Форум: Русские на Филиппинах
Первый форум русскоязычных жителей Филиппин
Покупка, строительство, инвестиции в недвижимость на Филиппинах
Покупка, строительство, инвестиции в недвижимость на Филиппинах
Сообщение panglao » Вс дек 09, 2018 2:49 pm
Re: Покупка, строительство, инвестиции в недвижимость на Филиппинах
Сообщение panglao » Пт фев 15, 2019 4:40 pm
Эта статья написана мной по собственному опыту предпринимательства и жизни в одной из самых быстроразвивающихся стран мира. Для бизнесмена главными факторами являются соотношение прибыльности и рисков, а также перспективы развития в будущем. Также для многих важно, чтобы деловая активность приносила не стресс, а удовольствие, как от процесса заработка, так и от жизни там, где ведется предпринимательская деятельность.
Я долго выбирал такую страну, и теперь спустя год, могу сказать, что я не ошибся, и хочу поделиться своим опытом. Моя жизнь изменилась в лучшую строну во всех отношениях.
Страна где я живу занимает первое место по темпам экономического роста в Азии, а также является лучшей страной для инвестирования в недвижимость по срокам окупаемости, с высокой ценой аренды и низкими налогами (ссылки в конце статьи). Это страна, где английский язык является официальный языком страны, а местные жители по менталитету и традициям ближе к американцам, чем другим азиатам, даже по религии. Тут очень красивые девушки, Мисс Вселенная именно из этой страны, и при этом они не эмансипированы и не стервозны. Тут лучшая визовая политика для русских, просто плати небольшие деньги и живи сколько хочешь. Здесь очень дешевые цены, как и везде в Азии, и дешевая работая сила, что очень хорошо для предпринимателей из реального сектора экономики.
Это сочетание достоинств уже само по себе невероятно, если вдуматься в каждое из них и представить, что все они сочетаются вместе. Но мне этого было недостаточно, и я выбрал самое особенное месте в этой стране. Туристический остров, где самый идеальный климат на планете, тут не бывает жары и нет сезона дождей, как на Пхукете или на Бали, тут не бывает сильной влажности, не бывает прохладно, как в Египте или Турции. Тут не бывает сильных тайфунов и цунами, нет акул и крокодилов. Здесь очень добродушное местное население, полиция, чиновники, а я общаюсь с десятками из них каждый день, тут даже туриста могут бесплатно обслужить в больнице, если произошел несчастный случай, а за езду без прав, просто говорят берите, пожалуйста, с собой в следующий раз, хотя это полностью капиталистическая страна и закон здесь превыше всего. Всё это мой личный опыт и опыт моего партнера по бизнесу.
На этом острове в ноябре 2018 года открылся новый международный аэропорт, а скоро начнется строительство большого развлекательного комплекса, и каждый из этих объектов ценой в миллиарды долларов. Не миллионы, миллиарды! А земля за 15 лет тут выросла в цене в 50 раз.
Я переехал из России, поскольку экономическая и политическая ситуация там не вызывает у меня никакого доверия и уверенности в завтрашнем дне. Здесь же мы с партнерами за полгода создали строительный бизнес, который уже приносит очень хорошую прибыль. Мы обзавелись связями с местными властями, получились разрешения на строительство и другие документы и уже заключаем договора с нашими клиентами. Мы частично изучили законодательство по коммерческой деятельности, правам на недвижимость для иностранцев, а также что и как нужно делать, чтобы законно оформить отель или другой туристический бизнес.
Что же это за страна? Это Филиппины – страна, о которой россиянам почти ничего не известно, потому что туризм здесь в самом зачатке, в отличии от Турции, Мальдив или Тайланда, но в этом и шанс для предпринимателей и инвесторов. Быть в числе первых и видеть перспективы, это то что отличает богатых людей, от тек, кто хочет получить всё и сразу, но где уже очень дорого, сложно, большая конкуренция и никакого сильного роста или хорошей окупаемости уже не будет.
Что же это за туристический остров? Это Панглао – второй по популярности у туристов остров на Филиппинах, после Боракая, который, как можно убедиться, уже весь застроен, толпы туристов и цены там уже очень высокие на всё, но глядя на Боракай, можно понять какое будущее ждет остров Панглао. Это новый рынок недвижимости, в который я и вкладываю свои ресурсы.
Основными покупателями здесь являются Корейцы, Китайцы, Японцы, Немцы, Шведы, Австралийцы, Американцы. На русскоговорящий рынок здесь еще никто не работал, мы стали первыми, кто строит здесь объекты недвижимости и рекламирует это место на российский и украинский рынок, хотя разумеется основной рынок покупателей это не русскоговорящие.
До нас здесь был только один отель для русскоязычных клиентов, имеющий рекламу в Интернете. На его примере, мы и делали все расчеты окупаемости наших проектов. При вложениях в недвижимость для последующей сдачи в аренду срок окупаемости около 5 лет, без учета постоянного роста цены аренды и цены на саму недвижимость в долларах, так что реальная окупаемость может быть и 2-3 года, а это уже вровень высокорискованных инвестиций, с той лишь разницей, что здесь вы владеете недвижимостью, а не воздухом, а закон защищает ваши права на владение этим имуществом, поскольку все договора проверяются местными юристами и заверяются у местных нотариусов.
Пришлось потратить не мало усилий, чтобы разобраться в чужой стране со всеми нюансами ведения этого бизнеса. Расскажу только некоторые моменты. Бизнес тут может открыть любой иностранец с туристической визой, если организует Корпорация или Партнерство. И там и там требуется филиппинец, но в Партнерстве он не имеет прав на долю в бизнесе. Иностранцы могут владеть движимым и недвижимым имуществом, оформляя его на свое имя. Исключением является земля, которую можно взять только в аренду на срок до 25 лет + 25 лет продление, если иностранец не имеет бизнеса, и 50 лет + 25 продление если ведет бизнес, а также до 99 лет если это корпорация. Разрешение на строительство включает в себя разрешение на ведение бизнеса от местных властей, от полиции, официальный проект с подписями главного инженера, архитектора, и других специалистов, вплоть до мера острова, сертификаты от Службы по пожарной и безопасности, разрешения от муниципальных электриков, договора с водоснабжением и электрокомпанией, и еще много всякой мелочи, как например, инспекции до, после и во время строительства, сдача отпечатков пальцев, получения номеров налогоплательщиков, и правильная правовая сторона взаимоотношений всех субъектов от владельца земли и застройщиков, до клиентов и нотариуса. Кстати, для местных жителей деньги не являются стимулом, так что принципы ведения бизнеса здесь очень сильно отличаются от западных. Мы не раз были свидетелями как богатые российские предприниматели приезжали сюда, тратили время и миллионы, и уезжали назад, поскольку не смогли договориться и интегрироваться в иной менталитет, где нужен более гибкий подход.
Мы выбрали тактику, рассчитанную на перспективу, а не на сиюминутную выгоду, поэтому держим цены на наши объекты недвижимости самыми низкими на острове, специально, чтобы наши инвесторы и покупатели могли не просто сдавать приобретенную недвижимость, окупая ее за 5 лет, но и получить короткие деньги, инвестируя заранее и продав по окончанию строительства через 3-6 месяцев в 1.5 раза дороже.
Сейчас мы подготавливаем уже второй проект на 70-100 объектов недвижимости на большом участке земли и скоро его представим.
«Многие боятся угрозы терроризма, но тут можно сделать бизнес». Как известный шоумен завел второй дом на Филиппинах
Главная травести-звезда Урала Дмитрий Табуев воплотил мечту многих уральцев. Он решил построить для себя второй дом. Выбрав для этого один из островов на Филиппинах. Теперь шоумен полгода живет на Урале, его можно встретить на всех главных вечеринках города, а полгода на берегу Тихого океана. Для тех, кто еще только мечтает переехать ближе к морю, жить в теплых странах, но не решается, Дмитрий Табуев в блоге на «Моментах» рассказывает как это можно сделать с меньшими трудностями.
Почему решился на жизнь в Азии
Я всегда хотел работать до 40 лет, а потом уехать жить к морю, но из-за ситуации с долларом планы пришлось поменять. А в 44 года я задумался, что уже 30 лет своей жизни безвылазно работаю. Я понял, что, если я сейчас что-то не сделаю, то к 50 годам уже точно никуда не поеду.
Моим вторым домом стали Филиппины. Обычно все уезжают во Вьетнам, Камбоджу или Таиланд, но, например, конкретно мне Тай не подходит.
Наверное, я мог бы поехать в Европу, но там зимой достаточно холодно да и к тому же жизнь в разы дороже. Филиппины уже давно привлекали меня белоснежными пляжами, теплой погодой, открытыми людьми и отсутствием такого количества туристов, как в некоторых странах Азии. Немаловажным фактором для меня стала мягкая миграционная политика и государственный английский язык.
О деньгах и правилах покупки недвижимости на Филиппинах
Здесь на Филиппинах есть возможность купить сразу дом, который будет оформлен на тебя, но это не выгодно, а я привык сознательно распоряжаться своим бюджетом. Я решил, что построить дом самому будет выгоднее. К тому же, не придется терпеть филиппинский стиль, который мне не очень нравится. Я люблю симметрию и минимализм.
При покупки земли, я отказался от места на береговой линии — на него всегда предлагают нереальный ценник. Поэтому я нашел подходящую по цене и расположению местность и заплатил восемь тысяч долларов за сотку. Но, так как без гражданства в чужой стране оформить покупку на себя нельзя, мне помог украинский эмигрант. Сам он долго жил в Канаде, приехал на Филиппины и встретил здесь девушку, которая стала его женой. Соответственно, у него другой статус в этой стране. Непосредственно с филиппинцами я бы связываться не стал: очень много обмана, к сожалению.
Дом будет оформлен на меня. По его проект на стадии согласования проекта и получения разрешения на строительство. На землю я заключил договор на 50-летний лизинг с правом продления на 25 лет. За одну половину земли я заплатил сразу, чтобы мне дали разрешение на застройку, а вторую взял в беспроцентную рассрочку на 4 года, чтобы иметь возможность распоряжаться этими деньгами и направить их на строительство. С деньгами в кармане спокойнее, чем даже с договором лизинга, и, если бы что-то было не в порядке с документами на землю у продавца, то это бы вылезло до того, как я заплачу всю сумму. Но сейчас все хорошо, и дом потихоньку строится.
Смелый человек. или о том, как я на Филиппинах дом строю
Казалось бы, технологии строительства существуют уже тысячи лет и не должны сильно отличаться между странами. Но по факту оказалось, что климатические особенности, доступность материалов и технологий, традиции и навыки людей вносят существенные коррективы. Настолько существенные, что я не мог себе представить, сколько сил и времени придется потратить.
Начинаем мы, конечно же, с плана. Что может быть проще? Люди, которые отмеряли землю, порекомендовали инженера, который пришел на встречу вместе с молодым архитектором, и уже наполовину готовым планом дома. Я им объяснил, что хочу, нарисовал ручкой на бумажке примерный план, и отправил работать.
После нескольких итераций, план был готов (на 25 листах, включая виды с разных сторон, детали фундамента, бетонных балок, виды с разных сторон, водопровод и канализацию, электропроводку и даже схему sanitary tank).
Даже визуализацию в 3D сделали. За все это отдал 20 000 песо.
Здесь и дальше цену буду указывать в песо. По сегодняшнему курсу 1 песо = 1.37 рубля.
Подготовка
Очищаем землю от кустов (еще 20 000 песо). Здесь будет стройплощадка, через год место изменится до неузнаваемости.
Строим забор из бамбука (15 000 песо).
Обнести забором гектар земли оказалось несколько сложнее, чем я себе изначально представлял.
Можно было бы, конечно, натянут колючую проволоку или поставить более надежные бетонные столбы, но я решил быть ближе к природе.
Строем домик для рабочих из бамбука и пленки. Спать они будут на деревянных или фанерных койках.
Вообще на Филиппинах с крышей над головой достаточно легко. Температура всегда держится от 27 до 32, поэтому любой простейшей защиты от солнца и дождя достаточно для жизни.
Так барак выглядит примерно через год. Поменяли крышу на некое подобие соломы (называется nipa), и подвели электричество (об этом позже).
Вот сами спальные места.
Дорога
Проехать можно, но страшно, и не до конца (речка мешает). Я один раз попробовал, из за наклона дороги, чуть не слетел в овраг по скользкой траве (которая уже через две недели выросла), зацепился за какие-то камни, и часа два с помощью рабочих выезжал.
Даже утрамбовали и положили трубы (которые я, конечно, сам купил) там, где бывают речки.
Всего дорога обошлась примерно в 100 000 песо.
Земельные работы
Пока дорога строится, строители размечают где будет стоять дом, и копают ямы под фундамент.
Потом в яму ставят изготовленную по форме и смотанную проволокой арматуру (внизу будет больше гравия), и заливают полуметровым слоем бетонного раствора.
Из фанеры делается formwork, и заливается бетоном. Кстати, при отдирании от бетона, фанера расслаивается, поэтому тонкую фанеру можно использовать только один раз, а немного более дорогой толстой, хватает раз на пять.
Прошу прощение за качество фото.
Вот такие получаются колонны.
И «заливается» раствором.
Цемент с песком, кстати, мешают прямо здесь, лопатами.
Formworks убирают. Получается вот так.
Повторяем действия для «висящих» колон и потолочной балки.
Доставка
Но у него появился конкурент, который тоже без труда поднимается в любую погоду, и может даже арматуру с цементом из города привезти.
Вода
В общем, воду пока возим из ближайшей речки (черпаем ведрами в бочки).
И разгружаем «силовым» способом. В каждой бочке по 300 литров.
На Филиппинах нет кирпичей. Точнее, они есть, но мало и очень дорого. Дома строят вот из таких concrete hollow block (CHB).
Вот такая получается стена.
Электричество
Надо сказать, что на Филиппинах несколько устаревшие понятия о технике безопасности. Например, нулевой провод изолировать не принято (изолируется только фаза), а о заземлении даже не слышали. Большинство устройств, включая стиральные машины и водонагреватели в душ, продаются с отдельным (не в вилке) проводком для заземления, который обычно просто болтается. А от металлических частей ноутбука меня постоянно «щиплет», если я одновременно касаюсь их рукой и плиточного пола босой ногой.
Трубы бетонируются прямо в пол. Здесь будет ванная.
То же самое снаружи.
И дорожка вокруг дома.
Дорожку выкладываем камешками, которые продаются возле реки по 30 песо за ведро.
Цены
Немного о ценах. В принципе все материалы на Палаване намного дороже, чем в остальных Филиппинах, так как здесь в целях сохранения природы, практически ничего не производится, на добычу песка или гравия надо получать дорогой пермит, и даже бензопилу нельзя купить без лицензии.
Обратите внимание, что здесь намешаны метрическая и «имперская» системы. Несмотря на то, что официально на Филиппинах принята метрическая система, из за сильного влияния США, местные жители привыкли все измерять в дюймах.
Зарплаты
Итог
Итак, на текущий момент я израсходовал:
2650 CHB 4″ (это те блоки с дырками)
368 мешков цемента
51 кубометр песка
12 кубометров гравия
8 кубометров мелкого песка
5580 метров арматуры
76 кг проволоки
1 км провода
42 листа фанеры
56 кг гвоздей