Раздельный учет ндс при долевом строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Компания-застройщик реализует нежилые помещения в составе возводимого жилого дома по договору долевого участия. Нежилое помещение пристроено к жилому дому. Строительство жилого дома со встроенными (пристроенными) нежилыми помещения начато до внесения изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части введения счетов эскроу.
Каким образом компания-застройщик может принять к вычету «входной» НДС от организации-генподрядчика (методом распределения пропорционально площади нежилого помещения к общей площади построенного дома, либо напрямую принять вычет по строительно-монтажным работам, относящимся конкретно к данному нежилому помещению)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации при строительстве нежилых помещений по договорам участия в долевом строительстве застройщик не вправе принимать НДС, предъявленный генеральным подрядчиком, к вычету.
Счета-фактуры, предъявленные генеральным подрядчиком, включаются в сводный счет-фактуру, выставляемый застройщиком участнику долевого строительства.
Застройщик вправе принять НДС, предъявленный генеральным подрядчиком в части, приходящейся на нежилые помещения, построенные за счет средств застройщика, при выполнении условий, предусмотренных ст.ст. 171, 172 НК РФ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Раздельный учет по НДС при наличии необлагаемых операций;
— Энциклопедия решений. Организация раздельного учета НДС;
— Вопрос: Строительство многоквартирного дома осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика с привлечением денежных средств от участников долевого строительства. По договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома организация выполняет функции застройщика и применяет общую систему налогообложения. Стоимость услуг застройщика определяется в размере экономии, полученной после окончания строительства. На первом этаже строящегося дома имеются нежилые помещения. Каковы особенности исчисления и уплаты НДС в 2015 году для ООО, осуществляющих строительную деятельность? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2015 г.);
— Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.);
— Вопрос: Организация, являющаяся инвестором по договору на участие в инвестировании строительства нежилого здания, получила от заказчика-застройщика сводный счет-фактуру, составленный на основании всех счетов-фактур, выставленных ему подрядчиками. Строительство велось более трех лет, соответственно, в сводном счете-фактуре отражены суммы НДС, предъявленные подрядчиками заказчику-застройщику более трех лет назад. Вправе ли инвестор заявить вычет «входного» НДС по такому сводному счету-фактуре? (журнал «НДС: проблемы и решения», N 5, май 2017 г.);
— Знаете ли вы, как составить сводный счет-фактуру? (С.А. Кравченко, журнал «НДС: проблемы и решения», N 2, февраль 2016 г.);
— Нерешенные вопросы налогового законодательства у застройщика-инвестора (М.В. Белянина, журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», N 7, июль 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) См. подробнее Вопрос: Организация выполняет функции заказчика в рамках договора на реализацию инвестиционных проектов. По мере завершения строительства инвестиционных объектов заказчик в адрес инвестора выставляет «сводные» счета-фактуры, которые составляются на основании счетов-фактур, полученных от продавцов товаров (работ, услуг), используемых при строительстве инвестиционных объектов. Как заполнять графы 14, 15 части 1 журнала при отражении «сводного» счета-фактуры заказчика, включающего несколько счетов-фактур, полученных от контрагентов, отраженных в журнале разными позициями, в том числе включающих корректировочные счета-фактуры контрагентов на уменьшение стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.).
*(2) В журнале не подлежат регистрации счета-фактуры, выставленные на сумму дохода в виде вознаграждения при исполнении договоров, указанных в п. 3.1 ст. 169 НК РФ. Напомним, что поскольку в рассматриваемой ситуации реализация услуг застройщика (экономия застройщика) в части, приходящейся на нежилые помещения, является налогооблагаемым (не освобожденным от обложения НДС по пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ) объектом налогообложения застройщик в указанной части должен выставить участнику долевого строительства соответствующие счета-фактуры (п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ). Такие счета-фактуры (на услуги застройщика) регистрируются в книге продаж застройщика.

Источник

О расчетах с бюджетом по НДС застройщиков МКД при разных способах строительства

Автор: Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Известно, что строительство МКД может осуществляться силами подрядных организаций или самим застройщиком, в том числе с привлечением подрядчиков для выполнения некоторых работ. В первом случае застройщик оказывает только услуги по организации строительства, не выполняя СМР, даже частично. Зависит ли порядок исчисления НДС от способа строительства?

Регулирующие органы считают, что порядок исчисления этого налога зависит от способа строительства. В частности, в случае выполнения СМР силами застройщика (в том числе с привлечением подрядных организаций) денежные средства участников признаются полученными в счет оплаты работ по строительству МКД и облагаются НДС в общеустановленном порядке, то есть застройщик:

начисляет «авансовый» и «отгрузочный» НДС;

принимает к вычету суммы «входного» налога по расходам на строительство и собственное содержание.

Данная позиция отражена в письмах Минфина России от 01.06.2015 № 03-07-10/31550, от 26.10.2011 № 03-07-10/17 и от 25.03.2008 № 03-07-10/02. Причем она соответствует правоприменительной практике. В частности, из п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 следует, что застройщика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, необходимо квалифицировать как посредника, который включает в базу для исчисления НДС вознаграждение за услуги по организации строительства и сумму оставшейся в его распоряжении экономии (при ее наличии). Соответственно, если организация не занимается исключительно посреднической деятельностью, денежные средства участников признаются полученными в целях оплаты работ по строительству МКД (постановления АС СЗО от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017 по делу № А56-58158/2016, АС УО от 07.04.2017 № Ф09-1346/17 по делу № А50-10536/2016 и др.).

К сведению: по мнению Минфина, участие застройщика в выполнении СМР не является препятствием для применения освобождения на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. В таком случае застройщик не вправе принимать к вычету «входной» НДС по расходам на собственное содержание и обязан организовать раздельный учет облагаемых и освобожденных от налогообложения операций либо отказаться от использования льготы (Письмо Минфина России от 26.10.2011 № 03-07-10/17).

При втором способе создания МКД (застройщик не принимает участия в выполнении СМР) облагаться НДС будут вознаграждение за услуги по организации строительства и сумма оставшейся в распоряжении застройщика экономии (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 33). Соответственно, к вычету предъявляется «входной» НДС по расходам на собственное содержание, застройщик не может воспользоваться вычетом со стоимости затрат, связанных со строительством.

Норма закона: не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Сказанное справедливо, если застройщик отказался от применения освобождения на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. В противном случае (то есть при использовании этой льготы) НДС не облагаются как полученные от дольщиков денежные средства, так и оставшаяся в распоряжении застройщика экономия – положительная разница между общей суммой финансирования и затрат на строительство (письма Минфина России от 06.12.2016 № 03-07-11/72477, от 26.05.2016 № 03-07-14/30199, от 15.08.2012 № 03-07-10/17 и от 29.07.2011 № 03-07-07/43, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 по делу № А13-8355/2016 – оставлено в силе Постановлением АС СЗО от 05.05.2017 № Ф07-3209/2017).

Итак, независимо от применения (неприменения) льготы в соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, в случае если застройщик не выполняет СМР при передаче дольщику объекта недвижимости не происходит передачи права собственности, в связи с чем у застройщика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС. При этом суммы НДС, предъявленные подрядными организациями, а также поставщиками товаров (работ, услуг) при строительстве объекта недвижимости, вычету у застройщика не подлежат (Письмо ФНС России от 22.09.2017 № СД-4-3/19111@).

Обратите внимание: судебная практика подтверждает, что не увенчаются успехом попытки застройщиков применить вычет в отношении покупок, предназначенных для использования при строительстве МКД. Суды отклоняют ссылки на то, что организация занимается не только строительством, но и перепродажей материалов и оборудования. Дело в том, что налоговики научились собирать доказательства того, что покупки используются и (или) будут использоваться исключительно в не облагаемых НДС операциях. Обосновывая свою позицию, инспекторы ссылаются на протоколы осмотра мест хранения МПЗ (строительных площадок), условия договоров и сведения из «первички» о пунктах доставки материалов и оборудования, протоколы допросов работников и т. д. (см., например, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 № 08АП-10103/2017 по делу № А75-4758/2017).

Таким образом, порядок расчетов с бюджетом по НДС определяется как способом строительства, так и тем, применяет ли застройщик освобождение от налогообложения стоимости оказываемых дольщикам услуг на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Источник

Раздельный учет средств организацией-заказчиком строительства

Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в ГрК РФ введено новое понятие «технического заказчика». Конкретизировано, что техническим заказчиком могут быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры:

— о выполнении инженерных изысканий;

— о подготовке проектной документации;

— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные ГрК РФ.

При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. По сути, используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».

Поскольку, как указывалось выше, организация как заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства, то до передачи построенного объекта застройщику (соинвесторам) учет затрат на строительство производится в учете заказчика.

Согласно п. 3.1.7 Положения N 160 к затратам, не предусмотренным сметным расчетом и не увеличивающим стоимость основных средств, относятся, в частности, расходы по оплате процентов по кредитам банков сверх учетных ставок, установленных Центральном банком России. При этом Положением N 160 предписывается вести учет таких затрат также на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», но на отдельном субсчете и списывать их в дальнейшем за счет предусмотренных источников финансирования по мере полного производства соответствующих работ или совершения операций (п. 3.2.5 Положения N 160).

Согласно п. 4 ПБУ 15/2008 расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете обособленно от основной суммы обязательства по полученному займу (кредиту).

В соответствии с п. 3 ПБУ 15/2008 расходами по займам (расходами, связанными с выполнением обязательств по полученным кредитам) являются проценты, причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), дополнительные расходы по займам.

Исходя из п. 1 ст. 809, ст. 819 ГК РФ процентами по кредитному договору считается сумма, уплачиваемая на сумму предоставленных заемщику денежных средств. Договор на открытие кредитной линии является разновидностью кредитного договора.

В силу п. 7 ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.

При этом в стоимость инвестиционного актива включаются лишь проценты, причитающиеся к оплате кредитору, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

Проценты, причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), включаются в общем случае в стоимость инвестиционного актива при выполнении условий, предусмотренных п. 9 ПБУ 15/2008, а прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, за месяцем прекращения приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива (п. 12 ПБУ 15/2008).

В свою очередь, для целей ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление. К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов (п. 7 ПБУ 15/2008).

Как мы поняли из заданного вопроса, построенный многоквартирный дом впоследствии не предполагаются к принятию в бухгалтерском учете Вашей организацией, являющейся одновременно и заемщиком, и заказчиком. В связи с этим он не отвечает критерию инвестиционного актива, а являются, по сути, готовой продукцией Вашей организации.

Обращаем внимание, что в соответствии с п. 8 ПБУ 15/2008 проценты, причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов равномерно, как правило, независимо от условий предоставления займа (кредита). Проценты, причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), могут включаться в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита) в том случае, когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения.

Привлеченные же средства инвесторов являются средствами целевого финансирования и учитываются на балансовом счете 86 «Целевое финансирование» либо на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с инвесторами», в зависимости от выбранного метода, отраженного в учетной политике организации (п.п. 2, 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).

Так, Минфин России в своем письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 предлагает в этих целях (когда речь идет об услугах заказчика-застройщика) использовать счет 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами». С его мнением соглашаются и судьи (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 N А11-10400/2008). В своих аргументах они ссылаются на то, что денежные средства, полученные от инвесторов (дольщиков), фактически не являются целевым финансированием, а относятся к предварительной оплате стоимости передаваемой физическим и юридическим лицам жилой (или иной) площади в строящихся объектах. К тому же действующий План счетов предусматривает применение счета 86 «Целевое финансирование» для целей учета средств, полученных в рамках строительства. Кроме того, средства, которые заказчик получает от инвесторов или дольщиков, используются для их целей, а не для целей заказчика. Поэтому и учитываются они на счетах расчетов, а именно на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».

В более поздних разъяснениях Минфина России указано, что для целей налогового законодательства такие средства включены в состав средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Следовательно, денежные средства, получаемые от инвесторов, правомерно учитываются заказчиком на счете 86 «Целевое финансирование» в качестве инвестиций (письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/75, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2010 N А32-17119/2009-3/99, от 25.09.2008 N Ф08-5777/2008, Центрального округа от 04.08.2010 N А35-1324/2009).

Таким образом, организация должна самостоятельно решить, каким счетом руководствоваться.

При получении денежных средств от инвестора в бухгалтерском учете будет сформирована следующая запись:

Дебет 51 Кредит 76 (86), субсчет «Расчеты с инвестором»

— получены денежные средства от инвестора в счет предстоящих работ по строительству многоэтажного жилого дома.

В рассматриваемом случае заказчик принимает выполненные работы у подрядчика (договор заключен между заказчиком и подрядчиком), то при этом подписывается акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2). На основании акта и составленной подрядчиком справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) заказчик отражает стоимость выполненных работ в составе незавершенного строительства:

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:

Дебет 08, субсчет «Строительство многоэтажного жилого дома» Кредит 76 (60)

— сумма расходов, предъявленных подрядчиком;

Дебет 19, субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 (60)

— сумма предъявленного НДС по этим расходам.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Медведь Светлана

Ответ прошел контроль качества

Источник