Договор участия в долевом строительстве, правовое регулирование.
Правовое регулирование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
6) условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
При строительстве жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
Обязательным приложением к указанному в договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо извещение о проведении такого аукциона.
К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
Дата добавления: 2017-02-20 ; просмотров: 1734 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Договор участия в долевом строительстве
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.
Понятие договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.
Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:
Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве
В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.
Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.
Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:
При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.
Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:
Особенности договора участия в долевом строительстве
Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.
Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой. Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов. Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.
Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Кузьмина Оксана Александровна, помощник заместителя председателя Арбитражного суда Московской области.
Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов имеют большую социальную значимость. Несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, в деятельности уполномоченных органов и в судебной практике до сих пор не удалось достичь единства. Наличие пробелов в законодательстве, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования становятся причиной многочисленных нарушений прав и интересов дольщиков. В статье анализируются проблемные вопросы, связанные с толкованием судами предусмотренных законом ограничений. Освещены последние законодательные изменения, направленные на обеспечение и защиту граждан как слабой стороны соответствующих договорных правоотношений.
Ключевые слова: долевое строительство многоквартирных домов, реконструкция, недвижимость, застройщик, инвестиционная деятельность, предпринимательская деятельность.
См.: ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
Объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Отметим, что участие в долевом строительстве подразумевает не только строительство нового, но и реконструкцию существующего многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 17395/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.
Под реконструкцией понимаются надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Таким образом, исходя из указанных норм ГрК РФ, к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства при реконструкции положения Закона N 214-ФЗ не применимы.
ВАС РФ счел данную позицию противоречащей целям и задачам Закона N 214-ФЗ. По его мнению, если результатом реконструкции объекта недвижимости будет создание нового объекта с жилыми помещениями, не существовавшими до реконструкции, то созданный в результате многоквартирный дом подлежит вводу в эксплуатацию способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 этого Закона, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.
Таким образом, если объект завершенного строительства ранее был введен в эксплуатацию и право собственности на него уже зарегистрировано в установленном порядке, но в результате реконструкции создан ранее не существовавший многоквартирный жилой дом, то привлечение денежных средств граждан для проведения работ по реконструкции производится по правилам Закона N 214-ФЗ.
Необходимыми для этого условиями являются только соответствие застройщика требованиям Закона N 214-ФЗ и обязательная государственная регистрация заключенных им договоров.
Некоторые авторы также выделяют в структуре правоотношений по долевому строительству такого субъекта, как подрядчик (лицо, на которое возложено выполнение строительно-монтажных работ, т.е. непосредственно осуществляющее строительство). См., напр.: Семенихин В.В. Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве. М., 2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Часть 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ конкретизирует, что дольщик заключает названный договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
См.: Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1; СПС «КонсультантПлюс».
Согласно ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанную на договоре участия в долевом строительстве.
В силу ч. 2 ст. 2 Закона N 39-ФЗ не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с положениями Закона N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно ст. 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ.
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности (ст. 4 Закона N 39-ФЗ).
См.: Зоркольцев Р.Д. Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости // СПС «КонсультантПлюс».
Согласно ст. 6 Закона N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права:
Таким образом, основной целью инвестиционных вложений является получение прибыли; иными словами, главной характеристикой объекта инвестиционной деятельности выступает его способность в будущем приносить доход инвестору. В то же время конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правами, предусмотренными ст. 6 Закона N 39-ФЗ, в том числе на получение части прибыли, а также правом контролировать процесс строительства.
Также, в отличие от широкого состава инвестиций, поименованных в ст. 1 Закона N 39-ФЗ, финансирование долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком, и денежных средств граждан, вырученных застройщиком от продажи жилищных сертификатов.
Следует обратить внимание на ситуацию, когда гражданин, приобретя квартиру или дом по договору долевого участия, впоследствии перепродает их другим лицам. Является ли это предпринимательской деятельностью?
В силу положений п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, обязаны иметь государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
Согласно ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица влечет назначение административного наказания.
См.: Постановление ВС РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7.
См.: Постановление Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» (ред. от 09.02.2012).
Полагаем, что, если целью вложения денежных средств в строительство объектов недвижимости является получение в собственность конкретной квартиры для собственных нужд, речь об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности идти не может, даже если впоследствии эта квартира была продана.
Аналогичная позиция содержится в Определении Мосгорсуда от 30.11.2011 по делу N 33-39208. В рассматриваемом деле гражданин заключил с организацией договоры инвестирования, предметом которых стал вклад денежных средств в строительство объекта с целью дальнейшего приобретения в собственность трех квартир. Из содержания договоров инвестирования следовало, что целью вложения денежных средств было получение в собственность конкретной квартиры для собственных нужд.
См.: Определение Московского городского суда от 30.11.2011 по делу N 33-39208.
Таким образом, судебной практикой подтверждается вывод о том, что перепродажа гражданином квартиры или дома, приобретенных по договору долевого участия, предпринимательской деятельностью не является.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство.
В связи с этим возникает вопрос: может ли быть застройщиком индивидуальный предприниматель? Судебная практика по данному вопросу противоречива.
См.: Постановления ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А49-3832/2009; ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2009 по делу N А32-4036/2009-51/72-40АЖ.
См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2009 N А53-15923/2008; Определение ВАС РФ от 15.12.2011 N ВАС-15949/11.
Наличие права постоянного бессрочного или безвозмездного срочного пользования земельным участком или права пожизненно наследуемого владения не дает возможности привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.
По мнению автора, индивидуальный предприниматель не вправе обладать статусом застройщика.
Градостроительный кодекс РФ (ред. от 02.07.2013).
В силу ст. 23 ГК РФ гражданин с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица.
Как отмечает А.М. Васильев, особенности статуса индивидуального предпринимателя выражаются в следующем:
Согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Следовательно, согласно действующему законодательству индивидуальный предприниматель может являться застройщиком многоквартирного дома.
Однако из анализа ст. 2 Закона N 214-ФЗ следует, что названный Закон исключает из числа возможных застройщиков физических лиц, индивидуальных предпринимателей, Российскую Федерацию и ее субъекты, а также муниципальные образования.
18.07.2006 в Закон N 214-ФЗ были внесены изменения, исключившие индивидуальных предпринимателей из числа застройщиков. Теперь, согласно п. 1 ст. 2 данного Закона, застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы.
С учетом изложенного становится ясно, что индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов ввиду императивного запрета, налагаемого Законом N 214-ФЗ.
См.: п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Подробнее об этом: Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М., 2011; СПС «КонсультантПлюс».
Далее Закон N 214-ФЗ вводит спецификацию регулируемых этим Законом частных случаев:
Согласно ст. 3 Закона N 214-ФЗ после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом, застройщик получает право заключать договор участия в долевом строительстве. Этот договор составляется в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Если застройщик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию дольщика (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако вынести указанное решение суд может лишь в том случае, если участник долевого строительства обращался к застройщику с требованием представить на регистрацию необходимые документы и смог доказать суду, что застройщик уклонялся от этого действия.
В качестве примера можно привести дело N А37-22276/11, в котором суд установил, что между предпринимателем (дольщиком) и обществом (застройщиком) был подписан договор о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений.
Оценив представленные в деле документы, суд признал недоказанным, что предприниматель обращался непосредственно к обществу как ко второй стороне договора с просьбой о совместной подаче документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и что общество уклонялось от обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Поэтому суд отказал в удовлетворении требования дольщика обязать общество осуществить государственную регистрацию договора.
Кроме того, поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, суд отказался признать его заключенным.
Определением ВАС РФ от 24.04.2013 N ВАС-4927/13 в передаче дела N А07-22276/2011 в Президиум для пересмотра в порядке надзора судебных актов нижестоящих судов было отказано.
Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-11514/10.
И это не единственная ситуация, когда возникают проблемы с государственной регистрацией договора долевого участия. Случаи уклонения застройщиков от такой регистрации нередки.
Так, при рассмотрении дела N А60-38278/2008 суд установил следующее.
Общество (дольщик) обратилось в суд с иском к обществу (застройщику), требуя произвести государственную регистрацию подписанных между ними договоров участия в долевом строительстве, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая решение удовлетворить заявленные требования, суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Договоры долевого участия, заключенные между дольщиком и застройщиком, были совершены в надлежащей письменной форме, при их подписании стороны спора согласовали все предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ существенные условия.
Однако от регистрации договоров ответчик уклонялся.
Суд пришел к выводу об обоснованности требований дольщика и обязал застройщика провести государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве.
Определением от 21.03.2011 N ВАС-11536/10 в передаче дела N А60-38278/2008 Арбитражного суда Свердловской области в Президиум ВАС РФ было отказано.
Следовательно, несмотря на уклонение истца от государственной регистрации договора, ответчик должен предпринять разумно необходимые действия для защиты своих прав, а именно потребовать регистрации сделки в судебном порядке. Указанная позиция изложена в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».
В заключение стоит отметить один немаловажный факт, который необходимо учитывать при подписании договора долевого участия в строительстве. В числе существенных условий, которые стороны обязаны согласовать при заключении договора, нынешняя редакция ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусматривает:
Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 23.07.2013), вступающий в силу с 1 января 2014 г., дополнил указанный перечень следующим пунктом:
Такие способы обеспечения обязательства должны быть обозначены в договоре участия в долевом строительстве, что напрямую следует из ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, с 2014 г. невключение в договор долевого участия в строительство условия о способе обеспечения обязательств застройщика напрямую будет влиять на решение вопроса о признании такого договора незаключенным, что, несомненно, должно послужить еще одной важной гарантией прав и законных интересов дольщиков.