Юридические аспекты проектирования частного дома.
● Для того, чтобы получить разрешение на строительство частного дома высотностью не более трёх этажей проект не обязателен. Можно обойтись предоставлением эскизного проекта и схемы расположения будущего сооружения относительно окружающих его построек.
● Разрешается строительство индивидуальных жилых домов без проектов при выполнении ряда условий:
• Они являются объектами индивидуального жилищного строительства.
• В доме будет проживать одна семья.
• Высотность не должна превышать трёх этажей.
• Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-1426 гласит о том, что в законодательстве вообще не существует понятия «этажность», зато существует термин «количество этажей» и данный термин включает в себя не только наземные, но и подземные этажи. Причём судебная практика имеет прецеденты, когда именно этой точки зрения придерживался суд при вынесении своего вердикта.
• При строительстве частного жилого дома без проекта придётся учитывать все этажи, включая цокольные, подвальные и чердачные, а также все уровни. Если же этого не сделать, то велика вероятность получить претензии от контролирующих органов.
● Какие помещения не должны учитываться при подсчёте количества этажей дома:
• Межэтажное пространство с высотой до 1,8 м.
Как составить договор с проектировщиками
● Практически каждая проектная организация имеет свой собственный типовой договор. Следует очень внимательно изучить этот документ. Договор должен содержать положения, в которых прописаны пункты об ответственности подрядчика перед заказчиком. К таким пунктам можно отнести срок, в течение которого готовый проект должен быть передан заказчику с момента заключения договора. Отдельным приложением к соглашению надо включить перечень работ, который обязаны выполнить проектировщики.
● За неисполнение своих обязанностей стороны несут ответственность. Если исполнитель не укладывается в оговоренные договором сроки, то на него (исполнителя) накладывается пеня в размере 0,1 % от общей суммы за каждый день просрочки. Такие же санкции могут быть наложены и на заказчика, если он нарушил сроки оплаты.
• В договор может быть включён пункт «Условия, при которых может быть изменена цена договора». В этот пункт чаще всего вписываются финансовые риски, связанные с валютными колебаниями и волатильностью рубля.
● Страхование ответственности исполнителя перед заказчиком. Данный пункт договора поможет заказчику с наименьшими проблемами взыскать со страховой компании компенсацию в случае, когда заказчику нанесён ущерб ввиду ошибок проектировщиков. В дальнейшем уже сама страховая компания будет заниматься взысканием с проектировщиков.
• В случаях, когда заказчик, как потерпевшая сторона, заключал договор со строительной организацией, которая сама занималась проектировочными работами или обращалась к сторонним проектировщикам, то возмещение убытков следует требовать от застройщика.
Строить и оформлять частные дома придется по новым правилам
4 августа был опубликован и тут же вступил в силу важный закон, который обсуждался еще с прошлого года, – об изменении правил возведения и регистрации жилых домов на участках, предназначенных для ведения садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Что нового нас теперь ждет:
1) Все известные разновидности частных жилых домов (в т.ч. и садовые дома) объединены теперь под одним общим названием – «объект ИЖС».
А дополнительно определены параметры, которым теперь должны соответствовать жилые строения, возводимые на личных участках граждан:
— отдельное здание, которое должно представлять собой единый объект и не предполагать возможности его разделения на отдельные объекты недвижимости (т.е. строения по типу «таун-хаус» исключаются),
— предельно допустимая высота жилого дома – до 20 метров и не более, чем на три этажа (над землей),
— здание предназначено исключительно для проживания граждан и включает жилые комнаты и вспомогательные помещения.
Таким образом, построить на своем участке «дворец» выше трех этажей теперь не удастся.
2) Новые параметры применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность.
Закону не придали обратную силу, а потому уже имеющиеся строения, которые «не укладываются в обозначенные рамки», реконструировать не требуется.
Закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу, то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС, – главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
3) Окончательно отменяется необходимость получения разрешения на строительство частного дома (объекта ИЖС) и ввода его в эксплуатацию.
Процедура оформления постройки теперь будет проходить так:
— гражданин, который планирует начать строительство на своем участке, направляет в местную администрацию специальное уведомление с приложением подтверждающих документов.
Форма его будет утверждена Минстроем в ближайшее время, в числе основных сведений указываются: Ф.И.О., адрес, паспортные данные застройщика, все данные земельного участка и описание объекта, который будет строиться (текст и графика),
— у администрации есть 7 дней (рабочих) на то, чтобы все проверить и принять соответствующее решение: согласовать представленный проект или отклонить (только по причинам, которые явно не допускают строительство при имеющихся условиях),
— если по истечении указанного срока гражданин не получил от администрации встречного уведомления о несоответствии его будущего строения действующим нормативам, считается, что строительство одобрено (по умолчанию).
Разрешение действует в течение 10 лет со дня, когда уведомление о планируемом строительстве было направлено в администрацию,
— по окончании строительства гражданин направляет в администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности, технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером на основании заполненной застройщиком декларации).
Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней,
— если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику).
Когда по истечении 7-ми дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки – Росреестр в таком случае сам обязан запросить у администрации все необходимые бумаги.
— получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется,
— оформлять проектную документацию на будущую постройку не обязательно (по желанию застройщика),
— регистрация собственности на дом происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту уведомления об окончании строительства (уклониться от регистрации и сэкономить на налогах теперь не получится).
Строительство индивидуального жилья
С заказчиками заключаются предварительные договоры
Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка. Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его. Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).
В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.
Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).
В нашем случае возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Поэтому учет части затрат по их созданию, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика, ведется на счете 20. Проводки будут следующими:
ДЕБЕТ 51КРЕДИТ 76 субсчет «Инвестор»
– получены от инвестора целевые денежные средства на создание коммуникаций и объектов инфраструктуры;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Подрядчик»КРЕДИТ 60 (76, 10, 70…)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– отражен «входной» НДС;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– предъявлен НДС к вычету;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Заказчик»КРЕДИТ 60 (76, 10, 70…)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве заказчика (расходы на содержание заказчика);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– отражен «входной» НДС;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– предъявлен НДС к вычету;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 10 (60, 76…)
– отражены затраты на создание коммуникаций (не относящиеся к затратам, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);
ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»КРЕДИТ 60 (76)
– учтен НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры) по затратам, не относящимся к тем, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 90
– включена стоимость (без НДС) работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика, в стоимость строительства коммуникаций (объектов инфраструктуры). Она определяется на основании договора между инвестором (некоммерческим партнерством) и организацией;
ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»КРЕДИТ 90
– отражен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика;
ДЕБЕТ 90КРЕДИТ 20 субсчет «Подрядчик»
– списаны соответствующие затраты компании, выступающей в качестве подрядчика;
ДЕБЕТ 90КРЕДИТ 20 субсчет «Заказчик»
– списаны соответствующие затраты строительной компании, выступающей в качестве заказчика;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестор»КРЕДИТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
– переданы затраты по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры) некоммерческому партнерству;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестор»КРЕДИТ 19 «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»
– передан НДС, относящийся к затратам по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры), некоммерческому партнерству;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– начислен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры). Как видно, учет совсем не простой. При этом речь шла только о бухгалтерском учете.
В налоговом учете также нужно отражать доходы (расходы) организации, выступающей в качестве подрядчика и заказчика при создании коммуникаций и объектов инфраструктуры, используя принцип равномерного распределения доходов (расходов) (ст. 271 и 272 Налогового кодекса РФ). Поэтому желательно, чтобы функции заказчика и подрядчика выполняли другие организации.
Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №10, октябрь 2010 г.