Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.
Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.
Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.
По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.
По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.
Как признать право собственности на объект незавершенного строительства?
Если Вы стали жертвой так называемого долгостроя, это не повод «опускать руки» и навсегда прощаться с уже уплаченными деньгами и мечтой отпраздновать новоселье. Законодательство допускает ряд определенных юридических процедур, благодаря которым Вы можете «отвоевать» все то, что возможно на данном этапе. А именно, речь в настоящей статье пойдет о том, как признать право собственности на объект незавершенного строительства.
Для лучшего понимания всей этой «кухни» разберём ситуацию от начала до конца. Итак, Вы некогда подписали договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (сокращенно ДДУ). Как итог, в установленный этим договором срок застройщик берет на себя обязательство передать Вам полноценную квартиру, на которую Вы позже можете оформить право собственности. При этом, Ваши финансовые обязательства перед застройщиком также должны быть выполнены полностью (то есть, необходимая сумма за квартиру была уплачена в срок).
ВАЖНО! Договор долевого участия (ДДУ) должен обязательно содержать конкретные сроки введения дома в эксплуатацию (на это администрация города/района выдаёт застройщику специальное разрешение). И отдельно, сроки передачи квартиры владельцу по акту приема-передачи. Если не указана конкретная дата передачи объекта, то, как правило, прописывается следующая формулировка «…передать не позднее … месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома».
Естественно, строительство дома дело не быстрое. Как правило, дом средней этажности возводиться около 3х лет. И за это время могут произойти разные проблемные ситуации. А как результат – застройщик не имеет возможности больше продолжать строительство. А Вы, в свою очередь, видите «замороженный» дом, тогда как все сроки по ДДУ вышли. Отметим, что в группе повышенного риска приостановки именно точечные застройки (отельные дома) в черте города, нежели автономные жилые комплексы.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства можно исключительно через суд.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства через суд.
Иск подаем по месту нахождения ответчика. Лучше всего это сделать тогда, когда пройдет срок передачи квартиры «на руки», при этом, дом еще не будет введен в эксплуатацию. Последнее обстоятельство необходимо доказать в судебном заседании, представив справки и выписки из жилищной инспекции, которые самостоятельно бывает получить достаточно сложно. Кроме того, необходимо доказать то, действительно ли, и по какой причине застройщик прекратил строительство дома. Чем больше степень готовности именно Вашего недостроенного дома, тем больше вероятность того, что суд вынесет положительное решение. Таким образом, признать право собственности на объект незавершенного строительства в суде лучше тогда, когда степень готовности дома составляет как минимум, 60%. Это логично, ведь иметь собственность на стены в построенном этаже можно, а на воздух – нельзя.
В данной ситуации лучше реагировать быстро, не дожидаясь признания Вашего застройщика банкротом (в случае, когда речь идет о финансовых проблемах, повлекших за собой приостановку строительства).
А что потом?
Согласитесь, лучше признать право собственности на объект незавершенного строительства, чем многие годы, а то и десяток лет дожидаться, пока у застройщика «все наладиться» и он, наконец, возобновит строительство. Многие, получив положительное решение суда на руки, с отметкой о вступлении в законную силу задают вопрос: «что делать дальше?».
А дальше идти в Росреестр, с решением суда (как основание для совершения регистрационных действий) и другими необходимыми документами, чтобы оформить Ваше право собственности именно на долю в недостроенном доме, которая будет эквивалентна по площади Вашей квартире.
После получения свидетельства, как собственник, Вы можете уже свободно распоряжаться данным объектом. Возможно продать, обменять, или с привлечением дополнительных средств и ресурсов достроить наконец квартиру. Это возможно, если, скажем, строительство было заморожено на этапе отделочных работ. Как правило, новые собственники – соседи организуют кооператив, где и решается вопрос о привлечении средств и ресурсов (субсидий) для доведения до степени готовности своих квартир.
Объекты незавершенного строительства: признать право можно, а зарегистрировать?// Судебная практика по признанию права собственности
В российском законодательстве объект незавершенного строительства не имеет отдельного определения, как это имеет, к примеру понятие «недвижимость», которое включает в себя и объект незавершенного строительства. В судебной практике это обуславливает прямые последствия для процессуального результата – признания права собственности на объекты незавершенного строительства и дальнейшую его государственную регистрацию.
Как правило, значение государственной регистрации на объект незавершенного строительства состоит в закреплении за истцом – физическом лицом права собственности при долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо же возможности компенсации затрат на достройку «незавершенки» за счет её продажи.
А как известно, согласно ч. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Однако, ввиду неопределенности понятия «объект незавершенного строительства» судебная практика по-своему разрешает спорные вопросы относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительства.
Анализ судебной практики показал, что суды выделяют объекты незавершенного строительства с различными порядком доказывания наличия права, исходя из:
объект незавершенного строительства на % степени готовности(ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06, «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).
— категории объекта незавершенного строительства
«объект долевого строительства» (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)
объект незавершенного строительства как самовольная постройка при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ (п. 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
— управомоченого лица на признание права собственности (истец):
должник, судебный пристав (п. 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), арбитражный управляющий Постановление по делу № А08-9664/2009 от 14 июля 2016 года).
В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предписывается, что среди документов, необходимых для государственного кадастра и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, требуется:
технический план таких объектов недвижимости
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,
или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Так, судебная коллегия постановлением ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 утвердила практику о том, что отсутствие каких-либо прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства или признание незаконным договора аренды под ним свидетельствует об отсутствии волеизъявления собственника земли, а значит не дает возможности признать право собственности на «незавершенку».
Очевидным напрашивается применение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ,однако, в ряде постановлений ВАС говорится о том, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не применимы указанные положения Земельного кодекса, ввиду того что объекты незавершенного строительства не могут использованы по их целевому назначению до завершения их строительства и ввода их в эксплуатацию (Постановление ВАС №15874/11 от 10.04.2012 г., Постановление ВАС №8985/08 от 23.12.2008 г.).
Соответственно, не могут и применятся п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.