Начинается строительство второй очереди ТРК в Ростове
Концерн «Единство» начал строительство второй очереди ТРК «Мегамаг» в Ростове-на-Дону. Инвестиции в проект составят 2,5 млрд руб., планируемый срок окупаемости — семь лет. Открытие второй очереди запланировано на первую половину 2017 года. По мнению эксперта, из-за складывающейся на потребительском рынке ситуации к моменту открытия новый объект вряд ли будет заполнен арендаторами более чем на 70%.
Концерн «Единство» (девелопер проекта торгово-развлекательного комплекса «Мегамаг») сообщил о получении разрешения на строительство второй очереди комплекса и начале строительных работ. Реализация проекта займет два года и завершится в первом квартале 2017 года. Объем инвестиций составит 2,5 млрд руб., говорится в пресс-релизе концерна. В пресс-службе «Единства» „Ъ“ уточнили, что планируемый срок окупаемости — семь лет.
По словам представителя концерна, в настоящее время идут переговоры со Сбербанком о кредитовании строительства второй очереди. Собеседник „Ъ“ напомнил, что Сбербанк ранее уже кредитовал проекты «Единства», в частности строительство БЦ «Риверсайд» в размере 500 млн руб. В проект второй очереди «Мегамага» будут вложены и собственные средства. Соотношение заемных и собственных средств представитель «Единства» не уточнил.
«По завершении строительства площадь ТРК „Мегамаг“ составит 110 тыс. кв. м, арендопригодная — 70 тыс. кв. м. В ТРК „Мегамаг“ — самом крупном объекте торговой недвижимости южной части города — будут работать fashion-галерея, многозальный кинотеатр и фудкорт. Значительное внимание в проекте планируется уделить развлекательной составляющей, что позволит создать сильную точку притяжения для посетителей»,— сообщает пресс-служба концерна.
Первая очередь «Мегамага» (расположен на левом берегу Дона в районе Ворошиловского моста) была введена в эксплуатацию в 2009 году, сейчас его общая площадь составляет 40,3 тыс. кв. м. Якорные арендаторы первой очереди — «Ашан», «Декатлон», «М.Видео».
Пресс-служба концерна отмечает, что в обозримой перспективе «Мегамаг» станет более доступен с транспортной точки зрения, поскольку рядом с ТРК «строится самая крупная транспортная развязка в Ростове-на-Дону». Развязка свяжет ТРК с двумя мостами через Дон (ведут непосредственно в центр города), строящийся к Чемпионату мира по футболу стадион и трассу М-4 «Дон».
«Поочередный ввод в эксплуатацию „Мегамага“ — оправданный ход девелопера, призванный снизить риски проекта. Однако следует учитывать, что в современных реалиях ритейлеры пересматривают свои планы по развитию в сторону сокращения торговых точек в регионах, поэтому наши консультанты сомневаются, что новая очередь объекта откроется заполненной хотя бы на 70%»,— считает генеральный директор компании IDEM (консалтинг в сфере коммерческой недвижимости) Екатерина Гресс. По ее мнению, с заполнением объекта операторами развлекательной зоны проблем не возникнет, однако с модным сегментом могут появиться сложности из-за высокого конкурентного давления на этом рынке в Ростове-на-Дону.
По данным комитета по торговле и бытовому обслуживанию Ростова-на-Дону, в городе действует около десяти крупных торговых и торгово-развлекательных центров. Крупнейшими из них являются «Горизонт» (площадь — порядка 160 тыс. кв. м) и «Мега» (IKEA, площадь — 135 тыс. кв. м), остальные в разы меньше. Таким образом, после ввода второй очереди «Мегамаг» станет третьим по размеру ТРК Ростова-на-Дону.
«В Ростове-на-Дону обеспеченность торговыми площадями соизмерима с другими городами-миллионниками и уступает только Екатеринбургу и Самаре. В городе уже присутствуют крупные ТЦ суперрегионального и регионального значения (например, „Мега“, „Горизонт“, „РИО“, „Золотой Вавилон“), которые делят между собой основные посетительские потоки и привлекают покупателей со всей области. ТРК „Мегамаг“ сможет составить им конкуренцию, но только в случае если он создаст качественный и оригинальный пул арендаторов»,— говорит Екатерина Гресс.
ТРК «Мегамаг»: 2-я очередь как необходимость роста
Директор по развитию Евгений Наумов о том, какие решения спасают в кризисные времена и как использовать возможности роста в городской инфраструктуре.
— Как вы оцениваете ситуацию в вашем регионе с точки зрения развития девелоперского бизнеса?
В Ростове хорошая ситуация. Как девелоперская компания мы работаем в разных сегментах недвижимости, поэтому видим её со всех сторон. И если офисная недвижимость «просела» по ставкам, то с жильем ситуация другая. Новостройки с высокими потребительскими характеристиками даже растут в продажах. Похожая ситуация сейчас и в торговле: покупатель ищет лучшее соотношение «цена-качество» будь то товар или ТРЦ в целом. Так что при всех нюансах сегодняшней экономики в Ростове есть работа, строится и покупается жильё, в торговые центры, кафе и кинотеатры люди приходят каждый день.
А как обстоят дела в торговой недвижимости?
Для развития Мегамага ситуация тоже благоприятная. Во-первых, в городе есть резерв для насыщения. По обеспеченности торговыми площадями Ростов-на-Дону на 6-м месте среди городов-миллионников. Доходы населения сравнимые. Во-вторых, в южной части города и в такой близости к центру города нет ни одного крупного ТРЦ. В 2009 году мы стали первым крупным объектом в районе, который теперь лидер по объемам инвестиций. Здесь строится дорожная и иная коммунальная инфраструктура, новый стадион к чемпионату мира 2018 года и т.д. У города есть план по созданию здесь нового делового центра и жилого района.
— В 2009 году открылась первая очередь Мегамага. А как на сегодняшний день обстоят дела с заполняемостью объекта?
Последние несколько лет мы работаем со 100% заполняемостью.
— За счет чего это достигается? Ведь на рынке до последнего времени было достаточно сложно?
Не буду скрывать, что это требует определенных усилий. Прежде всего, необходимо вовремя принимать решения. Скорость принятия решений – сильная сторона небольших компаний. Например, после скачка курсов в 2015 году мы оперативно зафиксировали ставки в рублях. И знаем, что это помогло многим нашим арендаторам продержаться в «штормящий период».
Кроме того, мы постоянно работаем над увеличением трафика и над тем, чтобы создать комфортную атмосферу внутри самого торгового центра. Нарастает тренд на увеличение присутствия общепита в ТРЦ. Задача в этом году у нас была трудная: при 40 тысячах выделить место для фудкорта в уже работающем ТРК. Но мы справились. Сделали частичную реконструкцию на 2-м этаже. Высадили много живых растений. Зона столиков получилась стильная и комфортная. В кухню «посадили» модные сейчас бургеры, любимую всеми пиццу, сэндвичи, кондитерскую. И мы видим, что людям нравится, а значит, они дольше находятся в ТРЦ.
— Эксперты говорят о том, что в 2016 году ситуация на рынке изменилась в лучшую сторону, стали выходить новые бренды и т.д. Почувствовали ли вы это оживление на себе?
И да, и нет. С одной стороны, только за лето мы подписали 22 новых договора почти на 7,5 тысяч кв.м. Самый крупный из них с сетью кинотеатров Киномакс. С другой стороны, большинство сетей «заходят» сначала в столицы, поэтому после общего спада в 2015 году оживление этого, почувствовала именно Москва. Эксперты сходятся во мнении, что в регионы оно придет в 2017 году. Могу согласиться, т.к. планы развития, которые сети озвучивают в переговорах на 2017 год, значительно более оптимистичные, чем в текущем.
Ещё один важный момент: очевидно, что какая бы хорошая не была концепция у проекта, если ты представляешь строящийся объект, то серьезный разговор возможен только при хорошей стройке. Мегамаг строится строго по графику, объемы сделанного видны, и это большой плюс и сильный аргумент.
Весь год мы находимся в активных переговорах, участвуем в выставках, и разница с 15-м годом чувствуется. Положительно оцениваем результаты весеннего REXa, здесь, на Аренде уже провели несколько перспективных встреч. На Mapic тоже возлагаем определенные надежды.
Снизились ли арендные ставки за последние 2-3 года? Идут ли владельцы ТЦ на уступки арендаторам??
Оценить переход на рубли однозначно сложно. Мы это решение приняли, и на фоне общей неопределенности оно стало фактором стабильности для наших арендаторов. Нам же решило вопрос заполняемости.
Действительно в 2015 году многим было непросто. Мы как могли, шли навстречу тем арендаторам, кто испытывал трудности. С другой стороны, некоторые операторы и тогда чувствовали себя хорошо и сейчас уверенно зарабатывают.
Что касается уровня ставок этого года, то в среднем они остались без изменений.
Каков диапазон ставок в Мегамаге? Фиксированная или от оборота?
Диапазон ставок не назову, так как разброс велик. Что касается схемы, то мы предпочитаем вариант фикс плюс процент от оборота. Он справедлив с точки зрения бизнеса арендатора и нам дает определенную стабильность планирования.
Вы упомянули выставку «Аренда 2016». В каком качестве ТРК «Мегамаг» участвует в ней?
— В этом году мы решили не ограничиваться просто участием, а выступили спонсором деловой программы, сессии, посвященной fashion-ретейлу. Это важный для нас сегмент. Сейчас мы строим вторую очередь ТРК. У Мегамага хорошие якоря: Ашан, Декатлон, М-Видео, а теперь и Киномакс. Но самую большую заинтересованность мы испытываем именно в операторах сферы fashion. Поэтому мы здесь присутствуем в расширенном формате.
Каков объем инвестиций в строительство второй очереди? На какой срок окупаемости вы рассчитываете? Когда планируется открытие?
— Затраты на строительство мы оцениваем в 2,5 млрд. рублей. В основном это собственные средства, а также проектное финансирование Сбербанка на сумму 750 млн. руб.
Окупаемость порядка 8-ми лет. Открытие запланировано на 2 квартал 2017 года.
Строительство второй очереди началось в разгар кризиса весной 2015 года. Как вы приняли такое решение на фоне общей стагнации?
— Ещё когда велось строительство первой очереди, мы заказали концепцию второй, как большого торгового центра архитектурному бюро Chapman Taylor. С кинотеатром, детской развлекательной зоной и магазином DIY. Начать строительство после открытия в 2009 году нам помешал кризис. С другой стороны, за время этой вынужденной паузы ситуация вокруг Мегамага улучшилась. Построили новый мост из центра города, ведется расширение до 6 полос второго моста, строится новая развязка. Всё это делает нас еще доступнее для самой густонаселенной части города. Сокращает время пути для посетителей. Про планы развития деловой и жилой части здесь, я уже говорил. Поэтому, как только появилась возможность, мы вернулись к реализации проекта. После открытия второй очереди в 2017 году, приступим к реновации первой.
Расскажите об архитектурных особенностях второй очереди комплекса. Что принципиального нового вы предложите потребителям по сравнению с первой действующей очередью центра?
— Chapman Taylor разработали для нас серьезный профессиональный концепт, решающий вопросы технологии торговли, с грамотной логистикой и организацией общественных пространств. В нём отсутствуют тупиковые зоны, большой фуд-корт и развлекательная часть. Планировка, внутреннее устройство второй очереди «Мегамага» воспринимаются профессионалам рынка, сетями положительно. А это второе, после локации по важности для рассмотрения ритейлерами любого ТРК.
На Ваш взгляд, какие ТЦ будут умирать, а какие, напротив, будут интересны арендаторам?
Если говорить просто, то арендаторам всегда будут интересны те ТРЦ, в которые люди приходят и покупают. Другой вопрос, как торговому центру создать нужный трафик. Как по объему, так и по качеству. И сейчас с ТРЦ происходят очень интересные изменения, многие из которых эксперты относят к долгосрочным трендам.
Например, увеличение доли общепита. По некоторым оценкам в 2 раза за 10 лет вырос объем площадей, занимаемых кафе и ресторанами. Та же ситуация со всем, что связано с досугом в целом. Больше развлечений для детей и взрослых – вот тренд последних лет. К примеру, только под детскую развлекательную зону у нас во второй очереди Мегамага выделено 3500 кв.м.
Вы полагаете, что эти тренды буду нарастать?
Да, прогнозируется, что ближайшие 5-10 лет доля всего, что связано с досугом, любыми услугами, развлечениями и даже обучением в торговых центрах может достигнуть порядка 50% арендных площадей. В перспективе, качество досуга станет влиять на посещаемость торгового центра наравне с магазинами.
И в заключение, назовите, пожалуйста, три параметра идеального арендатора?
— Аккуратный плательщик, с отработанными бизнес-процессами, который хорошо знает своего покупателя и успевает реагировать на изменения в модных трендах и предпочтениях людей.
Развязка на мегамаге строительство
Реконструкция Южного подъезда к Ростову-на-Дону будет начата в следующем году. Об этом сообщает Правительство Ростовской области со ссылкой на заместителя министра транспорта РФ Евгения Дитриха.
Согласно проекту, будут построены две эстакады, два разворотных путепровода, а существующие пойменные мосты — реконструированы. На почти пятикилометровом участке южного подъезда число полос увеличится с четырёх до шести-восьми. Стоимость работ составляет 5,6 млрд. рублей.
Реконструкция Южного въезда — важный инфраструктурный проект, который необходимо закончить до Чемпионата Мира по футболу 2018 года. Транспортная инфраструктура в левобережной части города развивается ударными темпами (это и строительство нового Ворошиловского моста с подъездами, и новая магистраль, которая появится возле стадиона «Ростов Арена»). В комплексе это всё даст прочную транспортную связь делового центра Южной столицы с Левым берегом и далее — с югом страны.
В контексте улучшения транспортной ситуации, большой интерес представляет развязка возле ТРЦ «МегаМАГ». Как известно, сейчас автомобили, едущие из Ростова по Темерницкому мосту вынуждены совершать весьма странный манёвр, чтобы выехать на Восточное шоссе. Сперва широкая магистраль сужается до одной полосы, а затем, вдобавок, начинает петлять, ныряя под эстакаду и огибая автомойку (см. иллюстрацию, проблемный участок выделен красным). Эта нетривиальная планировка выезда приводит к постоянным пробкам в час-пик: затор может начинаться сразу после Темерницкого моста.
Схема развязки у ТЦ «МегаМАГ» Иллюстрация: Ростов-Транспорт.Инфо
Поэтому было бы крайне интересно узнать, предусматривает ли проект более адекватный способ выезда на Восточное шоссе. Очевидно, в этом месте гораздо лучше бы смотрелось ответвление, плавно уходящее от ул. Пойменной и примыкающее к Восточному шоссе под малым углом (на иллюстрации показано зелёным).
Схема более предпочтительного варианта развязки у ТЦ «МегаМАГ» Иллюстрация: Ростов-Транспорт.Инфо
Однако, уточнить подробности планируемой реконструкции в Министерстве транспорта Ростовской области не удалось. Нам сообщили, что проект нигде не опубликован (и публикация не планируется), а заодно посоветовали обратиться в ФКУ Упрдор «Азов». Мы последовали предложению, но пока безрезультатно: запрос в эту организацию пока остался без ответа. Тем не менее, «Ростов-Транспорт.Инфо» постарается выяснить детали проекта и сообщить их читателям.
В качестве дополнения: ФКУ Упрдор «Азов» через несколько дней прислало ответ на запрос. Сообщается, что в будущем году ФКУ Упрдор «Азов» действительно планирует начать работы по реконструкции Южного подъезда к Ростову-на-Дону. Проект предусматривает строительство двух эстакад, которые упростят проезд со стороны ул. Сиверса в сторону Батайска и обратно. Однако, участок дороги возле ТЦ «МегаМАГ» находится вне зоны строительства, за которое отвечает ФКУ Упрдор «Азов». Сотрудники управления подчеркнули, что по их данным там предполагается проект реконструкции участка, но за разъяснениями лучше обратиться в Министерство транспорта Ростовской области либо в Департамент автомобильных дорог Ростова-на-Дону. Что ж, так мы и поступим.