Стройка-самоволка
Самовольные постройки встречаются сплошь и рядом. Еще бы: куда проще просто взять и построить, чем получать разрешение, соблюдать требования и нормативы, ждать комиссию… Проще, но и рискованней. Не успеешь оглянуться, «вжух» – и решение о сносе самовольной постройки в твоем почтовом ящике. Или того хуже в ФССП. Примеров такого исхода масса.
Благо, с недавних пор законодатели предприняли очередную попытку урегулирования вопроса с «самостроями». Теперь права владельцев стали чуть лучше защищены: если раньше любили сносить все, что «не по закону», даже если оно никому не мешало, то теперь снести самовольный дом стало сложнее. Теперь – только по решению суда (за некоторыми исключениями), и только если ничего уже нельзя исправить. Мы в Правовед.RU изучили актуальное законодательство, судебную практику, и теперь рассказываем, о чем нужно знать читателям журнала. И владельцам самостроев, естественно.
Что такое «самовольная постройка»?
Собственно, случаи признания постройки самовольной исчерпывающим образом определены в ст. 222 ГК. Так, самостроем признаются здания, сооружения или строения, построенные:
Обращаем внимание, что речь идет не только о новых, но и реконструированных без разрешения объектах. То есть, когда речь идет о самовольной реконструкции (постановление АС МО № Ф05-16833/14 от 18.03.2015).
Помимо указанных признаков, в правоприменительной практике существует несколько позиций, дополняющих правовую сущность определения «самостроя» в Гражданском кодексе:
На самовольную постройку право собственности не возникает. Застройщик-нарушитель не вправе распоряжаться таким объектом – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, ее даже использовать нельзя, по крайней мере, до приведения в соответствие требованиям закона (п. 2 ст. 222 ГК).
Самострои-исключения
Из описанных выше правил признания строения самовольным законодатель предусмотрел 2 исключения:
Снос или приведение в соответствие
Кроме правового режима самовольной постройки, ГК также определяет порядок введения последней в гражданский оборот и механизм устранения допущенных застройщиком нарушений. Остановимся на последнем.
Так, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз 3 п. 2 ст. 222 ГК).
Снос самовольной постройки возможен либо по решению суда, либо по решению муниципалитета, но только в двух случаях, оговоренных п. 4 ст. 222 ГК, если самострой стоит на участке земли:
Чтобы инициировать снос в судебном порядке заинтересованное лицо подает иск о самовольной постройке (определение ВС РФ № 308-ЭС15-8731 от 19.11.2015). Это может быть как администрация муниципалитета, так и сосед, которому не понравился гараж или времянка на меже участков. По результатам рассмотрения суд выносит решение о сносе или, если это возможно, приведении строения в соответствие требованиям закона. Обязанности по исполнению этого решения возлагаются только на виновного субъекта (определение КС РФ № 910-О от 26.04.2016).
В административном порядке снос проводится по решению муниципалитета. Но если по решению суда в сносе отказано, решение в административном порядке по этому же вопросу принято быть не может.
Что важно: в отношении объектов жилой застройки действует мораторий на снос. Решение о сносе не может быть принято в отношении объектов ИЖС на землях ИЖС, жилых строений на землях ЛПХ, дачных и садовых участках, если одновременно соблюдены 3 условия (п. 3 ст. 22 ФЗ № 52 от 30.11.1994):
Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек
Существующая сегодня в отношении самовольных построек судебная практика содержит устоявшиеся позиции о случаях, когда их снос неизбежен. Вот некоторых из них:
Как предотвратить снос самовольной постройки?
Единственный способ признания самовольной постройки законной – это признание права собственности на нее в судебном порядке. Если заинтересованное лицо уже обратилось в суд с иском о сносе, требование о признании права собственности заявляется встречным иском согласно п. 3 ст. 222 ГК, признать право собственности суд может при одновременном соблюдении 3 условий:
При этом одно лишь отсутствие разрешения на строительство/уведомления о согласовании строительства не может быть основанием для отказа в признании права собственности. Если отсутствие таких разрешений – единственный признак самовольной постройки, и владелец предпринимал меры для их получения, иск о признании права собственности должен быть удовлетворен (п. 26 Постановления Пленума ВС/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Примеров решений, когда право на самовольную постройку признавали за истцами, масса. Например, Центральный райсуд г. Барнаула признал право собственности на самострой за заявителем, так как тот доказал заключением эксперта соблюдение строительно-технических и противопожарных требований, а также предоставил документы о том, что обращался в местные органы, но они ему отказали (решение № 2-5386/2019 от 29.08.2019). Аналогично поступил и Калачёвский районный суд Волгоградской области, сославшись на соответствие строения требованиям надежности и устойчивости, а также отсутствие претензий со стороны местной администрации (решение № 2-880/2019 от 28.08.2019).
Резюме
Существующая сегодня практика позволяет сохранять самовольные постройки, даже если они возведены без согласования и даже если их конструкция нарушает действующие правила застройки, градостроительные регламенты и нормативы. Конечно, владельца «самостроя» заставят привести все в надлежащий вид, но это позволит избежать утраты объекта и сохранить право собственности на него. Секрет успеха в этом деле – содействие со стороны местной администрации и демонстрация искреннего желания оформить все по закону.
Легализация самовольной постройки
Краткое содержание:
В 2018 году законодательство о самовольном строительстве было подвергнуто реформированию. В частности, изменения коснулись и порядка легализации самовольной постройки. Легализация самовольной постройки является одним из способов приобретения права собственности.
Что нам говорит закон?
Важно отметить, что по логике п. 2 ст. 222 ГК РФ такое узаконение является исключением из общего правила — лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться ею. Тем не менее, законодатель предусматривает возможность введения самовольной постройки в гражданский оборот, что обуславливает соблюдение ряда условий и процедуры для признания права собственности управомоченным субъектом, вследствие чего возникает вещное право.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку возникает при одновременном соблюдении таких правовых условий:
1.Право на земельный участок, допускающее строительство на нем данного объекта;
2.Соответствие постройки на день обращения в суд установленным требованиям;
3.Не имеется нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку.
Судебной практикой выработано еще одно обязательное условие легализации самовольной постройки, в силу которого истцу необходимо доказать, что им предпринимались надлежащие меры по легализации постройки (например, заявление к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию), а также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию [4].
Новеллой в законодательстве является введение института приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, который можно рассматривать как еще один способ легализации самовольной постройки, наряду с признанием права собственности на нее в порядке, установленном п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Постройка может приводиться в соответствие:
− с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки;
− документацией по планировке территории;
− обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Статья 222 ГК РФ не регламентирует содержание введенного механизма, однако, данная норма раскрыта в ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которой приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ, что предполагает разработку и утверждение проектной документации, получение разрешения на реконструкцию, осуществление такой реконструкции и ввод в эксплуатацию [3]. Отсюда следует, что приведение в соответствие с установленными требованиями возможно лишь в случае, если нарушения, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ, можно устранить путем реконструкции объекта. Хотя и ранее на законодательном уровне данный механизм не был урегулирован, тем не менее, судебной практике он уже был известен. Так, ВС РФ и ВАС РФ подчеркивали, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, а также то, что суд может обязать лицо снести самовольно реконструированное недвижимое имущество лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения работ [4].
На мой взгляд, данная конструкция предоставляет возможность приобретения права собственности в случае выполнения установленных требований о приведении в соответствие, что позволяет сохранить (в отличие от сноса) самовольно возведенный объект и в дальнейшем ввести его в гражданский оборот. Статьей 222 ГК РФ предусмотрено два вида решений:
1) о сносе самовольной постройки;
2) о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Отдельно от сноса решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями законодательно не предусмотрено. Вероятно, это обусловлено тем, что в силу ч. 9 ст. 55.32 ГрК РФ в случае, если возможно приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, право выбора, сносить или приводить в соответствие принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство или, если такое лицо не установлено, правообладателю земельного участка.
В свою очередь, такой механизм как приведение в соответствие с установленными требованиями не может применяться в случае возведения или создания самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке, а вот возможно ли приведение в соответствие в случае отсутствия необходимых по закону разрешений или согласований, предстоит разрешить практике.
Представляется, что в последнем случае следует исходить из наработанной практики, по которой отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки.
Судебная практика
Примером из судебной практики будет служить решение от 14 мая 2019 г. по делу № 2–1966/2019 Благовещенского городского суда Амурской области по иску администрации г. Благовещенска к А. о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями. Истец в обоснование своих требований указал, что специалистом управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска было установлено, что на земельном участке, ответчиком построен капитальный объект недвижимости из несъёмной опалубки.
Земельный участок на праве собственности принадлежит А. Ответчиком при возведении строения было нарушено земельное и градостроительное законодательство (самовольное занятие земельного участка, не предоставленного для строительства, возведение строения без получения разрешительной документации), нарушение прав иных лиц (возведение строения за счет использования земельного участка предназначенного для улично-дорожной сети).
Суд пришел к выводу о том, что строение обладает признаками самовольной постройки, однако ответчиком принимаются определенные меры к легализации спорного объекта недвижимости (по получению дополнительного земельного участка в собственность). Суд посчитал, что исковые требования администрации г. Благовещенска к А. о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями подлежат удовлетворению частично. Суд обязал привести в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий три года, самовольную постройку — объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, отказав в удовлетворении требований о сносе этой постройки.
Заключение
Подводя итог, можно сказать о том, что законодательство идет по пути смягчения легализации самовольной постройки, т. е. если объект безопасный, соответствует нормам, создан на своей земле, то обычно такой иск удовлетворяется. На сегодняшний день не ставится целью снести самовольную постройку, а изучается вопрос о возможности ее приведения в соответствие с установленными требованиями. Введение института приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является положительным этапом к ее легализации, поскольку это привело в соответствие судебную практику и норму закона, однако необходимо было бы раскрыть сущность «приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями путем реконструкции» в п. 2 ст. 222 ГК РФ аналогично п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая):
Как узаконить самовольную постройку?
Краткое содержание:
В частности, к самовольным постройкам относится пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 7 ст. 51.1 ГрК РФ).
Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22).
Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
При подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от цены иска размер госпошлины будет следующий:
Шаг 3. Подготовьте необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
• документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
• документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;
• документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
• документ об уплате госпошлины в установленных порядке и размере или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
• доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).
Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения
По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Обратите внимание! В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие подобного описания затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).
Шаг 5. Представьте документы в отделение Росреестра
• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
• решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на объект недвижимости составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2019 № П/098):
• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017 «Росреестр разъясняет порядок оплаты госпошлины за проведение регистрации прав на недвижимость»; Информация Росреестра от 17.10.2017 «Об уникальном идентификаторе начисления»).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3 (2), 3 (3) Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 № 1376).
О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 № 137).
Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Обратите внимание! С момента регистрации права собственности на объект недвижимости появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Также, получив право собственности на объект недвижимости, можно вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 6 п. 3 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)