На стадии котлована или готовую? Когда на самом деле выгодно покупать жильё
Перед покупателями недвижимости в новостройках нередко встаёт серьёзная дилемма: что лучше взять — жильё на стадии котлована или квартиру в уже готовом доме. На практике выходит, что в обоих случаях можно как сэкономить, так и переплатить. Какое жильё приобретать выгоднее — в материале Лайфа.
» src=»https://static.life.ru/tmp/TASS_37285202-1582904646752.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Фото © ТАСС / Красильников Станислав
Вложить деньги и подождать, пока построится дом, или накопить и купить уже готовую квартиру? Это один из самых распространённых вопросов у тех, кто собирается приобрести квартиру в новостройке. Разумеется, большинство ориентируется на цену. Стоимость готового жилья в новостройке отличается от цен на квартиры в доме, находящемся на стадии котлована. Однако у той и другой покупки есть свои преимущества и недостатки.
Так, по наблюдениям экспертов, чаще всего выигрывает покупка жилья на стадии котлована. Как отмечает аналитик ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов, на ранней стадии строительства цены за метр жилья в среднем на 15–20% ниже, чем на стадии сдачи объекта. В некоторых особо удачных проектах эта разница иногда доходит до 60%. Например, в домах, которые оказались в пешей доступности от новых станций метро и МЦК.
— Заранее узнать размер дисконта зачастую невозможно, поскольку продажная цена на “котлован” установлена на глаз самим застройщиком, а финальная цена в день сдачи проекта — это уже рыночный ценник, который зависит от стоимости соседних проектов, спроса на квартиры, размера ипотечной ставки в стране и множества других факторов. Она может оказаться не сильно выше или даже ниже, чем была на “котловане”, — рассказывает Валерий Емельянов.
Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что помимо низкой цены немаловажную роль при покупке ещё строящегося жилья играет широкий ассортимент лотов.
Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко
Однако минусы у покупки строящегося жилья также имеются. Основой из них — риск, что проект не будет сдан вовремя. Валерий Емельянов говорит, что больше половины новостроек не укладываются в обещанный дедлайн и сдаются на три-шесть месяцев позже заявленной даты.
— Выходит, что покупателю может быть безопаснее придержать деньги на счёте в банке до самой сдачи проекта (в среднем дома строятся по два-три года), и за это время сумма на вкладе вырастет на те же 15–20%, на которые подорожала бы строящаяся квартира. Эта стратегия уместна, если у покупателя изначально есть вся сумма и он не собирается покупать жильё в ипотеку, — говорит аналитик ИК «Фридом Финанс». — В случае с ипотекой сэкономить можно не только на цене, но и на процентах. Покупатель может зафиксировать ставку, пока она в России низкая, на много лет вперёд и не ждать завершения строительства. В случае если в семье покупателя рождается второй ребёнок, ему вдвойне выгоднее так сделать, ведь льготная ставка будет от 5 до 6%.
В пользу готового жилья Дмитрий Таганов отметил возможность увидеть выбранный лот в реальности, а также в готовую квартиру можно достаточно быстро переехать, особенно если она с отделкой. Из минусов оказался рост стоимости жилья как минимум на 10%.
На каком этапе строительства купить квартиру лучше всего
Планируя покупку недвижимого имущества , в большей мере люди ориентируются на его цену – чем дешевле, тем лучше. Стоимость жилья в новостройках во многом зависит от стадии строительства. Цена квартиры на этапе котлована существенно отличается от недвижимости, готовой к сдаче. Но если не брать за основу принципы ценообразования, покупка жилья на разных этапах строительства отличается особенностями, где присутствуют свои риски и преимущества.
Обычно, строительство дома длится несколько лет. Каждый этап постройки можно назвать сложным, дорогостоящим процессом. Чтобы предусмотреть проблемы, присущие каждой стадии, надо разобраться в принципах работы этого механизма, в том числе и с учетом законодательства.
Начало строительства и продаж – фаза котлована
Для застройщика, первый этап строительства начинается с оформления прав на землю. Для узаконивания своей деятельности землю покупают или арендуют. После этого осуществляется разработка проектной документации, ее утверждение экспертами, государственными органами. Только после завершения бумажных формальностей девелоперы приступают к оформлению разрешения на строительные работы.
По текущему законодательству, купить квартиру на этапе строительства можно сразу после того, как на месте будущей новостройки появляется котлован. Начиная с этой стадии, застройщики в полной мере рекламируют жилье, привлекая покупателей низкой стоимостью.
Основной риск приобретения имущества на этой ступени – попасть на «долгострой» или, что хуже – мошенническую схему. Получается двоякая ситуация, покупателей манит возможность купить квартиру на этапе котлована от застройщика на очень приемлемых условиях, но придерживает боязнь – оказаться ни с чем.
Чем ближе стадия завершения строительных работ, тем больше шансов на благополучный исход дела, но с течением времени растет и стоимость будущего жилья. В итоге, взвешивая плюсы и риски, инвестор сам решает на каком этапе купить квартиру ему будет лучше всего, а помочь в вопросах выбора может обзор преимуществ и недостатков новостроек на разных фазах строительства.
Плюсы и минусы квартиры на этапе котлована
Преимущественные особенности недвижимости, купленной на ранних сроках, заключаются в свободе выбора будущей квартиры. Подобрать можно: расположение, планировку, вид из окон, этаж.
По мере возведения здания квартиры начинают выкупать, и вариантов выбора становится меньше. Так что ранняя возможность «застолбить» будущий дом – неплохое преимущество.
Говоря об обратной стороне медали, стоит выделить повышенную вероятность того, что строительные работы затянутся на неопределенный срок. На практике немало случаев, когда вместо заявленных 2-3 лет, дольщики ждут квартиры по 5-7 лет. И хорошо, если они вообще дожидаются заселения.
Полезно знать! Наибольшая вероятность натолкнуться на долгострой возникает при покупке жилья в многоквартирном доме.
Вероятность развития нежелательных событий практически невозможно предугадать. Даже солидные компании оттягивают сроки сдачи дома, хотя обращение к известному застройщику в определенной степени минимизирует подобные риски.
Чтобы покупка квартиры на этапе строительства не стала ошибочным мероприятием, специалисты рынка недвижимости советуют до заключения ДДУ узнавать о застройщике все, что только получится.
Подобную информацию можно взять из разных источников: сайт компании, тематические форумы, личный визит в офис и т. д.
Лучше всего останавливать выбор на компаниях, готовых предоставить результаты успешно реализованных проектов – это можно считать самой лучшей рекомендацией.
Особенности покупки жилья на поздних этапах строительства дома
Немалая часть дольщиков опасается заключать договорные условия с застройщиком на этапах котлована. Эта категория инвесторов предпочитает квартиры в новостройках, на этапе строительства которых уже можно вживую увидеть определенные результаты – контур здания, строительные работы и т. п.
Полезно знать! До сдачи дома в эксплуатацию, в зоне риска находятся даже проекты, готовые на 99%.
Задержки и даже полное прекращение работ возможно и здесь, но в отличие от новостройки на начальном этапе строительства, почти готовые проекты обычно достраивают. Даже если застройщик не в состоянии завершить работу, по решению суда возведением здания займется другая компания. Для дольщиков подобные ситуации связаны с дополнительными издержками, но это все равно лучше, чем полная потеря вложенных средств.
На позднем этапе строительства есть куда более высокие риски потерять деньги. Есть такой термин – двойные продажи. Это вид мошеннической схемы, при которой квартира продается сразу нескольким покупателем. Проворачивать подобные махинации злоумышленникам помогают лазейки в законодательстве.
Например, чтобы купить новостройку на этапе строительства, достаточно фиксации сделки предварительным договором купли-продажи. По закону такие договорные отношения не регистрируются в органах государственной власти, что и позволяет реализовать мошенническую схему.
Подводим итоги
Покупка квартиры на любом этапе строительства сопряжена с определенными рисками, что лучше – решать дольщику. Избежать возможных осложнений, проволочек, мошеннических схем на 100% практически невозможно.
Минимизировать риски можно, для этого надо выбирать зарекомендовавших себя девелоперов, собирать попутную информацию, советоваться с жилищными консультантами и т. п.
На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке?
Приведем вам все особенности приобретения квартиры на разных этапах строительства дома:
- Цена самая низкая из возможных.
- Перед вами очень широкий выбор этажа и самой квартиры.
- Если договор не подписывается, деньги вернут.
- Нет гарантии, что сделка в итоге состоится.
- Кроме того, за бронирование квартиры на этом этапе могут взимать комиссию.
- Цена примерно на 30% ниже обычной.
- Плату можно вносить в рассрочку, богатый выбор квартир и планировок.
- Есть риски срыва сроков окончания стройки.
- Ждать заселения придется долго, если в это время вы снимаете жилье — двойные расходы.
- В процессе застройщик может изменить этажность, пересмотреть планировки и другие моменты.
Строительство закончено наполовину
- Стоимость меньше рыночной примерно на 15%.
- Можно проверить, как идет стройка, отвечает ли она заявленным срокам окончания.
- Намного меньше риски замораживания проекта, меньше придется ждать заселения.
- Самые привлекательные квартиры уже могли разобрать, выбор меньше.
- Окончания сроков стройки все равно придется ждать, возможно, оплачивая при этом съемную квартиру
Дом сдан в эксплуатацию
- Нет риска затягивания окончания строительства, можно наглядно увидеть готовую квартиру, сразу приступить к ремонту, получить все документы.
- Придомовая территория уже обустроена.
- Сэкономить не получится, цена обычная для такого типа жилья.
- Кроме того, выбор квартир может быть ограничен.
Квартира уже с отделкой от застройщика
- Можно переехать сразу.
- Застройщик покупает отделочные материалы оптом, делая ремонт сразу в нескольких квартирах, вы бы заплатили намного больше, чем он.
- По словам экспертов, экономия на ремонте в таком случае может достигать 400 тысяч рублей, в зависимости от площади квартиры.
- Ремонтом занимаются профессионалы.
- Цена чуть выше, но ненамного.
- Дизайн вам может не понравиться, придется переделывать.
- Кроме того, сложнее оценить качество строительства дома, коммуникаций и черновой отделки, ведь все уже скрыто под краской, обоями, напольным покрытием.
Как видим, вариантов много. Если вас не поджимает время, и вы хотите максимально выгодно инвестировать деньги в недвижимость, уверены в застройщике, конечно, лучше всего покупать квартиру до начала продаж или на этапе рытья котлована. Если для вас важно максимально быстро переехать, и вы опасаетесь рисков недостроя, то покупайте квартиру после окончания возведения или с отделкой от застройщика.
Советы тем, кто планирует купить квартиру в новостройке
Не будем нарушать традицию и в конце статьи дадим полезные советы тем, кто планирует покупать квартиру в новостройке:
- Очень тщательно проверяйте застройщика и его репутацию. Не стоит ориентироваться лишь на отзывы в интернете. Посетите офис предприятия, сданные им объекты. Не подписывайте предварительный договор купли-продажи! Это рискованный вариант.
- Не спешите! Проанализируйте свои финансовые возможности, подождите благоприятной ситуации на рынке недвижимости, изучите как можно больше подходящих вам предложений. Сравнивайте, изучайте, советуйтесь со специалистами, ведь вы делаете важное вложение в дорогостоящий актив.
- Не вносите изменения в планировку квартиры, пока она не оформлена в собственность. Иначе БТИ может потребовать от вас вернуть жилье в первоначальное состояние.
- Если площадь квартиры в реальности окажется меньше заявленной, вы можете предъявить претензии застройщику. Если больше — от вас могут потребовать доплатить за «лишние» квадратные метры. В любом случае перед подписанием акта приема-передачи нужно провести замеры. И не только размеров квартиры, но и возможной кривизны стен, потолка, стяжки пола.
Покупка квартиры в новостройке — важное событие для каждой семьи, ответственное решение, которое требует скрупулезной подготовки. Правильный выбор, изучение всех юридических особенностей, проверка застройщика помогут вам избежать ненужных рисков.
Вновь напомним, что будет надежней воспользоваться услугами юристов и экспертов по недвижимости, которые помогут вам в процессе приобретения квартиры. Впрочем, уверены, прочитав нашу статью, вы будете чувствовать себя уверенно, точно зная, какие вопросы нужно задать и на что обратить внимание.
Поддержите развитие нашего канала Яндекс.Дзен лайком (палец вверх – слева) и подпиской. Это поможет нам публиковать больше интересных материалов. Также вы сможете оперативно узнавать о новых публикациях.