Покупка квартиры на стадии строительства риски

Стоит ли в 2020 году брать квартиру на стадии котлована?

Чем раньше, тем дешевле — это правило покупки квартиры в новостройке знакомо всем. Покупка на стадии котлована действительно может оказаться выгодным решением. Но за последние несколько лет появилось несколько дополнительных нюансов, которые обязательно нужно учесть. Что поменялось, и стоит ли покупать квартиру на этапе возведения фундамента будущего дома в 2020-2021 году?

В 2019 году произошел переход от долевого строительства к проектному

Раньше, покупая квартиру на стадии котлована, вы становились одним из дольщиков, на деньги которых застройщик стоит дом. Это сопровождалось рисками: по самому худшему сценарию, недобросовестная компания подсунет не тот договор, дом не достроят, и вы останетесь без квартиры и денег. Или же строительство просто затянется на много лет, а вам в это время придется платить за съемное жилье.

Теперь же деньги, которые вы платите за квартиру на этапе строительства, отправляются не напрямую к застройщику, а на эскроу-счета. Средства хранятся в банке до тех пор, пока вы собственными глазами не увидите свою новую квартиру. Если строительство замораживается, то вы получаете деньги обратно.

Как это влияет на покупку на стадии котлована?

• Стоимость квартир в новостройках повышается . Теперь застройщик берет необходимые для строительства ЖК деньги в кредит у банка. Возвращать кредит компании приходится с процентами.
• Риск становится значительно меньше. Теперь покупатель ставит на кон только свое время. В случае недостроя деньги однозначно будут возвращены.
• Разница между ценой на стадии котлована и после сдачи дома становится менее значительной. Все больше людей не боясь покупает квартиру на раннем этапе, и застройщикам для этого уже не приходится завлекать их выгодной ценой.

Экономическая ситуация дает как преимущества, так и недостатки

Основной (и чуть ли не единственный) риск, который подстерегает того, кто купит квартиру на раннем этапе строительства — это долгострой. Заселения и так придется ждать больше года, а если застройщик просрочит сдачу проекта, то ожидание растянется на продолжительное время. Нынешняя экономическая обстановка только усугубляет ситуацию. Вероятность просрочек или даже банкротства компаний значительно выше.

С другой стороны, именно сейчас строительные компании готовы предлагать наиболее выгодные условия сделки, поскольку им нужно контролировать уровень спроса. Поэтому у вас есть все шансы поймать двойную выгоду: и от покупки на раннем этапе, и от специальных предложений.

Что вы думаете по поводу покупки квартиры на этапе котлована? Делитесь мнением в комментариях!

Источник

Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски

Есть несколько проверок, которые стоит провести перед тем, как покупать квартиру в новостройке. Тем более, на стадии строительства.

Получить максимальную информацию о застройщике

• Опыт работы застройщика, в т.ч. в строительстве жилой недвижимости. Большой опыт в жилищном строительстве – плюс в оценке застройщика.
• Как застройщик пережил прошлые кризисы. Если ему удалось завершить свои проекты в срок, ну или хотя бы просто завершить, то вероятность, что он достроит и сейчас, высока, поскольку он имеет хороший опыт работы в форс-мажорных условиях.
• Какие объекты уже он построил, были ли по ним переносы сроков строительства.
• Репутация — есть ли (были ли) какие-либо жалобы от покупателей или от партнеров, были ли какие судебные споры, связанные с застройщиком.
• В некоторых регионах составляются реестры проблемных застройщиков. Если компания в «черном списке» не значится, это уже хорошо.
• Где находится офис, кто продает квартиры, да просто важно, по каким телефонам можно дозвониться, тем более если возникнут какие-либо вопросы. Если контакты не определены или не возможно до компании «достучаться», стоит задуматься, а нужна ли такая компания.

Официальную информацию можно получить на сайте компании, а неофициальную — на разных форумах в интернете.

Проверить документы застройщика.

Застройщик должен предоставить вам для ознакомления следующие документы:

• учредительные документы (устав),
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
• протокол об избрании руководителя,
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
• аудиторское заключение, как минимум, за последний год.

Покупка квартиры в новостройке. Нужно ознакомиться с объектом и проектной декларацией:

• Есть ли разрешение на строительство конкретного объекта,
• Есть ли документы на земельный участок (собственность или аренду), на котором строится дом. Как правило, это аренда (субаренда). Договор аренды должен быть обязательно зарегистрирован. Следует обращать внимание на следующие нюансы земельных документов — «категория земель» и «вид разрешенного использования». В первом случае должно быть написано, что это «земли населенных пунктов». Во втором, что разрешение выдано для строительства «многоквартирного жилого дома».
• Посмотреть, как идет стройка. Отсутствие заметных глазу работ в течение нескольких дней может говорить о проблемах на стройке.
• Узнать, были ли уже задержки по срокам строительства конкретного объекта. Наличие задержек — всегда негативный факт.
• Обратить внимание на виды финансирования стройки — использование при строительстве большой доли собственных средств компании является преимуществом при выборе компании. Очень большая доля кредитных источников финансирования в условиях кризиса может отрицательно сказаться на строительстве.

Уточнить, в каких кредитных учреждениях аккредитован застройщик и конкретный объект строительства

Наличие аккредитации в крупных банках является положительным фактом, т.к.:

• банк проверяет компанию, т.е. смотрит все ее документы, и финансовые, и по объекту;
• как правило, обеспечивает стройку финансированием, что дает определенную гарантию достройки объекта.

Покупка квартиры в новостройке: стоит узнать, как идет реализация квартир в объекте строительства

Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир – тем лучше: значит, у застройщика есть финансирование и риск замораживания строительства серьезно уменьшается.

Форма и содержание договора покупки жилья на этапе строительства– это должен быть договор долевого участия (ДДУ).

ДДУ должен содержать:

1) описание подлежащего передаче конкретного объекта строительства, в т.ч. его строительный адрес;

2) срок сдачи объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обратите внимание, срок сдачи должен быть единым для всех участников конкретного долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что после полной оплаты цена договора не может быть пересмотрена;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

ДДУ (а также договор уступки права) считается заключенным с момента его государственной регистрации. Любые изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, подписываемым обоими сторонами. Все дополнительные соглашения обязательно регистрируются.

Покупка квартиры в новостройке. Лучше купить напрямую у застройщика.

Стоит несколько раз подумать, покупать квартиру или нет, если:

• Отсутствуют разрешение на строительство жилого дома или документы по земельному участку;
• Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно строительство многоквартирного жилого дома (например, это земли промышленного или сельскохозяйственного назначения).
• Неоднократно продлевались строки строительства;
• Застройщик предлагает квартиру по цене, существенно ниже, чем цена на аналогичные объекты строительства;
• Застройщик предлагает заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования квартиры и т.д. вместо договора долевого участия;
• Застройщик требует оплату до государственной регистрации договора долевого участия.

Источник

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована. Особенности выбора объекта и оформления документов.

Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.
Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.

Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

1. Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
2. Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
3. Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
4. При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
5. Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.

Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.

○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.

Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

• Потеря денег.
• Задержка окончания строительства.
• Несоответствие качества жилья заявленному.

Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора. Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране.
Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.
Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

○ Как найти информацию о застройщиках?

Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир.
Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ.
При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

• Опыт в сфере жилищного строительства.
• Количество сданных объектов.
• Переносы сроков сдачи.
• Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.

Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять.
Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов. Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.

○ Документы, которые должны быть у застройщика.

Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:

• Учредительные документы.
• Инвестиционный контракт.
• Проектную документацию.
• Проектная декларация.
• Разрешение на строительство.
• Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
• Бухгалтерскую документацию за три последних года.
• Технико-экономическое обоснование проекта.
• Страховой договор или договор поручительства.
• Допуск СРО, лицензии.

Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно.

Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.

Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.
Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.
В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию. В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.
Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

○ Договор с застройщиком.

Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

1. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
2. Жилищный сертификат.
3. Участие в жилищно-строительном кооперативе.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

○ Участие в долевом строительстве.

Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.

Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

ДДУ должен включать в себя:

• Описание объекта.
• Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
• Цена договора.
• Порядок выплаты установленной цены и сроки.
• Гарантийный срок на объект.
• Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.
Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.

○ Переуступка права требования.

Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.
В договоре цессии указывается:

• Содержание переуступки.
• Цена сделки.
• Сроки.
• Иные условия, если они отличаются от основного договора.
• Перечень документов, передаваемых покупателю.

В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки.
По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть. Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.

○ Договор страхования.

Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.
Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.

Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи.
Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.
Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.

○ Способы мошенничества.

Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает.
Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо.
Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

○ Советы юриста:

✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?

Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.

Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник