Выгодно ли строить дом на продажу? Тонкости бизнеса по продаже коттеджей на сайте Недвио
Приобрести земельный участок в Подмосковье, возвести на нем дом, а затем продать его с хорошей наценкой – это на сегодняшний день один из наиболее прибыльных и, на первый взгляд, простых способов заработать денег. Это такой же бизнес, как и многие другие, например — торговля.
В данной статье мы рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса по строительству и перепродаже частных домов и коттеджей, а также как устроен рынок частных застройщиков ближайшего Подмосковья.
Кто есть кто?
Если судить по рекламным объявлениям и публикациям в прессе, то термин «загородный рынок» – это синоним понятия «коттеджные поселки». Однако это не совсем так. На сегодняшний день в Московской области дома для продажи строятся сотнями, или даже тысячами частных застройщиков.
Увы, нет четкой статистики по таким «индивидуальным» застройщикам, однако с уверенностью можно предположить, что данный рынок довольно объемен. Эксперты считают, что рынок частных подмосковных застройщиков и предложения коттеджных поселков вполне сопоставимы по критерию объема. Таким образом, годовой оборот данного рыночного сегмента оценивается в миллиарды у. е.
Хотя подобное явление достаточно масштабно, про частных застройщиков мало информации. Частников можно считать более мелкими игроками рынка, чем застройщиков большого ряда коттеджей в одном поселке. У них нет стремления, чтобы создавать бренды, они не пользуются пиаром и рекламой. Кроме того, мелкие девелоперы намеренно стараются избежать любой публичности.
Однако стоит обратить внимание на то, что «индивидуалы»-застройщики – это вполне серьезная сила. Несколько лет назад одна масштабная девелоперская компания не приобрела отличный участок земли для строительства поселка, мотивируя это тем, что в том регионе уже работает определенный господин, имеющий связи с администрацией, более хорошие куски земли и уже начатые проекты стройки. Компания просто не видела смысла с ним конкурировать.
Нюансы частного домостроения
Технически девелоперский проект выглядит достаточно просто – покупаешь участок земли, подводишь к нему коммуникации, строишь дом, а затем продаешь. Однако без должного опыта есть вероятность прогореть — прогадать с местоположением, подрядчиками, материалами, а следовательно — качеством дома, текущим спросом со стороны клиентов…
Тем не менее с каждым годом количество предпринимателей, кто строят дома на продажу, только растет. Возрастает и конкуренция, которая подталкивает всех участников рынка строить более качественные дома, использовать современные технологии.
Многие «частники» считают прибыльным и строительство деревянных домов. И Рублевка является не единственной местностью для возведения домов частными застройщиками. Вполне успешно они работают и в остальных сегментах рынка – это и элитный, и эконом-класс.
Для того, чтобы войти на рынок девелопмента, на сегодняшний день необходимо минимум сто тысяч долларов. На эти деньги покупается около 8 соток земли, подводятся коммуникации, и строится домик, имеющий площадь около ста «квадратов». Это довольно выгодный бизнес – продать такой дом можно в раза три дороже, нежели Вы потратились на его строительство.
Мелкие застройщики привлекают потенциальных клиентов за счет индивидуального решения. Если говорить о продаже готовой недвижимости, то большим спросом пользуются дома со свободной планировкой, расположенные в непосредственной близости к городу. Если речь идет о хорошем участке в поселении или в черте города, то проект может окупиться в 2 или 3 раза. Крупным компаниям, в свою очередь, не выгодно выкупать одиночные участки и ориентироваться на узкий сегмент. Им достаточно мощностей для запуска масштабного проекта.
Как стать частным застройщиком?
Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо запастись стартовым капиталом, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки строительных материалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.
Практика показывает, что далеко не каждый бизнесмен имеет соответствующий ресурс, опыт и компетенцию. Плюс важным аспектом является сотрудничество с проверенными поставщиками, которые смогут продать вам строительные материалы по себестоимости.
На этапе реализации задумки, важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые сделают работу качественно и в срок. Сотрудничество с риэлторами, запуск рекламы и применение инструментов маркетинга станет вашим преимуществом. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больший капитал вы получите для последующего оборота денег.
Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая понадобится вам в обязательном порядке. Плюс нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.
Учтите, что для узаконивания постройки придется пройти контролирующие инстанции. Застройщик должен иметь соответствующие разрешения и лицензии, предоставляющих право на работу.
Бизнес на строительстве домов
Строительство домов – прибыльный вид бизнеса. Спрос на недвижимость практически не снижается, в частном секторе даже растет. Семьей хочется жить в пригороде, а не в человеческом муравейнике.
Если небольшая строительная компания работает на потоке, рентабельность бизнеса достигает 30 процентов. Ежемесячный доход без учета налогов составит около 2 миллионов рублей.
Чтобы предприятие приносило прибыль, необходимо правильно организовать рабочий процесс.
Анализ рынка недвижимости
Перед тем, как вкладываться в строительный бизнес, изучите спрос на малоэтажное жилье в ближайших населенных пунктах. Это поможет выбрать вид деятельности, приносящий наибольшую прибыль:
- Возведение таунхаусов;
- Постройка частных домов под продажу;
- Строительство коттеджей на заказ.
На основе анализа рынка составляется бизнес-план. В нем необходимо учесть преимущества и риски строительства домов: сезонность, среднюю цену, финансовые возможности жителей региона.
На старте бизнеса не следует распыляться: выберите узкую нишу, быстрее приводящую к окупаемости начального капитала.
Регистрация строительной фирмы
Предприятие нужно оформить официально, зарегистрировав в налоговой инспекции ИП либо ООО. Организационная форма зависит от масштабов планируемого дела. Если это малоэтажное строительство, выгоднее открывать ИП на УСН «доходы минус расходы».
На первых порах, если у вас есть собственный участок под ИЖС, можно построить здание без регистрации предприятия и продать его частным образом. Схема позволит заработать стартовый капитал. Однако после сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшей продажи придется заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц. Расходы, подтвержденные документально, вычитаются из общей суммы прибыли.
Потребуется также разрешение на строительство – документ выдает местная администрация.
Чтобы создавать проекты домов самостоятельно, требуется лицензия. Оформлением документации занимается местный отдел градостроительства и архитектуры.
Подбор работников
Выбрав, какие строительные услуги вы будете оказывать, нужно проработать список требующихся специалистов.
Рабочих не обязательно вводить в постоянный штат, а нанимать, когда оформляется крупный заказ на строительство дома. Но такой вариант опасен: в сезон сложно найти нужных специалистов, что приведет к срыву сроков сдачи проекта.
Проще держать в штате универсалов, а с электриками, отделочниками, ландшафтными дизайнерами сотрудничать на договорной основе.
Поиск участка под застройку
Наиболее перспективным вариантом является приобретение участков под индивидуальное жилищное строительство жилых зданий с последующей продажей. Сэкономить можно, купив большой участок, где реально сделать несколько отдельных выходов на главную улицу, и размежевав его.
Выгодно покупать старые дома с участком, выполнять демонтаж ветхих зданий и строить новые.
Поиск участков лучше вести частным образом, через доски объявлений, не платя процентов риэлторам. Обязательно проверьте статус земли, права собственника, проведение полного межевания, отсутствие обременений, ареста надела.
Проекты домов
Проектные работы производятся следующим образом:
- Определяется размер будущего дома и хозпостроек в соотношение с земельным наделом.
- Производятся реальные замеры на участке и переносятся в масштабе на чертеж.
- Создается с помощью компьютерных программ 3D-план будущего здания со всеми комнатами и подсобными помещениями.
Если у вас нет лицензии на подобные работы, проще заказать разработку проекта в бюро. Экономнее строительство домов стандартной планировки. Проектные шаблоны можно найти в Интернете.
Выбор материалов для строительства
Подбирая материал, учитывайте климатические особенности, этажность, направление в строительстве. Если предполагается возведение небольших частных домиков, лучше выбирать дерево, газоблок и кирпич. Строительство коттеджей ведется каркасным методом с использованием особых утепленных панелей.
Кровлю кроют профильными листами, металлочерепицей, гибкой черепицей, ондулином. Два последних варианта с аккуратностью стоит использовать в жарком климате: при высокой температуре воздуха стройматериалы размягчаются. Иногда используют и шифер, но не всем покупателям нравятся крыши из него.
Важно подобрать и качественные отделочные материалы:
- Пластиковые панели, плитку в ванную и кухню;
- Ламинат, паркет, линолеум;
- Обои или иные виды облицовки стен.
В подсобных помещениях половое покрытие чаще отделывается кафельной плиткой на бетон.
Дешевле всего обходятся каркасные и газоблочные дома. Но, в отличие от кирпича и дерева, после строительства придется сделать внешнюю отделку сайдингом или штукатуркой – декоративной либо под покраску.
Покупка или аренда строительной техники
В стартовый капитал включают расходы на приобретение либо аренду специализированной техники и инструментов. Взять в лизинг сейчас можно практически все.
Однако минимальный инструментальный набор должен быть в собственности у застройщика. Это:
- Пара-тройка комплектов ручного инструмента;
- Электродрели;
- Перфораторы;
- Лобзики;
- Шуруповерты.
Дорогую спецтехнику лучше арендовать: тот же экскаватор потребуется на участке максимум дважды.
Начало строительных работ
Строительство зданий – бизнес сезонный. Стартовать необходимо весной, когда грунт отойдет ото льда. Но к этому моменту нужно выбрать участок, утвердить проект здания, заказать нужные стройматериалы.
Составьте четкий план работ, чтобы успеть завершить возведение до ранней осени, не «заморозив» строительство до следующего сезона.
В сентябре и октябре дома с участками выглядят привлекательнее, чем зимой, что позволит не снижать цены. Из-за сезонного простоя затраты на постройку здания увеличатся на треть.
Расходы на строительство
Составляя бизнес-план, учтите все возможные расходы и включите их в стартовый капитал. Даже небольшое предприятие требует немалых инвестиций.
На первых этапах следует заложить в затратную графу расходы в рублях на:
| Наименование | Цена в рублях |
|---|---|
| Покупку земельного участка | 500 000 |
| Приобретение стройматериалов | 700 000 |
| Покупку инструментом и аренду спецтехники | 200 000 |
| Заработную плату сотрудникам | 250 000 |
Затраты на транспортные расходы, оформление предприятия, рекламу выльются минимум в 100000 рублей.
На строительство одного здания потребуется 1750000 рублей. Продать можно в два раза дороже. Цены зависят от региона, объема работ, стройматериалов и сложности проекта. Выгоднее возводить и продавать маленькие недорогие дома. Роскошные коттеджи практически неликвидны.
«Хочу начать строить дома на продажу! Подскажи, что стоит ожидать от этого бизнеса?»-начинающий девелопер
Именно такой вопрос мне поступил от молодого человека из республики Татарстан вчера. На самом деле это не много странно, потому что я и наша маленькая компания не занимается строительством домов на продажу. По крайней мере, пока не занимается и в основном мы строим индивидуально под клиентов. Но мысли к нам такие уже закрадывались и не раз.
Отвечаю молодому человеку на его вопрос, что понадобиться в первую очередь:
1.Деньги. Очень много денег.
Старт в этом направлении бизнеса начинается от 5-7 млн. руб. и выше. Тут всё будет зависеть от того в каком регионе Вы хотите заниматься данной темой, и из каких материалов Вы собираетесь строить дома на продажу.
2.Земля.
Много ликвидной земли в хороших местах за недорого, а это как Вы уже догадались, очень и очень проблематично в современных реалиях.
3.Время.
Цикл строительства не всегда бывает быстрым. И за частую на строительства дома и его отделку(если Вы продаете дома с отделкой)
уходит очень много времени, а это, как правило, съедает всю прибыль, если её разделить на потраченные месяцы.
Про то, что эти дома должны быть построены из хороших материалов,
а не из го*на и палок я даже писать не буду. Я думаю адекватные люди должны это понимать.
Сейчас напишу одну из основных проблем, с которой Вам придётся столкнуться на этом рынке на мой субъективный взгляд.
Люди строят в нашей стране дома не от того, что им негде жить и построить или купить дом — для них это единственный выход.
А строят или покупают дома только тогда, когда появляется возможность улучшить свои текущие жилищные условия. Сделать это в условиях текущей экономической ситуации в нашей стране с каждым годом становиться всё сложнее.
Ответьте для себя на несколько вопросов:
«За прошедшие 5 лет — ВЫ стали богаче жить?
Или может Ваши зарплаты и пенсии выросли в несколько раз?
Появлялась ли за этот период времени у Вас возможность купить или построить дом за 5 млн.руб?
Проще говоря — людям есть где жить — это их квартиры.
Не такая острая проблема, которую бы решал данный бизнес.
Это если совсем сжато.
Комментарии открыты, напишите свои дополнения или истории. Может, кто-то из Вас занимался или занимается данным бизнесом до сих пор?