Личный опыт: Как я дом строил в Испании
Строительство за рубежом собственного дома, дело конечно не простое, но совсем не обязательно авантюрное, как считают многие.
В моем случае все началось с влюбленности в Коста Брава, что повлекло пробуждение внутреннего активного «завоевателя».
Когда принципиально решение о собственном жилье в Испании было принято, возникли вопросы:
— первая линия моря или на горе,
— покупать или строить.
Каждый отвечает на эти вопросы самостоятельно. Я решил, что это должен быть дом с видом на море, но не на самом берегу. Примерная идея дома была и, «поводив жалом», я быстро понял, что то, что хочется, стоит не тех денег, которые я готов потратить; а то, что есть – совсем не то, что хочется. Время не поджимало, и я решил приобрести земельный участок, а потом уже спроектировать и построить на нем дом мечты.
Надо признать, что сама готовность строить пришла, когда я увидел у приятеля только что законченный дом в классическом испанском стиле. При этом по-испански приятель не говорил.
И хотя я хотел дом в стиле хай-тек, сам факт постройки дома в Испании человеком, не обладающим навыками общения на языке страны, меня воодушевил.
Сказано – сделано. Как обычно, преддоговор, залог (arras), получение NIE, открытие счета в испанском банке, перевод на испанский счет денежных средств из России (естественно с декларированием в российской налоговой счета в испанском банке и с предварительным подтверждением для испанского банка происхождения моих средств), выход на сделку. И где была первая ошибка?
Ошибка № 1: мне никто не посоветовал, а я не подумал провести официальные замеры покупаемого участка. Размеры учитывались по данным договора купли-продажи и Nota simple продавца. По факту же (когда проект стали «сажать» на участок) оказалось, что приобрел я не 18, а 17 соток. Поскольку уже мой договор купли-продажи содержал норму о том, что купил я участок в состоянии «как он есть», и цена сделки не содержала расчета исходя из стоимости, например, 1 кв. метра земли, предъявить претензию к продавцу я не мог. Оставалась возможность судиться с соседями, которые, собственно, и освоили испарившуюся сотку, но тогда стройка зависла бы на годы. Короче – минус 100 кв.м. Двигаемся дальше. Теперь знаю, как не вляпаться.
СТРОЙКА. Как говорилось выше, мне повезло со строителем. По-сути, он (владелец компании) также выполнял функцию менеджера, объединяющего усилия и сторонних организаций. В моем случае, такими отдельными специалистами были ламписта (все коммуникации – водо, электро и прочее оборудование плюс сантехника); мастера по земляным работам (выкопать котлован, вывезти с участка землю и мусор, привезти большие камни и установить их в опорные стены на участке, сделать рампу для заезда авто); производители и установщики окон; установщики дверей; производители и установщики внешних ограждений для террас; установщики гаражных и въездных ворот и еще 2-3 конторы с отдельным объемом работ. Кроме того, как полагается по местному законодательству, был приглашен апареходор (технический инженер), проверяющий качество работ на площадке, а также используемых материалов (в частности, арматуры, бетона и проч.)
Отмечу, что я выбирал специалистов (архитектор, апареходор), говорящих по-английски. С остальными общался в основном с помощью моего строителя. Глобально, остался доволен. Из ошибок, пожалуй, отмечу следующие:
Ошибка № 2: несвоевременное получение мною сертификата о вывозе мусора от «земляного» человека. Спустя пару лет сделать это было сложнее. Отсутствие сертификата не дает, во-первых, вернуть из мэрии залог, который платишь как гарантию за вывоз мусора (при получении строительной лицензии), во-вторых, в принципе сдать дом в эксплуатацию, получив соответствующий документ в мэрии, и оформить obro nuevo у нотариуса.
Ошибка № 3: я не оформил исчерпывающий перечень работ испанского архитектора, в частности, получение финального энергетического сертификата оказалось доп. услугой; его наличие также было необходимо для сдачи дома и оформления прав на него.
Были, конечно, еще разные неожиданности, например, обязанность сделать (отремонтировать) часть общей дороги, примыкающей к участку ; высадить изрядное количество деревьев (что в принципе правильно) и т.д.
И еще один момент: как минимум основные ваши строители и вовлеченные в процесс компании, обязательно должны иметь лицензии. Не экономьте на этом. Получение лицензии, среди прочего, требует от них наличие полиса страхования профессиональной ответственности. У меня, например, во время стройки из-за проливных дождей с уже вынутым грунтом случилась неприятность – частичный оползень на соседний участок. Вопрос был решен за счет страховок строительной компании и компании по земляным работам.
Короче, бояться не надо. Строим дом мечты.
Спасибо всем, кто дочитал статью до конца! Надеемся, Вам понравилось и было интересно. Обязательно подпишитесь на наш канал « Каталония без посредников ».
Оцените наш труд – жмите кнопку «палец вверх». Каждый лайк для нас очень важен!
Сколько стоит построить свой дом в Испании?
Решили стать владельцем недвижимости в Испании? Принято! Предложений – море, выбор огромен! Но хочется сделать что-то особенное и в соответствии со своими возможностями. Давайте считать вместе! Есть ли смысл строить новый дом или проще купить уже готовый? Пройдем все этапы на примере строительства дома в городе Аликанте, провинция Аликанте, Валенсийское сообщество.
Законодательная база
На сайте Ayutamiento de Alicante в разделе Urbanismo y Vivienda указаны все процедуры, такие как получение лицензий на строительство и проживание в новом доме.
Земельный участок
Проверяем категорию участка в registro de la propiedad, которые делятся на:
Получаем информацию об отсутствии обременений по ипотеке и долгам и другую важную информацию.
Оформляем договор купли-продажи, уплатив необходимые налоги, 6–10% для физических лиц или 21% для юридических лиц, при этом возможен возврат этого налога.
Аrquitecto (архитектор):
– изготавливает планы строения;
– подсчитывает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material) – проектная стоимость строительства. Эта цифра очень важна, от нее зависит количество оплачиваемых налогов, а хороший архитектор может «сэкономить» 1/3 стоимости включаемого в фактуру материала и работ;
– получает visado por el colegio de arquitectos (проект должен быть завизирован в мэрии коллегией архитекторов) и делает исправления в проекте в случае необходимости.
Оплачиваем налог 0,6 – 1% от стоимости материалов в A yutamiento (мэрии).
На основании проекта подаем документы на строительную лицензию (licencia de obra mayor) в архитектурный отдел мэрии и оплачиваем муниципальные сборы за лицензию (2,5%), тариф на лицензию – около €500.
Стоимость услуг архитектора – договорная, обычно от 8% до 15% за проект.
Aparejador ( специалист по технадзору, технический архитектор):
– непосредственно на местности контролирует все этапы работ.
Стоимость услуг – обычно 30% от стоимости услуг архитектора.
Инженерно-геологическое исследование участка – около €1000.
Стройматериалы
Из огромного разнообразия стройматериалов вы можете выбрать все по своему вкусу и цене. Цены колеблются в зависимости от региона и сезона и доходят в некоторых автономиях до €1000 за 1 кв. м. Для региона Аликанте, где обычно теплая погода, существует большое количество предложений по выполнению работ и большой выбор стройматериалов; из практического опыта: средняя цена – €700 за 1 кв. м.
Строительство
Работы можно вести по таким схемам:
– строим сами – выполняем функции прораба. На определенные виды работ нанимаем работников;
– нанимаем подрядчика – бригаду с прорабом. В этом случае стоимость строительства увеличивается на 30–50%.
fontanero – сантехник и установщик отопления.
Отступления от проекта крайне нежелательны и обойдутся очень дорого. Если ваш объект будет построен с превышением высоты или внутренней площади, могут возникнуть серьезные сложности с получением лицензии на проживание.
Фактуры на купленный материал и выполненные работы нужно обязательно сохранить. В момент сдачи дома в эксплуатацию или после получения разрешения на проживание муниципальная налоговая инспекция, скорее всего, запросит эти документы для сверки. Срок давности по таким документам – 4 года с момента регистрации. Все акты, полученные от архитекторов, лабораторные исследования, сертификаты на несущие конструкции необходимы на момент окончания строительства для подачи в несколько инстанций, а также в страховую компанию для получения страховки Garantia obligatoria на ваше строение и бассейн.
Окончание строительства
Получаем сертификат об окончании строительных работ (Certificado de final de obra), который делает технический архитектор.
Получаем лицензию первого размещения (Licencia де Primera occupacion). Выдается местным органом власти и удостоверяет, что новое здание готово для проживания, тариф на лицензию – около €250.
Нотариальное оформление в собственность:
– нотариальные расходы (Notario) – оплачиваются по специальной шкале в зависимости от стоимости недвижимости. В среднем составляют около 0,5–1% от цены объекта;
– налог на оформление юридических актов (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) составляет 0,5% от стоимости;
– регистрация (Registro) в качестве владельца, примерно 0,5–2% от стоимости строения.
Итак, подведем итоги
Плюсы:
– четкая и прозрачная европейская система получения лицензий;
– сокращение сроков строительства благодаря хорошей погоде;
– большой выбор, качественные материалы, налаженная система их поставки и отработанные технологии, современные техника и оборудование;
Минусы:
– большое количество лицензий;
– дорогая рабочая сила;
– немалое количество налогов;
– менталитет местных работников, делающих все без спешки.
Считаем стоимость дома
Земельный участок недалеко от моря – €120 тыс. Стоимость строительства – €140 тыс. Цифра РЕМ (проектная стоимость) – €100 тыс.
€140 тыс. – стоимость стройки
+ €0,75 тыс. – оплата лицензий
+ €3 тыс. – нотариальные расходы и внесение в регистр
= €300 тыс. без комплексной бригады подрядчиков.
С бригадой:
= €330 тыс. за дом 200 кв. м с бассейном, расположенный недалеко от моря.
Для информации: на сайтах строительных компаний написано, что цена строительства под ключ, с отделкой и инженерными коммуникациями – €1200–1300/1 кв. м площади дома. А такой готовый дом будет стоить не менее €500 тыс.
Сроки строительства – около 1 года.
Выбор за вами! По вопросам покупки и подбора земельных участков, строительству, подбору строительных бригад и инвестированию обращайтесь к нашим специалистам по телефонам, указанным на сайте, или электронной почте: info@espanarusa.com.