Открытие крупнейшего в Нижнекамске торгового центра перенесли на 2020 год
Намеченное на эту осень открытие крупнейшего в Закамье Татарстана торгово-развлекательного центра «Рамус молл» стоимостью 6 млрд руб. отложено на март 2020 года. В Ramus Group, ведущей проект, ссылаются на арендаторов, которым якобы потребовалось дополнительное время на ремонт своих площадей. Однако, по данным властей Нижнекамска, строительство здания еще не завершено и находится в стадии отделочных работ. Якорные арендаторы, в числе которых X5 Retail Group и «М.Видео», издержки в связи с нарушением сроков открытия не называют. Ухода арендаторов из-за этого эксперты не ожидают, полагая, что новому ТРЦ благодаря его размерам удастся получить «все потоки посетителей».
Компания Ramus Group, возводящая в Нижнекамске многофункциональный семейный торгово-развлекательный центр (ТРЦ) «Рамус молл», перенесла его открытие с третьего квартала 2019 года на март 2020 года. Директор по развитию Ramus Group Эльмира Нуреева сообщила “Ъ”, что отсрочка связана с тем, что арендаторы не успевают выполнить ремонт на своих площадях. «Международным арендаторам на ремонтные работы необходимо от трех до шести месяцев»,— пояснила госпожа Нуреева.
Однако в исполкоме Нижнекамского муниципального района “Ъ” сказали, что объект пока не достроен и разрешение на его ввод в эксплуатацию не выдано. Возведена лишь коробка здания, а отделочные работы снаружи и внутри будущего торгового центра еще ведутся, пояснили местные власти.
Строительство «Рамус молла» в Нижнекамске на пересечении улицы Сююмбике и проспекта Мира началось в 2018 году. Предполагается, что ТРЦ площадью 120 тыс. кв. м станет крупнейшим в Закамье, сопоставимым с казанской «Мегой». Застройщиком ТРЦ, по данным исполкома Нижнекамска, выступает ИП Рафис Мустафин, являющийся депутатом нижнекамского городского совета и учредителем ООО «РаМус» — материнской компании девелоперской Ramus Group. Стоимость строительства ТРЦ составляет около 6 млрд руб., из которых часть — заемные средства, сумму которых в компании не называют.
В Ramus Group надеются, что с появлением крупного торгового комплекса в Нижнекамске местные жители перестанут ездить за покупками в другие города Татарстана и что «Рамус молл» привлечет также население соседних Набережных Челнов, Альметьевска, Елабуги и Менделеевска. Предполагается, что в ТРЦ будут работать более 300 магазинов, в том числе Reserved, O’Stin, «Рив Гош», а также фуд-корт, кинотеатр, каток, многофункциональный центр. Якорными арендаторами станут X5 Retail Group, которая планирует открыть в «Рамус молле» супермаркет «Перекресток», и «М.Видео» — магазин на площади 1,7 тыс. кв. м.
В X5 Retail Group на вопрос “Ъ” о возможных потерях из-за переноса сроков не ответили. В «М.Видео» говорят, что «все процессы по подготовке к открытию идут в рамках плана»: сейчас арендатор и «Рамус молл» согласовывают договор.
Эксперты не ожидают оттока арендаторов в связи с отсрочкой. «Торговый центр такой необычно большой для Нижнекамска площади позволит переориентировать в него все потоки посетителей с небольших торговых площадей»,— считает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. Площадка для детей и зона семейного отдыха, которые планируются в «Рамус молле», по мнению аналитика, увеличат время пребывания посетителей в ТРЦ в среднем на полчаса и приведут к росту выручки всех арендаторов. Господин Тедеев называет перенос сроков сдачи ТРЦ в эксплуатацию рядовым событием, «связанным с неопределенностью в самом начале проекта, когда неизвестны многие нюансы и препятствия». Он считает осень и начало года одинаковыми с точки зрения активности покупателей.
Вадим Тедеев оценивает срок окупаемости объекта примерно в 10–12 лет.
В девелоперской компании UD Group “Ъ” сказали, что казанские ТЦ в среднем получают от арендаторов чуть более 1,58 тыс. руб. за квадратный метр. «Распространенной практикой становится плата процента с оборота вместо арендной платы. Как правило, чем больше занимаемая площадь или привлекательнее бренд, тем меньше процент. Собственники объектов все чаще соглашаются на эту схему, желая привлечь или сохранить арендатора, но тем самым разделяя с ними риски»,— отмечают в UD Group. Так, средний размер процента с оборота для группы товаров «одежда» и «обувь» в Казани составляет 9% при диапазоне 5–10%. Для крупных арендаторов (например, групп «спортивные товары» или «детские товары») размер платы с оборота может составлять 5–7%. Игровые и развлекательные зоны для детей платят до 15% с оборота, операторы фуд-кортов и кафе — 4–10%.
Из-за прогнозируемого снижения покупательной способности, высокого уровня конкуренции, снижения ритейлерами плана по открытию новых торговых точек в UD Group оценивают текущий потенциал для реализации проектов торговой недвижимости как низкий.
Однако Вадим Тедеев считает это направление перспективным, отмечая, что «сегмент торговых центров во всем Татарстане, кроме Казани, еще далек от насыщения, а у населения пусть медленно, но восстанавливается уровень жизни после последней девальвации рубля».
Мегамолл ценой 6 млрд рублей: Нижнекамск хочет стать торговой столицей Закамья
Строящийся в городе нефтехимиков ТЦ на 120 тыс. «квадратов» с 5-этажной парковкой может стать площадкой для «банного курорта»
Гигантский торговый центр размером с казанскую «Мегу» откроется в Нижнекамске через полтора года. Местный бизнесмен Рафис Мустафин инвестирует в проект 4 млрд рублей и рассчитывает еще на 2 млрд от арендаторов. Самый крупный ТЦ в соседних Челнах втрое меньше, поэтому владелец и местные власти надеются перетянуть покупателей из близлежащих районов и городов, остановив отток денег в автоград и Казань. Эксперты «БИЗНЕС Online» рассуждают о том, сможет ли мегамолл «выстрелить» в Нижнекамске.
Гигантский торговый центр размером с казанскую «Мегу» откроется в Нижнекамске через полтора года
«ЛЮДИ В ЗАКАМСКОЙ ЗОНЕ ДОЛЖНЫ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ ПРИЕХАТЬ В НИЖНЕКАМСК»
Один из самых состоятельных депутатов Закамья Рафис Мустафин строит в Нижнекамске громадный пятиэтажный торгово-развлекательный центр на 120 тыс. кв. м и с пятиэтажной же парковкой. Вместе с казанской «Мегой», занимающей аналогичную площадь, это будет крупнейший ТЦ в Татарстане. В соседних Челнах самый крупный ТЦ в несколько раз меньше «новичка» – 40 тыс. кв. метров.
«БИЗНЕС Online» узнал у Мустафина некоторые подробности проекта, который обойдется в 6 млрд рублей. Из них 4 млрд – инвестиции самого Мустафина (60%) плюс кредиты (40%). Остальные 2 млрд, как ожидается, вложат арендаторы. По расчетам владельца, окупиться мегамолл должен через 10 лет. Название ТРЦ будет привычным для уха нижнекамцев – «Рамус Молл» (Рамус – производное от Рафис Мустафин). Так называются компания бизнесмена и два принадлежащих ей ТЦ, в Нижнекамске и в поселке Красный Ключ. Новый центр строится в центре города на пересечении проспекта Мира и ул. Сююмбике. Предварительный срок окончания работ – конец 2019 года.
Нижнекамский бизнесмен Рафис Мустафин инвестирует в проект 4 млрд рублей и рассчитывает еще на 2 млрд от арендаторов / Фото: «БИЗНЕС Online»
Сам 66-летний нижнекамский предприниматель – личность непубличная. Уроженец деревни Биклянь Тукаевского района в 1970-е работал на «Нижнекамскшине», сначала учеником вальцовщика, затем мастером, а позже заместителем начальника. В конце 1980-х занимался поставками импортных товаров в Советский Союз. Первый современный коммерческий магазин Мустафин открыл в Нижнекамск в середине 1990-х, первый торговый центр построил в 2000 году. С 2005-го является депутатом Нижнекамского городского совета.
«Сегодня уровень торговых и развлекательных комплексов должен быть другой – соответствовать сегодняшнему и завтрашнему дню, – говорит Мустафин. – Мы начали в 2013 году. Остановились, оглянулись, по новой начали проектировать. Сейчас опять-таки мы оглянулись – надо в завтрашний день смотреть. Первоначально проект был без многоярусной парковки. Три раза мы его меняли и сейчас находимся на финишной прямой». Поясним, что купленный еще в 2012 году участок по ТРЦ сравнительно небольшой – всего 4,5 гектара. Именно поэтому было решено сделать многоуровневый паркинг со спиральным въездом на 500 автомобилей; еще 300 мест будет снаружи. Днем здесь будут оставлять машины посетители магазинов, а на ночь места планируют сдавать в аренду жителям ближайших домов. Такой опыт в Нижнекамске ранее опробовали на подземной парковке при ТРЦ «Олимп».
ПОДБОР АРЕНДАТОРОВ ДОВЕРИЛИ МОСКВИЧАМ
Будущих арендаторов Мустафину уже сейчас подбирает московская девелоперская команда «Молл Коцепт», которая, кстати, работала над концепцией и наполнением альметьевского ТРЦ «Панорама». Всего в портфолио компании более 60 торгово-развлекательных центров по всей России, а вот в Нижнекамске к услугам девелопера прибегают впервые: ранее арендаторов набирали по старинке, своими силами. Названия уже «завербованных» арендаторов и их количество пока не разглашается. Сам Мустафин между тем ставит цель привлечь в молл бренды, которых еще не было в Нижнекамске (да и в Челнах тоже).
По словам наших источников, ТЦ уже заполнен процентов на 70, если говорить о предварительных договоренностях. В целом же 60% площади будет отдано торговым точкам, а 40% – под развлекательные пространства, в числе которых планируются каток, 7-зальный кинотеатр, детский развлекательный центр наподобие «КидСпейс» и прочее. Рассчитывает Мустафин заполучить к себе и «банный курорт», который вскоре может прописаться в Нижнекамске.
По данным «БИЗНЕС Online», администрация Нижнекамска активно взаимодействует с Мустафиным, и именно команда Айдара Метшина ставит задачу местному бизнесу стать главной торговой площадкой Закамья и юго-востока / Фото: «БИЗНЕС Online»
Напомним, что ранее исполком анонсировал строительство в городе «Нижнекамских терм» – комплекса с разными видами бань и саун, бассейнами, в том числе для зимнего купания под открытым небом, и элементами аквапарка. Проект принадлежит инвестору из Ижевска, который построил уже два таких центра, один из них – в небольшом Воткинске, куда теперь периодически ездят жители со всей Удмуртии. Аналогичный эффект власти ждут от «Нижнекамских терм». Как считает советник мэра города Максим Сперанский, они будут дополнительно мотивировать людей приезжать в новый ТЦ. Что ж, это действительно может стать фишкой мустафинского мегамолла. Впрочем, «банному» инвестору предложили три места в городе для размещения терм, и окончательное решение он пока не принял.
Огромный ТРЦ, по замыслу владельца, сместит центр торговли в Закамье из Челнов в Нижнекамск
ТОРГОВАЯ КАРТА ЗАКАМЬЯ
Огромный ТРЦ, по замыслу владельца, сместит центр торговли в Закамье из Челнов в Нижнекамск. На первых порах проект призван остановить отток нижнекамских денег в автоград и Казань, а затем если и не переманить челнинцев, то зазвать на шопинг жителей Елабуги, Менделеевска, Альметьевска и других городов – тех, что раньше ездили за этим в столицу РТ и Челны. Собственно, для этого и решили отвести под развлекательный формат чуть ли не половину торгового центра. Также в дело пустят проверенный способ привлечения покупателей – бесплатные автобусы из ближайших городов в Нижнекамск до ТРЦ. Предполагается, что в итоге торгово-развлекательный центр в день будет в среднем принимать около 20 тыс. человек. Для сравнения, крупнейший в городе ТРЦ «Олимп» посещают 5–6 тыс. покупателей. При этом «Рамус Молл», по планам Мустафина, может дать работу на предприятиях торговли около 3 тыс. человек. Власти рассчитывают и на некоторый рост малого и среднего бизнеса, если предприниматели откроют федеральные франшизы.
Главный вопрос: сможет ли новый проект увести покупателей из действующих торговых центров? «Спрос будет. Сегодня мы хотим дать покупателям нормальное предложение. Те торговые центры, которые есть, в свое время тоже были нормальными торговыми центрами, сегодня они уже оставляют желать лучше и требуют реконструкции, реконцепции. А на настоящий момент нужен торговый центр нового уровня», – рассуждает Мустафин.
В Челнах крупнейший ТРЦ – это «Торговый квартал» (40 тыс. кв. м) с 8-зальным кинотеатром «Синема Парк» Фото: «БИЗНЕС Online»
И все же обрисуем общую картину с ведущими торговыми площадями Закамья. В Нижнекамске тому же Мустафину принадлежит 11 ключевых торговых зданий, но полноценными торговыми центрами можно назвать четыре из них. Крупнейший – это недавно построенный ТРК «Олимп» (37 тыс. кв. м), разместившийся на 6 этажах плюс подземная парковка. Однако федеральных арендаторов здесь немного: «Магнит», «Глория Джинс», «Эльдорадо», «Детский Мир», «Фрау Маркет» и несколько других. Это отчасти иллюстрирует ситуацию с нижнекамскими торговыми центрами: площадей много, но по большей части они напоминают рынок, поэтому за брендовыми товарами приходится ездить к соседям и в Казань. Другой крупный ТРЦ – четырехэтажный «Сити Молл» (20 тыс. кв. м) с кинотеатром федеральной сети «Синема 5». Кстати, «Сити Молл» – один из немногих, принадлежащих не Мустафину, а москвичам. Зато среди торговых активов бизнесмена есть «Якорь» (38 тыс. кв. м), соседний «Сити Центр» (12 тыс. кв. м) и «Барс-1» (20 тыс. кв. м). И не исключено, что после строительства мегамолла принадлежащие Мустафину нижнекамские ТЦ ждет реконцепция.
В Челнах крупнейший ТРЦ – это «Торговый квартал» (40 тыс. кв. м) с 8-зальным кинотеатром «Синема Парк». Далее следует ТЦ «Омега» (38 тыс. кв. м) и недавно построенный ТЦ при турецком жилищном комплексе Sunrise City чуть меньшего размера. Еще несколько торговых центров в среднем на 20 тыс. кв. м представляют собой скорее рынки – это «Тулпар», «Алтын Ай» и т. д. Объективно говоря, челнинские ТЦ относительно небольшие (по сравнению с казанскими, например; тот же популярный в столице «Тандем» на фоне челниских ТЦ смотрится намного выигрышнее, однако это не самый большой в Казани молл – его площадь 67 тыс. кв. м). Поэтому челнинцы, не найдя полноценных форматов и многих брендов, по наблюдениям корреспондентов БИЗНЕС Online, вынуждены ездить за покупками и развлечениями в Казань. Так что шанс у нового мегапроекта есть стать новым магнитом Закамья.
Максим Сперанский: «На сегодняшний момент ТРЦ будет занимать второе место в Татарстане после «Меги» Фото: «БИЗНЕС Online»
«В НИЖНЕКАМСКЕ СРЕДНИЙ ДОХОД ВЫШЕ ЧЕЛНИНСКОГО, НО ОБОРОТ ТОРГОВЛИ В ДВА-ТРИ РАЗА НИЖЕ »
«БИЗНЕС Online» попросил экспертов оценить проект и его перспективы. Одни говорят о качественном изменении структуры торговли в Нижнекамске, другие считают ожидания инвестора завышенными.
Максим Сперанский – генеральный директор мебельной компании « Синтекс-2», советник мэра Нижнекамска по вопросам развития предпринимательства:
– На сегодняшний момент ТРЦ будет занимать второе место в Татарстане после «Меги». По большому счету это первый опыт Мустафина. Мы, город, хотим получить от него (как предпринимателя в том числе) изменения структуры торговли, ее качества. Мы хотим привлечь в город ранее не представленных операторов.
Чтобы увеличить, нажмите
В Нижнекамске средний доход населения выше челнинского, но при этом оборот розничной торговли раза в два-три ниже. Это о чем говорит? Что нижнекамцы вывозят деньги из города. Как это можно остановить? Только новым качественным уровнем представленных арендаторов, сетей. Смысл открывать в пятый раз одну и ту же компанию или магазин одежды? Нам важно именно изменить структуру торговли в городе. У торговых комплексов есть категории по классам – в Нижнекамске сейчас класс С и ниже, а мы хотим, чтобы был А или В.
Будут ли при строительстве размещать развлекательные зоны не выше первого этажа? Глупая инициатива (после пожара в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня» ряд экспертов и депутатов Госдумы выдвинули предложение размещать детские развлекательные зоны не выше первого этажа, некоторые пошли дальше и предложили распространить подобные ограничения на все развлекательные зоны – прим. ред.), которая похоронит бизнес-ретейлеров. И потом: хорошо, на первых этажах вы разместили, а на пятых этажах будет находиться торговля – там людей спасать не надо, что ли? Данная инициатива не пройдет, это мировая практика. Она обеспечивает трафик, покупательскую способность. Если все поменять, то может рухнуть экономика торговых центров. Кому это надо?
Мурат Ахмеров: «Я считаю, что много вопросов к успешности проекта. Мало построить – надо, чтобы он жил» Фото: «БИЗНЕС Online»
«ТАМ ДОЛЖНО БЫТЬ ЧТО-ТО УНИКАЛЬНОЕ, НАПРИМЕР АКВАПАРК»
Мурат Ахмеров – директор казанской консалтинговой компании «А-Девелопмент»:
– Если говорить о «Меге», то есть понятие «суперрегиональный торговый центр», куда ездят не только жители Казани, но и всего Татарстана, ближайших республик. Понятно, что Закамский регион по совокупности тоже миллионник – Челны, Нижнекамск, Альметьевск. Но 120 тысяч квадратных метров в Нижнекамске. Мне сложно представить, что он будет загружен, востребован. Надо понимать концепцию. Если там будет кинотеатр, то он только для местных жителей, из других городов ездить не будут. Там должно быть что-то уникальное, например аквапарк. В Казань ездят в аквапарк, потому что ближайший только в Самаре.
Я считаю, что много вопросов к успешности проекта. Мало построить – надо, чтобы он жил. Проводились ли какие-то маркетинговые исследования по этому проекту? Я считаю, что такой центр, который будет главным в городе, можно сделать, единственное – надо очень грамотно подойти к концепции, проанализировать спрос, потребности. Этому должна предшествовать глубокая проработка проекта. Есть такое понятие обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей, то есть как с этим обстоят дела в Нижнекамске, уровень дохода и прочее. Интересно, была эта работа сделана или нет? Пока больше вопросов, чем ответов.
Михаил Рогожин (справа): «Тут прежде всего вопрос в экономике. Построить можно все что угодно, главное, чтобы это было востребовано и была нормальная окупаемость» Фото: «БИЗНЕС Online»
«ПО БОЛЬШОМУ СЧЕТУ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ЛЕТИТ НЕ В ТРУБУ, А КУДА-ТО В КОСМОС»
Михаил Рогожин – директор отдела торговых помещений международной консалтинговой компании CBRE в регионах России:
– Тут прежде всего вопрос в экономике. Построить можно все что угодно, главное, чтобы это было востребовано и была нормальная окупаемость. В 50 километрах находятся Челны, в которых есть уже как минимум три-четыре объекта разного уровня. Самому Нижнекамску, безусловно, один хороший объект нужен, но все-таки на тысяч 30–35, максимум до 40 тысяч квадратных метров, но точно не 70 тысяч «квадратов» (70 тыс. кв. м составляют только торговые площади «Рамус Молл» – прим. ред.). На мой взгляд, это очень много, нет такого объема среди федеральных операторов, которые готовы либо сами прийти напрямую, либо дать права на франшизы. Просто не будет десятой доли таких операторов, которые будут готовы выполнить все требования, чтобы открыть фирменные магазины. А делать, условно говоря, еще один «Сити Молл», только очень большой – для кого это нужно?
Во-первых, сколько лет он уже строится, заявлен он был года три назад. С тех пор жить на нашем рынке стало как минимум не проще, поэтому на сегодняшний день этот формат очень сильно завышен. Очень сложно будет заполниться, даже если посадить туда всех больших операторов, но это не те, кто платит большие ставки. Их используют, чтобы оформить скелет объекта – остальное собирают на более мелких. Так вот, именно мелких и не хватит для такого объема. Даже если напрячься, посадить H&M, еще кого-то, они экономику не сделают, а заплатят нули и процент с оборота. По большому счету, экономическая эффективность летит не в трубу, а куда-то в космос. Якорных арендаторов более-менее набрать можно будет, а вот тех, кто будет приносить деньги собственнику.
Чтобы увеличить, нажмите
Если бы собственник пришел ко мне, я бы ему не советовал строить такой объект, тем более в наше непростое время. За три года, пока строится этот объект, нарисовался еще один. Есть еще один потенциальный собственник, который готов построить объект на 30–40 тысяч квадратных метров на выходе из парка «Семья». На мой взгляд, если он будет побыстрее строиться, то это будет успешнее. Так что большому проекту создается опасность со стороны этого маленького, если маленький успеет зафиксировать правильные якоря. Более мелкий формат для Нижнекамска мне понятнее и симпатичнее, я бы с удовольствием им позанимался.
Кто поедет в Нижнекамск? Челнинцы не любят ездить куда-нибудь, они в этом плане достаточно самодостаточные. В автоград основная масса брендов уже пришла, ее переманить нельзя. А если открыть еще один такой магазин в Нижнекамске, то челнинцам туда ехать смысла нет. А сделать чудо и привести бренды, которых нет в Челнах. Ну вот мы делали Sunrise City – это было непросто, каждого надо было отдельно уговаривать, целовать, чтобы только согласились прийти на нормальных условиях. В итоге Sunrise получился неплохой. Но они же не закроют магазин в Челнах и не перенесут его в Нижнекамск.
Чтобы увеличить, нажмите
Развлекательная зона, конечно, кого угодно может спасти. Но сейчас пока непонятно, куда ставить эти развлекательные зоны после печальных событий в Кемерове. У нас же сейчас все хотят принять закон – развлекательные зоны не выше первого этажа. А первый этаж – самый «жирный» в плане коммерции, то, ради чего люди приходят. Получается, любая финансовая модель идет я даже не знаю куда. Развлекательные арендаторы нужны для воспитания лояльности посетителей к объекту, поэтому они не платят деньги в сравнении с теми, которые платят небольшие магазины.
Многоэтажную парковку мне сложно оценить. На мой взгляд, это попытка взять даже не от Казани, а от Москвы, но менталитет местных людей такой, что им еще долго привыкать придется к ярусной парковке. Проще бросить машину где-нибудь. Вспомните, в Казани в «Южном» какая парковка, у «Тандема» – вот это наш менталитет. В регионах очень мало людей, которые готовы сразу принять многоэтажную парковку.
Сейчас нет нормального центра в Нижнекамске, это однозначно. Посмотрите, чем существующие заполнены. Самый приличный из них – это «Эссен». Но это не торговый центр, а магазин с двумя тремя магазинами сбоку. Сказать, что это полноценный торговый центр, нельзя – он, наверное, самый симпатичный.