Что должно быть в ДДУ: проверяем по пунктам
Как заключить договор долевого участия в строительстве: памятка покупателям недвижимости от N1.RU
ДДУ — самый распространённый и надёжный способ оформления сделки по покупке недвижимости в новостройках. Он регулируется отдельным федеральным законом — 214-ФЗ. Но законом не предусмотрен конкретный шаблон этого договора, поэтому на практике остаётся ещё много нюансов, лазеек для мошенников и недобросовестных застройщиков. На какие детали нужно обращать внимание при подписании документов на покупку жилья в новостройке?
Главная задача покупателя — убедиться, что условия договора полностью соответствуют обещаниям менеджеров по продажам, своё жильё он получит в надлежащем виде и в срок, а в случае непредвиденных обстоятельств будет законодательно защищён. Однако, не имея юридического образования и солидной практики работы с документами, разобраться в многостраничном договоре бывает непросто.
Эти пункты можно разделить на несколько групп.
Проверьте, с какой компанией вы заключаете договор и кто выступает от её лица.
• застройщик предоставляет копии документов на земельный участок и на объект недвижимости;
• в ДДУ указан номер разрешения на строительство, дата его выдачи;
• ИНН и ОГРН застройщика в ДДУ и в разрешении на строительство совпадают;
• договор подписывает генеральный директор компании либо лицо, имеющее специальную доверенность.
Важный нюанс: согласно редакции ФЗ-214 от 2017 года, большинство вышеперечисленных документов застройщик/продавец обязуется публиковать в свободном доступе на своём сайте.
Информация об объекте
В ДДУ обязательно подробно описывается объект договора — то есть ваша будущая квартира.
• кадастровый номер земельного участка и его адрес в договоре совпадает с документами застройщика. Если официального адреса ещё нет — указывают строительный;
• в договоре указаны все важные характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, положение на этаже;
• данные в поэтажном плане и в договоре совпадают.
Предмет ДДУ — передача от застройщика инвестору (то есть вам) имущественных прав на заявленный объект недвижимости, в чёткие сроки и по оговорённой цене. Кстати, будьте внимательны: ФЗ-214 регулирует только этот тип сделки. Другие схемы — например, переуступка прав требования или совместное финансирование строительства — под действие закона не попадают.
• сроки строительства и сроки передачи объекта соответствуют тем срокам, что вы заранее согласовали с застройщиком;
• сроки строительства и передачи квартиры определены конкретной датой или кварталом;
• указана точная стоимость квадратного метра, а цена договора соответствует произведению этой стоимости на площадь квартиры;
• цены в тексте договора фиксированные и указаны в рублях — никаких условных единиц;
• указаны конкретные сроки оплаты, и в эти сроки реально уложиться;
• срок оплаты — позже даты регистрации договора в Росреестре.
На последний пункт обратите особое внимание — это требование с 1 января 2017 года прописано в федеральном законе. До этого застройщики могли брать деньги и раньше, например, оформляя их в виде задатка или как беспроцентный заём. Сейчас все эти лазейки закрыты.
Если пока нельзя измерить площадь квартиры, должно быть указано, будет ли корректироваться сумма договора, если по факту эта площадь будет отличаться от заявленной. А подобные ситуации не так уж и редки.
Кстати, с января 2017 года в ФЗ-214 внесли поправку: если фактическая площадь квартиры отличается от той, что в договоре, больше, чем на 5 %, дольщик может отказаться от сделки.
Ещё один пункт, который советует проверить Дмитрий: в каком состоянии вы будете получать квартиру после сдачи дома (черновая отделка или под ключ). Если предусмотрены отделочные работы — то должен прилагаться и их подробный перечень.
Ответственность сторон и гарантии
Это те пункты, что обычно идут в самом конце договора, и читают их не очень внимательно. А зря.
• указаны условия об ответственности застройщика за нарушение сроков передачи объекта;
• есть условие об ответственности за нарушение срока возврата денежных средств;
• указаны способы обеспечения исполнения обязательств застройщика — поручительства банка или страхование;
• перечислены уважительные причины, по которым застройщик имеет право перенести заявленные сроки. Это могут быть только действительно форс-мажорные обстоятельства — такие как стихийные бедствия, военные действия, теракты. Недобросовестные действия подрядчиков, изменения законодательства или курсов валют к ним не относятся.
В ДДУ должны указываться сроки гарантии на саму квартиру и на инженерные коммуникации. Раньше эти сроки прописывались прямо в законе: для квартиры — пять лет, для оборудования — три года, и изменять их застройщик не мог. С января 2017 года ситуация несколько изменилась. Теперь застройщик должен предоставить инструкцию по эксплуатации квартиры, в которой прописать гарантийные сроки. Так защищаются интересы и дольщиков, и самого застройщика.
И, наконец, изучите, на каких условиях можно расторгнуть договор. Особенно по инициативе дольщика. Неустойка за односторонний отказ от сделки может достигать серьёзных сумм — до 15 % от цены квартиры. Но выплачиваться она должна только в случае, если дольщик сознательно нарушает взятые на себя обязательства. Если вы расторгаете договор по не зависящим от вас причинам — например, вам не одобрили заявку на ипотеку, — то вы ничего не должны платить.
ДДУ в новостройке — что это такое
ДДУ в новостройке — что это такое
Что такое ДДУ
Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.
Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.
Плюсы и минусы договора долевого участия
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Стоимость недвижимости на этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье. | Есть риск, что застройщик обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков. |
| Можно накопить денег на мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом. | Может возникнуть форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта. |
| Квартиры, купленные по ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже. | Все время строительства придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего. |
Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.
ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.
Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика
Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:
🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.
🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.
🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.
🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.
Как составить и на что обратить внимание в 2020 году в договоре ДДУ
Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.
В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:
📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;
📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;
📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;
📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.
При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.
Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.
Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.
❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре
Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:
📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;
📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;
📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;
📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;
📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;
📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.
Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.
Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье
Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.
Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:
📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.
📌 Договор долевого участия в строительстве.
📌 Акт приема-передачи квартиры.
📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.
📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.
Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.
Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
Подводные камни в ДДУ
Переуступка ДДУ — что это
Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.
Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:
✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;
✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;
✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;
✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.
Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.
При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.
Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ
Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.
Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.
Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы
Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.
Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.
Возможно ли наследование права требования по ДДУ
Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».
Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.
Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств
Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.
В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.
Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего
Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.