Юридический анализ договора долевого участия 2020
Возможные риски долевого строительства
Проверка хода строительства
Как получить информацию о застройщике
Подводные камни ДДУ
Решившись на приобретение жилья по ДДУ (договор участия в долевом строительстве), необходимо проявить высокую степень осмотрительности еще до подписания договора.
Следует внимательно выбирать компанию-застройщика и объект вложений.
Разумеется, заключая договор не хочется думать о возможности каких-либо споров с застройщиком, каждый надеется своевременно получить качественное жилье.
Однако, как известно, сегодня риски ДДУ не ограничиваются срывами сроков строительства.
Покупка квартиры по ДДУ несет в себе массу других возможных рисков, а потому, прежде чем вложить свои денежные средства в строительство, важно получить достаточную информацию о проекте строительства и застройщике.
Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке придется изучить и проанализировать большой объем информации о девелопере и возводимом объекте, по возможности проверить фактические обстоятельства, темпы строительства, их соответствие планируемому сроку сдачи жилья и многое другое. Кроме того, необходимо детально изучить текст проекта самого договора, проанализировать его на соответствие законодательству и на наличие всей предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ информации об объекте строительства, проверить целый ряд других аспектов.
Разумеется, простому обывателю, не имеющему юридическую подготовку, сложно будет справиться с такой задачей.
Проще и разумней доверить проверку надежности застройщика профессиональным юристам.
Юристами компании «ПетроЮрист», специализирующимися в области законодательства о долевом участии в строительстве, проводится тщательный правовой анализ условий договора долевого участия в строительстве.
Юридический анализ ДДУ включает в себя:
Возможные риски долевого строительства
Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.
Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.
Проверка хода строительства
В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.
Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.
Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам. Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.
Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.
Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.
Как получить информацию о застройщике
Если вы пока еще не являетесь дольщиком конкретного застройщика, предварительную информацию о нем можно найти на общедоступных ресурсах сети Интернет, в том числе на официальном сайте самого застройщика.
В силу ст. 3.1 Федерального закона 214-ФЗ, застройщик обязан раскрыть информацию о себе и объекте строительства в единой информационной системе жилищного строительства, где она находится в свободном доступе, и любой желающий может с ней ознакомиться.
На указанном Интернет-ресурсе можно проверить проектную декларацию застройщика, его учредительную и разрешительную документацию, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последние три года деятельности компании, план земельного участка, правоустанавливающие документы на землю, и ряд других сведений. Что касается учредительной документации и финансовой отчетности, застройщик обязан представить их подлинники или заверенные копии на ознакомление любому обратившемуся лицу.
Застройщик перед подписанием договора может по требованию представить будущему дольщику всю необходимую информацию о компании и объекте строительства вместе с проектом ДДУ. Если же застройщик отказывается предъявить документы, необходимые для проверки компании, ссылаясь на их отсутствие, либо приводит иные отговорки, стоит задуматься о том, нужно ли вообще заключать договор.
Подводные камни ДДУ
Договор участия в долевом строительстве жилого дома регламентирует правоотношения сторон на всех этапах – с момента заключения договора до передачи объекта строительства дольщику.
Как показывается практика, заключенный даже с самым надежным застройщиком договор долевого участия может содержать ряд сомнительных условий, которые по сути ограничивают участника долевого строительства в его правах во взаимоотношениях с застройщиком, и, как следствие, могут принести достаточно негативные последствия при разрешении спорных ситуаций с застройщиком.
Говоря простым языком – подписывая ДДУ будущий дольщик подтверждает, что им принимаются все условия договора. При этом, необходимо понимать, что сложно, не будучи юристом, дать объективную оценку условиям договора и их последствиям.
Помните, договор долевого участия изначально разрабатывается таким образом, чтобы максимально защитить интересы застройщика, а не дольщика, и условия договора фактически навязываются дольщику. Внесение в договор изменений и корректировок в пользу дольщика – задача не из простых, а подчас невозможная.
Посудите сами, станет ли застройщик подстраивать условия договора под интересы дольщика, и прописывать в нем повышенную ответственность для себя? Как правило, застройщики отказываются менять условия ДДУ, за исключением редких случаев, когда застройщики в ходе переговоров все же соглашаются внести некоторые коррективы в договор.
Результативные переговоры, как правило, возможны только с надежными застройщиками, дорожащими своей деловой репутацией.
Так называемые подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве могут касаться пределов ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядка разрешения споров и разногласий между застройщиком и участником долевого строительства, сроков окончания строительства и передачи жилья дольщикам, и многого другого.
Исходя из вышесказанного, будущий дольщик должен четко понимать все риски подписания договора в предлагаемом застройщиком виде. Необходимо проанализировать все условия договора, выяснить, включены ли в него неоднозначные и сомнительные формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности в случае нарушения договорных обязательств, в одностороннем порядке продлить срок передачи жилья и т.д.
Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве определяет форму и порядок заключения договора. Законодатель четко определил, какие сведения в обязательном порядке должен содержать ДДУ: описание объекта строительства, дата передачи квартиры, срок гарантии, цена договора, порядка и сроки расчетов и др.
В частности, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать срок передачи жилья дольщику. Это должна быть конкретная дата, либо четкая привязка к конкретному периоду (например квартал).
Тем не менее, застройщики довольно часто стараются уйти от указания в договоре конкретной даты окончания строительства, применяя различные формулировки, позволяющие трактовать условие о сроке сдачи объекта неоднозначно.
Приведу примеры сомнительных формулировок касаемо сроков сдачи жилья:
«В случае неисполнения или несвоевременного исполнения обслуживающими организациями (Водоканал, Ленэнерго) обязательств по заключенным с застройщиком договорам на присоединение к инженерным сетям и предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, срок передачи квартир подлежит соразмерному увеличению»
«Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение … месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта к эксплуатацию и исполнение участником долевого строительства в полном объеме обязательств по внесению денежных средств».
В первом случае мы видим ссылку на действия третьих лиц, устраняющие ответственность застройщика за нарушение обязательств, что дает застройщику право в производном порядке увеличивать срок передачи квартиры. Во втором случае застройщик привязывает срок сдачи объекта дольщику в наступлению события, зависящего от его же воли, ведь ввод дома в эксплуатацию носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика (статья 190 Гражданского кодекса РФ), а значит данное событие не является неизбежным и зависит только от действий самого застройщика.
Подобные пункты ДДУ никак не соответствуют интересам дольщика.
Между тем, свобода договора предполагает, что стороны могут включить в него любые условия, и подписанием договора стороны подтверждают, что приняли все, без исключения, условия договора и одобрили их, хотя бы некоторые пункты и противоречили действующему законодательству, в частности, требованиям ФЗ-214. Как бы ни было, стороны обязаны придерживаться принятых правил.
Следовательно, ваша задача – максимально обезопасить себя и минимизировать свои риски до подписания ДДУ и перечисления денежных средств. Четкое понимание правовых последствий заключения ДДУ на предлагаемых застройщиком условиях позволит вам еще «на берегу» понять и принять важное решение относительно того, стоит ли идти на сделку.
Как известно, проблему всегда легче предупредить. А значит, профессиональная юридическая экспертиза ДДУ – это обязательный шаг, если вы хотите просчитать все возможные риски, иметь понимание, как их минимизировать, насколько серьезны будут последствия подписания договора с предложенными условиями, сможете ли в случае возникновения спора с застройщиком оспорить отдельные пункты ДДУ.
Юристы компании «ПетроЮрист» проведут тщательный и всесторонний анализ проекта ДДУ, выявят скрытые, неоднозначные, ущемляющие права дольщика условия договора, проверят и проанализируют весь имеющийся объем информации о застройщике и объекте ваших вложений. Это поможет минимизировать ваши риски, и в целом принять решение относительно участия в долевом проекте.
Анализ условий договора участия в долевом строительстве
Возникает сомнение, что определенные Приложением к ДДУ сроки, могут стать препятствием для взыскания неустойки с фирмы-застройщика в случае возникновения такой необходимости.
Ответ юриста, анализ условий договора участия в долевом строительстве
Статьей 6, частью 2, 214-ФЗ определяется правовая норма, согласно которой фирма-застройщик в случае просрочки обязана выплатить пеню за каждый просроченный день от установленного срока. Размер этой неустойки для юридических лиц определяется из расчета 1 к 300 от размера ставки рефинансирования ЦБ России на день ее выплаты и 1 к 150 для физических лиц. Другими словами, для определения правомерности требования о выплате неустойки решающим обстоятельством является нарушение срока передачи фирмой-застройщиком объекта недвижимости второй стороне ДДУ.
Согласно статье 190 ГК РФ, регламентирующей правила определения срока, в условиях ДДУ срок передачи может устанавливаться: в соответствии с временным периодом, исчисляемым календарными днями, месяцами, годами, то есть определенной датой в календаре; событием, наступление которого неизбежно.
Итоги
Анализ договора участия в долевом строительстве в ситуации, описанной в этой статье, срок передачи квартиры, приобретенной на правах ДДУ, может быть определен в соответствии с календарной датой, установленной п.3.2 Приложения 1 или событием, которое должно неизбежно наступить в соответствии с этим же пунктом приложения. Срок ввода в эксплуатацию, определяемый п.3.1, не может считаться событием, имеющим признаки неизбежности, и поэтому не может использоваться, как обстоятельство для возникновения обязательств фирмы-застройщика по выплате неустойки.
В разных судах при анализе договора участия в долевом строительстве при рассматривании подобных дел нередки случаи, когда суд I инстанции устанавливает перед фирмой-застройщиком требование, по выплате неустойки, обосновывая это решение нарушением срока введения в эксплуатацию дома. Однако судами высшей инстанции подобные решения в подавляющем большинстве случаев отменяются.
Примеры из практики
Например, Санкт-Петербургский городской суд в своем апелляционном определении, проведя анализ договора участия в долевом строительстве, отменил постановление суда 1-ой инстанции. В этом постановлении было указано, что определение даты возникновения обязательства по выплате неустойки фирмой-застройщиком согласно правовым нормам Закона 214 не может оговариваться датой введения в эксплуатацию фирмой-застройщиком объекта на правах ДДУ, то есть в этом постановлении было указано, что были нарушены условия ДДУ. Кроме того, довод о том, что дата просрочки должна определяться датой ввода фирмой-застройщиком объекта долевого строительства в эксплуатацию, является нарушением норм действующего правового поля и оно неверно по своей сути. Если застройщик не сдаёт дом всрок, который обязательно должен быть указан в ДДУ, с него можно взыскать неустойку или инициировать расторжение ДДУ и вернуть вложенные в строительство деньги.
Тем не менее, Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга, принимая решение на основании анализа договора участия в долевом строительстве, применил принцип презумпции невозможности подписания акта приема-передачи без введения объекта, построенного на условиях ДДУ, в эксплуатацию. Это позволило существенно уменьшить срок просрочки, которую допустила фирма-застройщик. Суд высшей инстанции оставил это решение без изменений.
Анализируя приведенные случаи, в которых определялись сроки начала возникновения обязательств фирмы-застройщика по выплате неустойки из-за просрочки срока передачи объекта, построенного на условиях ДДУ собственнику, можно сделать вывод, что доказательство факта просрочки в этом конкретном случае будет непростым и могут возникнуть определенные сложности.