Согласование строительства домов приаэродромных зонах
Согласовываем строительство индивидуальных домов с аэропортами Домодедово, Шереметьево и Внуково, а также с военными аэродромами Чкаловский и Кубинка
Юристы АН «Правозем» ещё на этапе выбора заказчиком участка для строительства дома проверяют, не относится ли он к приаэродромной территории. Для этого мы получаем градостроительный план, где помимо приаэродромной зоны отображаются другие обременения и разрешённые параметры дома, либо уведомление о соответствии планируемого строительства. Также мы заказываем актуальную выписку из ЕГРН, где в графе «Особые отметки» указываются ограничения. Однако так как сведения в ней не всегда актуальные, больше опираемся на градостроительный план или уведомление.
Если согласно этим документам участок входит в указанную зону, то мы составляем ситуационный план и заявление на согласование, после чего направляем их в Росавиацию или войсковую часть, смотря, к какой авиации (гражданской или военной) относится аэродром. Вместе с этим подаём выписку из ЕГРН на участок. Копию паспорта заказчика, нашу доверенность и, если это требуется, заключение Роспотребнадзора о соответствии строящегося объекта санитарным правилам. Чтобы получить заключение, мы проводим лабораторные исследования участка, измеряя уровни шума, электромагнитного излучения и чистоты воздуха.
Подзоны приаэродромных территорий
До 2017 года к приаэродромной зоне относились земли в радиусе 30 км. Теперь же руководство каждого аэропорта гражданской и военной авиации должно самостоятельно разработать проект своей приаэродромной территории (ПАТ) и согласовать его с Росавиацией. В приаэродромной зоне выделяют 7 подзон, в которых установлены ограничения по использованию и застройке земельных участков:
Зачем согласовывать строительство жилых объектов на приаэродромной территории
Поскольку возведённые дома могут создавать помехи при взлёте и посадке самолётов, а шум их, в свою очередь, может навредить здоровью людей, то строительство капитальных объектов в таких зонах носит ограничительный характер. Согласовать строительство необходимо, иначе объект признают самовольной постройкой. А оформить право собственности, поставить на кадастровый учёт, продать, сдать в аренду или по-другому распорядиться такой постройкой не получится. Более того, собственника могут обязать демонтировать её за свой счёт.
Раньше согласовывать строительство на приаэродромной территории нужно было только в тех случаях, когда планировались высотки от 50-ти метров. Теперь на строительство любого капитального объекта нужно получить разрешение от Росавиации или военного аэродрома, потому что без согласования строительства уведомление о соответствии постройки нормам градостроительного регламента в администрации не получить.
Помощь с согласовании
Вопрос согласования с Росавиацией мы решаем на этапе проектирования объектов, чтобы максимально обезопасить клиентов от финансовых потерь. Потому что, если собственник аэропорта наметил планы по строительству авиационной инфраструктуры или развитию воздушных путей, в согласовании застройщику откажут. А в этом случае, если стройка без согласования уже идёт полным ходом, материального ущерба владельцу или арендатору участка не избежать.
Штат инженеров, юристов, проектировщиков и геодезистов АН «Правозем» формирует межевые планы участков, получает ГПЗУ и разрабатывает проекты на строительство домов в приаэродромных зонах. Мы формируем пакет необходимых документов и согласовываем строительство с Росавиацией и военными аэродромами. При наличии других обременений, также получаем согласования. Кроме этого, регистрируем дома в государственном реестре и оформляем права собственности.
Росавиация передумала: новостройки на приаэродромных территориях снесут?!
Стать обманутым дольщиком можно не только по причине, что застройщик не осилил строительство дома. У застройщика могут отозвать разрешение на строительство, если новостройка находится на приаэродромной территории (ПАТ). Даже если дом уже почти достроен. Такими волшебными полномочиями обладает Росавиация — Федеральное агентство воздушного транспорта России.
Учитывая количество аэропортов вокруг Москвы, стройки можно остановить примерно все. В радиус, где возможна приостановка строек, попадает около 90% территории столицы и около 50% территории Московской области.
Отзывается разрешение на строительство — строительство приостанавливается — непонятно, когда дольщики получат свои квартиры. Застройщик не виноват. Почему такое возможно?
С незапамятных времен, то есть с советских, разрешение на строительство на приаэродромной территории выдают авиационные власти. Они же могут отобрать его в любой момент.
Застройка недалеко от аэродромов — уже привычное дело. На ПАТ аэропортов Внуково, Домодедово и Шереметьево живут сотни тысяч людей.
Несколько раз Федеральное агентство воздушного транспорта вместе с аэропортами Шереметьево, Домодедово и Внуково пыталось отозвать разрешения на строительство у жилых комплексов, которые уже построены. Девелоперы смогли отстоять свои права в суде.
При этом все разрешения на строительство были успешно получены. И вдруг приходят представители аэропортов и говорят, что есть нарушения. Уровень авиационного шума выше нормы. И вообще безопасность не соблюдается. Мешаете работе оборудования.
Сейчас в зоне риска — жилые комплексы «Саларьево парк», «Филатов луг», «Испанские кварталы-2», «Рассказово», «Цветочные поляны» и «Город-парк Первый Московский».
Для чего Росавиации и аэропортам нужно вставлять палки в колеса девелоперам?
В начале этого года Минтранс разработал поправки в Воздушный кодекс, по которым нужно согласовывать строительство рядом с аэродромами. Минтранс настаивает на том, что согласование с Росавиацией обязательно.
К июлю 2018 года российские аэропорты должны были определить седьмую подзону приаэдромных территорий — самую крупную. Однако к началу 2019 года они были установлены лишь в 10 аэродромах из 200. Московские аэропорты не предоставили свои планы ПАТ. В итоге власти решили перенести сроки такого планирования до 2023 года.
Большинство зарубежных аэропортов расположены недалеко от жилых массивов. Потому что это удобно. Есть даже определение таких поселений — аэротрополисы. Один из самых ярких примеров — аэропорт Дубай.
А российские аэропорты говорят, что застройка опасна, потому что высоки уровни загрязненности и шумов.
Можно ли жить в седьмой подзоне, которая может быть размером до 40 км?
Можно, считают многие жители домов, которые находятся под воздушным коридором для взлета-посадки самолетов. А сколько недешевых коттеджей построено вблизи московских аэропортов! Да и юристы отмечают, что сегодня нет конкретных требований по застройке ПАТ.
По мнению экспертов, Росавиации следует обсудить спорные вопросы с регионами и центрами планирования и развития территорий. Пока нет понятных условий строительства вокруг аэропортов, планы по развитию Новой Москвы могут встать.
Такое решение суда очень важно для застройщиков Новой Москвы. При подготовке генплана присоединенных территорий учитывались особенности, связанные с аэропортами. Работа была проведена серьезная, в ГПЗУ каждого земельного участка указано, можно ли на нем строить, а если можно — то что именно.
То есть можно не бояться, что Росавиация снесет кучу домов в зонах при аэропортах. Суд — дело неприятное, но девелоперы пока выигрывают. А если всё-таки.
Дом у взлетной полосы: седьмая зона, закон и шумный вопрос
Чтобы понять насколько вредно (и опасно ли вообще) жить у аэропорта, мне пришлось разобраться в законе, перелопатить три десятка новостных сайтов и познакомиться с экологом.
«Зона отчуждения»
Еще летом прошлого года все аэропорты в России были обязаны установить на приаэродромных территориях границы седьмой подзоны. В пределах этой условной линии не допускается жилое строительство ни в каких формах. Дома, дачи, базы отдыха и т.д. – запрещены. Однако, по данным к началу 2019 года, требования выполнили лишь 10 аэропортов из 200.
У приаэродромных территорий (ПАТ) существует семь зон. Все они различаются по жесткости мер ограничения строительства. Например, в первой подзоне, которая находится ближе всего к взлетным полосам, могут размещаться только обслуживающие аэропорт здания. В пятой – запрещены опасные производственные объекты. А в седьмой, самой большой, нельзя строить жилые дома. Нельзя, потому что считается, что уровень шума и выбросы вредных веществ в ней выше нормы.
Эти нормы и правила, которые относятся к приаэродромным территориям прописаны в федеральном законе № 135-ФЗ. В последней редакции этого закона, которая вышла 1 июля 2017 года было указано, что те аэропорты, которые не установят границы ПАТ до 1 января 2018 года, будут привлекаться к ответственности. Но сроки вышли, а уложились в них только 5%.
По данным Администрации Санкт-Петербурга, Пулково актуализировал границы своей приаэродромной территории только в начале 2019 года. Сейчас она составляет 20 километров. Ориентир линии на юге – поселок Малое Верево, на западе – Петергоф, на севере – территория Петроградской стороны, а на востоке – за Металлостроем и Усть-Ижорой. Теперь вся застройка в этой «зоне отчуждения» должна согласовываться с Северо-Западным межрегиональным территориальным управлением Росавиации.
Про закон и несостыковки
Есть две причины, по которым введены ограничения на проживания в седьмой зоне. Первое – шум от пролетающих самолетов. Второе – превышение предельно допустимой нормы концентрации вредных веществ в воздухе (опять же из-за самолетов).
Интересно, что существующий закон никак не разделяет шум от двигателя самолета и гул от обычной, например, вентиляции. Кроме того, нигде не делается акцент на продолжительность этих звуков и различия в их характеристиках.
Еще четыре года назад для авиационного шума существовала смягченная норма в 10 децибел. Иными словами, звук от самолета мог превышать норму техногенных шумов на 10 дБ. Но в 2015 году Росстандарт отменил это правило и уровень шума стал считаться завышенным, а соблюдать требования стало непросто.
По существующим нормам, граница седьмой подзоны может быть размером до 40 км. Возьмем, например, Внуково – расстояние от взлетных полос до края ПАТ у столичного аэропорта колеблется от 11 до 42 км. Российское законодательство не разделяет крупные и мелкие аэропорты. Это значит, что если аэропорт находится на небольшом острове, то при установке седьмой зоны ПАТ в соответствии с законом, может вообще не остаться места под жилое строительство.
А в некоторых случаях жить рядом со взлетной полосой намного безопасней, чем в отдалении от нее. Это касается, например, исследовательских станций на Крайнем Севере и в тайге где от каждого лишнего километра может зависеть жизнь человека.
Проблема лежит на поверхности. Закон нужно скорректировать так, чтобы при установке приаэродромных территорий были учтены все параметры отдельно взятых аэропортов. В этот список входят: частота рейсов, типы воздушных судов, территориальное окружение аэропорта и инфраструктура, функционал аэропорта, характеристики местности, плотность населения на соседствующих территориях и еще ряд параметров.
Все просто – логичный закон проще исполнять. А чем он понятней – тем эффективней.
Жить нельзя уехать (где ставить запятую?)
На самом ли деле жить рядом с аэропортом так страшно и опасно для здоровья? Разберем самые распространенные опасения: риск падения самолета, шум и выбросы.
Если говорить о рисках падения воздушного судна, то всем давно известно, что самолет – одно из самых безопасных транспортных средств. Поэтому не совсем логично учитывать этот риск при покупке дома. Сами посудите, вы же не откажетесь от покупки жилья на первом этаже только из-за того, что в него может врезаться мотоцикл или автомобиль. А это, кстати, говоря, более вероятно, чем попадание самолета в ваше жилье.
Что касается шума, то этот пункт очень индивидуален. Если аэропорт совсем маленький, то вам не доставит дискомфорта 2-3 раза в день слышать гул двигателя над головой. Кроме того, обилие на рынке элитной недвижимости вблизи аэропортов показывает, что многих вовсе не смущает этот гул.
Теперь о выбросах. В процессе рабочей практики мы сравнивали концентрации выбросов в аэропорту и на дорогах. Если детально разбирать их химический состав, то разница получится не такой уж и существенной. Проживая в большом городе, вы получаете большую дозу вредных веществ от выхлопных газов, чем жители окраины ПАТ. Кроме того, к моменту достижения седьмой полосы, воздушное судно поднимается примерно на 300 метров в высоту. Пока выбросы достигнут земли опускаясь с такой высоты они уже не будут превышать норму.