Предварительный расчёт строительства.
В соответствии с заявленной темой я буду рассматривать 1 конкретный пример жилого дома с мансардным этажом размерами 6 на 6 метров. Исходя из этого примера я и буду производить все расчёты, для того чтобы уложиться в заявленную сумму 1 миллион рублей за готовый к проживанию дом.
Но всё же для людей, которые планируют построить себе дом в других характеристиках, я специально решил написать этот пост. Тем более ранее, я уже публиковал несколько «околонаучных» статей на эту тему.
Решение вопроса конечной стоимости возведения ИЖД предполагает несколько путей развития событий.
Многие строительно-подрядные организации, специализирующиеся в области малоэтажного строительства предлагают свои посчитанные и реализуемые варианты проектов ИЖД. Но у данного решения есть свои очевидные минусы. Во-первых, это ограниченный выбор самих проектов и типов конструкций зданий. Во-вторых, стоимость воплощения проекта различная, т.к., у каждой организации есть накладные расходы и сметная прибыль. Соответственно, заказчик не имеет возможности повлиять на снижение стоимости, без риска ухудшения качественных характеристик возводимого здания.
Другим вариантом решения данного вопроса является самостоятельный выбор любого из понравившихся вариантов проектов строительства ИЖД, представленных в сети интернет. Однако, при данном варианте возникает следующая проблема: быстро и точно просчитать стоимость строительства каждого понравившегося проекта, не имея опыта самостоятельного расчёта объёмов необходимых работ и материалов становиться довольно затруднительной, а порой и просто непосильной работой для многих людей.
Рассмотрим более подробно различные способы предварительной оценки стоимости строительства ИЖД.
В стандартном подходе при решении задачи расчёта стоимости строительства зданий и сооружений, применяется метод составления сметы на основе утверждённых расценок (ТЭР, ФЭР). Для такого решения применяются специальные сметные программы (Гранд-Смета; Smeta.ru и др.), посчитать в которых может только специально обученный специалист [9]. Понять результаты расчётов, кроме итоговой стоимости, способен не каждый подрядчик, ни говоря уже о конечном заказчике. Решение задачи данным способом обладает, несомненно, тремя очевидными минусами:
• большой объем времени необходимый для проведения расчётов;
• расходы на оплату услуг сметчика;
• и наконец, сложности в интерпретации полученного результата обычным человеком.
Существующие на сегодняшний день On-line калькуляторы ( www.genstroyspb.ru www.hauset.ru/calculator и др.), довольно успешно помогают потенциальным заказчикам строительства загородного дома понять, в какую сумму выйдет строительство, или, используя принцип доступности, позволяют рассчитать, на какой дом можно рассчитывать при существующем бюджете. Но у данных электронных инструментов тоже есть свои слабые стороны:
• во первых это привязка всех поставляемых материалов и производимых работ к одному контрагенту
• а во-вторых, отсутствие подробного расчёта с указанием вида и количества необходимых работ и материалов.
Я могу предложить вам воспользоваться своей разработкой на базе Excel/ https://yadi.sk/i/4fb0QiHNscUXXg
Изменяя самостоятельно цены по материалам, вы сможете довольно быстро получить предварительный итоговый результат стоимости готового строительства.
Разбирая базовую модель жилого дома с мансардным этажом, я выхожу на стоимость материалов около 800 тысяч рублей. Конечно это с учётом, что основной объём работ вы выполните сами, с минимальным привлечением дополнительных рабочих рук. По своему опыту, могу сказать, что мне вполне получается укладываться в сумму до 1 млн рублей, без учёта зарплаты моих сотрудников. Итоговая цена это розничная стоимость с учётом моей небольшой прибыли. Но взяв на себя весь процесс самостоятельно у вас получиться уложиться в указанную мной сумму и переехать в свой дом в обозначенные сроки.
Определение стоимости строительства
Одной из важных особенностей формирования рыночной стоимости строительства является также то обстоятельство, что в этом процессе участвуют проектировщики, заказчики и подрядчики.
Определение стоимости строительства осуществляется на двух этапах:
-в рамках технико-экономического обоснования инвестиционного проекта на предпроектной стадии разработки проекта; результатом расчетов на этом этапе является предварительная ожидаемая стоимость проектируемого объекта;
— в составе проектно-сметной документации; на этом этапе определяется сметная стоимость строительства.
Основанием для определения сметной стоимости строительства является действующая система ценообразования и сметного нормирования.
Сметная стоимость строительства является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполнение подрядных строительно-монтажных работ. Исходя из сметной стоимости определяется балансовая (бухгалтерская) стоимость вводимых в действие строительных объектов. С учетом сметной стоимости формируется (определяется) и рыночная оценочная стоимость строительства.
Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить на трех уровнях цен:
— на базисном (постоянном) уровне, определяемом с помощью действующих сметных норм и расценок;
— на текущем уровне, определяемом на основе цен, сложившихся к моменту составления сметы на строительства.
Стоимость на текущем или прогнозном уровне цен может определяться на основе базисного уровня стоимости и системы индексов (коэффициентов), дифференцированных по элементам структуры капитальных вложений, требуемых для сооружения отдельных элементов строящихся объектов.
Структура сметной стоимости строительства может быть представлена следующими элементами:
— стоимость строительных работ;
— стоимость работ по монтажу оборудования;
— затраты на приобретение (изготовление) основного и вспомогательного технологического оборудования, инструментов, инвентаря;
— прочие затраты (проектно-изыскательские и научно-исследовательские работы, подготовка и переподготовка кадров и др.).
На практике строительные и монтажные работы объединяют в строительно-монтажные работы. Сметная стоимость строительства состоит из трех компонентов: прямые затраты, накладные расходы и сметная прибыль.
Прямые затраты включают стоимость оплаты труда рабочих и специалистов; стоимость строительных материалов, деталей и конструкций; расходы на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
В международной (и все более часто и в российской) практике капитального строительства выбор субъектов капитального строительства (проектировщиков, подрядчиков, поставщиков оборудования) обычно осуществляется на конкурсной основе путем проведения торгов. Торги создают условия конкуренции между строительными и проектными фирмами, поставщиками оборудования и позволяют заказчику выбрать оптимальные предложения, как с учетом цен, так и других коммерческих и технических условий. На практике торги реализуются в двух формах: открытые торги и закрытые торги. При открытых торгах заказчик путем объявления в средствах массовой информации приглашает всех желающих принять участие в торгах. Если же заказчик выбирает форму закрытых торгов, то он для участия в торгах приглашает несколько уже известных ему фирм, из которых он выбирает ту, которая предложит наиболее выгодные для него условия реализации проекта.
Вследствие этого стоимость строительства в значительной степени может быть результатом конкуренции, итогом торгов.
Методы определения стоимости строительства на предпроектной стадии: международный опыт
Применяемые в международной практике методы определения стоимости инвестиционного проекта на предпроектной стадии достаточно разнообразны. Выбор того или иного метода зависит от ряда факторов: от существующей в стране специфики инвестиционного проекта, от наличия банка данных аналогичных реализованных проектов, от выбранной контрактной стратегии, системы ценообразования и т. п. Учитывая, что в настоящее время укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), предназначенные для планирования инвестиций (капитальных вложений), разработаны только на различные виды объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, финансирование которых осуществляется из государственных источников, в промышленном строительстве, реализуемом крупными отраслевыми компаниями без участия государства, активно внедряются зарубежные методы оценки.
Системы ценообразования в строительстве Великобритании, Франции, Германии, США достаточно эффективные, сложные и многоуровневые. Везде есть элементы и базисно-индексного, и ресурсного методов, существуют показатели для оценки стоимости строительства на различных стадиях реализации инвестиционных проектов, начиная от инвестиционного замысла и обоснования инвестиций и заканчивая собственно взаимодействием между заказчиком и подрядчиком в процессе строительства. Широко используются базы данных реализованных проектов. Как правило, это усредненные «обезличенные» данные (benchmarks).
За рубежом в сфере ценообразования строительства работает несколько профессиональных ассоциаций, задающих «правила игры» и условия обмена знаниями и лучшими практиками.
Широко распространены следующие международные стандарты классификации смет:
В настоящее время наиболее распространенным в Российской Федерации международным стандартом классификации смет является ААСЕ (Международная Ассоциация развития стоимостного инжиниринга).
Привлекают особое внимание методы определения стоимости инвестиционных проектов на предпроектной стадии. Особенностью оценки на этой стадии является высокая неопределенность технологических и стоимостных параметров при определяющем влиянии на затраты проекта принятых ключевых решений. Укрупненная, но адекватная оценка стоимости проекта может гарантировать эффективность капитальных вложений в проект.
Изложенные ниже методы определения стоимости инвестиционных проектов на предпроектной стадии приведены на примере оценки проектов в нефтеперерабатывающем и нефтехимическом строительстве.
Методология оценки капитальных вложений, основанная на международном стандарте классификации смет (AACE CLASSIFICATION STANDARD), кратко представлена в таблице 1.
Таблица. 1. Методология оценки капитальных вложений по международным стандартам
Согласно стандартам международной оценки, стоимость инвестиционного проекта, определяемая на предпроектной стадии, должна соответствовать 4 и 3 классам точности, при уровне инженерной проработки от 1% до 15% от полного объема и включающей как минимум следующие данные:
На данном этапе, как правило, используются стохастические методы (графические и математические), параметрические, комбинированные методы, методы моделирования.
Наиболее точным методом, позволяющим определить стоимость инвестиционного проекта, является моделирование. Сметы класса 4 формируются, как правило, методом моделирования.
Определение стоимости инвестиционного проекта, соответствующей смете класса 4, методом моделирования условно можно разбить на 4 этапа:
Метод моделирования, в свою очередь, ранжируется по фактору мощности и/или по методу приведенных объемов (при наличии данных о физических объемах, трудозатратах).
Этап 1. Определение структуры и способа определения стоимости инвестиционного проекта
Типовая структура затрат и основа для формирования стоимости инвестиционного проекта в ряде объектов промышленного строительства представлена в таблице 2.
Информация об объектах-аналогах собирается из различных источников и перекрестно проверяется. Особое внимание следует обратить на:
Выполняется анализ сходства выбранных объектов-аналогов с рассматриваемым объектом (основные технические характеристики конструктивных, объемно-планировочных, технологических решений, состав технологических установок, размеры площадок и особенности компоновок).
Этап 4. Формирование сметы класса 4 методом моделирования
Моделирование стоимости объектов по выбранным аналогам может осуществляться:
Моделирование стоимости предполагает использование одновременно двух методов и сравнение выполненных расчетов. При этом предполагается, что расхождение стоимости не должно превышать 40%. При большем расхождении рекомендуется вернуться к этапам 2 и 3, в частности:
Сметы класса 3 формируются методом прямого счета (точность +/- 20%) на основании физических объемов согласно инженерным документам, единичным расценкам на укрупненные виды работ, стоимости оборудования, в том числе длительного цикла изготовления.
Определение стоимости сметы класса 3 гарантирует наличие Базового проекта (FEED), в состав документации которого входят:
В российской практике это может быть сопоставимо с этапом реализации проекта на стадии подготовки и утверждения проектной документации.
В целях повышения точности стоимостных расчетов, отдельные подходы и практики в зарубежных системах ценообразования строительства, несомненно, представляют большой интерес с точки зрения интерполирования в российскую систему ценообразования:
применение ресурсного метода оценки стоимости строительства, наряду с базисно-индексным;
применение принципов различной степени детализации сметных расчетов для разных стадий проектирования;
организация процессов сбора и обработки данных о фактически понесенных затратах на строительство объектов, для корректировки уже сложившихся нормативов и методических подходов. Основным источником данных о стоимостных показателях, о методиках, которые применяются для расчета сметной стоимости, являются данные об уже реализованных инвестиционных проектах, и стоимость отдельных затрат в их составе;
активная работа профессиональных сообществ, которые способствуют обмену информацией, развитию экспертизы и установлению единых стандартов;
сопоставление и анализ стоимости на всех этапах жизненного цикла инвестиционных проектов.
Данная статья из журнала «Вестник государственной экспертизы» (№2/2020) публикуется в рамках информационного сотрудничества журнала «ГеоИнфо» и Главгосэкспертизы России.
С 2019 года «Вестник» доступен только по подписке. Получить всю подробную информацию и подписаться на журнал «Вестник государственной экспертизы» можно ЗДЕСЬ .