. Что проверить покупателю перед сделкой?

Покупка квартиры — это процесс, требующий самых разных знаний и навыков.

Недвижимость — это наиболее дорогостоящий актив, который приобретает человек в своей жизни. На квартиру либо копят годами, либо очень долго расплачиваются по кредиту на нее. Потому и просчеты в данном вопросе недопустимы.

Основание приобретения квартиры — это договор (купли-продажи, дарения, ренты, мены, договор участия в долевом строительстве и др.) или иной документ (решение суда, свидетельство о праве на наследство), на основании которого уполномоченный орган зарегистрировал право собственности продавца на квартиру.

Если текущий собственник приобрел квартиру путем участия в ее строительстве, то такой продавец является ее первым собственником и квартира еще не имеет «истории» и юридических рисков, связанных со сделками на вторичном рынке.

В рассматриваемой статье речь идет о достроенных квартирах, на которые оформлено право собственности продавца. Если квартира достроена, но не оформлено право собственности, то покупка будет осуществляться в виде уступки прав или по иным механизмам приобретения строящихся квартир.

Покупателю перед сделкой рекомендуется проверить:

-наличие акта приема-передачи квартиры. Акт в целом подтверждает отсутствие претензий от застройщика — пожалуй, единственного лица, который может быть заинтересован в оспаривании сделки;

-теоретически иные дольщики, которые стали жертвами «двойных» продаж, могут быть заинтересованы в признании своего права собственности на квартиру и оспаривании права собственности продавца. Поэтому целесообразно проверить, нет ли претензий других дольщиков по квартире по сайту www.sudrf.ru;

-договор, на основании которого приобретено право собственности, на предмет соблюдения существенных условий, требований по государственной регистрации. В частности, договор проверяется на предмет наличия кредитного источника оплаты. Если такое условие есть, то на квартиру должен был быть зарегистрирован залог в силу закона в пользу банка, что автоматически влекло бы невозможность продажи квартиры покупателю. Если же о кредитных деньгах в договоре указано, но ипотека не зарегистрирована, следует получить справку от банка-кредитора продавца о полном погашении кредита, поскольку заемщик мог недобросовестно зарегистрировать свое право собственности без оформления ипотеки и продает квартиру, чтобы уйти от ответственности перед банком.

Если квартира приобретена путем участия в жилищно-строительном или накопительном кооперативе, то запрашивается и проверяется справка о полной выплате пая.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Жилищный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Источник

Покупка доли в строительстве как недвижимости

«Аудит и налогообложение», 2012, N 6

Поскольку порядок налогообложения при уступке имущественного права на нежилые помещения законодательно не урегулирован, для налогоплательщиков вариантом приобретения объекта недвижимости или его части может стать покупка доли в строительстве как недвижимости после завершения строительства. Рассмотрим, как это сделать.

Сделки с недвижимым имуществом, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

При приобретении объекта недвижимости между сторонами заключается договор купли-продажи недвижимости, правовые основы которого закреплены в гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) согласно ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Затраты на приобретение объекта недвижимости учитываются в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», о чем свидетельствуют План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения, независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Напомню, что ранее, а именно до 1 января 2011 г., затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости, относились к незавершенным капитальным вложениям, что было установлено Положением по бухгалтерскому учету и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.

В соответствии с Приказом Минфина России от 24.12.2010 N 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 года N 3» из указанного выше Положения N 34н и Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на такой объект (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету на основании первичных документов (Письмо ФНС России от 29.08.2011 N 3Н-4-11/13999@).

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счетов 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств установлено, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Факт подачи документов на государственную регистрацию подтверждается распиской о приемке документов органом, который осуществляет государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним. Такая расписка выдается на основании п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.

При этом обратите внимание, что в соответствии с п. 32 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, организация должна раскрыть информацию в бухгалтерской отчетности с учетом существенности об объектах недвижимого имущества, принятых в эксплуатацию, фактически используемых и находящихся в процессе государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество накладывает свои особенности на порядок ведения не только бухгалтерского, но и налогового учета. Особенности эти касаются как порядка обложения НДС, так и налогом на имущество организаций.

В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав на территории РФ признаются объектом обложения НДС. Сделки купли-продажи недвижимого имущества не являются тому исключением. Однако в отношении исчисления НДС продавцом существуют нюансы, которые непосредственно отразятся на порядке налогообложения покупателя.

Согласно ст. 167 НК РФ моментом возникновения налоговой базы по НДС признается наиболее ранняя из двух дат: либо дата отгрузки, либо дата предварительной (частичной) оплаты в счет предстоящей поставки. При этом п. 3 ст. 167 НК РФ предусмотрено, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности, то такая передача права собственности в целях обложения НДС приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты) (Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78).

На основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Пунктом 3 ст. 168 НК РФ установлено, что при реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров. Поэтому при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются продавцом не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности.

Как указано в ст. 171 НК РФ, организация-покупатель вправе принять сумму НДС, предъявленную продавцом недвижимости, к вычету.

Согласно ст. 172 НК РФ вычеты предоставляются при одновременном выполнении следующих условий:

• объект недвижимости будет использоваться в деятельности, подлежащей обложению НДС;
• у организации-покупателя имеется счет-фактура, оформленный в соответствии со ст. 169 НК РФ;
• объект недвижимого имущества принят к учету.

Как видим, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не является одним из обязательных условий для применения налогового вычета по НДС.

Спорный момент возникает в отношении того, что понимать для целей налогообложения под принятием объекта недвижимости к учету. Позиция финансовых и контролирующих органов заключается в том, что право на вычет НДС дает принятие объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» в качестве объекта основных средств (Письмо Минфина России от 21.09.2007 N 03-07-10/20).

Однако арбитражная практика свидетельствует, что налогоплательщик вправе принять НДС к вычету после принятия объекта к учету в качестве вложений во внеоборотные активы — счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» (Постановления ФАС Поволжского округа от 12.08.2011 по делу N А12-19515/2010, ФАС Уральского округа от 18.08.2011 по делу N А60-40489/2010).

Приобретая объект недвижимого имущества, организация-покупатель должна четко понимать, с какого момента ей следует исчислять налог на имущество организаций.

В соответствии со ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В отношении объектов недвижимости, по которым отсутствуют документы о регистрации права собственности, Минфин России в Письме от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 высказал такую точку зрения: если объект используется в хозяйственной деятельности, присутствуют все необходимые документы по принятию его к учету, но имеется в наличии документ, свидетельствующий о подаче документов на регистрацию, то по такому объекту недвижимости налог на имущество начисляется. Позиция судей также свидетельствует о том, что указанные объекты недвижимости должны быть включены организацией в расчетную базу по налогу на имущество организаций.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не является обязательной для того, чтобы такое имущество было признано объектом обложения по налогу на имущество организаций.

Как уже было отмечено выше, договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, закрепленном в Законе N 122-ФЗ. При этом право собственности на приобретаемый объект недвижимости регистрирует именно покупатель. Следовательно, при регистрации права собственности уплата государственной пошлины возлагается именно на него. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины устанавливаются налоговым законодательством и в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества организация-покупатель должна заплатить 15 000 руб.

При заключении договора купли-продажи недвижимости осуществляется два регистрационных действия: регистрация перехода права собственности на объект недвижимости и непосредственно самого права собственности.

В случае регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества уплата государственной пошлины возлагается как на покупателя, так и на продавца. Это означает, что государственная пошлина, подлежащая уплате, распределяется в равных пропорциях между сторонами сделки. Следовательно, помимо 15 000 руб., уплаченных за регистрацию права собственности на недвижимое имущество, организация-покупатель должна уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 7500 руб.

Источник