Порядок строительства производственного здания

Этапы строительства объекта капитального строительства

1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.

2. Публичные слушания

В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.

3. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются . Нормативная база инженерных изысканий — Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит — статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность — сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности , которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий . По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.

4. Технические условия

Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.

5. Проектная документация

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».

6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации

После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: — индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов — двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) — некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»

7. Разрешение на строительство

Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение . Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется . Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.

8. Рабочая документация

Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.

9.Строительство, исполнительная документация

В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации . Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

10. Ввод в эксплуатацию

По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию — документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.

11. Эксплуатация здания

В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией , с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.

Источник

Градостроитель

Строительство промышленных объектов – сложный и объемный процесс, предусматривающий возведение крупногабаритных зданий и сооружений и требующий высокой квалификации исполнителей и применения специализированных технических средств. Его осуществление невозможно без согласования, за получением которого необходимо обратиться в соответствующий орган власти.

Чтобы чиновники имели возможность одобрить реализацию строительного проекта, им следует представить на рассмотрение определенный пакет документов. Законодательство России слишком громоздко для полного прочтения и сложно для мгновенной дешифровки. Особенно трудно с первого раза постичь смысл кодифицированного нормативного правового акта в области градостроительной деятельности и связанных с ней отношений на территории РФ. Тем не менее, строительные работы должны проводиться в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации (ГрК РФ) и иными федеральными законами, незнание которых не освобождает застройщиков от ответственности за ведение нелегальной хозяйственной или иной деятельности на принадлежащих им или находящихся в их распоряжении (к примеру, в аренде) участках земли. Специалисты компании Град Девелопмент пристально изучили ГрК РФ и готовы помочь Вам с оформлением допусков к строительно-монтажным работам на участке.

К возведению производственных объектов предъявляются более высокие требования, чем к строительству малоэтажных зданий и подсобных и хозяйственных помещений, поскольку от правильности ведения таких работ зависит безопасность трудящихся на предприятии людей, а также населения, проживающего от него поблизости.

Приступить к размещению на земле зданий и сооружений промышленной направленности можно лишь после того, как будет получено разрешение на строительство промышленных объектов. Этот документ устанавливает соответствие документации по проекту требованиям градостроительного регламента и дает право застройщику на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов недвижимого имущества. Разрешение выдается органами местного самоуправления по фактическому местонахождению земельного участка.

Вместе с большим количеством документов в уполномоченный орган следует подать и заявление, которое заполняется и подписывается заказчиком лично. Однако прежде нужно совершить ряд последовательных действий. Получить разрешение на строительство производственного здания не так-то просто и лишь одной подачей документов не обойтись.

Подготовка к оформлению разрешения

Не следует спешить с созданием ТЗ на выполнение проектных работ, а начинать необходимо с выбора места под застройку. Если на землю зарегистрировано право собственности, то потребуются подтверждающие этот факт документы (свидетельство на надел или арендный договор). Следующий шаг – обращение в Земельное бюро по поводу изготовления чертежа градплана. Это обязательный документ, без которого не представится возможным получить разрешение на строительство промышленных объектов.

За его подготовку и утверждение ответственен Комитет по градостроительству и архитектуре. Услуга по оформлению градплана выполняется в течение месяца на абсолютно безвозмездной основе. Документ устанавливает:

• границы застраиваемой территории;
• ограничения / обременения в пользовании наделом;
• местоположение границ разных зданий;
• параметры технологического подсоединения к эксплуатационным сетям.

Вопрос о возможности подключения объекта к водо-, газо-, -теплопроводу, а также электросетям решается еще на этапе проектирования и анализа территории застройки. Возможность присоединения объекта к запрошенным коммуникациям, а также наличие условий для обеспечения надела ресурсами устанавливается техническими условиями (ТУ). Их выдача входит в должностные обязанности местной администрации. Далее следует предпринять следующие действия:

• передать ТУ на согласование с предприятиями, отвечающими за отведение сточных вод (канализацию) и обеспечение населения питьевой водой, электросети, теплогазоснабжение, телефонную связь;
• выполнить инженерные изыскания для подготовки проектной документации; этот вид работ проводится опытными специалистами – горными инженерами, располагающими современными оборудованием и приборами. В роли исполнителей выступают индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие свидетельство о допуске к подобному роду деятельности. Оно выдается саморегулируемой организацией (СРО), внесенной в государственный реестр таких организаций. Без этого документа, в случае если строительные работы оказывают влияние на безопасность промышленного здания, проект рискует быть сорванным. При отсутствии допуска СРО, будет признано несоответствие результатов инженерных изысканий требованиям техрегламентов и, следовательно, разрешение на строительство производственного здания не выдадут, а это значит, что со строительными планами придется повременить.

Прим. Инженерные изыскания проводятся в целях всестороннего изучения природных условий территории, площадки, района, участка, на котором планируется возводить промышленный объект. Они включают в себя исследование экологии, почвы, поиск локальных систем водоснабжения и строительных материалов, а также влияние будущих работ на окружающую среду. Обычно изыскания заказываются в организации, которая занимается разработкой проектно-сметной документации. Это позволяет сэкономить время и деньги, да и взаимодействие с одним и тем же подрядчиком поможет избежать путаницы в деле.

• определить конструктивные, архитектурные, инженерные, технические и технологические решения, стоимость объекта производственного назначения;
• отправить проект на государственную экспертизу, которая длится около 3-х месяцев; положительное заключение прилагают к собранным ранее бумагам.

Для проведения экспертизы не обязательно чтобы площадь пятна застройки была максимум 2500 м 2 , а само здание имело определенное количество этажей; также нет необходимости в установлении санитарно-защитных зон.

Мы предоставим Вам разрешение на строительство новая Москва промышленного объекта, пройдя все бюрократические формальности, которыми отягощена процедура его получения. Наши эксперты, юристы по земельному праву, проконсультируют Вас в случае отказа в выдаче документа и будут отстаивать Ваши интересы в суде.

Когда все бумаги собраны, то их можно подавать на рассмотрение в местный орган власти. Если чиновники сочтут нужным выдать разрешение на строительство промышленных объектов, то это значит, что у застройщика появилось законное основание для возведения производственного здания.

Документы для разрешения на строительство промышленного объекта

После выполнения вышеуказанных условий, владелец участка, намеревающийся возводить на нем промышленные объекты, должен подготовить определенный комплект документов:

• схему планировочной организации территории застройки (готовится на основании ранее полученного градплана участка);
• проект строительства промышленного объекта;
• записку с пояснениями и архитектурные решения;
• заключение о соответствии проектируемого здания требованиям пожарной безопасности; список мероприятий по снижению вредного влияния планируемого производства;
• информацию о наличии либо отсутствии сетей инженерно-технического обеспечения; перечень инженерно-технических мероприятий;
• сведения о доступности социально-значимых объектов и услуг для маломобильных групп населения.

Дополнительно понадобятся согласования с разными инстанциями. Конечный список документов будет зависеть от типа промышленного здания и его будущего вида деятельности.

Как видите, процедура получения разрешения на строительство промышленного объекта довольно утомительна, а стойко ее вынести могут лишь те, кто обладает поистине железными нервами и способен мужественно переносить неудачи. Если Вы не хотите испытывать судьбу и кусать локти в случае провала, то вспомните о нас, юристах, которые умеют решать задачи любой сложности.

Следует отметить, что проведение государственной процедуры не является обязательным условием вынесения экспертного заключения. То есть для того чтобы получить разрешение на строительство промышленного здания не всегда нужно проверять проектные документы на соответствие санитарно-эпидемиологическим, техническим, экологическим нормам и правилам, требованиям радиационной или ядерной безопасности и т.д. Для упрощения выдачи заключений существует ряд регулируемых федеральным законодательством случаев, когда проведение экспертизы не требуется вообще. Если это возможно, то необходимости экспертизы проектной документации лучше избежать.

Это достаточно трудоемкая и затратная по времени процедура, заключение которой бывает не только положительным, но и в большинстве случаев отрицательным и тогда на получение разрешения на строительство промышленного объекта можно даже не рассчитывать. Также, особого внимания заслуживает тот факт, что при проведении экспертизы непосредственно в ходе выполнения строительных работ за объектом будет осуществляться строительный надзор, что, в свою очередь, не способствует, а скорее препятствует достижению более высоких темпов строительства.

Оптимальным вариантом может стать возведение отдельно стоящего здания с количеством этажей, не более чем 2, общая площадь которых не превышает 1500 м 2 , предназначенного для осуществления производственной деятельности и для которого не требуется установление границ санитарных зон, т.к. экспертиза не проводится в отношении проектной документации таких объектов.

Вы сами соберете документы для разрешения на строительство промышленного объекта или хотите заручиться поддержкой профессионалов? Если Вам будет угодно, чтобы их подготовкой занялись мы, то будьте уверены, что мы соберем всю проектную и рабочую документацию в полном объеме и в сроки, установленные условиями заключенного с Вами официального договора.

Кроме того, если Вы приняли решение о сотрудничестве с нами, то считайте, что разрешение на строительство новая Москва промышленного объекта у Вас в кармане, ведь мы не привыкли проигрывать в противостоянии с властями.

Как быть после получения разрешения?

Как только документ выдан на руки, можно и нужно сразу же приступать к возведению промздания, т.к. срок действия разрешения имеет свойство истекать. Строительство и все связанные с ним работы должны осуществляться с соблюдением проектных решений, иначе впоследствии не получится ввести объект в эксплуатацию.

Если власти по тем или иным причинам отказались выдать разрешение на строительство промышленных объектов, то можно обжаловать их решение в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.

Завершив строительство объекта производственного назначения, следует снова обратиться в органы местного самоуправления, но теперь уже по вопросу получения разрешения на ввод готового здания в эксплуатацию. Этот документ подтверждает полное соответствие построенного объекта требованиям техрегламентов. Он визируется лицом, возведшим промышленное здание.

При обращении за получением разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик вместе с заявлением представляет на рассмотрение властям и ряд сопроводительных документов.

В их перечень обязательно должно входить разрешение на строительство производственных зданий, так как без него о предоставлении услуги и речи быть не может. Также, требуется наличие документа, доказывающего соответствие готового объекта требованиям проекта и техническим условиям.

Если строительные работы выполняются сторонними подрядчиками, на основании договора, то следует позаботиться о получении акта приемки капитального объекта.

Заключительным этапом является оформление права собственности на теперь уже завершенный строительством производственный объект.

Для этого застройщик должен иметь на руках:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• удостоверение личности;
• доверенность, подтверждающую полномочия доверенного лица;
• 2 оформленных на объект паспорта – кадастровый и технический;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Эти материалы вкупе с заявлением направляются в Росреестр.

По прошествии месяца застройщик становится полноценным собственником недвижимого имущества – промышленного предприятия.

Важно! Для облегчения проведения целого комплекса строительных мероприятий, а также успешности его реализации, необходимо подходить с полной ответственностью к выбору контрагентов, заранее навести о них справки, изучить их деловую репутацию. Так Вы сможете обезопасить себя от неприятных сюрпризов с их стороны.

Мы предлагаем объединить наши с Вами усилия для того чтобы успешно реализовать Ваш проект строительства промышленного объекта, который будет идеально приспособлен для Вашего бизнеса. Нами будут решены и другие важные задачи:

• оптимизированы технологические процессы;
• повышена эффективность, минимизированы расходы;
• будет получен предсказуемый результат, соответствующий Вашим ожиданиям.

После того как процедура получения разрешения на строительство промышленного объекта будет пройдена, мы верим, что на этом не закончится наше с Вами сотрудничество, поскольку впереди еще ввод объекта в эксплуатацию, который трудно будет осуществить без содействия грамотных юристов – наших сотрудников.

Источник