На сколько подорожает квартира после сдачи дома
«Слышала много реальных историй от друзей и знакомых о том, как в относительно ещё недалёком прошлом им удалось выгодно купить квартиру в строящемся доме и в итоге не плохо на этом заработать: у кого-то жильё подорожало в 2 раза, другие рассказывают, что подняли с котлована полтора конца, есть примеры, когда рыночная стоимость недвижимости увеличилась на 80% после получения ключей и заселения. У меня есть свободные деньги и я бы хотела эти средства куда-нибудь максимально безопасно и выгодно вложить. В связи с этим обстоятельством, я рассматриваю покупку недвижимости в современных жилых комплексах, как один из возможных и на мой взгляд вполне достойных вариантов. Скажите, а на сколько интересны текущие проекты российских застройщиков и зарубежных девелоперов с точки зрения инвестиционной привлекательности, как сейчас на 2020 год обстоят дела с доходностью и чистой прибылью на внутреннем первичном рынке — на сколько может подорожать квартира в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию, получения ключей и оформления собственности?»
Подвести все современные жилые комплексы под один знаменатель выгодоприобретения практически невозможно. На рентабельность проекта влияет огромное количество факторов: нужно учитывать специфику региона и конкретной локации, класс жилья, и множество других второстепенных показателей и характеристик. И всё же основываясь на общем анализе конъюнкуры рынка в заданном сегменте, можно с уверенностью сказать, что на данный момент доходность от новостройки не превышает и 40% или иными словами квартира после сдачи дома подорожает в среднем лишь на 20-30%.
Случай из жизни
Выгодно ли физлицу продавать квартиру в новостройке по переуступке прав требования по ДДУ до сдачи дома и оформления жилья в собственность?
На сколько вырастет в цене элитная квартира после завершения строительства жилого комплекса
Несмотря на то что многие доморощенные коммерсанты, избалованные лихими смутными временами, считают явно не достаточным теперешние свои доходы для ведения какого-либо серьёзного бизнеса и продолжают куролесить по стране и миру в поисках сверхприбылей и выгодного дельца, многие зарубежные компании не так категоричны в своих оценках перспектив и продолжают толпами, под разными личинами заходить на российский рынок недвижимости. Иностранные предприниматели отлично осведомлены о правилах и условиях игры на международном арене, где конкуренция ещё выше, все ниши давным давно заняты, и доходность от бизнеса в 15% годовых считается для многих фирм показателем едва ли достижимым, призрачным, но безусловным успехом! И именно по этой причине взгляды заграничных дельцов прикованы к странам с неразвитой экономикой, к коим по мнению большинства экспертов, можно причислить и Российскую Федерацию, где ещё можно хоть как-то заработать.
Всем успешных инвестиций и чтоб приобретённые квартиры только дорожали!
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
На каком этапе строительства купить квартиру лучше всего
Обычно, строительство дома длится несколько лет. Каждый этап постройки можно назвать сложным, дорогостоящим процессом. Чтобы предусмотреть проблемы, присущие каждой стадии, надо разобраться в принципах работы этого механизма, в том числе и с учетом законодательства.
Начало строительства и продаж – фаза котлована
Для застройщика, первый этап строительства начинается с оформления прав на землю. Для узаконивания своей деятельности землю покупают или арендуют. После этого осуществляется разработка проектной документации, ее утверждение экспертами, государственными органами. Только после завершения бумажных формальностей девелоперы приступают к оформлению разрешения на строительные работы.
По текущему законодательству, купить квартиру на этапе строительства можно сразу после того, как на месте будущей новостройки появляется котлован. Начиная с этой стадии, застройщики в полной мере рекламируют жилье, привлекая покупателей низкой стоимостью.
Основной риск приобретения имущества на этой ступени – попасть на «долгострой» или, что хуже – мошенническую схему. Получается двоякая ситуация, покупателей манит возможность купить квартиру на этапе котлована от застройщика на очень приемлемых условиях, но придерживает боязнь – оказаться ни с чем.
Чем ближе стадия завершения строительных работ, тем больше шансов на благополучный исход дела, но с течением времени растет и стоимость будущего жилья. В итоге, взвешивая плюсы и риски, инвестор сам решает на каком этапе купить квартиру ему будет лучше всего, а помочь в вопросах выбора может обзор преимуществ и недостатков новостроек на разных фазах строительства.
Плюсы и минусы квартиры на этапе котлована
Преимущественные особенности недвижимости, купленной на ранних сроках, заключаются в свободе выбора будущей квартиры. Подобрать можно: расположение, планировку, вид из окон, этаж.
По мере возведения здания квартиры начинают выкупать, и вариантов выбора становится меньше. Так что ранняя возможность «застолбить» будущий дом – неплохое преимущество.
Говоря об обратной стороне медали, стоит выделить повышенную вероятность того, что строительные работы затянутся на неопределенный срок. На практике немало случаев, когда вместо заявленных 2-3 лет, дольщики ждут квартиры по 5-7 лет. И хорошо, если они вообще дожидаются заселения.
Полезно знать! Наибольшая вероятность натолкнуться на долгострой возникает при покупке жилья в многоквартирном доме.
Вероятность развития нежелательных событий практически невозможно предугадать. Даже солидные компании оттягивают сроки сдачи дома, хотя обращение к известному застройщику в определенной степени минимизирует подобные риски.
Чтобы покупка квартиры на этапе строительства не стала ошибочным мероприятием, специалисты рынка недвижимости советуют до заключения ДДУ узнавать о застройщике все, что только получится.
Подобную информацию можно взять из разных источников: сайт компании, тематические форумы, личный визит в офис и т. д.
Лучше всего останавливать выбор на компаниях, готовых предоставить результаты успешно реализованных проектов – это можно считать самой лучшей рекомендацией.
Особенности покупки жилья на поздних этапах строительства дома
Немалая часть дольщиков опасается заключать договорные условия с застройщиком на этапах котлована. Эта категория инвесторов предпочитает квартиры в новостройках, на этапе строительства которых уже можно вживую увидеть определенные результаты – контур здания, строительные работы и т. п.
Полезно знать! До сдачи дома в эксплуатацию, в зоне риска находятся даже проекты, готовые на 99%.
Задержки и даже полное прекращение работ возможно и здесь, но в отличие от новостройки на начальном этапе строительства, почти готовые проекты обычно достраивают. Даже если застройщик не в состоянии завершить работу, по решению суда возведением здания займется другая компания. Для дольщиков подобные ситуации связаны с дополнительными издержками, но это все равно лучше, чем полная потеря вложенных средств.
На позднем этапе строительства есть куда более высокие риски потерять деньги. Есть такой термин – двойные продажи. Это вид мошеннической схемы, при которой квартира продается сразу нескольким покупателем. Проворачивать подобные махинации злоумышленникам помогают лазейки в законодательстве.
Например, чтобы купить новостройку на этапе строительства, достаточно фиксации сделки предварительным договором купли-продажи. По закону такие договорные отношения не регистрируются в органах государственной власти, что и позволяет реализовать мошенническую схему.
Подводим итоги
Покупка квартиры на любом этапе строительства сопряжена с определенными рисками, что лучше – решать дольщику. Избежать возможных осложнений, проволочек, мошеннических схем на 100% практически невозможно.
Минимизировать риски можно, для этого надо выбирать зарекомендовавших себя девелоперов, собирать попутную информацию, советоваться с жилищными консультантами и т. п.
Как меняется цена на новостройку в зависимости от этапа строительства?
С ростом готовности строящегося дома риски для покупателя, однако и цена растет. Для того, чтобы добиться оптимального соотношения риск / доходность, покупателю необходимо понимать, в какие моменты обычно происходит рост цены, на какую сумму и с действием каких факторов это связано. Подробности – далее.
Как сильно меняется цена на новостройку от старта продаж до сдачи дома?
Для большего удобства сначала определимся с терминами:
Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.
Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.
Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:
Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.
Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства. Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.
Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).
Как застройщики управляют ценами на разных этапах строительства?
Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены). Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.
Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.
Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять. Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя. Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.
Начальная стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована)
Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:
Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.
Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик
Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)
После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой). Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).
Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.
Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства). Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта. Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).
Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:
Третья стадия – от получения аккредитации банка до завершения работ по каркасу (стадия конструктива / каркаса, этап 2)
Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.
Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:
В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро. Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда). На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.
Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования. Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.
Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)
После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), «разводка» внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).
Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.
Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)
Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:
В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Сравнительный анализ инвестиций в новостройку на разных этапах
Обобщим приведенную выше информацию в удобном виде в таблице:
| Скидка | Длительность | Выбор квартир | Риск | Затраты на стадию | |
| Котлован | 22-25% | 3-4 мес | Высокий | Высокий | 15% |
| Каркас 1 | 15-22% | 4-6 мес | Высокий | Умеренный | 10-15% |
| Каркас 2 | 9-15% | 4-6 мес | Средний | Умеренный | |
| Фасад | 3-9% | 6 мес | Ниже среднего | Умеренный | 30-35% |
| Ввод в эксплуатацию | 0-3% | 2-3 мес. | Низкий | Низкий | 10% |
Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта. Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс.