Разрешение на строительство во франции
Строительные нормы, а также законы, регулирующие как частное, так и общественное строительство во Франции могут отличаться от своих зарубежных аналогов. Поэтому, прежде чем приступать к новому строительству или ремонту во Франции, рекомендуется ознакомиться с такими нормами и правилами, дабы избежать неприятных сюрпризов впоследствии.
По закону Франции именно владелец недвижимости должен убедиться в получении всех необходимых разрешений на строительные работы и наличии страховых полисов у подрядчиков до начала строительства.
Правовая ответственность
Закон Спинета (loi Spineta) от 4 января 1978 года, возлагает разного рода ответственность на всех участников строительного процесса: подрядчиков, архитекторов, инженеров, Бюро контроля, производителей и импортеров материалов и оборудования. Договорная ответственность начинается с момента составления плана работ и может покрывать максимальный период до 30 лет после практического завершения проекта. Подрядчики обязаны застраховать конкретные работы, за выполнение которых они берутся, до их начала.
Во Франции существует несколько видов ответственности, налагающейся при проведении любых строительных работ, включая как новое строительство, так и ремонтные работы на уже существующем объекте.
Основные виды ответственности для строительных подрядчиков во Франции:
Внимание: в случае если лицензированный архитектор подписывает чертежи, разработанные кем-то другим, например, для получения разрешения на проведение строительных работ (Permis de construire), то, с точки зрения закона, он берет на себя ответственность за содержимое таких чертежей и обязуется выплатить страховой взнос для покрытия десятилетней ответственности.
Дополнительная информация на французском языке о правовой ответственности строителей после сдачи объекта на правительственном сайте Service Public
Страхование
Стоимость страхования во французской строительной индустрии, как правило, довольно высока, особенно когда и заказчик и подрядчики на проектирование и строительство обеспечивают страховое покрытие. Вся ответственность, за исключением уголовной, является страхуемой, и все появляющиеся разногласия в большинстве случаев урегулируются напрямую страховыми компаниями участвующих сторон.
Согласно закону Спинета от 1978 года, все участники строительного процесса должны заключить соответствующие страховые договоры до начала строительства. В случае вовлечения в проект архитектора, на него ложится ответственность за обеспечение должного страхования заказчика, подрядчиков, субподрядчиков и поставщиков.
Заказчику (maître d’ouvrage) необходимо обеспечить страхование десятилетней ответственности, для чего наилучшим образом подходит договор страхования от строительных дефектов (dommage ouvrage, DO). По закону, для страхования от строительных дефектов отсутствует верхняя планка – таким образом, застрахованный заказчик всегда может рассчитывать на средства, необходимые для завершения проекта. Страхование от строительных дефектов делается для каждого строительного объекта и предназначено для оплаты любых основных работ до распределения ответственности. Любые дефекты немедленно исправляются, а затем страховые компании участвующих сторон урегулируют претензии.
Внимание: страхование заказчика от строительных дефектов (dommage ouvrage, DO) обязательно, согласно закону от 1978 года (loi 78.12 du 4 janvier 1978). В случае незаключения страхового договора до начала каких-либо строительных работ, заказчик должен ознакомиться с полным перечнем своих обязательств и ответственности по страховому покрытию.
Дополнительная информация на французском языке о страховании от строительных дефектов на правительственном сайте Service Public
Строительные работы во Франции основываются на правиле, что квалифицированные исполнители страхуют выполненные ими работы на 10 лет. Общее правило: страхованию подлежат только работы, отвечающие принятым профессиональным стандартам (Règles de l’art) и нормам, прописанным в соответствующих положениях, таких как СНиПы (Documents Techniques Unifiés, DTU), официально признанные стандарты или технические условия (avis techniques).
Если вы собираетесь делать ремонт и планируете выполнить работы самостоятельно, не забывайте о последствиях при страховании и продаже недвижимости в будущем. Выполнение строительных работ в частной жилой недвижимости физическим лицом не может быть застраховано, что, возможно, не существенно для косметического ремонта; однако при установке новой системы отопления, создании проемов в несущих стенах или замене крыши возможны осложнения. В таком случае, даже если владелец недвижимости обладает необходимыми навыками для данных работ, страховая компания может отказаться их страховать. Кроме того, собственник недвижимости несет ответственность перед третьими лицами в случае дефектных работ. Перед совершением покупки будущие покупатели могут запросить страховые данные подрядчиков, выполнявших строительные работы, и их отсутствие может значительно повлиять на проведение сделки по продаже недвижимости.
НДС на строительные работы
НДС на новые постройки
Ставка налога на добавленную стоимость (TVA) для всех строительных работ по постройке нового здания или строительству новых площадей составляет 20%. Строительные работы при смене назначения уже существующего здания с нежилого на жилое (например, если жилые помещения дома расширяются за счет примыкающего амбара или если сельскохозяйственный амбар перестраивается под жилой дом) так же рассматриваются как новое строительство и облагаются НДС в размере 20%.
Сниженная ставка НДС
Для ремонтных работ, не затрагивающих конструктивные элементы в уже существующих жилых помещениях, построенных более двух лет назад, применяется сниженная ставка, составляющая с 1 января 2012 года 7%.
Внимание: все ставки НДС (TVA) в обязательном порядке должны быть отражены в счетах-фактурах (facture) всех подрядчиков, участвовавших в работах.
Сниженная ставка НДС (TVA au taux réduit) применяется к профессиональному рабочему труду (main d’oeuvre professionnelle), а также ко всем строительным материалам, фурнитуре (matières premières, matériaux et fournitures) и оборудованию (éléments d’équipement), поставленным подрядчиком, который занимается их последующей установкой, что также должно быть отражено в его счете-фактуре.
Сниженная ставка НДС не применима к вознаграждениям за профессиональную деятельность (архитекторы, дизайнеры и т.п.), даже если она применяется для самого объекта.
Большинство строителей потребуют подписать свидетельство о сниженной ставке НДС (attestation de TVA 5.5%) при подписании сметы (devis) на проведение работ. Подписывая такое свидетельство, заказчик подтверждает, что сниженная ставка НДС (TVA au taux réduit) применима к его проекту. В случае обнаружения, что такая ставка не применима или применима не ко всему проекту, подписанное свидетельство освобождает строителей от обязательства выплаты разницы в НДС, и вся ответственность ложится на заказчика.
Для получения точной информации о возможности применения сниженной ставки НДС на вашем объекте, обратитесь в местную налоговую службу (hôtel des impots).
Дополнительная информация на французском языке о сниженной ставке НДС при строительных работах на правительственном сайте Service Public
Французский стандарт
Французская ассоциация по нормализации (Association Française de Normalisation, AFNOR) выпускает технические и технологические инструкции для строительных материалов и компонентов, известные как Французский Стандарт (Normes Française, NF). Некоторые из них обязательны и являются частью СНиПов (DTU). Продукция с маркировкой NF подвергается систематическому контролю, отвечает нормам и пригодна к использованию.
Контроль за соблюдением строительных норм осуществляется местными органами самоуправления: префектурой и мэрией. Их представители вправе инспектировать ход строительных работ, проводить испытания и проверять все официальные документы в течение двух лет после завершения строительства. Результаты таких проверок ни в коей мере не освобождают строителей от ответственности.
Строительные нормы и правила
Безопасность людей, гигиена и энергопотребление в зданиях и сооружениях определяются законодательными требованиями – как правило, региональными нормативными документами, основанными на общенациональных положениях о санитарно-гигиенических требованиях для существующих сооружений.
Государственные подряды на строительные работы безусловно регулируются французским эквивалентом российских строительных норм и правил или СНиП (Documents Techniques Unifiés,DTU), который устанавливает требования для архитектурно-строительного проектирования и строительных расчетов. Кроме того, существуют технические условия (avis techniques), составляющиеся Научно-техническим центром по строительству (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, CSTB) для пока нестандартизированных новаторских методов, материалов, компонентов и оборудования.
Смета
Принятие сметы является юридически связывающим обязательством, в некоторых случаях приравниваемым к контракту. Поэтому лицо, самостоятельно организующее строительные работы, перед подписанием сметы должно удостовериться, что она содержит следующее:
Все работы соответствуют строительным нормам и СНиПам (DTU).
Внимание: в частном строительстве подрядчик обязан выполнять работы в соответствии с французскими нормами и СНиПами только если это прописано в смете, и только в этом случае несет ответственность при их невыполнении.
Подрядчик имеет необходимую страховку на работы, которые собирается выполнить
Внимание: подрядчик-кровельщик будет застрахован только на кровельные работы, как прописано в его договоре страхования. Изменения, вносимые в стропила крыши или перестройка дымохода не будут покрываться страховкой на кровельные работы, если это не прописано отдельным пунктом в договоре страхования подрядчика.
Дополнительная информация на французском языке о типах строительных контрактов на правительственном сайте Service Public
Источники информации: Рекомендательная записка для начальников отделов планирования Кальвадоса (14), Манша (50), Орна (61), представляющих Региональный Совет архитекторов Нижней Нормандии 10.07.2007. Официальный Бюллетень. №5 от января 2007 года, статья №12.
Отказ от ответственности: содержание данного документа предназначено только для общей информации, и хотя авторы сделали все возможное для обеспечения максимальной точности информации и включенных переводов, они не несут никакой ответственности за возможные ошибки, упущения или неточности, допущенные в данном документе.
Подробнее в разделе «Юридическая информация»
Как построить свой дом во Франции
Выгоды постройки дома во Франции
1. Строительство дома во Франции помогает в том, чтобы обзавестись своим жильём по более низкой цене, чем если бы вы приобретали готовое жильё. Правда, разница в стоимости не такая значительная, но тем не менее. Стоит иметь в виду ещё и то, что данный вариант хорошо подходит тем, кто имеет жильё на время строительства своего дома, пусть это жильё даже будет и съёмным.
Таким образом, вы сможете без труда обустроить свою жизнь во Франции, если сначала захотите построить дом. Как же это сделать, и что для этого нужно?
Первый этап: разработка плана и согласование
Естественно, что любое крупное строительство начинается с согласования. И если вы хотите построить дом во Франции, то нужно знать те законы, которые работают в этой сфере в данной стране. Законы Франции во многом похожи на законы других стран, особенно европейских, но имеются и различия, и их тоже неплохо знать.
Выбор и покупку земельного участка во Франции можно проводить разными способами. Можно, например, искать предложения через интернет. Это неплохой вариант, если у вас будут добросовестные продавцы и их агенты, которые продадут вам именно то, что требуется, и не возьмут лишних денег, которых вы будете хорошо понимать, несмотря на то, что говорите на разных языках. Если вы хотите больше уверенности и меньше проблем, то стоит обратиться в современную компанию, которая способна решить проблемы такого плана, например в Кофранс. В этом случае вам практически не придётся общаться с продавцами напрямую, специалисты компании сами выберут для вас участок земли, основываясь на ваших требованиях и пожеланиях, затем договорятся с продавцами и составят все документы таким образом, чтобы вы действительно приобрели необходимые права на участок и чтобы никто больше, кроме вас, этих прав не имел, что тоже очень важно. Практика показывает, что такое взаимодействие с профессионалами значительно ускоряет процесс, а это важно при строительстве дома, так как и само строительство не происходит в один день.
После того, как план готов, его утверждает мэрия. Стоит привыкнуть, кстати говоря, к тому, что если вы собираетесь жить во Франции, то здесь многие вопросы решаются именно через мэрию. В том числе те, которые в других странах решаются через другие органы и инстанции. Подготовив план и заявление, вы отдаёте его на рассмотрение в мэрию. Согласно закону, в течение двух месяцев мэрия должна его рассмотреть и либо дать согласие на строительство, либо отказать. В случае отказа у вас есть два месяца на то, чтобы обжаловать такое решение. Но впрочем, в большинстве случаев отказов не бывает, если вы полностью владеете всеми правами на свой участок и собираетесь построить на нём обычный дом, пусть даже большой.
Второй этап: строительство дома
Далее, начинается строительство по плану. Грамотная и профессиональная строительная компания не привлекает к строительству заказчика ни на каких этапах, в том числе она сама проверяет качество работ, либо его проверяет архитектор, который связывается с заказчиком по всем важным вопросам. Обычно строительная компания также осуществляет закупку и доставку стройматериалов, наём транспорта для перевозки и так далее, всё это входит в стоимость работ и либо проплачивается заранее, либо обсуждается и проплачивается в процессе.
После того, как происходит сдача дома, заказчик подписывает своё согласие с тем, что дом его устраивает и выполнен в соответствии с планом. Хорошие строительные компании во Франции всегда предоставляют гарантию не менее 10 лет на основные составляющие элементы дома. Если вы выбираете именно такую компанию, то у вас будет намного больше уверенности в том, что ваше вложение в строительство дома во Франции полностью оправдано.
Третий этап: отделка
Также вы можете посадить сад или лавандовые поля, завести пруд с рыбой. Если всё сделать правильно и профессионально, то это действительно будет дом вашей мечты во Франции, в котором вы и ваша семья сможете жить неограниченно долгое время!