Прединвестиционная фаза проекта строительства

Прединвестиционная стадия инвестиционного проекта в строительстве

1. Этапы реализации прединвестиционной фазы.

2. Состав основных предпроектных документов.

3. Проектный анализ.

1. Прединвестиционная фаза проекта в общем случае осуществляется в три стадии, на каждой из которых проводятся исследования и разрабатываются соответствующие основные предпроектные документы.

На первом этапе прединвестиционной фазы, называемой исследование возможностей инвестирования (OpportunityStudies в зарубежной практике), формируется программа прединвестиционных исследований, проводится определение целей инвестирования, определяются назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции, предварительное место (район) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора), разрабатываются, согласовываются и оформляются договоры на проведение прединвестиционных исследований.

На данном этапе на основе необходимых исследований и проработок определяются источники финансирования, условия и средства реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных. Заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. На данной стадии могут разрабатываться технико-экономические соображенияи/или инвестиционный замысел(цели инвестирования). С учетом принятых на данном этапе решений заказчик начинает разработку декларации (ходатайства) о намерениях.

На втором этапе прединвестиционной фазы, называемом предпроектные исследования(Pre-feasibilityStudies в зарубежной практике), предусматривается разработка декларации (ходатайства) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений для представления в установленном порядке в местные органы исполнительной власти. В этом документе производится выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования в объект капитальных вложений (строительства), определение предварительных условий и места (района) размещения объекта и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей (ограничений) инвестора. Материалы декларации служат основанием для получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и получения предварительных технических условий. После получения положительного решения от местного органа исполнительной власти заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство.

Источник

Экономическая библиотека

Сборник научных трудов об индивидуальной свободе и свободном рынке. Проект Liberty Fund, Inc.

И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.В. Полковников
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ

РАЗДЕЛ II. ОСНОВНЫЕ ФАЗЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ
ГЛАВА 4. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА
4.1. Основные понятия

На прединвестиционной фазе проекта решаются две основные задачи:

— обоснование и принятие решения о целесообразности перехода к инвестиционной стадии проекта;

— разработка пакета предпроектной документации, необходимой для последующей проектной подготовки строительства (см. гл. 5).

Как правило, организации, занимающиеся реализацией инвестиционных проектов (застройщики, управляющие компании, девелоперы), создают комплекты (портфели) идей перспективных новых проектов. Для предварительного анализа альтернативных идей проектов, имеющихся в распоряжении организации, назначается аналитик проектов, который выполняет предварительную экспертизу и на основе заблаговременно установленных критериев исключает из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемые идеи проектов. Идея может быть отклонена в силу ряда причин:

— недостаточный спрос на продукцию проекта или отсутствие его реальных преимуществ перед аналогичными видами продукции;

— чрезмерно высокая стоимость (с точки зрения не только экономических, но и социальных или, например, экологических параметров проекта);

— отсутствие необходимых гарантий со стороны заказчика проекта (или правительства);

— высокая стоимость сырья.

Основные термины, необходимые для понимания сущности пред- инвестиционной фазы проекта, таковы:

— прединвестиционные исследования. Экспертно-аналитические разработки (технико-экономические соображения, технико-экономические расчеты, технико-экономический анализ и др.) и предпроектная документация по системообразующим инвестиционным и прочим проектам капитальных вложений;

— предпроектная документация. Совокупность документов, на основе которых осуществляется предварительное изучение целесообразности инвестиционного проекта, апробирование и оценка его технических и экономических характеристик. Пред- проектная документация включает инвестиционный замысел, декларацию (ходатайство) о намерениях, обоснование инвестиций, бизнес-план;

— технико-экономические соображения (ТЭС). Документация, в которой формулируются цели инвестирования, проводятся анализ и выбор основных путей реализации проекта, его целесообразности для инвестора, определяются источники финансирования, проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей;

— инвестиционный замысел. Документация, содержащая инвестиционную идею и обоснование цели инвестирования с учетом необходимых исследований и проработок, основные параметры реализации предполагаемого инвестиционного проекта, предварительный технологический расчет, описание источников финансирования, организационно-правовой формы реализации, расчет затрат и предполагаемого эффекта в натуральных и стоимостных показателях. По результатам положительного рассмотрения инвестиционного замысла заказчиком разрабатывается и представляется в установленном порядке в органы исполнительной власти субъекта РФ декларация (ходатайство) о намерениях;

— декларация (ходатайство) о намерениях. Документация, в которой инвестор, исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг с учетом решений и рекомендаций, принятых в программах, прогнозах и схемах развития и размещения производительных сил и иных материалов, проводит оценку возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей проекта. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти субъекта РФ декларации (ходатайства) о намерениях заказчик принимает решение о разработке обоснования инвестиций;

— обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Документация, разработанная на основе материалов инвестиционного замысла и/или декларации (ходатайства) о намерениях и/или иной имеющейся по планируемому инвестиционному проекту информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций, содержащая принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации в объеме, достаточном для принятия решения о целесообразности дальнейшего инвестирования;

— бизнес-план. Документация, содержащая техническое и экономическое описание инвестиционного проекта, структуры, способов его реализации и ожидаемого результата, включая технико-экономическую эффективность, описание практических действий по осуществлению инвестиций. Бизнес-план разрабатывается в случае необходимости на основе материалов декларации о намерениях и обоснования инвестиций и должен содержать информацию о платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия или иного объекта инвестирования и разрабатывается, как правило, в случае привлечения заемных средств для финансирования проекта.

Прединвестиционные исследования (в мировой практике они называются Pre-feasibility Studies) проводятся на первой, прединвести- ционной, фазе жизненного цикла инвестиционного проекта. Цели прединвестиционных исследований — определение возможных путей реализации и осуществимости проекта, в том числе выбор и предварительное обоснование его замысла, установление целевых параметров проекта в соответствии со стратегическими целевыми показателями компании, анализ внешней и внутренней среды, обоснование инвестиций и в конечном счете принятие решения о технической возможности и целесообразности реализации данного проекта.

Результат прединвестиционных исследований — согласованная, прошедшая экспертизу и утвержденная руководством компании предпроектная документация, позволяющая сделать выводы о хозяйственной необходимости; инвестиционной и технической возможности; коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта при заданных параметрах, соблюдении требований и условий строительства с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.

Состав работ прединвестиционной фазы приведен на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Состав работ прединвестиционной фазы проекта

Источник

Этапы реализации прединвестиционной фазы. Предпроектная документация

Прединвестиционная фаза проекта в общем случае осуществля­ется в три стадии, на каждой из которых проводятся исследования и разрабатываются соответствующие основные предпроектные документы.

Принципиальная схема реализации этапов прединвестиционной фазы проектирования приведена на рис. 4.

На первом этапе прединвестиционной фазы, называемой исследование возможностей инвестирования (Opportunity Studies в зарубежной практике), формируется программа прединвестиционных исследований, проводится определение целей инвестирования, оп­ределяются назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции, предварительное место (район) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчи­ка-застройщика, разрабатываются, согласовываются и оформляют­ся договоры на проведение, прединвестиционных исследований.

На данном этапе на основе необходимых исследований и прора­боток определяются источники финансирования, условия и сред­ства реализации поставленной цели с использованием максималь­но возможной информационной базы данных. Заказчиком-заст­ройщиком проводится оценка возможностей инвестирования и до­стижения намечаемых технико-экономических показателей. На данной стадии могут разрабатываться технико-экономические со­ображения и/или инвестиционный замысел (цели инвестирования). С учетом принятых на данном этапе решений заказчик начи­нает подготовку задания на разработку Декларации (Ходатайства) о намерениях.

На втором этапе прединвестиционной фазы, называемом предпроектные исследования (Pre-feasiblllity Studies в зарубежной практи­ке), предусматривается разработка Декларации (Ходатайства) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений для представления в установленном порядке в местные органы исполнительной власти. В этом документе производится вы­бор наиболее приемлемого варианта инвестирования в объект капи­тальных вложений (строительства), определение предварительных условий и места (района) размещения объекта и примерных техни­ко-экономических показателей в пределах финансовых возможнос­тей (ограничений) инвестора. Материалы Декларации служат осно­ванием для получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и получения предварительных технических условий. После получения положительного решения от местного органа исполнительной власти заказчик принимает решение о разра­ботке обоснований инвестиций в строительство.

Рис. 4. Блок-схема реализации прединвестицйонной фазы проекта:

ИЗ — инвестиционный замысел; ОИ — обоснование инвестиций.

На третьем этапе прединвестиционной фазы, называемом тех­нико-экономическая оценка/анализ осуществимости (целесообразности) инвестирования (Feasibility Studies в зарубежной практике), по результатам положительного рассмотрения органом исполнительной; власти Декларации (Ходатайства) о намерениях и предварительного согласования места размещения объекта строительства принимается решение о разработке обоснования инвестиций (либо ТЭО инвестиций) — документации, позволяющей сделать выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта при заданных параметрах, соблюдении требований и условий строительства с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. На этой же стадии проводится определение практических действий по осуществлению инвестиций, оформляется разрешение на проведение инженерных изысканий на площадке предполагаемого строительства и осуще­ствляются соответствующие изыскания в объеме, необходимом для прединвестиционной стадии проекта, В случае необходимости мо­жет разрабатываться его бизнес-план.

Дата добавления: 2015-08-11 ; просмотров: 2638 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Источник