Понятие правового режима земель. Его единство и дифференциация
Понятие правового режима земель
Под понятием «правовой режим земель» можно понимать установленную законом систему общественных отношений по использованию отдельных частей земельных ресурсов.
Иначе, правовой режим земель — установленный законом порядок государственного регулирования использования и охраны земли, обеспеченный мерами предупреждения правонарушений и установленной ответственности за их совершение.
Виды правового режима земель:
Элементы правового режима земель:
Круг субъектов земельых правоотношений, обязанных соблюдать установленные правила земельного режима можно подразделить на следующие группы:
Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего охрану правового режима использования земель от нарушений подразумевает наличие:
Единство и дифференциация правового режима земель
Единство и дифференциация правового режима земель заключается в том, что общий и особенный правовые режимы земель действуют в части, не исключаемой действием специального правового режима, и, вместе с тем, специальный правовой режим действует с учетом положений общего земельно-правового режима.
Например, в местах проживания и деятельности малочисленных народов и этнических групп может быть установлен особый правовой режим использования земель; в целях создания необходимых условий для охраны земель оздоровительного назначения, лечебных природных факторов курортов могут устанавливаться зоны с особыми условиями (режимом) использования (охранные зоны, округа санитарной охраны и другие зоны).
На землях поселений действует режим застройки земель жилыми и иными помещениями, являющийся общим для всей этой земельной категории; на земельных же участках, являющихся землями общего пользования, применяется особый режим застройки, выражающийся в возведении только тех строений и сооружений, которые соответствуют целевому назначению этих угодий и не противоречат ему.
Объектом общего правового режима является весь состав земель Российской Федерации в пределах ее государственных границ. Общий правовой режим можно подразделить на
Объектом особого правового режима являются (ст. 7 ЗК РФ):
Земельные угодья являются объектом специального правового режима, который действует с учетом требований общего режима земельной категории; Например, на принадлежащей населенным пунктам территории могут находиться земли сельскохозяйственного использования и других населенных пунктов, однако принцип их приоритета, действующий для земель сельскохозяйственного назначения, на территориях поселений ни применяется, поскольку их приоритетной целью является обеспечение городской застройки, осуществляемой в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки.
Правовой режим земельных участков, предоставленных для жилищного и гаражного строительства
Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к таким территориальным зонам как жилые и общественно-деловые.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) устанавливает, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Согласно ст. 85 ЗК РФ Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ЗК РФ (ст. 30, 30.1 ЗК РФ).
Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Исключения установлены подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
Ст. 33 ЗК РФ устанавливает, что п редельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель устанавливаются
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для вышеперечисленных целей, устанавливаются:
Для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Правовой режим земель, предоставленных гражданам для жилищного и гаражного строительства
Участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, закрепляются за гражданами на соответствующем праве. Правовой режим таких земель носит строго целевой характер. Они предоставляются для строительства и эксплуатации жилого дома, хозяйственных построек и сооружений, призванных обслуживать домовладение. Особенностью предоставления земель для индивидуального жилищного строительства является обязательное заключение гражданином-застройщиком договора с органами коммунального хозяйства. Строительство жилого дома должно вестись на основании проекта, утвержденного в установленном порядке.
Участок для индивидуального строительства может быть отведен нескольким гражданам, пожелавшим объединиться для строительства жилого дома на праве общей собственности. Впоследствии между ними может быть произведен раздел земли в соответствии с долями в домовладении.
Если земельный участок предоставлен для кооперативного жилищного строительства, он закрепляется за кооперативом на праве пользования. Субъектом и носителем всех прав на землю выступает кооператив в целом как юридическое лицо, а за отдельными его членами земельные участки не закрепляются.
Если члены кооператива выкупили свои квартиры и стали их собственниками, они не становятся автоматически собственниками участка, обслуживающего жилое строение. Постоянным пользователем земли и носителем прав на нее остается жилищно-строительный кооператив.
В целях сокращения количества не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач, эффективного использования земельных участков 7.02.2006 г. разработан Указ Президента Республики Беларусь № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач», который установил довольно строгий режим застройки земельных участков гражданами. Однако действие Указа приостановлено до особого решения Президента Указом от 2 февраля 2009 г. № 64.
Гражданам, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, которые подали до вступления в силу Указа №64 заявление о предоставлении земельного участка, предоставлено право по своему выбору:
1)завершить процедуру изъятия и предоставления земельного участка в соответствии с Указом №667.
2)обратиться за предоставлением земельного участка в соответствии с Указом №667.