Аренда земельных участков под строительство магазина
25 июля этого года заканчивается договор аренды земельного участка под строительство магазина. В договоре прописано что преимущественного права на продление договора аренды не предусмотрено. Хотим за месяц подать заявление на продление аренды. В администрации говорят что теперь все участки только по аукциону. На данном участке давно построен магазин, который вводить в эксплуатацию администрация отказывает в связи с отсутствием разрешения на строительство. В 2002 году было выдано постановление о разрешение на установку деревянного магазина. Теперь они говорят что это было разрешение на установку, а не на строительство. Хотя сам архитектор в то время указывал границы закладки фундамента магазина. Могут ли отказать в продление аренды и заставить подавать документы на аукцион?
Вам правильно говорят. Если в договоре не было указано на это, то нужно через аукцион (ст. 421 ГК РФ)
Да, могут в силу ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Если Вы будете не согласны с решением Администрации вправе его обжаловать в порядке главы 25 ГПК РФ.
Увы, норма договора правомерна. Преимущественное право продления аренды должно быть обусловлено договором. Ст 621 ГК РФ.
Согласно ст.30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.
4. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) ;
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) ;
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
5. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проведение работ по формированию земельного участка;
В продлении аренды могут отказать и, скорее всего, откажут. Бюджеты пополнять нужно, понимаете.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 621]
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Земельный кодекс (СК РФ 2015)
Статья 39.6 Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
[Земельный кодекс РФ] [Глава V.1] [Статья 39.6]
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
0) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства
В вашем случае, если администрация города не вводит в эксплуатацию построенный магазин то он является объектом незавершенного строительства строительства. Тогда согласно п 10 части 2 ст 396 СК РФ договор аренды Земельного участка заключается без проведения торгов.
В случае если вам откажут в заключении договора аренды Вы на основании ст 621 ГК РФ можете требовать о администрации города:
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
То есть если администрация города с кем заключит договор аренды, вы вправе через суд требовать перевод аренды на себя.
Без аукциона сейчас землю в аренду никому не предоставляют, если нет недвижимости на ней.
Потому или Вы в суде признаете право на магазин в порядке ст. 222 ГК РФ, либо администрация заставит на основании той же статьи снести постройку за Ваш счёт: «Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет».
Ст. 621 ГК РФ не применяется (Если иное не предусмотрено законом) при наличии ст. 39.6 ЗК РФ (Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона).
Вам бы раньше этим вопросом заняться, а то аренда заканчивается. Если администрация отказывала вводе в эксплуатацию, необходимо обращаться в суд, или как вариант признавать право на постройку в порядке ст.222 ГК РФ.
А так без изучения ваших документов консультация будет не полной.
Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2
Земельный кодекс Российской Федерации
Нужна квалифицированная помощь! Скажите, 1)может ли муниципальный служащий (в администрации сельского поселения) иметь земельный участок в аренде под размещение (строительства) магазина, 2) и получать на свое имя как физ. лицо разрешение на строительство? Ведь в ФЗ о муниципальной службе сказано-НЕ ИМЕЕТ ПРАВА ЗАНИМАТЬСЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ, но я предпринимательство хочу закрыть. Заранее благодарна?
Статьей 14 Федерального закона от 2 марта 2007 г. N 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации» установлены запреты, связанные с муниципальной службой.
В этих запретах не сказано, что у муниципального служащего есть какие-либо ограничения на отдельные виды имущества в части пользования им или нахождения этого имущества в его собственности.
Поэтому иметь в аренде земельный участок под размещение (строительство) магазина Вы можете и даже строить на этом участке.
Но Вы должны понимать, при определенных условиях, хотя для контролирующих органов это очень сложно сделать, в случае сдачи Вами в аренду построенного магазин кому-либо такая деятельность, учитывая постоянный доход от неё, может быть расценена как предпринимательство, а это уже ограничение, связанное с муниципальной службой. Хотя по общему правилу, что подтверждено Министерством РФ по налогам и сборам в письме от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» при сдаче в аренду имущества арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 %, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Таким образом, налоговый орган даёт отрицательный ответ, что в таких случаях у арендодателя появляется предпринимательская деятельность, хотя бывают и иные решения.
Вот содержание ст. 14 Закона.
1. В связи с прохождением муниципальной службы муниципальному служащему запрещается:
1) состоять членом органа управления коммерческой организации, если иное не предусмотрено федеральными законами или если в порядке, установленном муниципальным правовым актом в соответствии с федеральными законами и законами субъекта Российской Федерации, ему не поручено участвовать в управлении этой организацией;
2) замещать должность муниципальной службы в случае: а) избрания или назначения на государственную должность Российской Федерации либо на государственную должность субъекта Российской Федерации, а также в случае назначения на должность государственной службы; б) избрания или назначения на муниципальную должность; в) избрания на оплачиваемую выборную должность в органе профессионального союза, в том числе в выборном органе первичной профсоюзной организации, созданной в органе местного самоуправления, аппарате избирательной комиссии муниципального образования;
3) заниматься предпринимательской деятельностью;
4) быть поверенным или представителем по делам третьих лиц в органе местного самоуправления, избирательной комиссии муниципального образования, в которых он замещает должность муниципальной службы либо которые непосредственно подчинены или подконтрольны ему, если иное не предусмотрено федеральными законами;
5) получать в связи с должностным положением или в связи с исполнением должностных обязанностей вознаграждения от физических и юридических лиц (подарки, денежное вознаграждение, ссуды, услуги, оплату развлечений, отдыха, транспортных расходов и иные вознаграждения). Подарки, полученные муниципальным служащим в связи с протокольными мероприятиями, со служебными командировками и с другими официальными мероприятиями, признаются муниципальной собственностью и передаются муниципальным служащим по акту в орган местного самоуправления, избирательную комиссию муниципального образования, в которых он замещает должность муниципальной службы, за исключением случаев, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации;
6) выезжать в командировки за счет средств физических и юридических лиц, за исключением командировок, осуществляемых на взаимной основе по договоренности органа местного самоуправления, избирательной комиссии муниципального образования с органами местного самоуправления, избирательными комиссиями других муниципальных образований, а также с органами государственной власти и органами местного самоуправления иностранных государств, международными и иностранными некоммерческими организациями;
7) использовать в целях, не связанных с исполнением должностных обязанностей, средства материально-технического, финансового и иного обеспечения, другое муниципальное имущество;
разглашать или использовать в целях, не связанных с муниципальной службой, сведения, отнесенные в соответствии с федеральными законами к сведениям конфиденциального характера, или служебную информацию, ставшие ему известными в связи с исполнением должностных обязанностей;
9) допускать публичные высказывания, суждения и оценки, в том числе в средствах массовой информации, в отношении деятельности органа местного самоуправления, избирательной комиссии муниципального образования и их руководителей, если это не входит в его должностные обязанности;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 мая 2011 г. N 92-ФЗ в пункт 10 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона внесены изменения.
См. текст пункта в предыдущей редакции
10) принимать без письменного разрешения главы муниципального образования награды, почетные и специальные звания (за исключением научных) иностранных государств, международных организаций, а также политических партий, других общественных объединений и религиозных объединений, если в его должностные обязанности входит взаимодействие с указанными организациями и объединениями;
11) использовать преимущества должностного положения для предвыборной агитации, а также для агитации по вопросам референдума;
12) использовать свое должностное положение в интересах политических партий, религиозных и других общественных объединений, а также публично выражать отношение к указанным объединениям в качестве муниципального служащего;
13) создавать в органах местного самоуправления, иных муниципальных органах структуры политических партий, религиозных и других общественных объединений (за исключением профессиональных союзов, а также ветеранских и иных органов общественной самодеятельности) или способствовать созданию указанных структур;
14) прекращать исполнение должностных обязанностей в целях урегулирования трудового спора;
15) входить в состав органов управления, попечительских или наблюдательных советов, иных органов иностранных некоммерческих неправительственных организаций и действующих на территории Российской Федерации их структурных подразделений, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации;
16) заниматься без письменного разрешения представителя нанимателя (работодателя) оплачиваемой деятельностью, финансируемой исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации.