Как перевести земельный участок из ЛПХ в ИЖС
Участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться как в черте населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения.
Также, они делятся на 2 категории — полевые и приусадебные.
Как для первой, так и для второй категории наделов может быть полезна процедура перевода земли в категорию «Индивидуальное жилищное строительство».
Виды земельных участков
Земельные наделы ЛПХ, относящиеся к землям поселений, называются приусадебными. На таких участках разрешено строить дома и хозяйственные постройки, заниматься индивидуальной трудовой деятельностью.
Подробнее о приусадебных участках читайте в специальной статье.
ЛПХ на сельхозземлях носят название полевых участков. На полевых наделах разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности без возможности возведения капитальных построек.
Подробнее о полевых участках читайте в статье.
В каких случаях требуется смена ВРИ
Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.
Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.
Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.
Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:
Условия для перевода и порядок действий
Смена вида разрешенного использования может происходить по следующим сценариям:
По общему правилу, участки, в отношении которых инициируется процедура смены разрешенного использования, должны быть размежеваны и поставлены на учет в Кадастровой палате.
Заниматься геодезическими работами имеют право лица, имеющие сертификат кадастрового инженера. Стоимость услуг не зависит от того, в частную или государственную структуру вы обращаетесь, и составляет в среднем 5 тыс. руб.
Для приусадебных земель
На земли, относящиеся к черте населенных пунктов, распространяется действие градостроительного регламента.
Запросив в земельном отделе местной администрации копию ПЗЗ территории, в границах которой находится интересующая вас земля, вы получите исчерпывающую информацию о ее функциональной зоне и сможете проанализировать наличие возможности смены ВРИ в упрощенном порядке.
Для присвоения приусадебному наделу вспомогательного или условно-разрешенного ВРИ «ИЖС» необходимо направить декларацию, уведомляющую о желании использовать участок в строительных целях, в Росреестр.
В качестве дополнительных документов ведомство потребует приложить:
Внесение изменений в Госземкадастр, поданное в электронном виде, оплачивается в сумме 245 руб. При предоставлении сведений в «бумажном» варианте размер госпошлины составит 350 руб.
Подробнее о смене ВРИ земли читайте в отдельной статье.
Для полевых
Присвоение полевому участку вида разрешенного использования «ИЖС» сопряжено со сменой категории надела, причем оба действия производятся одновременно.
Ходатайство о смене категории земли направляется в администрацию поселения (районную администрацию, если речь идет о межселенной территории).
Если администрация, принявшая ходатайство, считает обоснованным ваше намерение о смене ВРИ земли, то направляет его в орган исполнительной власти области для принятия окончательного решения.
К ходатайству прилагаются следующие документы:
В зависимости от формы подачи заявления, сумма госпошлины может составлять:
Если полевой участок находится в непосредственной близости от границ населенных пунктов, Генплан поселения предусматривает возможность расширения черты поселка с включением в его состав близрасположенных сельхозземель, то ходатайство, как правило, удовлетворяется.
Подробнее об изменении категории земли читайте в статье.
Вопросы изменения категории земли являются достаточно сложными, поэтому стоит рассмотреть возможность поручения проведения процедуры юристу. Стоимость его услуг зависит от сложности каждого конкретного случая и составляет несколько десятков тысяч рублей.
Что делать при отказе
Все случаи отказов условно можно поделить на две категории.
Первые случаи связаны с небрежным отношением к подготовке ходатайства, когда в ходе анализа предоставленных документов выявляются следующие несоответствия:
Устранение выявленных несоответствий не займет много времени и даст вам возможность подать ходатайство повторно.
Вторая категория случаев связана с отсутствием в законе возможности изменения цели использования для сельхоз земли. В переводе категории может быть отказано, если полевой участок относится к особо ценным землям или у заявителя нет возможности оплатить разницу между старой и новой кадастровой стоимостью надела.
Любой отказ может быть обжалован в судебном порядке, но и суды не всегда удовлетворяют подобные заявления.
Еще один вариант действий при отказе присвоения ВРИ «ИЖС» полевому участку — осуществление смены цели использования на «Дачное хозяйство» или «Садоводство».
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал в котором представлено сравнение основных категорий участков.
Заключение
Большой разницы между ВРИ «ЛПХ» и «ИЖС» нет, если речь идет о приусадебных участках. И в том, и другом случае допускается строительство жилого дома на земле. Кроме того, ЛПХ может быть предпочтительнее для тех землепользователей, в планы которых входит продолжение использования участка для производства сельхоз продукции.
Планы построить дом на полевом земельном участке могут осуществиться, несмотря на полученный отказ в присвоении наделу ВРИ «ИЖС» — для этого достаточно перевести землю в дачное или садовое хозяйство.
Что можно и полезно строить на землях ЛПХ?
Строительство различных строений (включая жилые дома) на территориях, предназначающихся для ведения подсобных хозяйств, регламентируется Федеральным Законом от 2003 года №112 (в редакции 2016 года).
Чем регулируется строительство на землях личных хозяйств?
Существенной разницы в разрешенных объектах застройки, существовавшей некоторое время назад для подсобных хозяйств, индивидуального строительства и садоводческих земель, теперь не существует. Эти различия были отменены постановлением Конституционного Суда №7-П за 2008 год.
Также большим плюсом участков, отведенных под индивидуальную застройку и личные хозяйства, является то, что возводить на них здания разрешается по умолчанию, без дополнительного изменения статуса этих земель и перевода их из одной категории в другую (за исключением полевого участка, относящегося к ЛПХ: вследствие того, что последний относится к сельскохозяйственным землям, возводить на нем какие-либо постройки категорически запрещается).
Что можно построить на земле ЛПХ?
Пожалуй, главной постройкой, которую можно будет возвести на территории личного хозяйства, является жилой дом.
При выборе места для его установки следует руководствоваться требованиями санитарных норм.
Для того, чтобы создать заявку на строительство дома, необходимо будет собрать следующий комплект бумаг и предоставить его в орган местной власти:
После того, как заявка будет оформлена и разрешение будет выдано, можно будет приступать к строительству.
Для этого (напрямую либо с помощью местного Многофункционального Центра) необходимо будет подать следующие документы:
У вас родился ребенок в гражданском браке? Узнайте, как в этом случае оформить отцовство. Читайте нашу статью.
Гражданский брак имеет как свои плюсы, так и минусы. Подробно этот вопрос мы рассмотрели здесь.
Другие строения
Что же касается других строений, то к зданиям, разрешенным к возведению на территориях личных хозяйств относятся:
Возводить эти объекты можно как самостоятельно, так и получив предварительное разрешение. К зданиям, строить которые можно безо всяких разрешений, относятся любые некапитальные строения (то есть не имеющие сильно углубленных фундаментов, а также имеющие возможность быстрого отсоединения от сетей коммуникаций либо имеющие быстроразборную конструкцию).
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Достоинства и недостатки возведения жилого дома на землях ЛПХ и можно ли строить его без согласования
Каждый желающий построить жилье и завести собственное хозяйство рано или поздно сталкивается с необходимостью подбора подходящего участка земли.
Из земель поселений для выполнения этих задач часто выбирают земли с ВРИ ЛПХ.
Но, необходимо знать, что участок для личного подсобного хозяйства может быть как приусадебным, так и полевым.
И не на каждом из них можно возвести жилую постройку.
Какой участок подходит
Законодательно установлено, что земли для ведения личного подсобного хозяйства могут выделяться из состава земель поселений, а также земель сельскохозяйственного назначения. Участки, выделенные в городской черте, называются приусадебными, в загородной зоне – полевыми.
Для целей строительства пригодны исключительно приусадебные участки ЛПХ.
Нужно ли разрешение на строительство?
Как и любые капитальные строительные работы, возведение жилого дома на приусадебных участках требует официального получения разрешения на строительство.
Органы власти выдадут его, нужно только чтобы соблюдались следующие условия:
Планировка
Градостроительные нормы распространяются на любые капитальные строения, вне зависимости от того, какое разрешенное использование имеет участок, используемый для их размещения.
Так жилой дом должен соответствовать следующим критериям:
Законодательно не запрещается строительство хозяйственных построек, использующихся для ведения ЛПХ:
Правильному размещению объектов на земельной территории способствует составление плана застройки участка.
«Красные линии»
Так называемая «красная линия» предназначена для отделения вашего земельного участка от земель общего пользования. Забор со стороны улицы обычно устанавливается непосредственно по «красной линии», являясь, тем самым, практическим ее воплощением на местности.
Размещение строительных объектов должно производиться с учетом следующих расстояний по отношению к «красной линии»:
Нарушение установленных законом расстояний, касающихся «красной линии» участка, чревато вынесением предписания о сносе незаконно размещенной постройки.
Противопожарные нормы
Противопожарные требования предписывают необходимость соблюдения следующих расстояний от линии размежевания с соседями при строительстве различных объектов на участке ЛПХ:
Органы Госпожнадзора при размещении на участке стройобъектов рекомендуют придерживаться следующих правил:
Приветствуется наличие в непосредственной близости от постройки пожарного водоема.
При строительстве дома на несколько этажей необходимо обустройство запасных выходов с каждого яруса.
Экологические и санитарные аспекты
При выборе места под строительство дома оцените ландшафт будущей застройки.
Размещение участка в сельской местности является неоспоримым преимуществом – чистый воздух, прекрасный пейзаж.
Городская местность диктует свои условия. Не стоит строить дом рядом с промзоной, даже на земле ЛПХ.
Низкая цена не сможет компенсировать вред, причиняемый выбросами от источников негативного воздействия на окружающую среду.
Не рекомендуется обустройство заглубленных цокольных этажей в домах, где планируется постоянное проживание людей. Если избежать этого не удается – предусмотрите антирадоновую защиту.
Санитарно-эпидемиологическое законодательство требует соблюдения следующих норм при застройке участка ЛПХ:
Соблюдение всех вышеперечисленных норм и правил жестко отслеживается при строительстве на землях с ВРИ ИЖС. На земельных участках под ЛПХ ситуация контролируется не так строго, особенно если речь идет об объектах, строящихся в сельской местности.
Прописка
Закон 112-ФЗ, датированный 7 июля 2003 г. указывает, что правовое регулирование использования земель ЛПХ осуществляется Конституцией, Федеральными законами, а также подзаконными актами различных уровней власти.
Так вопросы регистрации по месту жительства регулируются актуализированной версией Закона РФ №5242-1 от 25.06.1993 г.
Действующее законодательство допускает возможность прописки в доме, построенном на участке с ВРИ ЛПХ.
Для реализации этой возможности гражданину необходимо пройти ряд административных процедур:
Регистрирующим органом являются территориальные представители Федеральных органов, осуществляющих функции в сфере контроля над процессом миграции (паспортно-визовая служба).
Перечень документов, необходимых для получения прописки:
Законом допускается прописка в недостроенном доме, в случае признания его пригодным для проживания специальной комиссией.
Можно ли строить без согласования
Как уже говорилось выше, капитальное строительство требует получения разрешения на ведение строительных работ.
К объектам, требующим получение разрешения на строительство, относятся:
Эти требования установлены Градостроительным кодексом и являются обязательными для исполнения всеми застройщиками.
Вместе с тем на участках ЛПХ разрешается возводить без предварительного согласования следующие объекты:
Узнать о том, необходимо ли в данном конкретном случае получать разрешение на строительство можно обратившись в отдел капитального строительства администрации вашего района.
Достоинства и недостатки
Возведение жилого дома на земельных участках с ВРИ ЛПХ имеет свои плюсы и минусы.
Представим их в виде следующей таблицы:
| Достоинства | Недостатки |
| Низкая кадастровая стоимость земли и, как следствие, невысокая сумма земельного налога | Отсутствие гарантий на создание объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры |
| Возможность регистрации по месту жительства | Запрет на ведение строительных работ на землях сельскохозяйственного назначения |
| Большой размер участка | Частое отсутствие качественных подъездных дорог к участку |
С точки зрения ведения строительства зачастую более предпочтительным вариантом являются земли ИЖС.
Вид разрешенного использования земли для участков, расположенных в черте населенных пунктов может быть изменен по заявлению владельца земли.
Подробнее о смене ВРИ земельного участка читайте в отдельной статье.
Интересное видео
Смотрите занимательный видеоматериал, в котором рассказывается о сроках и стоимости получения разрешения на строительство жилого дома на землях ЛПХ.
Выводы
Строительные работы по возведению жилого дома на землях ЛПХ, так же как и аналогичная деятельность на ИЖС участках требует предварительных согласовательных процедур.
Достоинства ЛПХ участков в виде низкой стоимости и величины надела могут нивелироваться возможными сложностями, связанными с отсутствием инфраструктурных объектов.