Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора (Евстратова Н.К.)
Дата размещения статьи: 21.08.2014
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения с юридическим лицом и (или) индивидуальным предпринимателем
Следовательно, если у продавца не оформлено право собственности на недвижимость (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В этом случае покупатель может предъявлять только денежные требования, в частности, он может потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Привлечение средств для строительства жилых и нежилых помещений
Последствия и ответственность
Если в нарушение Закона о долевом участии заключен ПДКП помещения (жилого либо нежилого), то на основании части 3 статьи 3 Закона о долевом участии гражданин вправе потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства:
— возврата переданных ему денежных средств;
— взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере;
— возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (п. 7 Обзора от 04.12.2013).
Кроме этого, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей в случае оплаты будущего жилого помещения гражданин может потребовать возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя (п. 8 Обзора от 04.12.2013).
Следует отметить, что согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (ранее практика судов общей юрисдикции не была единообразной).
Административная ответственность
Иные способы защиты граждан в случае заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения
Как выявляются нарушения
В Федеральном законе от 28 декабря 2013 года N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» статья 23 «Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» Закона о долевом участии изложена в новой редакции. Новой редакцией установлены основания для осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков по договорам участия в долевом строительстве, предусмотрены плановая и внеплановая проверки.
Основанием для проведения контролирующим органом плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
Согласно части 11 статьи 23 Закона о долевом участии основаниями для проведения внеплановой проверки являются в том числе:
«1) неисполнение в установленный срок лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа;
2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети Интернет о фактах нарушений требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;
4) приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае выявления нарушений обязательных требований настоящего Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
5) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям».
Таким образом, даже если покупатель-гражданин не обратится с жалобой, то при проведении внеплановой проверки застройщика может быть выявлена информация о заключении застройщиком или инвестором ПДКП, по результатам которой они могут быть привлечены к административной ответственности.
Вывод
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора
Евстратова Нина Константиновна, партнер, заместитель директора, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» (г. Москва).
Автор рассматривает случаи, когда возможно заключение договоров долевого участия в строительстве и предварительных договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества. Анализирует право на заключение таких договоров застройщиком и лицом, не осуществляющим строительство (инвестором). Определяет последствия заключения договоров в нарушение законодательства и ответственность лиц при этом. Рекомендует способы защиты участников долевого строительства в случае нарушения их прав.
Ключевые слова: договор долевого участия в строительстве, ДДУ, Закон о долевом участии, предварительный договор купли-продажи помещения, ПДКП.
Practice of contract equity in the building and a pre-sale contracts
Author of the article considers agreements on share participation in housing construction and the future real estate pre-sale contracts. Analyzes the right to enter into such agreements and the developer by a person not engaged in the construction (investor). Determine the implications of contracting in violation of the law and the responsibility of individuals in the process. Recommends ways to protect shared construction participants in case of violation of their rights.
Key words: shared construction, The law of equity participation, pre-sale contracts contract premises.
Вопрос заключения договора долевого участия в строительстве возникает только в случае привлечения денежных средств в строительство с последующим получением лицом, вкладывающим денежные средства, права собственности на объект долевого строительства. Следовательно, перед застройщиком, инвестором возникает вопрос, какой договор ему можно и следует заключить. Такой же вопрос возникает и перед гражданином, имеющим намерение оплатить будущую недвижимость (квартиру, нежилое помещение) и через определенный период времени получить эту недвижимость в собственность.
Если с точки зрения гарантий для гражданина более выгодным является заключение договора долевого участия, и при этом он может заключить любой другой договор, не неся за это ответственность, то застройщик или инвестор должен понимать, какой договор он вправе заключить и какую он будет нести ответственность, если нарушит нормы закона.
Застройщик, инвестор согласно сложившейся практике в этой сфере бизнеса может заключить договор долевого участия, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи, инвестиционный договор, договор уступки прав по инвестиционному договору и другие виды договора. При выборе договора ему необходимо понять, какими нормами законов регулируется каждый договор и с каким субъектом он может заключить тот или иной договор.
Рассмотрим соотношение договора долевого участия и предварительного договора купли-продажи, в каких случаях законодатель предусмотрел возможность заключения предварительного договора, какие последствия наступают для каждой стороны при заключении предварительного договора в нарушение норм закона.
В первую очередь необходимо определиться с законодательным регулированием.
пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»;
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года N 85-В09-1.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, инвестор, осуществляющий вложение денежных средств в строительство, имеющий намерение привлекать денежные средства в этих целях и не являющийся застройщиком, не вправе заключить ДДУ.
Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу N А40-150591/12-120-1547.
Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих намерение приобрести будущую недвижимость, то с ними застройщик вправе заключить как ДДУ, так и ПДКП, а инвестор, соответственно, лишь ПДКП.
При этом надо иметь в виду, что по предварительным договорам оплата не осуществляется, может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, который не может составлять 100 процентов от цены основного договора. Поскольку оплата в полном размере цены договора фактически не будет нести обеспечительную функцию и стимулировать продавца к заключению основного договора, это будет свидетельствовать о том, что основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения с юридическим лицом и (или) индивидуальным предпринимателем
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу N А40-8804/12-51-78.
Следовательно, если у продавца не оформлено право собственности на недвижимость (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В этом случае покупатель может предъявлять только денежные требования, в частности, он может потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Привлечение средств для строительства жилых и нежилых помещений
Длительное время, руководствуясь частью 2 статьи 3 Закона о долевом участии, многие полагали, что требования к обязательности заключения ДДУ возникает лишь при строительстве многоквартирного дома и реализации жилых помещений. Ведь согласно этой норме «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Однако необходимо обратиться к статье 1 Закона о долевом участии, которая определяет сферу действия Закона.
За исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии).
Пункт 3 статьи 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Последствия и ответственность
Согласно части 2.1 статьи 1 Закона о долевом участии запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи, то есть не по ДДУ. Если все-таки заключен иной договор, например ПДКП, то такая сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Приведенные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда Российской Федерации, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в письме от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.
Если в нарушение Закона о долевом участии заключен ПДКП помещения (жилого либо нежилого), то на основании части 3 статьи 3 Закона о долевом участии гражданин вправе потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства:
Кроме этого, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей в случае оплаты будущего жилого помещения гражданин может потребовать возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя (п. 8 Обзора от 04.12.2013).
Следует отметить, что согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (ранее практика судов общей юрисдикции не была единообразной).
Административная ответственность
Согласно части 2.2 статьи 1 Закона о долевом участии лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных этой нормой Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. В частности, статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность:
Иные способы защиты граждан в случае заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения
Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (пункты 16 и 17 Обзора от 04.12.2013). Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре от 04.12.2013 примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Верховный Суд Российской Федерации также указал, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора от 04.12.2013). То есть к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
Как выявляются нарушения
В Федеральном законе от 28 декабря 2013 года N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» статья 23 «Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» Закона о долевом участии изложена в новой редакции. Новой редакцией установлены основания для осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков по договорам участия в долевом строительстве, предусмотрены плановая и внеплановая проверки.
Основанием для проведения контролирующим органом плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
Согласно части 11 статьи 23 Закона о долевом участии основаниями для проведения внеплановой проверки являются в том числе:
«1) неисполнение в установленный срок лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа;
Таким образом, даже если покупатель-гражданин не обратится с жалобой, то при проведении внеплановой проверки застройщика может быть выявлена информация о заключении застройщиком или инвестором ПДКП, по результатам которой они могут быть привлечены к административной ответственности.