Как получить налоговый вычет при уступке квартиры по ДДУ
Покупка квартиры по договору переуступки не лишает права на получение имущественного налогового вычета в сумме до 2 миллионов рублей, а также вычета с процентов по ипотеке на сумму до 3 миллионов рублей. Мы расскажем, как это оформить.
Нормативно-правовая база
Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.
В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается. Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2006 года (утвержден 7 марта 2007 года). Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2017 года № 03-04-05/27860).
Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).
Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.
Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год. Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.
Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.
Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:
- приобретение квартиры,
- произведенные расходы;
- декларацию 3-НДФЛ.
Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую. Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.
К документам, подтверждающим произведенные расходы, относятся квитанции или платежные поручения к договору уступки или переуступки прав в пользу предыдущего дольщика (цедента). Также в качестве расходов можно заявить средства, перечисленные напрямую застройщику, если новый дольщик осуществлял такие платежи.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Рассмотрим несколько возможных ситуаций, связанных с оформлением вычета.
Уступка на котловане
Если договор уступки заключен в начале строительства, предыдущий дольщик мог не до конца рассчитаться с застройщиком за квартиру. В этом случае новый дольщик будет перечислять средства напрямую застройщику. Он может заявить их к возврату. В этом случае нет необходимости учитывать средства, перечисленные по договору уступки.
Незадолго до ввода в эксплуатацию
Как правило, предыдущий дольщик к этому моменту полностью рассчитывается с застройщиком, и забирает себе все средства, полученные от нового дольщика. Подтверждением расходов нового дольщика для налогового вычета в этом случае будут документы об оплате цены по соглашению об уступке. Налоговому органу необходимо будет предоставить и ДДУ, и договор уступки по нему.
Уступка по ПДКП
Право на налоговый вычет распространяется и на случаи, когда квартира была приобретена путем уступки прав по предварительному договору купли-продажи. ПДКП с застройщиком в новостройке можно заключать после завершения строительства, но до регистрации прав на квартиру (т.е. в период, когда дом достроен и ДДУ заключить уже невозможно).
Право на вычет при уступке (перемене стороны) в предварительном соглашении о купле-продажи подтвердил Минфин России в письме от 21 августа 2014 года № 03-04-05/41883. По мнению ведомства, покупатель квартиры может сослаться на документально подтвержденные расходы по оплате уступки для подтверждения своего права на вычет.
Налоги предыдущего владельца
Уступивший свои права на квартиру предыдущий дольщик теряет право на получение имущественного налогового вычета, поскольку квартиру он в итоге не приобрел. Полученные по договору уступки средства являются его доходом, с которого необходимо заплатить налог. Подробнее об этом читайте здесь.
Уступка между супругами
Если дольщик состоит в браке, договор долевого участия по умолчанию считается заключенным в интересах обоих супругов. Квартира после ее постройки также перейдет в совместную собственность супругов, если между ними отсутствует брачный договор.
На сохранение права на вычет за уступившим квартиру супругом указал Минфин России в письме от 2 февраля 2018 года № 03-04-05/6203.
Переуступка между родственниками
Если права по договору долевого участия переуступаются между близкими родственниками (отцом, сыном, матерью, дочерью, братом или сестрой), налоговый вычет все равно может быть получен.
Для сравнения, при заключении договора купли-продажи готовой квартиры получить вычет было бы нельзя — НК РФ запрещает возвращать налог на основании сделок по приобретению квартир, заключенных между близкими родственниками (подробнее об этом здесь).
Получить налоговый вычет по договору уступки прав по ДДУ можно в том же порядке, что и на основании договора купли-продажи готового жилья. Для этого необходимо собрать подтверждающие документы и своевременно обратиться в налоговый орган.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Особенности получения налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме
При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.
Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?
Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.
Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве
При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.
Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@.
Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.
Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно договору долевого участия в строительстве в 2018 году. Строительство было окончено в 2019 году, и в конце того же года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2020 года. Так как Акт приема-передачи был подписан в 2019 году, то в начале 2020 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2019 год и вернул уплаченный им в течение 2019 года налог на доходы (НДФЛ).
Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований
Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.
В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).
Пример: В 2018 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2019 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры. В начале 2020 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2019 год налог на доходы (НДФЛ).
Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК
Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@, Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.
С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.
Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2018 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2019 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2019 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.
Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽
Когда можно получить налоговый вычет на квартиру в новостройке
Налоговый вычет при приобретении квартиры предоставляется как при ее покупке на вторичном рынке, так и в новостройке. Если жилье приобретено в строящемся доме по договору долевого участия, налоговый вычет дольщик сможет получить с момента, когда подписан акт приема-передачи.
Момент получения вычета
Право на налоговый вычет при покупке по ДДУ возникает с момента подписания акта приема-передачи на квартиру между застройщиком и дольщиком. При этом не имеет значения дата ввода дома в эксплуатацию. Важен именно акт передачи жилого помещения дольщику.
Также для получения вычета не нужно дожидаться регистрации права собственности на построенную квартиру. Этот процесс может занять длительное время, пока застройщик будет подавать документы на дом в Росреестр. Поэтому выгоднее обратиться за вычетом сразу, как представилась такая возможность (то есть, был подписан акт приема-передачи и покупатель получил ключи).
Аналогичную позицию ранее высказывал Минфин России. В письме от 16.03.2015 N 03-04-05/13862 указано, что налогоплательщик предоставляет для получения вычета договор о приобретении квартиры в новостройке (ДДУ), а также акт о передаче или документы о праве собственности на нее.
Таким образом, у дольщика есть выбор – подать заявление на вычет сразу после подписания акта, или дождаться регистрации права собственности. Как поступить, каждый решает самостоятельно. Но обычно более раннее обращение за вычетом дает возможность быстрее получить деньги, что выгоднее.
Например: договор долевого участия был заключен в 2019 году. Акт приема-передачи с застройщиком подписан 10 августа 2020 года, а право собственности получено только 10 марта 2021 года. В такой ситуации дольщик может подать заявление на получение вычета в налоговый орган уже в 2021 году (либо начать получать вычет через работодателя в 2020 году).
Сколько можно заявить
В соответствии с пп. 6 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ, при покупке квартиры в новостройке дольщик имеет право на следующие налоговые вычеты:
- В размере цены квартиры (расходов на приобретение) по договору долевого участия в строительстве, но не более 2 млн. рублей;
- В размере процентов, уплаченных по договору ипотеки, но не более 3 млн. рублей.
Расходы на приобретение жилого помещения включают в себя также затраты на ремонт в том случае, если новостройка сдается без него. Сюда могут быть включены как средства, потраченные на покупку материалов, так и ремонтные работы.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
В случае покупки квартиры в рассрочку оформление вычета имеет некоторые нюансы. Подробнее о них читайте в другой нашей статье.
Необходимые документы
Для получения вычета на квартиру по ДДУ необходимы следующие документы:
- Договор участия в долевом строительстве квартиры,
- Акт приема-передачи квартиры дольщику, подписанный им и застройщиком;
- Документы, подтверждающие оплату по договору (платежные поручения, квитанции о внесении денег и другие платежные документы);
- Кредитный договор с банком, если квартира приобреталась в ипотеку;
- Документы, подтверждающие оплату процентов по ипотеке (также платежные поручения, приходные ордеры и т.п.).
Подробнее об оформлении документов на вычет и подаче их в налоговую инспекцию читайте в отдельном материале нашего сайта.
Вычет при покупке по договору ЖСК
При приобретении квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) также нет необходимости дожидаться регистрации права собственности на нее. Пайщик может подать на вычет после того, как:
- Строительство было завершено и квартира передана пайщику;
- Денежные средства за жилье (пай) выплачен в полном объеме.
Для получения налогового вычета покупатель квартиры в ЖСК должен предоставить следующие документы:
- Акт приема-передачи для подтверждения факта передачи квартиры;
- Платежные документы об оплате пая в ЖСК, подтверждающие произведенные расходы.
Покупка по уступке
В случае, если квартира в строящемся доме приобретена по договору уступки у прежнего дольщика, новый владелец также может получить налоговый вычет. Сделать это можно после того, как жилое помещение было передано дольщику по акту приема-передачи (так же, как и в случае заключения ДДУ непосредственно с застройщиком).
Подробнее о том, как получить налоговый вычет при приобретении квартиры по договору уступки, читайте в отдельном материале нашего сайта.
Но если квартира куплена у родственника, в вычете на нее откажут (подробнее об этом здесь).
Получение налогового вычета на квартиру в новостройке имеет ряд нюансов и тонкостей, которые невозможно описать в одной статье. Обратитесь к юристу и получите ответ на Ваш вопрос.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764