Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 апреля 2017 г. № 742/пр “О Порядке установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов” (не вступил в силу)
В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 16; 2011, № 13, ст. 1688; № 17, ст. 2310; № 30, ст. 4594; 2014, № 26, ст. 3377; 2016, № 27, ст. 4306; 2017, № 11, ст. 1540) и пунктом 5.2.101(11). Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, № 47, ст. 6117; 2014, № 12, ст. 1296; № 40, ст. 5426; № 50, ст. 7100; 2015, № 2, ст. 491; № 4, ст. 660; № 22, ст. 3234; № 23, ст. 3311, ст. 3334; № 24, ст. 3479; № 46, ст. 6393; № 47, ст. 6586, ст. 6601; 2016, № 2, ст. 376; № 6, ст. 850; № 28, ст. 4741; № 41, ст. 5837; № 47, ст. 6673; № 48, ст. 6766; № 50, ст. 7112; 2017, № 1, ст. 185; № 8, ст. 1245), приказываю:
1. Утвердить прилагаемый Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Х.Д. Мавлиярова.
Зарегистрировано в Минюсте РФ 26 мая 2017 г.
Регистрационный № 46858
УТВЕРЖДЕН
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации
от 25 апреля 2017 г. № 742/пр
Порядок
установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов
1.1. Настоящий Порядок определяет правила установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
1.2. Красные линии, обозначающие границы территорий, занятых линейными объектами, устанавливаются:
1) по границам земельных участков (частей земельных участков), на которых (в том числе над и под поверхностью которых) расположены линейные объекты и которые предоставлены правообладателям таких линейных объектов, в том числе на условиях сервитута;
2) в соответствии с нормами отвода земельных участков (правилами определения размеров земельных участков) для размещения конкретных видов линейных объектов, в случае, если земельный участок, на котором расположен линейный объект, не образован;
3) по границам земельных участков или координатам характерных точек частей земельных участков, границ территории, на которых (в том числе над и под поверхностью которых) расположены линейные объекты в случае, если в соответствии с земельным законодательством размещение таких линейных объектов осуществлялось без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
1.3. Красные линии, обозначающие границы территорий, предназначенных для строительства, реконструкции линейных объектов, устанавливаются по границам зон планируемого размещения линейных объектов.
1.4. На чертеже проекта планировки территории отображаются существующие (ранее установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации), устанавливаемые и отменяемые красные линии, а также характерные точки красных линий, в том числе точки начала и окончания красных линий, точки изменения описания красных линий (поворотные точки), пояснительные надписи, в том числе вид линейного объекта.
На чертеже проекта планировки территории:
существующие красные линии отображаются красным цветом;
устанавливаемые красные линии отображаются черным цветом;
отменяемые красные линии отображаются красным цветом и зачеркиваются крестами черного цвета;
характерные точки красных линий отображаются в виде числового значения по порядку черным цветом;
пояснительные надписи отображаются черным цветом.
1.5. Координаты характерных точек определяются в соответствии с системой координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.
1.6. Перечень координат характерных точек красных линий приводится в форме таблицы, которая является неотъемлемым приложением к чертежу проекта планировки территории.
1.7. Красные линии считаются установленными или отмененными со дня утверждения проекта планировки территории или в случае, предусмотренном пунктом 1.9. настоящего Порядка, со дня утверждения проекта межевания территории.
1.8. На чертеже проекта межевания территории отображаются существующие и устанавливаемые красные линии, предусмотренные проектом планировки территории, в том числе в случае утверждения проекта межевания территории в составе проекта планировки территории. На чертеже проекта межевания территории красные линии отображаются красным цветом.
Обзор документа
Определены правила установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения таких объектов.
Так, красные линии для обозначения участков под строительство, реконструкцию линейных объектов устанавливаются по границам зон планируемого размещения данных объектов.
Координаты характерных точек определяются в соответствии с системой координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.
Красные линии считаются установленными или отмененными со дня утверждения проекта планировки или межевания территории.
Линия регулирования застройки земельного участка – границы места для будущего капитального строения
Содержание
От большого – к малому: от материалов планирования территорий поселений – к линиям регулирования застройки участка
Вопросы регулирования застройки территорий городских и сельских поселений – тема многих статей в Градостроительном кодексе РФ. В них установлены градостроительные требования к строительству капитальных объектов, начиная со стадии предоставления земли.
На основе положений Кодекса разрабатывается градостроительная документация поселений, определяющая перспективы их развития, текущие задачи по использованию и застройке территорий:
Сведения и материалы этих документов сублимируются в «главном навигаторе» застройки земельных участков – ГПЗУ, содержащем необходимую информацию для собственников, планирующих застройку участка или реконструкцию ранее возведённого объекта:
Линии градостроительных ограничений – «инструменты управления» строительством
Застройщикам ЗУ, готовящимся к строительству, приходится учитывать многие требования, главная суть которых изложена в ГПЗУ. Можно, конечно, изучать, делать соответствующие выводы, знакомясь со строительными нормами и правилами. Это очень полезное занятие, но долгое и трудоёмкое.
Совершенным источником информации был и остаётся ГПЗУ. В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, его территориальной зоне, установленном градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть данные о линиях градостроительных ограничений. Они изображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами управления» строительством:
б) линии регулирования застройки (ЛРЗ).
Разъяснение роли ЛРЗ дано с Своде правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18) и в ГрК РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)
Должны также соблюдаться требования по дистанциям между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным условиям (подробности здесь).
Линии регулирования застройки – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с красными линиями, так и с отступами от них:
В чертеже ГПЗУ линия регулирования застройки земельного участка выделяет место под фундамент – как допустимое расположение будущего объекта капитального строительства (ОКС).
Различия красных линий и ЛРЗ
Красная линия и линия регулирования застройки – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.
1. Роль красной линии
Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство. Если красная линия пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому на участке проходят:
2. Роль линии регулирования застройки
ЛРЗ земельного участка, в отличие от КЛ, решает другие задачи:
«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры пятна. Общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, но учесть правила об отступе от границ и отметок межевания ему будет трудновато. Они устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ.
линия отступа строений от границ ЗУ совмещается с линией регулирования застройки участка.
В ситуациях, противоположных перечисленным выше, ЛРЗ обрисует контур «пятна застройки»
Ответственность за пересечение ЛРЗ
Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка (выступы построек за её пределы, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки») классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом. В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет оказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные огрехи.
Установлена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности:
Кроме этого, административная ответственность за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности предусмотрена и законами субъектов Российской Федерации.
Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:
Наказание устанавливается только судом.
Пример ГПЗУ с красной линией и местом допустимого размещения объекта капитального строительства
Резюме
Уточнение расположения «пятна постройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных моментов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству. Пятно означает не только место, но и площадь участка под фундаментом строения – с учётом красных линий, с возможностью определить расстояние отступа, с гарантией соблюдения строительных норм и правил.
Красные линии – вид градостроительных ограничений для земельных участков и регулятор застройки поселений
Содержание
Линии градостроительного регулирования
Строительство на земельных участках (ЗУ), как понятно, ведётся не в произвольном порядке. На территориях, предназначенных по зонированию для жилой застройки нельзя размещать производственные здания, а в сквере – частную хозяйственную постройку.
К требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки (ПЗЗ) плюсуются ограничения, определяющие зоны, в которых может вестись строительство, и те, где оно запрещено.
Для отображения таких зон в материалах территориального планировании территорий городских и сельских поселений используется комплекс условных линий (границ) градостроительного регулирования.
Все линии градостроительного регулирования:
Соблюдение их назначения строго обязательно для правообладателей, земельные участки которых оказались затронутыми такими линиями.
Состав линий градостроительного регулирования
Красные линии – вид градостроительного ограничения
Красные линии (КЛ) – один из видов градостроительных ограничений:
К территориям общего пользования, которыми пользуется неограниченный круг лиц, относятся:
К территориям, занятым линейными объектами, относятся:
Красные линии территорий линейных объектов – границы полос отвода:
Земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Земельные участки планируемых территорий общего пользования подлежат резервированию.
Красная линия отграничивает от зон общего пользования и зон линейных объектов не отдельный участок, а блоки земельных территорий. В городских и сельских поселениях она становится «непереступаемой» в плане застройки границей между территорией квартала, микрорайона, других элементов планировочной структуры и улицами, дорогами, проездами, площадями, иными землями общего пользования.
Строящийся объект не должен пересекать красных линий. Строительство на ЗУ во многих случаев должно вестись с установленным отступлением от КЛ.
Разработка проектов красных линий – компетенция органов власти
Красные линии (КЛ) – существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые):
Проект красных линий подлежит согласованию и утверждению в составе градостроительной документации поселения. Обязательное требование – их соответствие генеральному плану и ПЗЗ. Границы красных линий могут изменяться и отменяться в соответствии с законодательными положениями:
Корректировка КЛ выполняется по решению властей, утвердивших их (пункт 4.6 РДС 30-201-98).
В графических материалах (чертежах):
контуры публичной зоны и линейных объектов выделяются красными линиями.
Правовой статус красной линии
Значение красной линии такое же, как у границы земельного участка, обозначающей крайние точки владения, находящегося в собственности физического или юридического лица, муниципалитета, государства.
Красная линия и границы ЗУ используются для достижения одной цели – отделения наделов друг от друга. Обе линии являются объектом кадастрового учёта – регистрируются а ЕГРН.
Красные линии, в сравнении с границами ЗУ, имеют больший «юридический вес»:
Красная линия на земельном участке
На территории, ограниченной красными линиями, капитальное строительство запрещено, ведь действие градостроительного регламента, как указано в ГрК РФ (пункт 4 статьи 36), не распространяется на земельные участки:
Красные линии могут пересекать земельные участки. В таких случаях на планах ЗУ красными линиями отграничиваются :
налегающие на участки полностью или частично. Иными словами, КЛ на плане ЗУ могут обозначать границы земельных участков с инженерными сетями, проходящими через участок или затрагивающими его своими охранными зонами, защитными полосами, например:
Все, что находится между красными линиями на участке, – своеобразный коридор для прохождения инженерных сетей. Это ограниченные красными линиями замкнутые зоны внутри участка застройки, на которых запрещено строительство капитальных объектов.
Установление красной линии для ЗУ фактически превращает его весь или частично в часть территории общего пользования или в часть зоны линейного объекта – с запретительными ограничениями в застройке, с уменьшением объёма прав собственника по эскплуатации всей площади участка.
ГПЗУ – источник сведений о наличии/отсутствии красной линии на участке
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – не единственный канал получения информации о наличии или отсутствии красных линий на земельном участке. Об этом сказано выше. ГПЗУ – более удобный, понятный, бесплатный источник необходимых сведений.
Расположение красных линий на участке нужно выяснить заблаговременно – до начала строительства, в период планирования мест для будущих строений. Именно для этой задачи необходимо получить ГПЗУ. В его чертеже указываются:
Например, забор частного двора может идти по красной линии, но дом нужно строить в 5 м от неё.
Дистанция между строением и красной линией может быть нарушена по причине выступа крыши за край здания при том, что его фундамент расположен на удалении от КЛ по установленным нормам. Расстояние от красной линии отсчитывается от выступающих частей строения, а не от стен дома.
Отступы от КЛ, расстояния между красной линией и границей земельного участка и стенами зданий устанавливаются Сводами правил:
В соответствии с их положениями:
На самом участке также существуют требования по соблюдению дистанций между жилым домом и хозяйственными постройками по санитарно-бытовым и противопожарным условиям (подробности здесь).
ГПЗУ и СПОЗУ – эффективная помощь
Несмотря на то, что при подготовке к строительству жилого дома на садовых участках или наделах для ИЖС, ЛПХ исключена необходимость получения ГПЗУ и разработки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), отказ от их получения и подготовки – откровенная халатность застройщика. Она может спровоцировать градостроительные нарушения с весьма неприятными последствиями.
В СПОЗУ указываются границы участка, расположение красных линий, будущего объекта капитального строительства и всех других строений. Ни один из объектов не должен выходить за границы, обозначенные красными линиями, и пересекать их.
Соблюдение ограничений, связанных с красной линией, – требование, установленное законом. Неисполнение влечёт административную ответственность. Возможные последствия – штрафы, снос строений, построенных с нарушением границ КЛ, определяющих допустимую зону строительства.
Выступ строящегося здания за красные линии – административное правонарушение. Оно оценивается как самовольные занятие территории общего пользования или зоны отвода линейного объекта. В этом случае к застройщику-нарушителю применяются меры наказания, прописанные в статье 7.1 КоАП РФ.
Красные линии автомобильных дорог
Типичная ситуация – установление красных линий при планируемом размещении в их границах автомобильных дорог общего пользования.
В состав проектируемой автомобильной дороги входят:
Граница приодорожной полосы определяется на основании документации по планировке территории с учётом норм отвода земель для размещения автомобильных дорог и объектов дорожного сервиса – в зависимости:
После утверждения проекта автомобильной дороги и её строительства на участках или частях территорий участков, оказавшихся в границах красных линий, «включается» специальный правовой режим ограниченного землепользования полосы отвода. В частности, начинают своё действие следующие запреты (статья 25 ФЗ № 257 от 08.11.2007):
Риски при установлении красных линий на земельном участке
Установление и изменение красных линий на земельном участке – функции органов власти, связанные, в частности, с реализацией градостроительной политики, с достижением целей генеральных планов поселений.
Следствием утверждения красных линий могут стать как ограничение имущественных прав собственников земли, так и более серьёзные итоги:
Оспаривание, изменение и отмена красных линий
Дисбаланс публичных и частных интересов, возникающий при установлении красных линий на земельных участках, нередко влечёт необходимость защиты законных прав владельцев земли. Не исключается при этом судебный порядок рассмотрения споров.
Существуют ситуации, при которых правообладателям ЗУ удаётся добиться изменения (корректировки) красных линий без обращения в суд. Это те «счастливые случаи», когда изменения по КЛ вносятся в градостроительную документацию уполномоченными органами.
Если же красные линии пересекают постройки, возведённые на приватизированных территориях, владельцев могут обязать снести здание на основании судебного решения.
Местоположение уже существующих красных линий можно оспорить, если они проведены по территории участка, который находился в частной собственности до утверждения проекта выделения территории общего пользования.
Отмена красных линий, как правило, производится на основании решений суда, признавшего градостроительную документацию, устанавливающую красные линии не действующей в соответствующей части.
Основания для признания градостроительной документации, не действующей в части установленных красных линий
Правообладатель ЗУ может использовать конкретные основания в обосновании своих требований для оспаривания в судебном порядке документации по планировке территории в части установления красных линий:
Основания для отказа признания градостроительной документации, не действующей в части установленных красных линий
Суды рассматривают в качестве оснований для отказа следующие обстоятельства:
Резюме
Использование всех правовых инструментов для предотвращения установления красных линий на земельном участке – это способ и попытка защиты ЗУ, находящихся на участке сооружений и зданий.
Нужно изучать публикации в официальных СМИ о планируемых публичных слушаниях, в результате которых объекты недвижимости могут быть затронуты красными линиями, принимать участие в таких слушаниях, чтобы отстоять и сохранить имущественные права собственника.