Что значит ДДУ при покупке квартиры? Подводные камни при долевом участии в строительстве новостройки
Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.
В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.
Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.
Что такое ДДУ при покупке квартиры?
Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.
Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает Договор Долевого Участия в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ.
ФЗ №214 – защита прав дольщиков
ФЗ № 214 от 30.12.04 « Об участии в долевом строительстве » был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:
Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.
С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.
Риски, «подводные камни» ДДУ
Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.
Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.
В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.
Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.
Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).
Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…
Может не зря закон № 214 вступил в силу в день смеха?
Спрос на недвижимость в России стабилен, особенно на квартиры в новостройках, 80 % которых возводится за счет средств дольщиков. Отсутствие возможности приобретения готового жилья вызывает соблазн участия в строительстве еще на этапах возведения дома. С одной стороны, можно приобрести права на новострой по привлекательной цене (со скидкой до 25-30%), но с другой возникает много рисков.
Строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан в начале «нулевых» практически никак не регламентировалось и облекалось в разные юридические формы (договора соинвестирования, предварительные, вексельные и т.д.) что порождало двойные продажи, когда одну и ту же квартиру можно было продать два, три и более раз. Обман вскрывался не сразу, а деньги граждан уплывали в неизвестном направлении.
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», основной идеей которого было предотвратить двойные продажи. Для этого все договора участия в долевом строительстве между дольщиком и застройщиком (далее по тексту – ДДУ) подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации. К примеру, если на квартиру под строительным номером «1» уже зарегистрирован чей-то ДДУ, это должно было предотвращать регистрацию и исполнение всех других ДДУ, на эту же квартиру.
Но первоапрельская дата вступления в силу закона видимо сработала магическим способом и с тех пор день смеха продолжает веселить недобросовестных застройщиков.
Новая схема предполагает перевалить бремя оплаты стройки с плеч дольщиков на плечи банков, а возникающие риски финансирования проблемных недостроев за счет бюджета переложить на банки или страховые компании. Но хрен редьки не слаще, и дольщики могут попасть в другую западню – банковскую. Да и «левачить» и промышлять застройщикам двойными продажами квартир новая схема никак не помешает.
Короче говоря, ничего хорошего не предвидится.
Закон стал настолько сложным и неудобным что его даже перестали читать юристы. И связано это не с тем, что в последние годы ухудшилась законодательная техника в целом, содержание и формы любых российских законодательных актов стали сложны для прочтения и понимания простого человека. Дело в другом. Закон № 214 настолько высоко «оторвался» от реальной действительности, что его чтение и применение в практической деятельности юриста или адвоката стало абсолютно бесполезным.
Как юрист-практик могу сказать, что 214-й закон живет в каком-то своем параллельном измерении. Очень часто в законе написано одно, а судебная практика диктует другое.
К примеру, ко мне обратился клиент, который заключил с застройщиком ДДУ, но не зарегистрировал его в ЕГРН. Может ли он претендовать на квартиру в суде? Другие клиенты стали жертвой двойной продажи одной и той же квартиры, но в отличие от других претендентов реально вселились в нее. Кому из них суд отдаст предпочтение при обоюдном споре о правах на квартиру? Ответы на эти и многие другие вопросы бесполезно искать в законе № 214. Там их нет.
Придумывая закон, депутаты не учли, что на практике все гораздо сложнее, чем в теории. Как говорится гладко было на бумаге, да забыли про овраги.
Не зря для того, чтобы защитить обманутых дольщиков в суде стала складываться своя практика по разрешению подобного рода дел, которая представляет больший вес и значение, по сравнению с законом. Прежде всего это Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) и другой Обзор судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Интересные разъяснения даны в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Вопросы разрешения коллизий при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия хорошо освещены в Определениях Верховного Суда РФ от 09.03.2016 N 308-ЭС15-16377 по делу N А53-22107/2012., от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 и от 02.09.2014 N 18-КГ14-84 и т. д.
Обманутые дольщики, случаи из практики
Несмотря на «красивые» нормы закона № 214 и попытки депутатов его совершенствовать граждане по-прежнему наступают на те же грабли. Причем обжигаются даже вполне адекватные и грамотные люди.
Во многом это связано с тем, что жилье человек покупает порой один раз в жизни, не имеет никакого представления о последовательности действий. При посещении офиса компании человека заверяют обещаниями и даже могут передать ключи от квартиры (если дом практически построен) при условии внесения оплаты. Но если вы подписали ДДУ, внесли оплату, получили ключи и стали делать ремонт, это еще не гарантия того, что квартиру у вас никто не отсудит.
Типичная ситуация, с которой ко мне обращались клиенты в Армавире: через риелтора или объявление в интернете человек узнает о продаже квартир в почти оконченном строительством доме, связывается по телефону с менеджером, приезжает, видит, что дом красивый, район престижный, квартиры удобные, дом обещают сдать в эксплуатацию буквально через пару месяцев. Подписывает договор долевого участия, вносит деньги, получает ключи, начинает делать ремонт и вселяется. Оформление проходит быстро, даже заходит разговор про какую-то государственную регистрацию, застройщик заверяет, как дом сдадут в эксплуатацию, так сразу зарегистрируют права на квартиру.
Проходит месяц, а за ним еще несколько месяцев и даже лет, но дом в эксплуатацию все никак не сдается. Застройщик все обещает и обещает. Спустя пару лет выясняются интересные подробности. Оказывается на эту же квартиру уже есть другие претенденты, у которых ДДУ заключен ранее, причем их ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, и таких «дважды» проданных квартир по дому около 10 штук. Все иные претенденты (у которых ДДУ заключены ранее) оказываются аффилированными лицами по отношению к руководителю фирмы-застройщика, т.е. являются «номинальными» дольщиками. При этом фирма застройщик заблаговременно оформляется на «подставное лицо» и выясняется, что многие ДДУ с обманутыми дольщиками подписаны не тем лицом, которое по документам в ЕГРЮЛ числилось его директором.
Начинается шумиха, возбуждаются уголовные дела, затеваются судебные тяжбы о правах на квартиры, одновременно возбуждается 2 процедуры банкротства: в отношении застройщика и в отношении его бывшего директора.
Далее всю эту кашу, которую заварил скандально известный в Армавире застройщик по фамилии на букву «М», начинают медленно расхлебывать обманутые дольщики, следователи, судьи, адвокаты, прокуроры.
А если риелтор обещает чистоту сделки?
Что характерно, еще до описанных событий многие Армавирские риелторы сотрудничали с данным застройщиком и при сопровождении сделок клялись клиентам в их чистоте. Но когда начались проблемы все они сначала обещали разобраться, а потом и вовсе спрятались в кустах и перестали выходить на связь.
Подводные камни договора участия в долевом строительстве
Краткое содержание:
Итак, вы выбрали надежного застройщика, определились с квартирой. Настала пора заключать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). О том, на что обратить внимание при его заключении, я расскажу сегодня.
Что должен содержать ДДУ
Закон о долевом строительстве содержит перечень обязательных условий ДДУ, без которых он считается незаключенным. Так, ДДУ обязательно должен содержать:
• сведения об объекте (сколько комнат, лоджий, их площадь, назначение объекта (жилой или нет), план объекта, сведения о материале наружных стен, пожаростойкости, сейсмостойкости и т.п.);
• срок передачи объекта дольщику;
• сведения о цене объекта, сроке и порядке ее уплаты;
• гарантийные обязательства застройщика;
• способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком (гарантии при недострое).
Дополнительно, если ваш застройщик обязан по договору с администрацией населенного пункта, в котором строится дом, построить какой-то социальный объект (школу, детский сад, дорогу и т. п.) и привлекает для этой цели ваши деньги (так можно, да), сведения об этом также должны быть указаны в ДДУ.
Казалось бы, в законе все указано четко, в чем же может быть подвох? Расскажу о тех случаях, которые встречались в моей практике.
Что бывает в ДДУ
1. В договоре не указан четкий срок передачи объекта долевого строительства. Например, указан только месяц и год передачи, а точной даты нет. Чем это опасно? Тем, что такой договор может быть признан незаключенным, то есть никаких прав и обязанностей для сторон он не порождает.
Следовательно, требовать исполнения обязательства по передаче вам квартиры становится крайне затруднительным. Также существуют застройщики, которые момент передачи вам квартиры ставят в зависимость от последней оплаты (например, при покупке квартиры в рассрочку от застройщика).
В законе о долевом строительстве сказано, что срок передачи квартир должен быть единым для всех дольщиков, таким образом, застройщик указанным положением нарушает ваши права.
2. Сведения об объекте долевого строительства не соответствуют проектной декларации и разрешению на строительство. В этом случае неясно, как застройщик собирается построить то, на что у него отсутствует разрешение.
3. Не указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства. Сейчас этим способом является залог земельного участка, на котором строится дом, и строящихся на этом участке объектов недвижимости.
4. Нередки случаи, когда в договоре указан определенный суд, в который можно обращаться за разрешением споров по ДДУ. Это положение противоречит Закону о защите прав потребителей и также нарушает ваши права.
Как видно из перечисленного, существуют разные способы нарушения прав дольщика. Чтобы обезопасить себя и избежать впоследствии проблем при получении квартиры в собственность, гораздо выгоднее и проще обратиться к квалифицированному юристу до заключения ДДУ.