Разрешение на строительство и реконструкцию частных домов
Мы выполняем следующие услуги:
Оформляем разрешительную документацию для строительства и реконструкции объектов ИЖС: готовим уведомления, после возведения дома формируем технический план, подаём в ЕГРН и регистрируем строение. Получаем согласование от организаций, наложивших ограничения на использование участка.
Подача уведомления на строительство объектов ИЖС
Для оформления объектов ИЖС в местную администрацию перед началом возведения объекта подаётся уведомление о планируемом строительстве, в котором указываются сведения о застройщике, кадастровый номер и расположение участка, ВРИ, планируемые цели использования будущей постройки и др. К нему прикладывается схема, на которой изображается расположение дома, то есть пятно застройки.
При соответствии планируемого объекта нормам в течение недели собственник получит уведомление о соответствии, которое даёт право начинать строительные работы. Документ действителен в течение 10 лет. Если строение по каким-то параметрам нарушает установленные нормы (например, выявлены охранные зоны, несоблюдение отступов 3 метра, другие ограничения в использовании участка), то собственник в течение недели получит уведомление о несоответствии с указанием причины.
Уведомление о несоответствии
Причинами получения собственником отказа могут стать:
- Неподходящие для возведения дома категория и ВРИ участка. Это самая частая причина отказа. Строить капитальный объект можно на землях ИЖС, СНТ, ЛПХ, а на землях, предназначенных для занятий огородничеством не разрешается строить объекты капитального строительства.
- Несоответствие параметров планируемого дома нормам, разработанным для объектов капстроительства. Чтобы не вынесли отказ по этой причине, постройка должна быть для одной семьи, высотой не больше 20 м, не выше 3-х этажей и не предназначаться для коммерческих целей.
- Подача документов неуполномоченным лицом. Например, если собственник не оформил доверенность на своего представителя.
- Попадание участка в зону с особыми условиями, ограничивающими строительство.
План действий собственника в случае получения отказа зависит от указанных в нём причин. Если допущена ошибка или неточность в документации, разрешается повторная подача после исправления недочётов. На представителя застройщика оформляется доверенность, а при попадании участка в защитно-санитарную зону потребуется получение согласования. Если собственник считает отказ администрации неправомерным, его можно обжаловать в суде.
Уведомление об окончании строительства
В течение 30 дней после возведения постройки кадастровый инженер готовит техплан и подаёт в администрацию вместе с уведомлением об окончании и о начале строительства. Если сотрудники администрации заподозрят, что нарушены нормы строительства, они выедут на место для личного осмотра построенного дома. Поэтому несоответствия следует устранять своевременно, иначе зарегистрировать постройку не получится. Если нарушений не выявлено, объект ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности.
В случае получения застройщиком отказа администрации есть два варианта исправить ситуацию: получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства или зарегистрировать дом через суд. В судебные органы потребуется предоставить отказ администрации, подготовить иск и аргументы, которые объяснят, почему были нарушены требования. Наши кадастровые инженеры готовят заключение, которое используется в качестве доказательства в суде. Если решение суда положительное, оно станет основанием для регистрации дома в Росреестре.
Если собственник получил разрешение на строительство до введения уведомительной системы, и оно ещё действительно, то можно возводить объект, а после окончания работ подготовить технический план и подать уведомление об окончании строительства. Аналогичным образом оформляется разрешительная документация на реконструкцию объектов. Для частных домов потребуется известить администрацию о планируемой перестройке, после этого сформировать технический план и внести изменения в сведения Росреестра.
Разрешение на отклонение от предельных параметров
Если после строительства оказалось, что построенный объект не соответствует каким-либо параметрам, есть вариант зарегистрировать его без суда. Для этого следует обратиться в администрацию с заявлением о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. Документ выдадут, если для поселения или округа, в котором расположен участок, разработаны Правила застройки и землепользования. Таким способом получится изменить:
- допустимое количество этажей или высоту дома;
- разрешённые отступы от границ участка при размещении объекта;
- процент застройки в пределах участка.
Однако, такое разрешение будет получено, если застройщик сможет обосновать отступление от норм. Вескими причинами считаются маленький размер участка, его неудобное расположение или сложная форма, особенности почвы, которые мешают нормальному размещению объекта. В качестве доказательств в этом случае следует предъявить технический план, результаты гео-инженерных изысканий, а также проектную документацию, которая докажет невозможность строительства с учётом ПЗЗ.
Согласование строительства с аэропортом
Чтобы при строительстве сделать правильный отступ от границ участка, потребуется заказать ГПЗУ, где будет указано пятно застройки, в пределах которого можно расположить дом, а также обозначены санитарные зоны, которые делятся на два типа: на те, в границах которых можно строиться, но с разрешения соответствующих инстанций, и на те, которые запрещают любое строительство. Если участок расположен в охранной зоне, то оформить разрешительную документацию как на строительство частных домов, так и коммерческих зданий не получится без получения согласования. Охранные зоны, в которые попадает участок, отображаются в ГПЗУ, либо к уведомлению о несоответствии сотрудники администрации прикладывают памятку с указанием учреждений, с которыми требуется согласовать возведение объекта. Если начать возводить строение без согласования охранных зон, его признают самостроем и обяжут снести.
Если участок попадает в охранную зону аэропорта, то строительство придётся согласовать с Росавиацией. Вся приаэродромная территория делится на 7 подзон, в каждой из которых действуют определённые ограничения, и результат согласования будет зависеть от того, в какую зону попал участок. Перед началом возведения объекта формируется ГПЗУ, СПОЗУ, заключение Роспотребнадзора, которое включает результаты проведённых измерений качества воздуха, уровня шума и электромагнитного излучения. Эти документы вместе с заявлением с просьбой согласовать строительство подаются в Федеральное агентство воздушного транспорта.
В течение месяца сотрудники Росавиации изучат документацию и определят, не помешает ли планируемый объект движению самолётов, радиотехнического оборудования, не создаст ли помех для видимости и т.д. После этого собственник получит ответ в письменном виде с указанием документов и нормативных актов, на основании которых вынесено решение. Аналогичным образом оформляется согласование с МОЭСК, Управлением Росрыболовства, Министерством культуры, Федеральным агентством по недропользованию и другими организациями, накладывающими ограничения на пользование участками.
Разрешение на перепланировку
Переустройство помещения, которое приведёт к изменению площади жилых и нежилых зон, перемещению стен, перекрытию вентиляционных ходов или изменению местоположения инженерных сетей, требует обязательного согласования с Мосжилинспекцией, если объект находится в Москве, или с отделом Архитектуры администрации области. При изменении фасада (окна, двери) потребуется получить письменное согласования облика от Москомархитектуры. Для проживающих в «коммуналке» и желающих сделать ремонт, затрагивающий помещения общего пользования, потребуется согласовать перепланировку квартиры со всеми жильцами и получить их письменное согласие.
Если планируется перенос двери, создание арочного прохода или другие простые работы, в жилищную комиссию достаточно предоставить эскиз планируемых работ. Если же затеяна глобальная перепланировка квартиры, или производится переоборудование нежилого объекта, разрабатывается проект, который готовит лицензированная проектная организация.
После завершения перепланировки необходимо вызвать кадастрового инженера, который приедет на объект, обмеряет помещение, составит новый технический план с учётом проведённых изменений и внесёт обновления в сведения Росреестра. При составлении технического плана инженер будет опираться на проект или эскиз, в котором будет отображено состояние до и после перепланировки. Для нежилого помещения потребуется техническое заключение о состоянии конструкций, в которой указывается, что при перепланировке не затрагивались несущие конструкции, и нагрузка распределяется согласно нормам.
Юристы АН Истрариел оформляют разрешения для строительства, реконструкции и перепланировки частных домов. Оформляем уведомления и согласуем строительство на участках, попавших в особые зоны (Росавиация, Министерство культуры, Управление Роснедр, Агентство по Росрыболовству). После окончания возведения нового объекта готовим технический план, ставим строение на кадастровый учёт, регистрируем право собственности. После реконструкции вносим изменения в Росреестр.
Оказываем услуги в Балашихинском районе, Волоколамский районе, Волоколамском районе, Воскресенском районе, Дмитровском районе, Домодедовском районе, Егорьевском районе, Зарайском районе, Зеленоградском районе, Истринском районе, Каширском районе, Клинском районе, Коломенском районе, Красногорском районе, Ленинском районе, Лотошинском районе, Луховицком районе, Люберецком районе, Можайском районе, Можайском районе, Мытищинском районе, Наро-Фоминском районе, Ногинском районе, Одинцовском районе, Озерском районе, Орехово-Зуевском районе, Павлово-Посадском районе, Подольском районе, Пушкинском районе, Раменском районе, Рузском районе, Сергиево-Посадском районе, Серебряно-Прудском районе, Серпуховском районе, Солнечногорском районе, Ступинском районе, Талдомском районе, Химкинском районе, Чеховском районе, Шатурском районе, Шаховском районе, Щелковском районе, Щёлковском районе
В каких случаях требуется получение разрешения на строительство коммерческой и жилой недвижимости
Для того, чтобы строительство коммерческих объектов было законным, требуется до начала работ получить разрешение на строительство. Без оформления этого документа не получится поставить построенное здание на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.
Перед оформлением разрешения необходимо сформировать ГПЗУ и провести инженерные изыскания на участке. Далее получить технические условия на подключение будущего здания к инженерным сетям. После этого формируется проект здания, состоящий примерно из 10 разделов. В него обязательно входит раздел о сроках строительства, а также раздел по пожарной безопасности. При возведении надзорного объекта, то есть площадью больше 1,5 тысячи квадратных метров и выше 2-х этажей, проект проходит экспертизу. В ней указывается, выполнены ли при его оформлении нормы закона. Для ненадзорного объекта экспертиза не требуется, и проект сразу загружают для проверки в ИСОГД. Если документация в порядке, далее её отправляют в Минстрой, который, если не выявлены недоработки, выдаёт разрешение на строительство.
Начало строительства без разрешительной документации является нарушением законодательства и чревато штрафными санкциями для застройщика, вплоть до сноса объекта. Если документы оформлены неправильно или собраны не в полном объеме, собственник может получить отказ в разрешении на строительство.
Зачем получать разрешение на строительство
Право осуществлять на земельном участке строительство коммерческого здания, многоэтажного дома, или иных строений даёт соответствующее разрешение. Только при его наличии, возможно приступить к работам по строительству и реконструкции объектов. Разрешение потребуется для проверки соответствия будущего строения требованиям безопасности и общему стилю в архитектуре, а также для исключения вероятности причинения вреда экологии окружающей среды и объектам в конкретной местности.
Разрешительные документы подтверждают, что проект коммерческого объекта в полной мере соответствует тем требованиям, которые установлены нормативными актами РФ, Градостроительным Кодексом РФ, нормам (СНиП), Земельному Кодексу РФ. Не разрешается использовать одно и тоже разрешение на строительство разных объектов. Каждая постройка должна сопровождаться выданным новым разрешением. Кроме строительства требуется получить разрешение и на капитальный ремонт здания. Получая разрешение на возведение здания для коммерции и его реконструкцию, вы обеспечиваете себя правовой поддержкой архитектурного надзора. Личное присутствие при этом заказчика не является обязательным, ему достаточно действовать через доверенное лицо.
Перед тем как получить разрешение наш юрист ознакомит вас со списком документов, которые потребуются для его выдачи. И на протяжении всего периода будет извещать вас о проделанной работе и достигнутом результате.
Сроки действия разрешения на строительство
Чтобы получить разрешение, надо подготовить архитектурный проект, согласовать и утвердить его в органах Государственного пожарного надзора. Срок действия разрешения указывается в соответствующем разделе проекта. В течении этого времени нужно обязательно начать строительство и провести некоторый объём строительных работ. В ином случае — если разрешение просрочено, оно потеряет свою силу и не будет продлено.
При продаже недостроенного объекта с действующим разрешением на строительство, новому владельцу не придётся оформлять разрешение на строительство заново. Он может продолжить строительство, так как разрешение выдаётся на конкретный объект, а не на владельца.
Юристы АН «Истрариел» помогут увеличить площадь застройки, уменьшив ограничения на строительство, которые есть на участке. Также получат разрешение на строительство, введут объект в эксплуатацию, проведут экспертизу и помогут собрать все необходимые документы для начала строительства.