Спорная территория: могут ли жители повлиять на стройку в своих дворах
В Рязанской области жители многоквартирного дома выступили против строительства в своем дворе. Из-за стройки в распоряжении жильцов якобы останется только небольшая дорога у дома, а детская площадка и прогулочная зона будут огорожены под строительные работы. В мэрии города уже пообещали учесть обеспокоенность местных жителей, однако отметили, что данный участок является муниципальным и не относится к общедолевой собственности дома. Подобные споры регулярно возникают в каждом российском городе. О том, что делать жильцам, если во дворе планируется нежелательная стройка, — в материале «Известий».
Спор у дома
Жители Рязани выступили против строительства пристройки к детсаду в их дворе. По словам одной из жительниц, Натальи Королевой, у дома забрали весь двор и детскую площадку, оставив жильцам только дорогу вдоль дома.
— Говорят, что тендер выигран, все документы подписаны, строительство начато и уже ничего нельзя сделать. Только если будем привлекать общественность, какое-то местечко нам выделят. Но нашу площадку переносить некуда — тут парковка, там помойка, в другом месте проходят коммуникации — все изношенные, которые постоянно прорывает. Даже если ее куда-то впихнут — это опасно для детей, — описывает ситуацию Наталья.
Детская площадка во дворе на улице Зубковой, Рязань
В свою очередь, городская мэрия пообещала учесть интересы местных жителей. В то же время гражданам пояснили, что участок для реконструкции детского сада является муниципальным и не относится к общедолевой собственности дома.
Всеобщее решение
Так что же делать жильцам, если в их дворе планируется стройка? Как пояснил в разговоре с «Известиями» адвокат, член Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Юрий Рубин, если речь идет о территории многоквартирного жилого дома, то, в силу ст. 36 Жилищного кодекса, она относится к общему имуществу собственников этого дома.
Так, согласно упомянутой статье ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, а именно земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.
По словам юриста, решение об использовании такого имущества должно быть вынесено на общем собрании. «Причем оно должно приниматься чуть ли не единогласно. Стоит также помнить о том, что закон дает очень короткий срок для его обжалования. Иногда люди приезжают из отпуска, а оказывается, что всё уже решено», — отметил он.
Не пропускать слушания
Всё намного сложнее, когда речь идет о муниципальной земле, указывает Рубин. Однако, как пояснил в разговоре с «Известиями» руководитель областного представительства общественного движения «Мой двор» Владимир Лактюшин, перед любым подобным строительством должны проводиться публичные слушания. По его словам, жителям многоквартирных домов всегда нужно высказываться, если их не слышат — писать петиции в администрацию города, но стоит это делать до того, как всё будет утверждено.
Совещание в администрации города Рязани по вопросу застройки двора на улице Зубковой
О важности участия жильцов в общественных слушаниях сообщил в беседе с «Известиями» и адвокат Михаил Кюрджев.
— Любое строительство предполагает общественные слушания. Оно не возникает внезапно, соответственно, сначала меняется вид разрешенного использования земельного участка. Если условно там был неиспользуемый пустырь, например, были гаражи или старое здание, то, возможно, проводится отдельное межевание, которое тоже проходит через публичные слушания. Жильцы обязательно должны туда ходить, и тогда их мнение будет учтено, — считает юрист.
Выявить нарушения
Далее воспрепятствовать строительству возможно в том случае, если нарушаются какие-то права жильцов, указывает Кюрджев. Например, если разрешение было выдано с нарушениями: стройка идет слишком близко к жилому дому, она не соответствует параметрам пожарной безопасности или и вовсе блокирует возможности въезда пожарной машины. Чтобы защищать свои интересы, жильцы вправе обратиться в том числе в суд, проведя перед этим соответствующую экспертизу (для подтверждения нарушения этих норм).
— Учитывается и то, лишатся ли жильцы при строительстве части придомовой территории, или детской площадки, или части озеленения — в этом случае они также имеют право обратиться в судебные органы и потребовать прекращения строительства, а также отмены разрешения на строительство или корректировки проекта.
Как пояснил юрист, по сути, характеристики придомовой территории (например, ее размер) можно легко узнать у управляющей компании, потому что это фактически та территория, которая убирается и обслуживается за счет жильцов. Согласно нормативам, у дома должна быть детская площадка, озеленение, определенное количество парковочных мест — и всё это считается придомовой территорией. Кроме того, границы земельного участка и его площадь прописываются в кадастровых паспортах, эту информацию можно узнать на сайте Росреестра.
Также существует достаточно много ограничений на строительство в непосредственной близости от жилых домов. «Существуют ограничения даже на установку антенны сотовой связи (расстояние должно быть не менее 30 м), а также на вид деятельности внутри нежилого здания по соседству», — добавил Кюрджев. В целом по действующему градостроительному законодательству среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории (но опять же только после проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями).
Сила публичности: как противостоять застройщику на общественных слушаниях
Публичные слушания – практически единственная возможность для местных жителей выразить свое отношение к инициативам муниципальных властей и девелоперов по застройке территории их района. Следует отметить, что решения по публичным слушаниям хоть и носят рекомендательный характер для органов местного самоуправления, но являются реальным способом сообщить властям и застройщикам об отношении местных жителей к их планам, что может послужить причиной отмены откровенно коммерческих проектов, ухудшающих качество жизни в районе. В этом материале специалисты расскажут, как строится процедура проведения слушаний, и дадут несколько советов, каким образом местные жители могут максимально эффективно донести до властей свою гражданскую позицию.
В 2010 году Конституционный Суд РФ определил, что публичные слушания являются процедурой выявления именно коллективного мнения либо ясно выраженных расхождений во мнениях, имеющих также коллективный, а не индивидуальный характер, а цель публичных слушаний – возможность участвовать в обсуждении, чтобы выработать рекомендации по общественно значимым вопросам либо получить общественную оценку правового акта.
Диспозиция
На публичных слушаниях могут обсуждаться проекты правил землепользования и застройки, планировка и межевание территорий, а также вопросы о выдаче разрешений на строительство определенных объектов.
Подготовка публичных слушаний начинается с информирования населения – чтобы довести до жителей максимальную информацию. Например, по проекту генерального плана (генеральный план земельного участка – ред.) органы местного самоуправления в обязательном порядке организуют выставки, экспозиции демонстрационных материалов проекта генерального плана, выступления представителей органов местного самоуправления и разработчиков.
Описание генерального плана только в текстовой форме является недостаточным, так как делает его неопределенным, не обеспечивает однозначное понимание и может привести к произвольной реализации на практике. Аналогично решается вопрос с правилами землепользования и застройки – в схеме территориального планирования указываются границы, виды и состав территориальных зон, в том числе в составе жилых зон – застройка многоэтажными, малоэтажными и индивидуальными жилыми домами.
Позиция судов по вопросу отсутствия положенных схем, карт, планов и других, упрощающих понимание, графических материалов является однозначной – при отсутствии этих материалов получение гражданами полной и достоверной информации о содержании проекта невозможно, а результаты публичных слушаний, следовательно, нелегитимны.
Однако ознакомиться даже с напечатанным в газете графическим планом невозможно, потому что предлагаемый газетами масштаб планов и схем не позволяет увидеть ни зоны, ни цветные линии.
Следует сразу подчеркнуть, что порядок организации и проведения публичных слушаний не определяется ни в одном федеральном законе. Процедуры проведения слушаний и участия в них граждан устанавливаются в законах субъектов, а также в муниципальных актах. В итоге требования к проведению публичных слушаний во всех муниципальных образованиях и субъектах принципиально различаются.
Поэтому, чтобы оказать влияние на местные власти и добиться результатов, гражданину необходимо найти документ о порядке проведения публичных слушаний именно в своем муниципальном образовании. К таким документам относятся устав муниципального образования и положения о проведении публичных слушаний, принимаемые представительными органами муниципальных образований. Важно понимать, что житейский опыт людей, проживающих в других муниципальных образованиях, скорее всего, окажется бесполезен или даже вреден.
Огромную проблему представляет сегодня и отсутствие законодательно закрепленного количественного критерия, при котором публичные слушания можно было бы считать состоявшимися. Отсюда и берется полная самодеятельность органов местного самоуправления при проведении слушаний. Например, время проведения слушаний. В законе установлены положения о том, что «государственные органы и их должностные лица, органы и должностные лица местного самоуправления обязаны содействовать населению в непосредственном осуществлении населением местного самоуправления и участии населения в осуществлении местного самоуправления», но на практике это положение реализуется с трудом. Не секрет, что наиболее активная часть населения работает или учится, причем, именно в первой половине дня. Зная это, в большинстве муниципальных образований Московской области публичные слушания до сих пор назначают именно с 10 до 14 часов, тем самым лишая жителей возможности участвовать в них.
Организация
На публичных слушаниях участники выступают с докладами, обсуждая запланированные вопросы. Именно поэтому никакой юридической силы решения публичных слушаний не имеют. Обычно на публичных слушаниях назначается председательствующий, который ведет слушания, заполняет протокол слушаний и подписывает его, а также представляет итоговый документ публичных слушаний.
Председатель также определяет продолжительность выступлений докладчиков, время, отведенное на вопросы к докладчикам и ответы на них, а также продолжительность выступлений участников публичных слушаний и приглашенных лиц. При несоблюдении требований председателя нарушители могут быть удалены из помещения, где проходят слушания.
Обычно председательствующим выступает глава местной администрации, но слушания могут проходить и без этой фигуры. В таком случае, как правило, функции председательствующего выполняет специально сформированный коллегиальный орган – комиссия. В нее включаются должностные лица органов местного самоуправления и представители общественности (физические или юридические лица, а также их ассоциации, организации, группы или иные объединения). Комиссия осуществляет организационные действия по подготовке и проведению публичных слушаний и может привлечь экспертов по вопросам, выносимым на публичные слушания.
Правила ведения боя
Тема, дата и место проведения слушаний публикуются в муниципальной газете не менее чем за 30 дней до проведения слушаний. Местные органы власти, конечно же, могут пойти на хитрость и напечатать материалы о проведении слушаний, которых на самом деле не было, но существенным моментом здесь является публикация не результатов слушаний, а данных о времени и месте проведения публичных слушаний. Именно с момента публикации информационного сообщения о времени и месте проведения слушаний участники считаются оповещенными.
Следует также отметить, что гражданин должен получить статус участника слушаний, чтобы принимать в них активное участие, для этого требуется заранее заявить о своем намерении и официально представить предложения и замечания, касающиеся рассматриваемого проекта. Свою позицию можно изложить в письменном или устном виде и передать в орган, уполномоченный на проведение публичных слушаний (в администрацию либо в уже сформированную для этих целей комиссию), для включения ее впоследствии в протокол.
Участниками с правом на выступление для аргументации своих предложений являются глава местной администрации, депутаты муниципального образования, уполномоченный представитель инициативной группы, эксперты, иные лица, которые внесли в комиссию в письменной форме свои рекомендации по вопросам публичных слушаний не позднее пяти дней до даты их проведения. Участниками публичных слушаний без права выступления могут быть все заинтересованные жители муниципального образования, представители органов местного самоуправления, средств массовой информации и другие лица.
Слушания считаются завершенными, когда членами комиссии и председательствующим подписан протокол. Комиссия на основании полученных предложений и замечаний, отраженных в протоколе, готовит итоговый документ – заключение о результатах публичных слушаний.
Подведение итогов
Протокол, заключение о результатах публичных слушаний и проект генерального плана комиссия представляет главе муниципального образования для принятия соответствующего решения. Глава муниципального образования не позднее 14 дней направляет в представительный орган муниципального образования заключение администрации по каждому вопросу результатов публичных слушаний с соответствующим обоснованием и принятым решением. Здесь важно понимать, что участники публичных слушаний не выносят каких-либо решений по существу обсуждаемого проекта и не проводят каких-либо голосований. Это прерогатива органа местного самоуправления.
Комиссия обеспечивает публикацию итогового документа публичных слушаний в средствах массовой информации без приложений, а на официальном сайте муниципального образования – с приложениями.
В соответствии со статьей номер 31 Гражданского кодекса РФ без протокола публичных слушаний и заключения о результатах таких слушаний проект генерального плана является недействительным.
Далее итоговый документ выносится на рассмотрение комиссии представительного органа и включается в повестку дня очередного заседания представительного органа. Рассмотрение рекомендаций публичных слушаний проводится представительным органом по каждому вопросу слушаний, по которому есть рекомендации в итоговом документе. Представительный орган принимает решение по существу каждого из рассматриваемых вопросов.
После принятия представительным органом решений по результатам публичных слушаний комиссия прекращает свою деятельность. Решение представительного органа по итогам рассмотрения результатов публичных слушаний публикуется в средствах массовой информации не позднее 15 дней со дня проведения публичных слушаний. Все документы передаются в муниципальный архив и хранятся в течение пяти лет. Любые нарушения, связанные с проведением публичных слушаний, можно расценивать как превышение полномочий органами местного самоуправления.
Таким образом, публичные слушания – это относительно новая форма участия населения в обсуждении наиболее важных вопросов местного значения. К сожалению, полностью раскрыть свой потенциал слушания пока не могут. Отчасти это связано с низкой явкой жителей.
Причины сложившейся ситуации разные, но в основном низкая осведомленность населения связана с тем, что информация о проведении слушаний размещается не в самых популярных у населения печатных СМИ. Внесенные в Градостроительный кодекс РФ изменения обязывают органы местного самоуправления размещать информацию о публичных слушаниях также на официальном сайте муниципального образования в интернете, правда, с существенной оговоркой – при наличии такого сайта. Отсюда видно, что в случае отсутствия сайта, отсутствия в книжном киоске нужного номера газеты, будет отсутствовать и необходимая информация у жителей о проведении публичных слушаний.
Партнер юридической фирмы «Авелан» Сергей Казинец