Укрупненный сметный расчет, он же Расчет предполагаемой (предельной) цены строительства.
Не секрет, что в составе направленной в экспертную организацию для проведения проверки достоверности определения сметной стоимости ПСД (для объектов строительства), должен быть расчет предполагаемой (предельной) цены строительства. При этом стоимость по сводному сметному расчету на строительство объекта не должна превышать предельную.
Предполагаемая (предельная) стоимость строительства, определяется с применением укрупненных нормативов цены строительства (далее НЦС) или с использованием сметной стоимости объектов-аналогов.
Сегодня поговорим о первом варианте.
Я не буду приводить пример расчета, поскольку не вижу в этом особого смысла, напишу лишь о моментах, которые обычно вызывают вопросы.
Рекомендации по составлению, так называемого укрупненного сметного расчета, даны в МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов-укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры».
Форма расчета и пример приведены в приложении 5 вышеуказанной МДС.
Основная формула расчета приведена в п. 9 МДС, задержимся на некоторых применяемых коэффициентах:
Этот коэффициент опубликован в приложении 17 к приказу Минстроя РФ от 28.08.2014 г № 506/пр., в зависимости от региона.
Внимательно смотрим технические части, применяемых НЦС и все затраты, которые в них не учтены добавляем в свой расчет.
Далее у нас самое интересное. Расчет прогнозного индекса Ипр.
Формула расчета прогнозного индекса приведена в п. 10 МДС 81-02-12-2011.
По этой формуле индекс все считают по разному. Кому насколько позволяет фантазия. Кто-то высчитывает помесячно в зависимости от продолжительности строительства. Кто-то переводит стоимость из одного уровня в другой, используя эту формулу несколько раз.
Я была на двух семинарах, на которых приводили разные расчеты и считаю так:
Вот тут на самом деле непонятная формулировка, мы писали запросы в Главгосэкпертизу как рассчитывать этот индекс, но получили в ответ текст из МДС собственно, который нам не помог. Потому считаю, как понимаю сама.
Логично, что начало строительства не может быть раньше 2019 года. И для того, чтоб определить Ин.стр мы должны либо перевести по формуле из пункта 10 стоимость из уровня 2018 г. в уровень 2019 г. (на начало строительства), либо просто взять индекс 2018 г. (я так и поступаю) и это у меня и есть Ин.стр.
Это индекс того года, в который строительство будет завершено. Например 2021 год. Тут все просто.
Как определить продолжительность строительства указано в п.п. 11, 12 и 13 МДС 81-02-12-2011. Но я регулярно использую данные ПОС.
Отмечу, что это не те индексы, которые ежеквартально сообщает Минстрой РФ, а индексы цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемый для прогноза социально-экономического развития РФ.
Его публикуют на сайте Минрегиона РФ. Обратите внимание, что именно по статье «Капитальные вложения (инвестиции)», базовый вариант.
Подставляем наши индексы в формулу и получаем Ипр.
Нюанс еще в том, что затраты, которые посчитаны «прямым» счетом ( Зр) на сегодняшний день не соответствуют уровню цен НЦС. Например, они в уровне цен 2 кв. 2019 года.
Для этих затрат я считаю свой Ипр, чтоб перевести из уровня 2019 года, в уровень, к примеру 2021 год.
Таким образом, я ввожу в свой расчет два Ипр. Для показателей НЦС и для Зр. Не знаю насколько это правильно, но вопросов мне экспертиза не задавала и это логично.
Начисляем НДС и расчёт готов.
Надеюсь понятно изложила.
В следующий раз напишу про расчет с использованием объекта-аналога.
Предварительный расчёт строительства.
В соответствии с заявленной темой я буду рассматривать 1 конкретный пример жилого дома с мансардным этажом размерами 6 на 6 метров. Исходя из этого примера я и буду производить все расчёты, для того чтобы уложиться в заявленную сумму 1 миллион рублей за готовый к проживанию дом.
Но всё же для людей, которые планируют построить себе дом в других характеристиках, я специально решил написать этот пост. Тем более ранее, я уже публиковал несколько «околонаучных» статей на эту тему.
Решение вопроса конечной стоимости возведения ИЖД предполагает несколько путей развития событий.
Многие строительно-подрядные организации, специализирующиеся в области малоэтажного строительства предлагают свои посчитанные и реализуемые варианты проектов ИЖД. Но у данного решения есть свои очевидные минусы. Во-первых, это ограниченный выбор самих проектов и типов конструкций зданий. Во-вторых, стоимость воплощения проекта различная, т.к., у каждой организации есть накладные расходы и сметная прибыль. Соответственно, заказчик не имеет возможности повлиять на снижение стоимости, без риска ухудшения качественных характеристик возводимого здания.
Другим вариантом решения данного вопроса является самостоятельный выбор любого из понравившихся вариантов проектов строительства ИЖД, представленных в сети интернет. Однако, при данном варианте возникает следующая проблема: быстро и точно просчитать стоимость строительства каждого понравившегося проекта, не имея опыта самостоятельного расчёта объёмов необходимых работ и материалов становиться довольно затруднительной, а порой и просто непосильной работой для многих людей.
Рассмотрим более подробно различные способы предварительной оценки стоимости строительства ИЖД.
В стандартном подходе при решении задачи расчёта стоимости строительства зданий и сооружений, применяется метод составления сметы на основе утверждённых расценок (ТЭР, ФЭР). Для такого решения применяются специальные сметные программы (Гранд-Смета; Smeta.ru и др.), посчитать в которых может только специально обученный специалист [9]. Понять результаты расчётов, кроме итоговой стоимости, способен не каждый подрядчик, ни говоря уже о конечном заказчике. Решение задачи данным способом обладает, несомненно, тремя очевидными минусами:
• большой объем времени необходимый для проведения расчётов;
• расходы на оплату услуг сметчика;
• и наконец, сложности в интерпретации полученного результата обычным человеком.
Существующие на сегодняшний день On-line калькуляторы ( www.genstroyspb.ru www.hauset.ru/calculator и др.), довольно успешно помогают потенциальным заказчикам строительства загородного дома понять, в какую сумму выйдет строительство, или, используя принцип доступности, позволяют рассчитать, на какой дом можно рассчитывать при существующем бюджете. Но у данных электронных инструментов тоже есть свои слабые стороны:
• во первых это привязка всех поставляемых материалов и производимых работ к одному контрагенту
• а во-вторых, отсутствие подробного расчёта с указанием вида и количества необходимых работ и материалов.
Я могу предложить вам воспользоваться своей разработкой на базе Excel/ https://yadi.sk/i/4fb0QiHNscUXXg
Изменяя самостоятельно цены по материалам, вы сможете довольно быстро получить предварительный итоговый результат стоимости готового строительства.
Разбирая базовую модель жилого дома с мансардным этажом, я выхожу на стоимость материалов около 800 тысяч рублей. Конечно это с учётом, что основной объём работ вы выполните сами, с минимальным привлечением дополнительных рабочих рук. По своему опыту, могу сказать, что мне вполне получается укладываться в сумму до 1 млн рублей, без учёта зарплаты моих сотрудников. Итоговая цена это розничная стоимость с учётом моей небольшой прибыли. Но взяв на себя весь процесс самостоятельно у вас получиться уложиться в указанную мной сумму и переехать в свой дом в обозначенные сроки.
Сметная стоимость строительства
Основная формула сметной стоимости, которую должен знать любой специалист, сталкивающийся со сметами.
CC = ПЗ + НР + СП
ПЗ – прямые затраты, НР – накладные расходы, СП – сметная прибыль.
Сводный сметный расчет стоимости строительства является документом, определяющим сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства. Cводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения лимита капитальных вложений и начала финансирования строительства.
Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется на основе объектных смет.
Наш набор форм позволяет вывести простую и понятную смету из любого файла в формате ГРАНД-Сметы.
Итоговые цены по позициям
Сразу видна итоговая стоимость работ и материалов по каждой позиции сметы с учетом ндс и всех коэффициентов
Разрешено применять
Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» разрешено применять индивидуальные формы сметной документации.
Расшифровка cостава работ
Расшифровка состава работ позволяет наглядно сопоставлять вознаграждение и необходимый объем работ.
Что говорят наши клиенты
Измаилова Эльмира Раисовна
руководитель ООО АЗОН (г.Казань)
«В форме предельно понятно указаны виды работ и их стоимость, стоимость материалов, что значительно упрощает расчеты экономистов по рентабельности процессов, работу сметчиков по предоставлению данных. Нет необходимости производить расчеты вручную в таблицах ХЛ формата.»
Павлова Екатерина Геннадьевна
инженер-сметчик г.Набережные Челны
«. Форма позволяет перевести сметный расчет в доступную форму для проведения коммерческих переговоров, для подготовки тендерных предложений и т.п. Сразу видна стоимость каждой позиции с учетом всех начислений малопонятных неспециалисту. Заказчики охотно принимают данную форму. «
Магина Ирина Федоровна
сметчик-эксперт (г.Зеленодольск)
«Благодаря вашей разработке я гораздо быстрее делаю справки о стоимости произведенных строительно-ремонтных работ, понятные участникам суда. «
