К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались. Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Пахомов: России нужна отдельная федеральная программа по строительству арендных домов
МОСКВА, 20 ноября. /ТАСС/. Отдельную федеральную программу по строительству наемных домов необходимо создать в России. Об этом в среду заявил первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.
«Необходимо создать отдельную федеральную программу по строительству наемных домов», — сказал Пахомов на расширенном заседании комитета. По его словам, ДОМ.РФ мог бы использоваться как финансовый инструмент решения обозначенной проблемы.
Председатель комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская в свою очередь отметила, что развитие некоммерческого найма поможет сократить очереди на жилье в России. «Нам очень нужен и полезен некоммерческий найм и наемные дома, миллионами исчисляется число желающих уйти из очереди на социальный найм», — сказала Хованская.
Она пояснила, что в первую очередь имеет в виду категорию очередников, которые смогли улучшить жилищные условия и относятся «к так называемому среднему классу». «У нас дырка образовалась в законодательстве для этой категории людей», — сказала Хованская.
Как отметил заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, по данным на середину года, в 80 регионах РФ сформирована очередь на жилье не из малоимущих, а тех, кто не имеют возможности взять ипотеку с невысоким доходом. «Общее количество семей — 5 390. Общее количество человек — 30 228. Количество квадратных метров под сформированную очередь, которые необходимо построить, составляет 291 тыс. кв. м. На это из расчета средней стоимости кв. м, которую устанавливает Минстрой для строительства за счет муниципалитетов, субъектов и разных уровней бюджета необходимо 12 млрд рублей», — добавил замминистра.
Об арендном жилье
Президент России Владимир Путин поручил правительству к 10 октября 2019 года разработать механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем на условиях его сохранения в публичной собственности. Социальное арендное жилье может стать одним из механизмов поддержки семей с невысоким уровнем дохода.
Арендное жилье является одним из механизмов улучшения жилищных условий граждан, следует из паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда». Целью нацпроекта является улучшение условий проживания 5 млн российских семей ежегодно в период до 2024 года. Предполагается, что 30 тыс. из них заключат договоры аренды квартир на срок не менее одного года.
На пути к арендному жилью: что нужно для реализации указа президента
В последнее время «хайп» вокруг арендного жилья заметно поутих, а квартирный вопрос, испортивший не только москвичей, власти взялись решать старым проверенным способом — с помощью реновации. Теперь уже всероссийской. Но денег на нее у государства объективно не хватит.
Решить вопрос можно было бы без столь масштабных усилий Минстроя и существенно дешевле.
С чего все началось?
О плане того, как это можно сделать, я рассказывал еще в 2010 году Владимиру Путину, занимавшему тогда пост премьер-министра. Суть этого доклада по итогам моих инвестиций в США была в том, что этот рынок коммерческой жилой недвижимости, называемой на Западе multi-family, имеет огромный потенциал. В США до половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость приходятся именно на multi-family. А всего такое жилье арендуют до трети населения. Также я упомянул о том, что в декларации ООН прописаны в том числе и обязательства по обеспечению всем достойного уровня проживания. Но там не сказано, что должен быть обеспечен достойный уровень владения жильем — речь об аренде. Тогда Путин попросил взять этот вопрос в работу.
В следующий раз перед Путиным я выступал уже в 2011 году. Было это на выездном заседании правительства в Ступине, где MR Group рассказывала о малоэтажной застройке. Я говорил о том, что арендное жилье — это способ обеспечить достойный уровень жизни. Рассказал и о том, что в США есть Nut — кредит на строительство арендного жилья под 3–3,5% на 20–45 лет. К слову, кредит для строительства multi-family достигает 4,5%. Выдается он только в том случае, если признается, что в этом конкретном месте недостаточно строительной активности и мало арендного жилья для малообеспеченых граждан. В Нью-Йорке такой кредит не получишь, то есть эта тема не для крупных городов, а для малых и средних. Но что самое важное — нет риска magrin-call. То есть даже в случае падения цены на недвижимость всего лишь нужно обслуживать проценты.
Путин все это выслушал и согласился с тем, что надо воплощать идею арендного жилья. Это даже стало одним из тезисов майских указов 2012 года. Закон в итоге был принят, но процесс так и не запустился, потому что не был создан базис для развития арендного жилья. Попытки повлиять на него в процессе принятия привели к десяткам встреч, но Минстрой тогда не прислушался к мнению реальных игроков рынка недвижимости. С моей точки зрения, этот майский указ с весны 2012 года не был исполнен ни на йоту. То есть приняли закон, поставили галочку — и все. А то, что на сегодняшний день девелоперам и фондам невыгодно вкладывать в арендное жилье, об этом все забыли. Отчитываются по этому пункту только таким образом, что «Дом.РФ» инвестирует деньги в покупку жилья под сдачу в аренду. Мое мнение, что это не совсем то, о чем просил президент. Путин говорил о необходимости привлечения денег населения, чего не делается. Надо отдавать себе отчет в том, что у государства нет и не может быть достаточно денег на строительство социального арендного жилья. А у девелоперов нет никакой заинтересованности в его развитии.
Как решить поблему?
Основной инструмент, с помощью которого, на мой взгляд, можно запустить реализацию майского указа об арендном жилье, это открытые консультации и обсуждение с профессиональным сообществом. Во всем мире законы всегда принимаются с учетом мнения профильных ассоциаций. К сожалению, у нас это не так.
Важно предоставить льготные кредиты, а также предоставление части помещений в жилых комплексах под социальную аренду с очень низкой ставкой. Нужно привлекать в отрасль деньги населения, которые есть. В марте Агентство по страхованию вкладов сообщало, что в российских банках скопилось 5,9 млн счетов на сумму свыше 1 млн руб. Их общий объем — 17,95 трлн руб. При этом примерно четверть от всех покупателей жилья в России инвестируют, чтобы обеспечить себя какими-то поступлениями на старость. А доходность таких вложений — всего лишь 5%. Если перемножить, то мы выясним, что на покупку жилья для сдачи в аренду население тратит 15 трлн руб. ежегодно. Только это серая аренда, которая скрыта от налогообложения. Эти деньги можно было бы пустить на строительство настоящего арендного жилья. Карательные меры здесь не помогут, а возможность заработать — да.
Что нужно для того, чтобы создать базис для развития арендного жилья в России:
- дешевые кредиты, чтобы строить арендное жилье;
- возможность не только управлять тем, что построил, но и продавать жилые юниты соинвесторам;
- замена практики выделения бесплатного жилья на дотации, субсидирование арендной ставки и выделение в этих проектах 20–30–50% под сдачу дешевле рынка. По всему миру во время пандемии произошел всплеск спроса на такое жилье;
- часть территорий в градпланах перевести под строительство именно арендного жилья. В некоторых странах, например в Люксембурге, Австрии и Британии, арендное жилье отделено от понятия коливинга, отличаясь санитарными нормами и требованиями к социальной инфраструктуре.
По моим оценкам, примерно от трети до четверти всего объема ежегодно возводимых в России многоквартирных домов должно быть арендным. В 2019 году без учета индивидуального жилья в России, по данным Росстата, было построено 43,5 млн кв. м (всего — 80,3 млн кв. м). Таким образом, ежегодно нужно строить еще около 10–15 млн кв. м арендного жилья.
Еще один плюс социального арендного жилья заключается в том, что оно не предоставляется на постоянной основе, как сейчас происходит, например, в случае с выпускниками детских домов. Вероятно, им достаточно дать возможность жить в таких домах первые три — пять лет. Но спустя некоторое время часть из них, скорее всего, захотят вырваться из этой не самой идеальной среды. Им понадобится жилье, скажем, ближе к работе или центру социальных интересов.
Это не просто слова. В последнее время мы видим настоящий бум коливингов, которые по своему уровню ближе к отелю категории 3–4*. Но, несмотря на более высокие ставки аренды, люди готовы арендовать там жилье чуть дороже, чтобы жить в центре социальной жизни.
И конечно же, нельзя селить вместе людей из бедных социальных слоев. Иначе мы получим гетто. Их надо абсорбировать среди других людей. Все эти вопросы проще решаются с помощью арендного жилья как более гибкого типа недвижимости.
Социальное арендное жилье должно стоить существенно дешевле рынка. Понятно, что в тех столичных локациях, где покупает квартиры «Дом.РФ», сделать это невозможно. Но возможно — около или даже за МКАД. Достаточно пустить туда скоростной транспорт, например ту же «Иволгу» или «Ласточку», помочь с землей и документацией — и для девелоперов эти проекты будут уже существенно выгоднее. Так сделали, например, в Кройдоне, южном пригороде Лондона. Несколько десятков лет назад это было одно из самых опасных мест, но туда протянули электричку, которая сократила время в пути почти в три раза, после чего в Кройдон потянулись офисные, а за ними и жилые девелоперы. Сейчас это очень милый безопасный городок. Да, эта трансформация займет несколько десятилетий, но она необходима.