Фундаментальные изменения в долевом строительстве, что нужно знать дольщику?
С 1 июля 2018 года вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства и смежных нормативных актов: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Разбираем, какие изменения произойдут на рынке недвижимости и как теперь по-новому оформлять документы на долёвку.
Рынок строительства станет для дольщика безопаснее, а на рынке строительства останутся крупные игроки
1. Кто такой застройщик для долевого строительства с 1 июля 2018 года?
Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Кроме того, застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».
Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект, для которого застройщик является дочерним обществом. т. е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.
2. Вправе ли застройщик осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство?
Да, вправе, но есть ограничения.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:
Однако застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС». Более того, для застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.
(!) Это означает, что застройщик должен оставаться в рамках одного проекта — будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.
3. Каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?
Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
1. Исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
2. Размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
3. Соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:
3.1. Наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
3.2. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации, или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем 40% от проектной стоимости строительства;
3.3. Отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.
3.4. Застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
3.5. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков, не превышают 1% от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
(!) При этом данное требование не распространяется на застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 1 июля 2018 года.
3.6. В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
3.7. Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
3.8. У застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 тысяч рублей, т. е. минимальной суммы, необходимой для банкротства юридического лица.
3.9. Руководитель застройщика, собственник компании-застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.
Помимо всех вышеперечисленных требований, застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214-ФЗ.
(!) Кроме того, с 30 сентября 2018 г. застройщик должен соблюдать нормативы финансовой устойчивости.
Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ). Тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 1 июля 2018 г., снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.
4. Новые требования к расчетному счету застройщика
В срок не позднее двух месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т. е. не позднее 1 сентября 2018г., все застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик, и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).
Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.
(!) Уполномоченный банк — это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте.
5. Какие гарантии исполнения обязательств застройщиком предусмотрены на текущий момент?
Гарантией или обеспечением обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:
Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству, решает застройщик в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако с 1 июля 2019г. все расчеты дольщиков с застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке. Данное положение будет применяться к застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 1 июля 2019г.
(!) Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний — застройщиков по-прежнему смогут остаться в тени.
6. Что такое эскроу-счета?
Счет эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.
(!) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.
7. В чем выгода для дольщиков использования эскроу-счетов?
Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 млн рублей и может быть выплачен только за одну квартиру.
Деньги дольщиков будут переданы застройщику только после окончания строительства. А это означает, что дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.
8. В каком порядке и где застройщик обязан раскрывать информацию о себе?
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ. Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов рос реестра.
9. На какие цели застройщик сможет расходовать денежные средства?
(!) Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в ограниченных случаях. Важным ограничением является то, что застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов (в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники), более 10% от проектной стоимости строительства.
Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, то есть после прекращения контроля уполномоченного банка.
10. Какую деятельность застройщик не вправе осуществлять?
Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.
Послабления для застройщика появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию. Он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.
Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции — еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет, и кредитную линию, и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными.
Немаловажный вопрос, который стоит перед застройщиками, — по какой цене продавать? Ведь деньги дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье, как на строящееся? В свою очередь затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и так далее в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства. Логичный вывод — строящееся жилье приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.
Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании. А на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, есть все овнования считать, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:
1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;
1.2) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 настоящей статьи, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства;
1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона;
1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
1.8) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;
9) наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
2.2. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.
2.2-1. В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке, установленном статьями 201.8-1 и 201.8-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», застройщики, не соответствующие требованиям части 2 настоящей статьи, вправе заключать договоры участия в долевом строительстве и на таких застройщиков не распространяются требования части 1.2 настоящей статьи.
2.3-2. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если застройщик принимает решение не привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве и у застройщика отсутствуют обязательства перед участниками долевого строительства. Договор банковского счета с уполномоченным банком не может быть расторгнут, если застройщик является истцом или ответчиком в судебном разбирательстве, предметом которого являются споры по обязательствам застройщика, возникшим после дня открытия банковского счета в уполномоченном банке, перед уполномоченным банком или участниками долевого строительства. Договор банковского счета с уполномоченным банком также не может быть расторгнут, если не окончено исполнительное производство по указанным в настоящей части обязательствам застройщика. При расторжении договора банковского счета по основаниям, предусмотренным настоящей частью, не применяются положения, предусмотренные частью 2.3-1 настоящей статьи.
2.3-3. При исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, застройщик расторгает договор банковского счета с таким банком в одностороннем порядке. В этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2.3 настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета не позднее тридцати рабочих дней со дня размещения Банком России информации об исключении уполномоченного банка из указанного перечня банков. До получения от застройщика уведомления об открытии нового банковского счета в уполномоченном банке банк, который исключен Банком России из указанного в настоящей части перечня банков и в котором открыт расчетный счет застройщика, контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона в порядке, установленном статьей 18.2 настоящего Федерального закона. После получения от застройщика указанного в настоящей части уведомления такой банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона; Открыть статью
13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона; Открыть статью
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Открыть статью
7) о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Открыть статью
3.4) утверждает форму заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона; Открыть статью