Развитие малоэтажного строительства в иркутске

Малоэтажные надежды

В малоэтажных комплексах покупателей привлекают удобство и комфорт городской квартиры в сочетании с загородным расположением

Фото: Евгений Козырев /Коммерсантъ

Строителям подыскали выход

Необходимость развития сектора малоэтажного строительства в России, и Иркутской области в частности, обсуждается уже не один год. По замыслам чиновников, именно 1-2-3-этажная застройка должна была наполнить рынок жилой недвижимости в стране доступными квадратными метрами. В Приангарье интерес к малоэтажному сектору особенно возрастал во время активного продвижения идеи агломерации Иркутска с городами-спутниками Ангарском и Шелеховым. Предполагалось, что земли между населенными пунктами как раз и будут использоваться под массовое комплексное строительство малоэтажного жилья. Однако агломерация так и осталась в планах. Так же как, впрочем, не состоялся и полноценный переход этого сектора отрасли от индивидуального строительства к комплексному.

Практически одновременно с призывом президента стало известно, что Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) заключили партнерское соглашение. В числе прочего планируется, что в рамках этого сотрудничества 60% всех изымаемых федеральных земель будут направлены под малоэтажное строительство. Также при оказании инвестиционной поддержки Фонд содействия реформированию ЖКХ при прочих равных будет выбирать в качестве приоритетных именно проекты малоэтажной застройки. «Малоэтажное строительство отличает короткий цикл возведения зданий, низкая себестоимость, высокая конкуренция в этом сегменте, возможность адаптации проектов под местные материалы. Кроме того, переориентация на этот вид строительства создаст новые рабочие места», — пояснил гендиректор Фонда ЖКХ Константин Цицин.

С федеральными начальниками выражает согласие министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов. «Малоэтажное строительство сегодня является для многих компаний-застройщиков выходом из ситуации, в которой оказалась строительная отрасль. В первую очередь это обусловлено более низкой стоимостью квадратного метра. Кроме того, любое строительство имеет определенный цикл. Сегодня он составляет от двух до трех лет. У малоэтажного строительства он составляет около года. Привлекательно малоэтажное строительство еще и тем, что в конечном итоге там более комфортные условия проживания», — перечислил плюсы бизнеса господин Болотов.

Между тем, отмечают эксперты, несмотря на все плюсы малоэтажной застройки, в Приангарье она практически отсутствует. Как признает председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов, в городе осуществляется только один проект комплексного малоэтажного строительства (от одного застройщика) — это микрорайон Ершовский. «Более локальные застройки — это «Канадская деревня» в микрорайоне Солнечный и «Шведская деревня» в Академгородке», — перечислил господин Харитонов. О небольших объемах комплексной загородной застройки говорят и в администрации Иркутского района. «Индивидуальных домов у нас строится очень много, но сдаются в эксплуатацию только единицы. Основная причина как раз в том, что происходит самовольное строительство на землях сельскохозяйственного назначения, что незаконно», — рассказывает первый заместитель мэра Иркутского района Александр Менг.

Всего, по словам начальника отдела архитектуры районной администрации Елены Наумовой, в прошлом году было сдано в эксплуатацию только 61 тыс. кв. м индивидуального жилья. В целом, как свидетельствуют данные Иркутскстата, в 2008 году в области было введено в эксплуатацию 1615 индивидуальных жилых домов общей площадью более 201 тыс. кв. м. При этом домов коттеджного типа, построенных предприятиями, в документы статистики внесено только 37. За первые три квартала 2009 года на долю индивидуальных застройщиков пришлось 28,4% введенного жилья (всего было введено 83,7 тыс. «жилых» кв. м).

«Иркутский рынок малоэтажного жилья еще не сформировался, — уверена и ведущий экономист компании Госстрой (реализует инвестпроект по строительству завода, выпускающего стройматериалы для малоэтажного строительства) Наталья Пидгурская. — На сформированном рынке присутствуют несколько игроков, осуществляющих массовую застройку малоэтажного жилья, строительство пригородных коттеджных поселков. В Иркутске наблюдается только индивидуальное малоэтажное строительство. Случаи строительства коттеджных поселков — единичные и нерегулярные». При этом, как рассказывает специалист отдела продаж компании «Норд Вест» (осуществляет застройку в микрорайонах Ершовский, Юбилейный) Евгений Костенко, спрос на малоэтажное жилье, прежде всего эконом-класса, остается по-прежнему высоким. «Что касается наших домов (4-этажный сектор с четырьмя квартирами на каждом этаже), то за неделю продаются 10-15 квартир, в самом худшем случае — пять», — отмечает он.

Правда, как признает господин Костенко, далеко не у всех участников этого рынка сейчас все складывается также благополучно. Более уверенно, по его словам, себя чувствуют те застройщики, кто может пойти за уровнем потребительских доходов — снизить цену за кв. м.

В Приангарье малоэтажку недооценили

По мнению генерального директора ФСК «Новый Город» Александра Битарова, цена в 20-30 тыс. рублей за квадратный метр в малоэтажной новостройке как раз является единственно оправданной. «К малоэтажкам, если говорить не о коттеджах, а о двух-трехэтажных домах по нескольку квартир на этаже, гораздо меньше требований в конструктивном, архитектурном планах, прохождении экспертизы. Такие здания — высотой до 16,9 метров (максимум три этажа) не требуют прохождения экспертизы. А значит уже значительно сокращаются сроки реализации проекта, требования по пожарным нормам, снижаются затраты», — отмечает господин Битаров. По его словам, дома в подобном исполнении однозначно получаются дешевле многоквартирных. «Главное, чтобы к участку была подведена электроэнергия. Все остальное можно решить — есть современные варианты котельных — по нашим подсчетам, для их строительства необходимо всего 1,5 тыс. рублей с кв. м, зато потреблять они будут в три-четыре раза меньше угля на производст­во одной гикокалории, чем котельные «Иркутскэнерго», — подсчитал глава строительной компании. Невысокими затратами при раскидке на каждый кв. м оборачивается и строительство локальных очистных сооружений, необходимых для функционирования поселка — порядка 700-800 рублей при 200-300 тыс. кв. м жилья в малоэтажном варианте.

Однако, как отмечают эксперты, заняться малоэтажным строительством в Иркутске и пригороде сейчас не так просто. «В Иркутске осталось немного участков, пригодных под малоэтажное строительство. Не подходит вариант и расселения частного сектора: большое количество памятников архитектуры, плохое состояние сетей по центру Иркутска, которые также надо перекладывать. В Иркутском районе участки под строительство выделяют крайне медленно», — отметил господин Битаров. В такой ситуации, отмечают эксперты, ждать в ближайшие год-два перехода к комплексной застройке загородных поселков не стоит. «Однако, с учетом растущего интереса к земле, люди по-прежнему будут ориентироваться на индивидуальное строительство», — отмечает Наталья Пидгурская.

Источник

Малоэтажная жилая застройка в структуре крупного города (на примере Иркутска)

Рубрика: Технические науки

Статья просмотрена: 1157 раз

Библиографическое описание:

Ягольник, Е. С. Малоэтажная жилая застройка в структуре крупного города (на примере Иркутска) / Е. С. Ягольник. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2013. — № 5 (52). — С. 125-130. — URL: https://moluch.ru/archive/52/6723/ (дата обращения: 12.11.2020).

Рассмотрены градостроительные условия размещения малоэтажной жилой застройки в структуре города Иркутска. Её развитие в границах города. Затронуты проблемы развития селитебных территорий города, занятых малоэтажной жилой застройкой. Графически отображено процентное соотношение типов застройки, в структуре города.

Ключевые слова:селитебные территории,земельный фонд, малоэтажная застройка, жилище, субурбанизация.

Динамику роста населения 20 века, сопровождал процесс быстрой урбанизации, что не могло не повлиять на типологию жилища.

Рост населения земли, развитие производительных сил, научно-техническая революция, превращают развитие города в одну из актуальных проблем современности.

Социально-демографические факторы, экономические играют важную роль в формировании жилища, в том числе и малоэтажного. Протекающие в обществе социокультурные процессы, находят свое отражение в архитектурном образе города, в типологии жилой застройки. Возраст населения, миграция, время, плотность населения, условия жизни и многое другое, меняет наше представление о жилище. Эти и многие другие факторы влияют на формирование малоэтажной жилой застройки в структуре крупных городов.

Жилище отражает характер географической среды, социально-экономические особенности общества, вкусы и бытовой уклад населения [2]

Переход на новые экономические отношения,на рыночную экономику, обострили жилищную проблему в России. Это не могло не сказаться на выборе жилья. Рост численности населения в городах, в том числе и в Иркутске, привел к увеличению потребности в жилье.

Городская малоэтажная жилая застройка в городе Иркутске, в большинстве случаев, складывалась стихийно, в основном в довоенный и восстановительный период, а так же в результате исторического формирования города. На сегодняшний день сохранились жилые дома XIX — начала XX вв. Но эти дома находятся в удовлетворительном, ветхом, или аварийном техническом состоянии. Причем большинство из них, до сих пор, используется под жилье. Многие малоэтажные жилые дома в городе, не имеют инженерной инфраструктуры и износились не только физически, но и морально.

Актуальной проблемой Иркутска, остается, развитие застроенных территорий.

По информации комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска в пределах городской черты Иркутска формирование земельных участков возможно исключительно в условиях реконструкции и сноса существующей застройки. [3]

Земельный фонд города отображен в рис.1.По данным генерального плана г. Иркутска от 2007г.

Рис.1. Земельный фонд г. Иркутска

Большую часть территории городского округа занимают ландшафтно-рекреационные территории и селитебные, далее производственные и прочие.

На селитебные территории в общем объеме земельного фонда города приходится 30,3 %.

Использование селитебной территории г. Иркутска отображено на рис.2.

Рис. 2. Современное использование земель г. Иркутск. Состав селитебной территории.

Как следует из диаграммы больше половины (64 %), селитебной территории занимает жилая зона, которая имеет для данной статьи наибольший интерес, так как именно в этой зоне сосредоточена малоэтажная жилая застройка.

Жилая зона, имеет следующие типы: малоэтажная застройка, средней этажности(3–5-этажная секционная), многоэтажная (6 этажей и выше) и садоводства.

Для того чтобы более наглядно разобраться, какую долю в городе занимает малоэтажная жилая застройка, обратимся к рис.3

Рис. 3. Состав жилой зоны.

Жилая зона составляет 19,3 % селитебной территории Иркутска, в которую входят типы, показанные в % отношении на рис.3, из этих данных следует, что малоэтажная жилая застройка занимает практически половину (47 %) территории жилой зоны. Еще 22 % жилой зоны занимают садоводства, [5] которые на сегодняшний день, для многих горожан являются жильем круглогодичного пребывания. Что заставляет обратить внимание на садоводства, как на отдельный тип жилища в структуре города.

Малоэтажная жилая застройка Иркутска, исходя из данных генерального плана 2007 г., в значительной части характеризуется низкой плотностью и высоким уровнем физического износа. Она занимает удельный вес в структуре г. Иркутск, это наглядно отображено на рис.4

Рис. 4. Малоэтажная жилая застройка в структуре г. Иркутска

Проанализировав размещение малоэтажной жилой застройки в структуре города, можно говорить о недостаточно эффективном использовании городской территории.

Значительные площади приходятся на промышленные и коммунально-складские объекты, зачастую занимающие самые ответственные в градостроительном плане территории. При большой площади рекреационных территорий в границах городской черты в городе недостаточно зеленых насаждений общего пользования в границах селитебной зоны, удобных для посещения горожанами — парков, садов, скверов.

По схеме использования территории г. Иркутска, и по сложившейся ситуации в городе, можно наблюдать, что малоэтажная жилая застройка, в ряде случаев, располагается в самом центе производственных территорий,(рис 5.) что не отвечает современным представлениям об удобстве и комфорте. Недостаточно внимания уделяется и организации придомовых пространств, которые в малоэтажной застройке является неотъемлемой частью жилища.

Рис. 5. Расположение квартала малоэтажной жилой застройки на производственной территории. (пром. зона Жилкино, одна из самых больших в городе)

Также можно отметить, один из самых больших сегментов малоэтажной застройки г.Иркутск, расположился на правом берегу р. Ангары в северо-восточной части г. Иркутска и включает в себя часть территории Правобережного административного округа. Это предместья Марата, предместья Радищева, предместья Рабочее, микрорайона Зеленый, поселка Искра. Малоэтажные жилые дома составляют несколько больше половины жилищного фонда в этом районе. Так же в данном районе присутствуют объекты культурного наследия. Удельный вес жилищного фонда с износом до 30 % составляет около 70 % данного района. [7] В основном здесь преобладает индивидуальная жилая застройка, и граждане за счет собственных средств пытаются поддерживать хорошее техническое состояние домов.

Однако в центральной, исторической части города, а так же в ряде других районов города, наблюдается ситуация, когда малоэтажная жилая застройка является морально и физически изношена, при этом она занимает значительную часть селитебной территории города.

Существенная часть городской территории (1,3 %) приходится на территории, использование которых по причине инженерно-геологических и гидрологических условий (заболоченность, высокий уровень грунтовых вод, затопляемость) требует вложения значительных средств в инженерную подготовку.

Сегодня необходимо рассматривать строительство в структуре города, с учетом исторически сложившейся городской среды, органического включения новых зданий в старую застройку, внедрения научных методов и технологий строительства.

Но как упоминалось ранее, в пределах городской черты Иркутска, формирование земельных участков возможно, исключительно, в условиях реконструкции и сноса существующей застройки. В границах города, мало участков, которые можно рассматривать как резерв для размещения нового строительства.

Уровень обеспеченности населения общей площадью жилищного фонда является одним из важнейших показателей уровня жизни населения. В последние годы средняя жилищная обеспеченность жителей города выросла, эта тенденция связана с ростом уровня жизни.

По данным Облкомстата о распределении жилищного фонда по материалу стен и времени постройки на конец 2007 года по городу Иркутску [1] свидетельствует таблица 1.

Жилищный фонд

Число жилых домов, единиц

Общая площадь жилых помещений

индивидуальных

многоквартирных

тыс. кв.м

в % к итогу

по материалу стен:

по годам возведения:

Всего

19383

9241

11483,9

100,0

Как видно из таблицы 1, жилищный фонд распределился следующим образом: индивидуальные жилые дома преобладают, причем по материалу чаще используется дерево, по годам постройки, преимущественно, жилищный фонд города составляют индивидуальные жилые дома до 1920-х годов и 1946–1970-годов, то есть в основном довоенный и восстановительный период.

Жилищный фонд города, в целом, отличается хорошим техническим состоянием: жилые дома с износом до 30 % составляют 68,1 % всего жилого фонда, на ветхие дома с износом более 65 % приходится 2,6 % жилищного фонда города. В то же время следует отметить, что по сравнению с 2003 г. состояние жилищного фонда ухудшилось, удельный вес домов с износом до 30 % сократился, а жилищного фонда со сверхнормативным износом — увеличился. [6]

За последние годы город стал расти, расширяясь по окраинам. Вокруг возникали новые современные микрорайоны.

Рост уровня жизни населения, увеличение доходов населения свидетельствует о том, что потребительское предпочтение в жилье, сдвигаются в сторону большего комфорта, безопасности, экологичности и индивидуальности. Так как в городской черте не наблюдается нового малоэтажного строительства, и обширные производственные зоны не упорядочены, размещаются смежно с жилой застройкой без необходимых санитарных разрывов, много различные по размеру участки промышленно-коммунального назначения и неиспользуемые территории располагаются в селитебной зоне, резко ухудшая качество городской среды. К тому же высокие цены на земельные участки в черте города, не позволяют повсеместно располагать малоэтажную жилую застройку. В связи с этим, последние годы для Иркутска все более характерным становится такое явление, как субурбанизация, т. е. активное развитие пригородной зоны и рост интенсивности связей между городом и пригородом. Численность постоянного населения Иркутского муниципального района за последнее десятилетие выросла на 30 %, в условиях улучшения условий транспортной доступности многие жители города переселяются в пригород, чтобы сочетать преимущества городского и сельского образа жизни, сохраняя рабочее место в городе. В перспективе этот процесс только активизируется [4].

1. Данные Облкомстата о распределении жилищного фонда по материалу стен и времени постройки на конец 2007 года по городу Иркутску. [Электронный ресурс] URL: http://novoirk.ru/publish/view/701

2. Ле Кйм Тхы. Малоэтажные индивидуальные жилые дома для застройки крупнейших городов Вьетнама: на примере Ханоя: диссертация кандидата архитектуры: 18.00.02 /Санкт-Петербург, 2008. С.1.

Источник