ЖК «VALO» (СПб) и застройщик ООО «ГАЛС»
Обзор ЖК «ВАЛО» (СПб)
Юридическая информация по ООО «Галс» (СПб)
«Бенефициары» ООО «ГАЛС»
Что представляет из себя компания Лемминкяйнен Строй?
Между тем, хотя застройщиком МФОДЦ «VALO» официально является ООО «Галс», не существует официального сайта застройщика ООО «Галс». Информация о строительстве данного ЖК находится на официальном сайте финской компания Lemminkainen, которая заявляет о себе, как о генеральном подрядчике проекта «VALO». Что представляет из себя эта компания. Общество с ограниченной ответственностью «Лемминкяйнен Строй» зарегистрировано 1 апреля 2003 года (ИНН 7813183297).
Уставной капитал по состоянию на 25.01.2017 года составляет 493 470 520 (493 миллиона) рублей (то есть размер уставного капитала является более чем серьезной суммой). Учредителем компании является акционерное общество «Лемминкяйнен Россия». Генеральный директор организации с 24 декабря 2009 года Вяттё Юха Калеви. Что характерно, именно эта компания осуществляет продажу апартаментов.
Контактные данные офиса продаж финской компании представлены на сайте, на котором рассказывается об этом проекте. То есть именно генеральный подрядчик контролирует сбор денежных средств покупателей апартаментов в этом объекте. Это позволяет сделать предположение, что осуществлять этот проект будет именно финская компания, а застройщик ООО «Галс» является собственником земельного участка, и этим его участие в проекте и ограничивается.
Итак, что из себя представляет строящийся комплекс согласно проектной декларации? На сайте компании Lemminkainen размещена проектная декларация ЖК от 15 сентября 2016 года и разрешение на строительство.
Этапы строительства ЖК «ВАЛО» (СПб)
Строительство осуществляется в несколько этапов, каждый из которых может функционировать автономно от других.
Сметная стоимость строительства ЖК «VALO»
Сразу необходимо сказать, что к моменту составления этого отчета 22 апреля 2017 года строительство Многофункционального общественно-делового центра VALO еще не началось. На официальной странице объекта VALO В Контакте, представители генподрядчика отвечая на вопросы заинтересованных лиц сообщают, что строительство начнется именно в апреле 2017 года со сноса строений, расположенных на промышленной территории в настоящий момент, расчистки этой территории и подготовки строительной площадки к началу работ. То есть, начало работ можно ожидать в ближайшее время к моменту составления этого отчета.
Кроме того, на официальном сайте генподрядчика размещена информация о том, что планируется начало строительство именно 1-й очереди, со сроком окончания строительства и сдачи ее в эксплуатацию во 2-м квартале 2019 года. Согласно проектной декларации, общая площадь всего комплекса около 157 тыс.м2. Площадь 1-й очереди строительства около 37 тыс.м2, то есть около 23% от общей площади. С учетом сметной стоимости всего строительства в размере около 9,7 млрд.руб., 1-я очередь обойдется в сумму около 2,3 млрд.руб.
Так все-таки, кто будет строить этот комплекс: застройщик ООО «Галс», или генподрядчик Lemminkainen. Какая из этих двух компаний способна (и способна ли хоть одна из них) освоить строительный объем в размере более 2 млрд.руб.
Финансовые показатели застройщик ООО «Галс» и генподрядчика Lemminkainen
Финансовые показатели ООО «Галс»
Финансовый результат на 15.09.2016 года:
Прибыль 359 тыс.руб,
Кредиторская задолженность 16 226 тыс.руб,
Дебиторская задолженность 3 462 тыс.руб.
Эти цифры разумеется не свидетельствуют о значительных финансовых возможностях этой компании в 2016 году. Рассмотрим подробнее цифры последней финансовой отчетности этой компании, которые имеются в свободном доступе, и касаются даты на 01.01.2016 года. Вот цифры этой отчетности.
Финансовые показатели генерального подрядчика ООО «Галс» на 01.01.2016 года
Показатели компании с выручкой в размере чуть менее 25 млн.руб. не могут являться показателями компании, способной осуществлять строительство объекта стоимостью более 9,7 млрд.руб, и даже его первой очереди, стоимостью более 2 млрд.руб. Данные показатели подтверждают сделанное предположение, что ООО «Галс» не может являться застройщиком строительства объекта VALO. ООО «Галс» является номинальным застройщиком.
Может ли быть реальным застройщиком (не юридическим, которым является ООО «Галс») и финансировать его, как минимум на начальном этапе, генеральный подрядчик строительства финская компания Lemminkainen. Рассмотрим финансовые показатели финской компании по состоянию на 01.01.2016 года (последние данные отчетности, которые имеются в свободном доступе). Вот цифры этой отчетности.
Финансовые показатели генерального подрядчика ООО «Лемминкяйнен Строй»
Очевидно, что компания имеющая выручку в размере более 6 млрд.руб., запасы строительных материалов в размере более миллиарда рублей, авансовых платежей (дебиторская задолженность) подрядным организациям в размере более 6 млрд.руб., не распределенную прибыль почти в размере 600 млн.руб., чистых активов в размере 800 млн.руб., осуществляющая расчеты с контрагентами в размере 5,2 млрд.руб., содержащая персонал и выплачивающая з/п в год п размере почти 500 млн.руб., не может являться номинальной структурой (как ООО «Галс») и способна освоить до 2020 года строительный объем в размере 9,7 млн.руб, и до 2018 года в размере 2,3 млрд.руб.
В проектной декларации сказано о том, что иных договоров, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства МФДОЦ «VALO», за исключением привлечения денежных средств на основании договоров долевого участи, нет. Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 20.04.2017 года в зданиях, строительство которых будет происходить на земельном участке с кадастровым номером: 78:13:0733504:15, не зарегистрировано не одного договора долевого участия. Это происходит потому, что к началу строительства генподрядчиком заключаются только прямые договора с покупателями апартаментов.
Об этом представителем генподрядчика было сказано на одной из веток обсуждения в официальной группе объекта VALO В Контакте в начале апреля 2017 года, где на вопрос об ипотеке, представителем генподрядчика было сообщено лицу, задавшему этот вопрос, что все необходимые документы на аккредитацию объекта находятся на рассмотрении банков, положительное решение застройщик планирует получить к сентябрю 2017 года.
Кроме того, генподрядчик, представляющий интересы застройщика, предоставляет рассрочку, которая предполагает переход на ипотеку с первоначальным взносом от 30% от стоимости апартаментов. После получения аккредитации банками, клиенту будет предложено выбрать для себя программу с наиболее приемлемыми сроками ипотечного кредита и выгодными финансовыми условиями. Иначе говоря, до сентября 2017 года генподрядчик намерен осуществлять строительство либо за счет собственных средств (которых, как мы видим, достаточно), либо за счет заключения с дольщиками прямых договоров, без привлечения ипотечного финансирования.
Можно предположить, что такие договора могут иметь место, потому что по состоянию на 20 апреля 2017 года на официальном сайте генподрядчика финской компании Lemminkainen к продаже предлагаются только 551 квартира (апартамента). Между тем в проектной декларации количество квартир (апартаментов) в 1-й очереди строительства определено в 750 шт., то есть можно предположить, что квартиры продаются.
Откровенно говоря застройщик, осуществляя строительство апартаментов (то есть коммерческих площадей), а не квартир, мог вообще не прибегать к нормам ФЗ No214 «О долевом строительстве», потому что хотя действие этого закона распространяются на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости, но в различных параграфах этого закона, речь идет все же только о строительстве жилых домов, и жесткость условий по привлечению денежных средств дольщиков, этим законом распространяется только при строительстве жилых домов, и не распространяется на строительство коммерческих площадей, к которым относятся апартаменты.
Застройщик вполне мог начать работать, заключая с покупателями квартир (апартаментов) договора инвестирования строительства, на основании которых он мог привлекать денежные средства, основываясь на нормах ФЗ No39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», что очень хорошо подходят для строительства коммерческих площадей, в частности апартаментов, которые создают самые «щадящие» условия для застройщика, в рамках ответственности его за итоговый результат. Нет строгости в отношении срока реализации проекта, не нужна страховка застройщика, договора не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, возможна перепланировка помещений в процессе строительства и пр. Но дело в том, что работа не в рамках норм ФЗ No214, отсекает от проекта множество потенциальных покупателей, потому что только закон о долевом участии в строительстве, то есть ФЗ No214, дает определенные гарантии людям, передавшим свои деньги застройщику, что эти деньги не пропадут, потому что этим законом такие гарантии предусмотрены.
Работа застройщика в других рамках, делает для таких покупателей риск вложения денежных средств в эту стройку значительно большим, что привело бы к тому что часть потенциальных покупателей не стала бы приобретать квартиры (апартаменты) в этом комплексе. Если покупателям для спокойствия необходимы договора долевого участия, то застройщик (а фактически генподрядчик) пошел навстречу потенциальным покупателем.
И последнее.
Итоговый вывод :
Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку апартаментов (квартир) в Многофункциональном общественно-деловом центре VALO у застройщика ООО «Галс» (фактически у финской компания Lemminkainen), потому что риски при таком вложении отсутствуют.
О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки. В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.
Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре судебная практика по ДДУ. Выкладываем коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату.
Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.
Считать неустойку на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ? В статье расчёт по ФЗ-214 изложили подход судей по вопросу расчёта неустойки по ДДУ.
Пример нашего судебного решения, с комментариями юриста о том, как доказать в суде недействительность одностороннего акта.
Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя? Налоговая практика в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.
Когда суды удовлетворяют требования истца по убыткам в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту? В юридической статье про взыскание убытков по ДДУ проанализировали судебную практику.
Какие суды статистически меньше снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется юрист осуществляя выбор суда? Обязательно ли подаваться в суд по месту нахождения ответчика? В разделе «просрочка застройщика» можно посмотреть список «хороших» и «плохих» судов.
Снижает ли арбитражный суд неустойку и штраф по иску к застройщику? Выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.
Какие риски при расторжении ДДУ? Заключать ли соглашение о расторжении ДДУ? Что можно взыскать сверх цены договора? Нужно ли погашать регистрационную запись в Росреестре? Читайте про расторжение ДДУ.
О рисках при подаче иска после подписания передаточного акта. Выбираем время, когда лучше всего подать иск к застройщику?
Общественно-деловой центр «Valo» | 17э | строится
Moderator
Грузовое автотранспортное предприятие № 1 на углу улиц Бухарестской и Салова будет снесено ради строительства на этом месте общественно-делового центра.
Автотранспортное предприятие занимало территорию на улице Салова, 61, с середины XX века. В 1961 году почти на углу с Бухарестской был построен трехэтажный административный корпус (литера А). Сейчас место выглядит как типичная неухоженная промзона.
В декабре 2014 года ООО «Галс» (связано с ООО «Арена девелопмент») получило разрешение на строительство здесь многофункционального общественно-делового центра. По данным ГАТИ, проект будет реализовываться поэтапно — участок поделен на три зоны. В первую очередь планируется снести угловой корпус. Этим до конца марта будет занимается ООО «Размах ГП», входящее в группу «Размах» Сергея Ефремова. В холдинге «Канонеру» сегодня сообщили, что «на данный момент работы на проекте не начаты, он проходит согласование заказчика».
В целом общественно-деловой центр должен быть сдан весной 2020 года. «Арена девелопмент» пообещала предоставить комментарий позднее.
ENJINEER
Небоскр&
IvanVS
Registered
Общественно-деловой центр «VALO» | строится
Компания Arena Development приступает к реализации проекта комплекса апартаментов во Фрунзенском районе Петербурга. Участок застройки расположен на пересечении улицы Салова и Бухарестской улицы, прямо напротив станции метро «Бухарестская». В рекламных целях апарт-отелю присвоено название VALO.
Комплекс апартамнтов VALO появится на территории где ранее располагалось грузовое автотранспортное предприятие №1. Разрешение на строительство было выдано ООО «Галс» ещё в декабре 2014-го, однако работы тогда не начались и проект долгое время был заморожен.
Строительство комплекса пройдет в несколько этапов. В состав I очереди входит две секции на 750 апартаментов. На выбор покупателей представлены студии (от 22,53 м2), «однушки» (от 31,48 м2) и «двушки» (от 48,89 м2). Апартаменты сдаются с отделкой «под ключ». Сдача 1 и 2 секции комплекса намечена на май 2019 года.
На первом уровне комплекса расположится фитнес-центр с бассейном, кафе, а также объекты торговой и сервисной инфраструктуры. Для удобства автомобилистов в апарт-отеле VALO предусмотрен подземный паркинг.
Cooliber
Registered
dimitrovv
Registered
Пишут что VALO будет строить «Лемминкяйнен». Есть надежда, что построят хорошо и вовремя.
Компания «Лемминкяйнен» построит первую очередь многофункционального общественно-делового центра на пересечении Бухарестской улицы и Салова. Объект получил название VALO, что по-фински означает «свет».
Финская компания подписала договор с ООО «ГАЛС». Согласно достигнутым сторонами договоренностям, ООО «Лемминкяйнен Строй» будет заниматься строительством, маркетингом и продажами данного объекта. Стороны договорились не разглашать стоимость сделки. Строительство первой очереди объекта начнется в апреле 2017 года и должно быть завершено в мае 2019 года.
Moderator
Компания «Галс» построит во Фрунзенском районе многофункциональный комплекс Valo на 3466 апартаментов. Продажи начнутся в апреле, ориентировочная цена – от 1,85 млн рублей.
Подрядчиком стала финская фирма «Лемминкяйнен», которая также займется маркетингом и продажами. Соответствующий договор (на первую очередь) между застройщиком и финнами подписан на днях.
Участок площадью 2,3 га находится на пересечении улиц Салова и Бухарестской, напротив станции метро «Бухарестская». Актив принадлежит ООО «Галс». Здесь расположены постройки бывшего «Грузового автотранспортного предприятия №1»: административно-производственный корпус, склад, котельная и пр. Их снесут, чтобы возвести на этом месте 18-этажные здания МФК Valo (с финского – «свет»).
Во второй очереди комплекса запланированы 795 апартаментов и 31 место в паркинге, в третьей – еще 1921 номер и 212 машиномест.
Встроенные помещения на первых этажах отведены под офисы, а также под инфраструктуру для жильцов: фитнес-центр, бассейн, кафе и ресторан. Владельцам апартаментов обещают полноценный гостиничный сервис: уборка, химчистка, доставка еды, индивидуальные услуги и пр.
Территорию вокруг домов комплексно благоустроят и озеленят, разбив зоны отдыха, газоны, цветники.
19.01.2017
ООО «Лемминкяйнен Строй», «дочка» финской организации «Лемминкяйнен», построит на юге города апарт-комплекс Valo
«Спрос на апартаменты высок. Их цена ниже, чем у жилья в соседних жилых комплексах сопоставимого класса. Если рассматривать с точки зрения инвестирования, то доходность такой недвижимости в среднем составляет 10-12%, что в два раза выше, чем у квартир. Если говорить о покупке для проживания, то управляющая компания апарт-отелей обеспечивает полноценное обслуживание будущих жильцов на уровне гостиничного сервиса», — говорит генеральный директор Docklands Development Екатерина Запорожченко. По ее оценкам, объем инвестиций в первую очередь проекта может составить около 1,4 млрд рублей.
«Сейчас на рынке в стадии продажи находится 16 проектов апарт-отелей с общим объемом около 4 тыс. юнитов (квартир). При этом большая часть из них — около 60% — покупается не как инвестиции для дальнейшей сдачи в аренду, а для будущего проживания. Средняя цена в комфорт-классе составляет 80-90 тыс. рублей за квадратный метр. В ближайшие два года за счет новых проектов объем рынка может увеличиться до 8 тыс. апартов», — полагает Андрей Вересов, генеральный директор АН «Метры».
Сейчас на этом участке расположено грузовое автотранспортное предприятие. Ранее петербургские СМИ писали, что сносить здание должна была компания ООО «Размах ГП». Работы, впрочем, были «заморожены». «Заказчик недавно с нами связался. Проект начинает развиваться, работы по сносу могут начаться в ближайшее время«, — рассказали в ООО «Размах ГП».