Предварительный договор аренды объекта незавершенного строительства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Аренда объекта незавершенного строительства

Инвестиционная деятельность — одна из наиболее динамично развивающихся, требующая больших финансовых вложений на длительный срок. В условиях дороговизны софинансирования, специфики российской правоприменительной деятельности, в частности, достаточно долгими сроками ввода в эксплуатацию недвижимости, а также регистрации права собственности весьма актуальным является вопрос о возможности получения доходов от сдачи в аренду уже построенного, но еще не зарегистрированного в ЕГРП объекта недвижимости.
Отягощенные существенными затратами и размерами неполученных прибылей, собственники активов на практике стремятся ускорить процесс инвестиционной отдачи путем сдачи в аренду объектов недвижимости до получения зарегистрированных прав.
В настоящей статье мы попытаемся разобраться, насколько легитимны такого рода сделки, а также, какие риски они могут повлечь, для чего выделим следующие случаи сдачи в аренду недвижимого имущества:
1. сдача в аренду недвижимого имущества без какого-либо оформления;
2. сдача в аренду объекта незавершенного строительства при наличии свидетельства о праве собственности на незавершенный строительством объект.

1. Передача в аренду недвижимого имущества
без оформления права собственности

2. Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Согласно статье 607 Гражданского Кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) гражданским законодательством отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что по смыслу статьи 130 Гражданского Кодекса РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу, подлежащего государственной регистрации.
Отсюда следует вывод, что с объектами незавершенного строительства можно заключать сделки без каких-либо ограничений, поскольку это не запрещено законодательством РФ.
Судебная практика идет по двум путям. Одни суды считают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Так в Постановлении ФАС Уральского округа от 09.08.2005 г. №Ф09-2495/05-С3 суд указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект, в процессе завершения его создания, изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.
В практике судов различных округов встречаются примеры, подтверждающие возможность аренды незавершенного строительством объекта. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 г. по делу № КГ-А41/1689-05 суд указал, что статья 650 Гражданского Кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, и, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 Гражданского Кодекса РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 № Ф04-1169/2006 (21628-А81-5), ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.1999 по делу №Ф04/758-129/А70-99, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу № КГ-А40/2021-00, от 20.02.2006 по делу № КГ-А40/442-06.
Исходя из выше изложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Крайне желательно оформлять права на объект незавершенного строительства. Это даст хорошее правовое обоснование позиции арендодателя в суде в случае возникновения конфликта с арендатором.
2. В обязательном порядке следует тщательно и максимально полно описывать предмет аренды, а также составлять акт приемки-передачи имущества в аренду с подробным описанием того, что было передано. В случае признания договора незаключенным, этот акт будет весомым основанием для взыскания неосновательного обогащения с арендатора.

Источник

Предварительный договор аренды в недостроенных зданиях

«Бухгалтерский учет», 2012, N 1

В последнее время все чаще практикуется заключение договоров аренды помещений в недостроенных зданиях. На что следует обратить внимание при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в недостроенном здании?

Предварительный договор аренды оформляется в рамках гражданского законодательства, которое устанавливает для него те же требования, что и для договора аренды. Их несоблюдение может привести к признанию судом этого договора незаключенным, поэтому целесообразно оценить риски, которые могут возникнуть впоследствии.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенным условием предварительного договора аренды является объект будущей аренды, который должен быть четко определен в договоре (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае договор признается недействительным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 по делу N А56-37811/2005).

Определить конкретное помещение в недостроенном здании очень сложно. Поэтому в предварительном договоре следует указать как можно больше сведений, имеющихся об объекте аренды на момент заключения сделки: местонахождение и описание здания, а также описание помещения и его расположение в здании. К договору необходимо приложить оформленный в соответствии с проектной документацией план части здания, на которой требуется выделить помещение.

Нельзя исключить, что в ходе строительства технические характеристики и площадь помещения изменятся. Такая корректировка требует каждый раз внесения изменений в текст договора. Иначе объект считается неопределенным. Чтобы арендодатель не отказался от внесения изменений в договор, в нем необходимо предусмотреть такую обязанность арендодателя.

Предварительный договор, как и основной, должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Однако с регистрацией ситуация иная. Если основной договор аренды подлежит государственной регистрации (ст. ст. 609, 651 ГК РФ), то на предварительное соглашение это правило не распространяется.

В предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора. В противном случае его необходимо заключить в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в указанные сроки основной договор не будет подписан или одна из сторон не направит другой предложение о заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (Постановления ФАС Московского округа от 13.04.2010 N КГ-А40/3107-10 по делу N А40-76980/09-89-540, от 13.06.2007, 20.06.2007 N КГ-А40/5020-07).

На практике встречаются ситуации, когда одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора. В этом случае другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если незаключение основного договора принесет контрагенту убытки, то «отказник» обязан будет их возместить (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Если в рамках предварительного договора арендатор не имеет права расторгнуть его в одностороннем порядке (отказаться от исполнения соглашения), ему следует позаботиться о включении в него положения о том, что соблюдение сроков является существенным условием. Такое положение в договоре станет полезным при расторжении арендатором предварительного соглашения из-за задержки в сдаче помещений.

Платежи по договору

При подписании предварительного договора будущий арендатор, как правило, вносит депозит.

Во избежание данных рисков передачу денежных средств можно оформить договором займа. Сроком возврата всей суммы займа становится дата, к которой строительство здания должно быть полностью завершено. В формулировках договора займа следует указать определенную дату. Не лишним будет условие об обеспечении обязательств заемщика ипотекой других принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, рыночная стоимость которых достаточна для покрытия суммы займа, начисленных процентов, возможной неустойки, судебных расходов и расходов на реализацию заложенных объектов.

Если стороны договорились, что уплаченные арендатором денежные средства в последующем будут зачтены в счет арендной платы, то к договору займа составляется дополнительное соглашение, в котором указываются порядок и график возврата суммы займа, определенные в соответствии со способом зачета уплаченной суммы в счет арендной платы на определенный (длительный) период. Соглашение подписывают одновременно с договором займа, но экземпляр заемщика вручается последнему только при подписании основного договора аренды. Таким образом, арендатор получает гарантию возврата уплаченных сумм с компенсацией расходов на их получение.

Методы предупреждения договорных рисков

Согласно судебной практике обязательства, указанные в предварительном договоре, не могут быть принудительно исполнены: заставить партнера подписать основной договор нельзя даже через суд.

Проблема в том, что при заключении предварительного договора в отношении строящихся зданий стороны не имеют возможности указать сведения, позволяющие определенно установить объект будущего договора аренды, поскольку строящееся сооружение еще не имеет почтового адреса, а фактическая площадь возведенного здания может отличаться от проектной.

Более того, внутри подобных объектов нередко предусматривается свободная планировка, т.е. границы арендуемого помещения на стадии проектирования и строительства невозможно отметить даже на плане. В случае если стороны укажут арендуемую площадь согласно данным проектной документации, риск признания предварительного договора незаключенным все равно останется. Владелец в любой момент может изменить проектную документацию.

Одним из методов предупреждения рисков при заключении предварительного договора является проведение процедуры должной осмотрительности в отношении объекта аренды и партнера.

Арендатору на стадии заключения предварительного договора аренды целесообразно получить копии учредительных документов арендодателя, договор аренды земельного участка, на котором строится (построено) здание, и распорядительный документ органа исполнительной власти о предоставлении данного земельного участка в аренду. Комплект запрашиваемых документов зависит также от стадии строительства объекта. Если здание:

К существенным рискам можно отнести невыполнение договорных обязательств в намеченные сроки. Для предотвращения подобной ситуации арендатор может указать в договоре так называемую «вилку по срокам», которая позволит переносить дату сдачи объекта в аренду.

Необходимо предусмотреть штраф или пени (неустойку), которые включают затраты, понесенные в связи со срывом открытия, например, магазина. Это будут расходы на рекламу, зарплата сотрудникам и т.п.

Кроме того, в предварительном договоре аренды недвижимого имущества можно предусмотреть «зеркальные» штрафы. Так, если арендатор вовремя не выполняет своих обязательств, то, помимо арендной платы, он обязан выплатить арендодателю пени за каждый день просрочки. Это позволит снизить риск незаключения договора, когда здание будет полностью построено. Если же собственник вообще не построит здание либо здание будет возведено с неприемлемыми для арендатора характеристиками, риск остается.

Ремонт и неотделимые улучшения

Арендатор, заключив предварительный договор, как правило, самостоятельно производит отделку помещений, ремонт, установку инженерного оборудования, т.е. отделывает помещение под себя. По мнению налоговых органов, данные расходы списать в счет уменьшения налогооблагаемой прибыли нельзя (Письма УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 N 20-12/086935, от 05.10.2006 N 20-12/87641, от 22.05.2006 N 20-12/43852@), поскольку в период действия предварительного договора арендованного имущества нет, и, следовательно, его улучшить нельзя. Гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не может квалифицировать стоимость таких работ как неотделимые улучшения, поскольку режим этих улучшений возникает лишь из основного договора аренды (Письмо Минфина России от 30.07.2008 N 03-03-06/2/99). Предварительный договор закрепляет только намерение сторон в будущем заключить договор, и, следовательно, на стадии предварительного договора организация не несет расходов.

Контролирующие органы при проверках квалифицируют эти расходы как капитальные вложения, поскольку происходит безвозмездная передача результата работ в пользу застройщика или собственника с начислением НДС (Письмо Минфина России от 29.08.2008 N 03-07-11/290, Постановления ФАС Поволжского округа от 24.06.2008 по делу N А12-18629/07, ФАС Московского округа от 13.02.2007, 19.02.2007 N КА-А40/450-07 и др.).

Арендатор сможет учесть неотделимые улучшения в арендованный объект как амортизируемое имущество только после заключения основного договора аренды. Все затраты арендатора должны быть документально подтверждены и экономически оправданны. Если арендатор осуществляет капитальные вложения в помещения в период действия предварительного договора аренды, то они не возмещаются арендодателем, но производятся с его согласия. В целях налогообложения прибыли начисление амортизации по данным объектам амортизируемого имущества (капвложений в арендованное имущество) начнется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды (Письмо Минфина России от 04.02.2009 N 03-03-06/2/16).

Как правило, при освобождении арендованных площадей перед арендатором возникает проблема, что делать с недоамортизированной частью неотделимых улучшений. С собой этот объект забрать нельзя, потому что он неотделим от здания, но и списать тоже нет оснований. Фактически данную передачу вероятнее всего квалифицируют как безвозмездную.

В целях минимизации налоговых рисков целесообразно включить в предварительный договор условие о том, что собственник помещений производит компенсацию стоимости улучшений и принимает их на баланс. Арендодатель, который по договору обязан возместить арендатору стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, может начать амортизировать их с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Если же арендатор самовольно выполнит какие-либо работы по улучшению арендуемого помещения, компенсация ему не полагается.

Во всех случаях отделка помещений до сдачи в эксплуатацию фактически является достройкой здания. В случае незаключения основного договора аренды арендатор может взыскать с арендодателя стоимость отделочных работ как неосновательное обогащение, применив ст. 1102 и п. 1 ст. 1105 ГК РФ, поскольку они увеличивают стоимость здания (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07).

Источник