Понятие генеральный заказчик при строительстве

Законодательство

Разъяснения НОСТРОя от 19.09.2011 г. о Соотношении функций обеспечения при строительстве соблюдения обязательных требований и строительного контроля

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО
«САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ КБР»

Руководителю аппарата
Национального объединения строителей
Викторову Михаилу Юрьевичу

Исх. № 12 от 24.02.2011

Уважаемый Михаил Юрьевич!

Прошу Вас дать разъяснение следующих положений законодательства, вызывающих проблемы в правоприменении.

В части 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее — ГСК РФ) определены функции лица, осуществляющего строительство:

— организация и координация работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства;

— обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ;

— несение ответственности за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

При этом указано, что лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 статьи 52, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.

Вопрос 1: Лицом, осуществляющим строительство, в соответствии с приведенной нормой является простой подрядчик или генеральный подрядчик, предусмотренный 33-м видом работ Приказа Министерства Регионального развития от 30.12.2009 №624?

Вопрос 2: Является ли определенная в части 3 статьи 52 функция, заключающаяся в обеспечении соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, функцией строительного контроля, определенной в статье 53 ГСК РФ?

Генеральный директор Э.А. Шихалиев

НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ

Генеральному директору
Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация
«Объединение строителей КБР»
Э.А. Шихалиеву

Исх. № 02-1353/11 от 19.09.2011

О разъяснении законодательства

Уважаемый Эдуард Агабалаевич!

Аппарат Национального объединения строителей рассмотрел Ваше обращение от 24.02.2011 № 12 по вопросу разъяснения действующего законодательства, и сообщает следующее.

1. По вопросу о понятии «лицо, осуществляющее строительство» в законодательстве о градостроительной деятельности

В соответствии частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) лицом, осуществляющим строительство может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. При этом согласно части 3.1 статьи 52 Кодекса в случае, если работы по организации строительства включены в перечень, указанный в части 4 статьи 55.8 Кодекса, лицо, осуществляющее строительство, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Частью 3 статьи 52 Кодекса определены функции лица, осуществляющего строительство. Так, лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Исходя из изложенного, работы по организации строительства включают в себя целый комплекс работ:

— организацию и координацию работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства;

— осуществление строительного контроля;

— выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства собственными силами или с привлечением иных лиц.

Таким образом, в силу Кодекса лицом, осуществляющим строительство, является лицо, выполняющее весь комплекс работ по организации строительства и имеющее свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Обращаем Ваше внимание, что термин «генеральный подрядчик» в понимании гражданского законодательства и законодательства о градостроительной деятельности толкуется по-разному. В частности, совокупное прочтение норм Кодекса и приказа Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 позволяет сделать вывод, что законодательство о градостроительной деятельности определяет генерального подрядчика как лицо, обладающее в совокупности следующими признаками:

1) выступает стороной в договоре строительного подряда (подрядчиком), заключённым непосредственно с застройщиком (или уполномоченным им лицом — заказчиком);

2) выполняет весь комплекс организационных работ по строительству, предусмотренных частью 3 статьи 52 Кодекса.

При этом законодательство о градостроительной деятельности допускает для генерального подрядчика выполнение своих обязанностей по договору лично, то есть без привлечения других лиц (субподрядчиков).

Вместе с тем, согласно положениям статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации статус генерального подрядчика возникает у стороны договора — подрядчика исключительно в связи с привлечением им к исполнению своих обязательств по заключённому договору подряда других лиц — субподрядчиков. Таким образом, определение понятия «генеральный подрядчик», применяемого в приказе Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624, не соответствует определению понятия «генеральный подрядчик» в статье 706 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, генеральный подрядчик в понимании гражданского законодательства может не быть лицом, осуществляющим строительство, и, соответственно, не должен будет иметь свидетельство о допуске к работам по организации строительства, например, при схеме договорных отношений «заказчик — генеральный подрядчик — субподрядчик — субсубподрядчик». Субподрядчик, являясь по терминологии гражданского законодательства генеральным подрядчиком относительно субсубподрядчика, не должен иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Разъяснение по указанному вопросу дано в письме Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям от 13 ноября 2010 г. № 3.31-22/891 (прилагается). Кроме того, разъяснения на эту тему содержатся в письмах НОСТРОЙ № 02-1141/10 от 27.12.2010 //Бюллетень НОСТРОЙ, 2011, № 1, стр.277; № 02-432/11 от 05.04.2011 // Бюллетень НОСТРОЙ, 2011, № 4, стр.358.

2. По вопросу о строительном контроле

Функция лица, осуществляющего строительство, заключающаяся в обеспечении соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства не является функцией строительного контроля, поскольку выполнение функции осуществления строительства предусматривает необходимость соблюдения исполнителем поименованных требований без проведения контрольных мероприятий.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с частью 1 статьи 53 Кодекса строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

В силу нормы части 2 статьи 53 Кодекса строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Данная норма детализируется в Положении о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденном постановлении Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»

(далее — Положение), в соответствии с которым строительный контроль проводится:

лицом, осуществляющим строительство;

застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации).

Содержание функций строительного контроля, выполняемого вышеуказанными лицами, детально конкретизировано в Положении и в Своде правил «48.13330.2011. Организация строительства», утверждённом приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 781.

Приложение: письмо Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям от 13.11.2010 № 3.31-22/891 на 2 л.*

Первый заместитель
Руководителя Аппарата К.В. Холопик

*Опубликовано в Бюллетене Национального объединения строителей №1 (8) за 2011 г. на стр. 247.

Решение АС Самарской области от 16.09.2011 г. по делу № А55-8810/2011 о замене свидетельств о допуске при реорганизации члена СРО

Источник

Заказчик в строительстве — это. Определение, обязанности и функции

Текущую роль заказчика как фигуры определенного типа в строительстве регламентируют нормативные документы. Заказчик в строительстве — это лицо, управляющее процессом. По характерным особенностям деятельности и функциям его можно приравнять к застройщику, а по объему выполняемых работ — к инвестору или генподрядчику. В Гражданском кодексе имеется специальное положение о заказчике при строительстве, где подробно изложены целевые задачи уполномоченного лица, а также штрафные санкции, предусмотренные при нарушении законодательства.

Термин и его определение

Заказчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которому инвесторы дали полномочия на реализацию проекта. Заказчик в строительстве – это субъект, управляющий порученным ему строительством.

Деятельность подрядчиков и отношения между всеми заинтересованными сторонами организовывает заказчик. Он может действовать и от имени инвестора, и от имени застройщика. Работа направлена на выполнение всех пунктов проектной документации, регулирование хода строительства, а также инженерных взысканий.

Отношения инвестора и заказчика

Функции заказчика в строительстве может выполнять и тот, кто вкладывает финансы в строительство, и тот, кто выступает в роли заказчика. Эти два определения могут отождествляться или разделяться. Инвесторы – это люди, которые привлекают в проект собственные или чужие денежные средства. Именно данный фактор является ключевым отличием понятий заказчика и инвестора. Те, что выступают в роли нанимаемого лица и в процессе реализации проекта получают полномочия заниматься управлением строительства. Одновременно они наделяются правами владения капитальными вложениями и использования их во время действия полномочий, что прописывается в договоре. Когда пункты соглашения нарушаются со стороны инвестора, заказчик имеет право приостановить выполнение возложенных обязательств.

Полномочия от застройщика

На период реализации строительного проекта на застройщика возлагается определенная ответственность со стороны заказчика. Все обязанности прописаны в договоре. Роль заказчика и застройщика может выполнять один человек. Чтобы совмещенные функции заказчика в строительстве были документально подтверждены, заказчику необходимо являться юридическим лицом, иметь право собственности или быть арендатором земельного участка. А также иметь полномочия принимать решения по реализации программы строительства. Только так можно получить разрешение на:

строительство;
введение здания в эксплуатацию;
регистрацию права собственности.

По Гражданскому кодексу одно из основных требований к заказчикам на строительство объектов — своевременное предоставление земельного участка.

Деловые отношения с проектировщиком

Заказчик является лицом, которое намеревается осуществить строительные или восстановительные работы определенного архитектурного объекта. В данном случае ему необходимо иметь проект, исполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектором, имеющим лицензию. Заказчик может обратиться к конкретному специалисту или объявить отбор проектировщиков с определением технического задания. Он должен заключить договор с генпроектировщиком, задача которого впоследствии привлечь субподрядчиков. Примечательно, что вопросы получения согласования и других сопутствующих разрешений на проведение изысканий и проектных работ входят в обязанности заказчика.

Заказчик и подрядчик в строительстве

Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.

На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.

Происходить это может:

Комплексно: выставляя свою кандидатуру на торги, генподрядчик предоставляет список субподрядчиков, которые будут работать над проектом. Таким образом, заказчик изначально осведомлен о том, кто будет проводить работы, и делает осознанный выбор.
Локализованно: во время проведения работ согласовываются потенциальные кандидатуры на пост субподрядчика.

При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.

Приглашение субподрядчика напрямую

Заказчик в строительстве – это лицо, имеющее право на привлечение субподрядчика в обход генподрядчика. Соглашения могут быть подписаны на выполнение конкретных работ. При таком развитии отношений стороны несут ответственность друг перед другом за соблюдение всех пунктов договора, в том числе по оплате напрямую. Но не каждое строительство может проходить таким образом. Некоторые проекты имеют свою специфику, которая не позволяет отходить от общепринятого «классического» формата взаимоотношений между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.

Роль заказчика в поставках оборудования

Работа заказчиком в строительстве – это построение правильных и взаимовыгодных отношений с поставщиками. Ранее прибегали к стандартным схемам взаимоотношений, теперь, с развитием технологий, возрастанием определенных потребностей и уровня требований, распространены 2 модели:

Узкая, при которой заказчик связан только с поставщиками оборудования. Те лица, что поставляют товарно-материальные ценности, конструкции и сырье, подписывают договор с подрядчиками напрямую.
Расширенная — представляет собой отношения, когда заказчик может частично решать вопрос покупки сырья и материалов для строительства. В таких случаях поставщики напрямую работают с заказчиком, субподрядчиками и генподрядчиком.

В обеих ситуациях Гражданский кодекс дает право частному и государственному заказчику строительства контролировать качество приобретаемых подрядчиком материалов. Такой процесс требует сложного координирования действий, но в результате постоянный надзор и подписанные договора купли-продажи с поставщиками, где прописаны все возможные нюансы взаимоотношений, поспособствуют выполнению строительных работ в установленный срок.

Обязанности заказчика

Чтобы все стадии строительного процесса проходили без сбоев, необходимо иметь представление о функциях технического заказчика в строительстве, которые формируются в зависимости от стадий проводимых работ:

Заказчик в строительстве – это уполномоченное лицо, несущее ответственность перед инвестором не только за соблюдение всей документации, но и за своевременную сдачу сооружения в эксплуатацию.

Учет финансов

В строительном процессе нельзя забывать про бухгалтерскую сторону, которая представляет собой открытие банковского счета, анализ инвестируемых средств, контроль над сроками оплаты (промежуточные, компенсационные, премиальные, авансовые и другие формы расчета), ведение оперативного и статистического учетов, сравнение вложенных средств и затрат, организацию аудиторской проверки и предоставление отчетности инвесторам.

В данном процессе обязанности управления заказчиком капитальным строительством определяются конкретным проектом и отображаются документально в соглашениях.

В работе заказчика важно разделять роли исполнителя и контролера, а также соблюдать все гласные и негласные права и функции.

Перечень полномочий

Заказчик имеет право на:

отстаивание интересов инвестора в государственных органах и частных, а также других надзорных службах;
выступление в суде истцом или ответчиком от лица инвестора;
получение заключения о соответствии нормам сооружения;
взятие заказа на строительство для государственных и коммерческих нужд;
отбор подрядчиков и субподрядчиков, заключение с ними договора;
распоряжение финансами и ресурсами, выделенными инвестором;
одобрение рабочей документации;
утверждение сметы с учетом калькуляции затрат;
слежение за контролем качества используемого оборудования, материалов, конструкций;
принятие решения о соответствии готового сооружения всем нормам и требованиям;
прием объекта и ввод его в эксплуатацию;
передачу завершенного объекта инвестору;
принятие решения по вопросу консервации строительства;
контроль строительного процесса, деятельности подрядчика и поставщика.

Контроль качества

Заказчик в строительстве – это человек, который преследует в своей работе 2 задачи:

Выполнение ТЗ, исходя их технической документации.
Недопущение квалификации будущего сооружения как самовольной постройки.

Заказчик должен следить за возможными ошибками подрядчика и указывать ему на обнаруженные недостатки. В противном случае в будущем он лишается права в спорных вопросах ссылаться на данные недостатки.

Заказчик – это распорядитель строительного процесса. Он может выступать одновременно в качестве инвестора, а также в качестве подрядчика. Чтобы не возникало вопросов по соблюдению всех прав и обязанностей, рекомендуется документально все прописывать в договорах и соглашениях.