Может ли застройщик нанять несколько подрядчиков для реализации определенного этапа строительства?
Может ли заказчик-застройщик нанять несколько подрядчиков для реализации определенного этапа строительства?
Может ли заказчик-застройщик нанять несколько подрядчиков для реализации определенного этапа строительства?
Из вопроса не следует по какому договору осуществляется строительство, это договор долевого участия, закупка для государственных нужд или иной договор, по этому отвечу «как есть».
Если договором предусмотрено право на привлечение нескольких подрядчиков (субподрядчиков) то соответственно может.
Смотрите условия договора.
Есть объект строительства (строительство не долевое и не для государственных нужд, обустройство газового месторождения) данный объект разбит на множество этапов (для постепенного ввода) на реализацию одного из этапов может ли заказчик сам нанять нескольких подрядчиков для выполнения разных видов работ (отсыпка одни, монтаж металлоконструкций другие, забивка свай третие)? или же ему обязательно нужно заключить договор генподряда с одной организацией которая уже будет нанимать субподрячиков)?
И так и так можно. Но лучше в Вашем случае договор генподряда, будет с кого спрашивать.
в том то и дело что договор с одним генподрядчиком невозможен так как нет организации способной выполнить все виды работы или отдать на подряд (удаленное строительство)
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
У Вас не госзакупки, вы не связаны как заказчик определенными обстоятельствами. По этому можете заключать договора подряда по своему усмотрению и на выгодных для себя условиях.
Думаю у Вас сложности возможные будут в части строй, авторского и тех надзора (хотя и это решаемо) главное чтобы разрешения все были необходимые, иначе потом могут быть проблемы при вводе объекта в эксплуатацию.
Управление строительством без генерального подрядчика
Управление строительством без генерального подрядчика. Он заключается в том, что заказчик нанимает профессионального управляющего строительством, который берет на себя функции планирования, управления, организации и контроля на всех стадиях проекта, начиная с предстроительного этапа до сдачи объекта в эксплуатацию, в том числе за счет привлечения специализированных организаций. В этом случае заказчик платит управляющему вознаграждение за профессиональные рекомендации относительно наиболее эффективных проектно-коммерческих решений на всех этапах проекта. Это позволяет заказчику максимизировать свой вклад в проект и контроль на протяжении всего процесса строительства, так как он имеет возможность напрямую влиять на выбор и контроль исполнителей.
Основным достоинством этого метода является общность интересов управляющего строительством и заказчика. То есть управление строительством от имени заказчика осуществляет профессиональная компания, которая структурно входит в службу заказчика. Таким образом, повышается единодушие интересов между этими участниками проекта. Другая положительная сторона — раннее начало работ. Заказчик (управляющий строительством) может не дожидаться выхода полного комплекта проектно-технической документации для проведения тендеров среди потенциальных подрядчиков по пакетам, а назначать подрядчиков параллельно с выпуском частей проектной документации. Как правило, уменьшается стоимость строительства в связи с отсутствием расходов генподрядчика, включая маржу, накладные расходы и премию за риск. Правильная организация тендеров по пакетам работ позволяет выбрать лучших по соотношению «цена-качество» подрядчиков: в каждом тендере участвуют специализированные компании, жестко конкурирующие между собой. Это приводит к снижению стоимости всех строительных работ. Отсутствие крупного авансового платежа, выполнение небольших по объему пакетов работ позволяет заказчику равномерно распределять финансовые средства с течением времени.
Конечно, и у этого метода организации и управления строительством есть свои недостатки. Например, наличие у заказчика контрактных отношений со всеми участниками проекта. Этот аспект можно рассматривать двояко. С одной стороны, имея контрактные отношения с исполнителями работ, заказчик может лучшим образом контролировать выполнение и качество работ. С другой стороны, заказчик несет намного больше ответственности чем, например, при управлении проектом с генеральным подрядчиком. В случае выбора такого консультанта- управляющего проектом строительства только выбор профессионально опытной Управляющей Компании может снизить и максимально исключить риски неудач в реализации каждого направления сироительного проекта. Влиять на исполнителя работ можно за счет того, что финансовый контроль находится в руках заказчика.
Однако из-за того, что назначение подрядчиков может происходить на всех этапах, вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, бюджет строительства должен постоянно корректироваться. Чтобы свести к минимуму эту неопределенность, Управляющая Компания еще на самом раннем этапе подготовки к строительным и проектным работам согласовывает с заказчиком общую стратегию реализации проекта. Например, деление работ по видам и пакетным контрактам, разметку генерального графика проекта, определение важнейших сроков и максимальной планки бюджета строительства, а также детального графика расходов, включая план денежных потоков.
Еще один нюанс: из-за того, что каждый подрядчик несет ответственность за нарушение договорных обязательств перед заказчиком только в пределах суммы своего договора, может возникнуть ситуация, когда при срыве сроков будет трудно найти ответственного за проект в целом.
Для уменьшения рисков, связанных с этой проблемой размывания ответственности, Управляющая Компания должна четко следить за:
Кто на стройке главный? Про заказчиков и подрядчиков. Читаем законодательство.
Заказчик, генеральный подрядчик, застройщик, лицо осуществляющее строительство, кто они? У кого какие функции на стройке. Читаю законодательство.
Здравствуйте, на днях ввязался в интересную дискуссию на тему: «Должен ли заказчик понимать в строительстве или все сделают строители?» Причем разговор шел о ИЖС — индивидуальном жилом строительстве, на которое вроде бы и закона никакого нет и все били себя в грудь, что вот они молодцы и заказчику все доставят и предоставят.
Поэтому пообещал написать статью в которой постараюсь отразить все, что сейчас в законодательстве твориться.
Итак первый документ определяющий стороны строительства Градостроительный Кодекс с последними изменениями. Берем статью 52.
В статье упоминаются следующие стороны строительного договора.
1. Застройщик — это лицо, которое имеет в собственности или аренде землю для строительства. Застройщик платит либо личные деньги, либо привлекает инвестиции, то есть является инвестором. Застройщик может сам выполнять функции технического заказчика.
3. Лицо ответственное за эксплуатацию зданий — понятно что это организация, которой передано здание в эксплуатацию.
4. Региональный оператор — организация созданная для ремонта жилого фонда.
В кодексе дословно о них сказано : «Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с».
Это как бы другая сторона договора.
И эти ИП и юрлицо могут заключить договор только если они члены СРО.
Требование на членство в СРО не применяется к госструктурам и не действует на договора менее 3 млн., а также при строительстве гаражей, хозпостроек на индивидуальном участке и собственно на индивидуальное домостроение то же не действует.
Когда требования к членству в СРО действуют, возникает необходимость в специальных людях (отряде самоубийц ))).Вот как это звучит:
«Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов)». И это не проектные ГИПы. Давайте запомним этих героев стройки.
Застройщик может строить сам, если является членом СРО.
При этом это относится и к ИЖС и к гаражу и к пристройке.
Что бы лишний раз не сбивать термины назовем стороны договора «кому строят» и «кто строит» и понимаем, что первый список это «кому» второй это «кто», а «застройщик» и там и там.
Указано, что лица «кому строят» имеют обязательства:должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. (Статья в кодексе написана невнятно применяется определение «этим лицом» не понятно к какому лицу относящемуся)
«Кому строят» уведомляет государственные органы и направляет необходимые документы.
А те «кто строит» обеспечить соблюдение всех норм. Подробней можно прочитать в кодексе.
При этом, так как застройщик относится и к «кому строят» и сам может строить термин «лицо осуществляющее строительство» употребляется то к подрядчикам, то к застройщику и техническому заказчику.
Дальше строительный контроль. Статья 53.
В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также (то есть и строителем и «тем кому строят» когда застройщик сам не строит.) застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
И тут опять строительный контроль за ИЖС, гаражами, договорами менее 3 млн. никто не отменял.
Так как строительный контроль осуществляют все, разберемся кто, что контролирует. Для этого берем СП 48.13330.2011 «Организация строительства» в последней редакции. Разбираем.
Во первых указано: «В настоящем своде правил в основном приняты термины и определения по Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений.»
Участниками строительства названы:
Застройщик (заказчик). Заказчик чаще в скобках.
« Лицо осуществляющее строительство». В смысле подрядчик (генподрядчик).
В отношение контроля и надзора встречаются:
Строительный контроль застройщика (заказчика) в соответствии с действующим законодательством осуществляется в виде контроля и надзора заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда по 7.3
Итак основной строительный контроль свалили на подрядчика и записано это не особо понятно так как термин опять прыгнул:
Лицо, осуществляющее строительство (читай: подрядчик (генподрядчик)), в составе строительного контроля выполняет:
входной контроль проектной документации, предоставленной застройщиком (заказчиком);
освидетельствование геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства;
входной контроль применяемых строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;
операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций строительно-монтажных работ;
освидетельствование выполненных работ, результаты которых становятся недоступными для контроля после начала выполнения последующих работ;
освидетельствование ответственных строительных конструкций и участков систем инженерно-технического обеспечения; испытания и опробования технических устройств.
Строительный контроль заказчика ( читай: застройщика (заказчика) выполняет:
проверку наличия у лица, осуществляющего строительство,
документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование,
документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний; контроль соблюдения лицом, осуществляющим строительство, правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель строительного контроля застройщика (заказчика) может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов; контроль соответствия выполняемого лицом, осуществляющим строительство, операционного контроля требованиям 7.1.6;
контроль наличия и правильности ведения лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
контроль за устранением дефектов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, документированный возврат дефектной документации проектировщику,
контроль и документированная приемка исправленной документации, передача ее лицу, осуществляющему строительство;
контроль исполнения лицом, осуществляющим строительство, предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления;
извещение органов государственного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;
оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия выполненных работ, конструкций, участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие;
контроль за выполнением лицом, осуществляющим строительство, требования о недопустимости выполнения последующих работ до подписания указанных актов;
заключительную оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства, проектной и нормативной документации.
То есть заказчик, в основном следит за правильностью работы подрядчика и стучит в государственные органы.
Теперь о том, в чем разница между техническим надзором и строительным контролем.
И снова о ИЖС и малом дешевом строительстве. СП действует на все договора подряда независимо от величины стройки.
Не смотря на разночтения в терминах СП описывает взаимодействие всех участников строительства.
Теперь, на закуску об «отряде самоубийц».
Для этого остановимся на главном акте подтверждающем качество работ. Акте скрытых работ. И рассмотрим его последнюю обязательную форму.
освидетельствования скрытых работ
N ________________ «___» ________ 20__ г.
(дата составления акта)
Представитель застройщика (технического заказчика, эксплуатирующей организации или регионального оператора) по вопросам строительного контроля
Представитель лица, осуществляющего строительство:
(должность, фамилия, инициалы, реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия)
Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства)
Представитель лица, осуществляющего подготовку проектной документации
Всю форму печатать не стал. Есть в интернете.
Как Вы видите, я выделил этих специалистов, которые несут ответственность за правильное выполнение работ. А как вы помните, первый просто контролирует второго. И поверьте, в госстройнадзор вызывают именно второго. Потому что он Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства). Вот он наш герой. Главный инженер проекта (Не ГИП проектный — не путать).
Казалось бы мы строим много специалистов по организации строительства должно быть на каждой стройке человек 5: общестрой, ВиК, ТгиВ, электрика, слабые токи. И еще они отвечают за соблюдение техники безопасности в рамках строительного контроля. Их настоятельно должны искать работодатели и платить им большую зарплату.
Заходим на hh.ru и видим. Нет, специалисты по организации строительства не нужны. Почему?
Потому что есть еще одно странное образование — Саморегулируюшиеся организации или СРО.
Тут просто и коротко. СРО это частные лавочки (Все СРО учреждены частными лицами), в которые деньги сдал и строй сколько хочешь. Так вот чтобы вступить в СРО надо иметь 2х специалистов из Росреестра специалистов в строительстве, который ведет НОСТРОЙ.
А теперь подвиг, как говорил барон Мюнхаузен. Вы же не раз видели, как эти два суперспециалиста с утра до вечера мечутся по стройке и принимают все работы, в том числа все специальные работы?
Они и электрики и сантехники и кондиционерщики и даже гидрологи и геологи. Без их подписей дальше строить нельзя. Это закон.
Я думаю, получают они немало. Спецы высшего класса и ответственность просто зашкаливает.
Итого по обеспечению качества работ на стройках России одни вопросы. И ведь ничего от себя не сказал. Только прочитал законодательство.
Теперь конфетка для заказчиков Индивидуальных жилых домов.
Как себя вести с подрядчиком?
1. Обязательно заключайте договор. Обязательно договор подряда.
3. Проект подрядчики пусть рисуют. И самое главное, чтобы на каждом листе была подпись проектировщика и запись, что проект соответствует нормам.Приказ на проектировщика нужно взять.
4. Акты на скрытые работы они оформляют. Вам их подписывать не надо, а они обязаны. Причем приказ возьмите на их представителя. Век интернета все умеют приказы писать.
5. Акт отвечает на вопросы ГДЕ, КОГДА, ЧТО СДЕЛАЛИ, ИЗ ЧЕГО, КТО ОТВЕЧАЕТ. Следовательно вместе с ним сертификаты, исполнительные схемы, результаты испытаний (на частный дом недорого, а жить Вам)
6. Акты пишем на все работы и что видно и что не видно. На финишную окраску и кровлю то же.
7. В конце проект с подписью проектировщика на каждом листе с записью, «исполнительный» на каждом листе заберите. Если будете судиться очень пригодится.Да и в случае ремонта будет классно.
8. Вообще, если денег хватит берите консультанта.
Спасибо за то, что дочитали. Андрей Игнатов.