trezvii1 › Блог › Что нам стоит дом построить? — Часть 6. ИРД.
Мы подошли к последней стадии подготовки к проектированию – сбор ИРД.
ИРД – это исходно-разрешительная документация. Сюда входит весь необходимый пакет документов, на основании которого выполняется проектирование стадии «Проект». А пакет состоит из всевозможных справок, заключений, расчетов, отчетов и тому подобного.
Для ИЖС в большинстве случаев государство идет на встречу своему народу и упрощает перечень состава необходимых документов, оставляя лишь:
— правоустанавливающие документы на земельный участок (включая кадастровый план),
— схему планировочной организации земельного участка (на актуальной топосъемке),
— градостроительный план (с учетом действующих технических условий и сервитутов).
Здесь по идее даже могут не требовать проект на дом как таковой, а на основании всего трех этих пунктов уже выдают разрешение на строительство. Соответственно, ТЭПы (технико-экономические показатели) вашего планируемого дома в градостроительном плане и разрешении на строительство берутся на основании вашей фантазии в виде заявления (по аналогии декларации на дачный дом).
Но я все-таки расскажу об основных исходно-разрешительных документах, чтобы вы были в курсе о них, и вдруг у вас их затребуют, вы бы уже знали что это такое и где это брать.
Ниже приведен конечно не полный перечень теоретически возможных документов, но скорее всего даже он вам не потребуется. В основном, это актуально для строительства крупных объектов. Правда бывают случаи, что у конкретно вашего Управления Архитектуры и Градостроительства из-за каких-то конкретно местных проблем (проверок, судебных актов и т.п.) есть команда сверху об обязательном требовании предоставления какого-то конкретного дополнительного документа.
Схема планировочной организации земельного участка.
Если вы все-таки не хотите все делать грамотно, а будете строить «дедовским методом», то данную схему может изготовить самостоятельно – просто на топосъемке (Часть 5) участка нанесите контуры расположения планируемого вашего дома, и сверху крупным шрифтом обзовите данную бумажку «Схема планировочной организации земельного участка». Если же вы идете на полумеры, то тогда возьмите уже готовый данный документ, имеющий статус чертежа, из ранее разработанного вами эскизного проекта (Часть 4), который называется «Схема генерального плана» и просто переименуйте его в вышеуказанное название. Ну и конечно третий, самый правильный вариант, о котором пойдет речь в будущих частях моего «блога» — разработка раздела проектной документации с шифром «ПЗУ», который так и называется «Схема планировочной организации земельного участка». Кстати, ранее этот раздел назывался «ГП» — «Генеральный план» или «Схема генерального плана», поэтому не теряйтесь, если кто-то по старинке будет его так называть.
Градостроительный план.
Это основной документ для проектирования. Его готовит Управление Архитектуры и Градостроительства города/района/округа. Документ опирается на все полученные исходно-разрешительные документы и утверждает характеристики будущего строительства. На основании схемы планировочной организации изготавливается графическая часть градостроительного плана. На ней указывается (заштриховывается) вся площадь, на которой вы имеете право возводить капитальные строения. Само «пятно» разрешенной застройки всегда будет меньше всей площади участка, так как оно будет учитывать отступы от соседской межи, сервитуты, защитные коридоры инженерных сетей и т.д. и т.п.
На основании остальных документов – текстовая часть, которая описывает все разрешенные и запрещенные параметры на данном земельном участке при проектировании и строительстве, в том числе максимальные ТЭПы строений (количество, этажность, максимальную высоту, планируемое энергообеспечение и т.п.).
Ниже приведу примеры самых «популярных» документов ИРД.
Градостроительная информационная справка. Требуется не везде и не всегда. Выдается Управлением Архитектуры и Градостроительства. Описывает изученность земельного участка и характеристики района строительства в целом.
Также существуют ряд иных документов, которые скорее всего для ИЖС окажутся необязательными:
Расчет предельной минимальной площади з/у необходимого для размещения объекта. Выполняется Управлением Архитектуры и Градостроительства. Уточняет минимальную необходимую площадь земельного участка для строительства объекта к конкретным целевым назначением и конкретными требуемыми характеристиками.
Заключение Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия). Указывает на наличие или отсутствие негативного влияния на визуальное восприятие и физическую сохранность объектов культурного наследия. Если земельный участок находится в защищаемой ими зоне, то данное Управление выносит перечень обязательных для выполнения мероприятий при строительстве объекта.
Справка об подтоплении (затоплении) проектируемого объекта. Выдается Отделом Гражданской защиты муниципалитета. Характеризует потенциальную угрозу земельного участка на предмет подтопления (затопления).
Справка – сведения о средних многолетних метеорологических характеристиках. Выдается Федеральной службой по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды. Описывает климатические характеристики района строительства: скорость ветра (среднегодовая, максимальная), среднемесячная температура воздуха, абсолютные максимальные и минимальные температуры воздуха, месячное и годовое количество осадков (суточный максимум осадков, максимальная высота снежного покрова), среднее количество дней с жидкими осадками.
Заключение Управления по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Выдается на предмет соответствия использования данного земельного участка в конкретном целевом назначении.
Заключение по обследованию земельного участка на наличие (отсутствие) взрывоопасных предметов (ВПО). Выдается организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Обычно требуется при первичном отводе новых ранее не освоенных земель под строительство.
Иные Заключения или Согласования на строительство в водоохранных и прибрежных зонах, санитарно-защитных зонах (в том числе расчеты о их сокращении), охранных зонах, заповедных зонах и т.п. в соответствующих службах.
Список может быть не полным, но теоретически более чем достаточным даже для большинства крупных объектов. Если что-то еще вспомню, то дополню.
Спасибо за внимание! ))
Содержание блога:
Часть 1. Зачем? – рассуждения о том, зачем вообще переезжать из квартиры в городе.
Часть 2. Где? — рассуждения о том, на что стоит обратить внимание при выборе земельного участка.
Часть 3. Покупаем. – рассуждения о том, какие основные документы на земельный участок проверить в первую очередь перед его покупкой.
Часть 4. Эскиз. — рекомендации по дизайнерскому (эскизному) проектированию будущего дома.
Часть 5. Изыскания. — что это такое, и почему обязательно их надо выполнять.
Часть 7. Проектирование. — основные вводные данные перед началом проектирования, задание на проектирование.
Часть 8. Генплан. — раздел проекта ПЗУ, что это и для чего нужно.
Часть 9. Архитектурные решения. — раздел проекта АР, что это и для чего нужно.
Что такое исходно-разрешительная документация на строительство
Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)
Исходно-разрешительная документация — это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).
ИРД — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.
Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 — 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.
Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории — минимально необходимый и достаточный.
Минимальный перечень ИРД для строительства
Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:
Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.
Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное — у него есть такая техническая возможность.
Что входит в полный пакет ИРД
Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.
Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу — Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.
В заключение
Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.
Исходно-разрешительная документация для строительства
Общая характеристика
В состав исходно-разрешительной документации для проектирования и сооружения объектов включаются:
Полный комплект содержит акты, отражающие ключевые требования и рекомендации по:
К исходно-разрешительной документации следует также относить рекомендации и предписания, полученные от разных согласующих структур для разработки проекта. В актах описываются возможности производства работ, учитывающие санитарно-гигиенические, экологические нормативы по расположению объекта, предполагаемое его назначение, особенности эксплуатации, характер воздействия на природу.
Специфика получения
Нюансы
Исходно-разрешительная документация не считается результатом интеллектуальной деятельности проектировщика. Соответственно, на нее не распространяются нормы закона об авторском праве.
Исходно-разрешительная документация предоставляется заказчику уполномоченным органом либо организацией в обязательном порядке за плату при условии выполнения всех требований, установленных правовыми актами.
Разработка ИРД
Она считается начальным этапом инвестиционного процесса. В ходе оформления документации определяются финансово-экономические показатели и качественные характеристики объекта.
Основа для разработки исходно-разрешительной документации для проектирования – ППТ (проект планировки территории). Он должен быть согласован (утвержден) по установленным правилам.
Если градостроительная документация не разработана, не согласована или не утверждена, технический заказчик должен организовать производство предпроектных архитектурных проработок, подготовить и утвердить обоснование размещения будущего объекта.
Особенности структуры
Вопросы, решаемые в рамках градостроительной деятельности, находятся в совместном ведении РФ и регионов. Соответственно, единого документа, в полной мере регламентирующего правила разработки и состав ИРД, нет.
Существенные отличия в нормативно-правовых актах отмечаются, к примеру, в Москве и области, в других городах страны.
На состав ИРД влияет и специфика будущего объекта.
Основные документы
В их число включены:
Комплект для разработки ППТ и ведения градостроительной деятельности
В него входят акты, содержащие сведения о правах на участок:
В состав исходно-разрешительной документации для проектирования линейных объектов входят также акты о выборе трасс.
Градостроительная документация
В нее входят расчеты, обоснования и подтверждения:
В составе градостроительной документации также присутствуют:
Административные акты
Кроме того, заказчику выдаются разрешения на:
Результаты инженерных изысканий
В состав этих материалов входят техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям. Этот документ оформляется техническими службами. При этом на топосъемке должны быть указаны точки подключения. К ТУ прилагается заключение об инженерном обеспечении объекта. Как правило, оно оформляется по инициативе заказчика.
Кроме того, составляются отчеты об инженерно-экологических, геодезических, гидрологических, геологических изысканиях.
К указанным документам прилагается чертеж, на котором отображаются территории:
Кроме того, производится топосъемка, результаты которой отображаются на лавсане и в цифровой форме с экспликацией подземных объектов.
Документы надзорных органов
Техусловия
Они оформляются на:
Пример
В составе ИРД также присутствуют согласования установки светофоров, знаков, нанесения разметки пешеходных переходов, выездов и съездов с управлением Росавтодор.