Нюансы сделок по покупке и продаже земель под строительство базы отдыха и гостиницы
Гостиницы и базы отдыха – это неплохое решение для бизнеса. Но одно дело – это облагородить территорию и / или соорудить здание, другое – правильно выбрать и оформить участок земли, этим обезопасив себя и свой бизнес, чтобы в дальнейшем третье лицо или государство не предъявили на них свои права. Земли под эту деятельность могут находиться как на территории городских, так и сельских поселений в муниципальной или частной собственности.
Важно правильно разобраться в категории земли и ограничениях, которые накладывает этот статус, потом уже к переводу их в другую категорию (если есть надобность и возможность), и занятию процедурой покупки и оформления в собственность.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что это за территории?
Рекреационные земли — это земли, предназначенные и используемые для организации:
В их состав входят также парки, скверы, лесополоса за городом и в городской черте.
На землях, имеющих такой статус обычно строятся:
Строить на этих землях можно в том числе и гостиницы, и парковки для постояльцев. Лишь с тем условием, что юридически в названии будут звучать слова «отдых, оздоровление» и т.д.
Как и любая земельная недвижимость, она также потребует уплаты налога за право владения и пользования ей. Например, налог за землю для физических лиц и организаций в границах сельских населенных пунктов в целях, не отвечающих ведению личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота начисляется по ставке 25,92 копейки за один квадратный метр.
Органы местного самоуправления имеют право увеличивать ставку налога за такие участки, но не более чем в два раза. В черте города эта ставка меняется в 5 раз в сторону увеличения. (т.к. в первом случае ставка – 0,3%, во втором – 1,5%).
Какие законы регулируют сделки с ними?
Операции с рекреационными землями и их защиту осуществляет Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Федеральные законы, региональные законы, а также Лесной кодекс РФ.
Особенности и подводные камни
Покупателю необходимо обратить пристальное внимание на такие детали:
Больше информации о том, на что нужно обратить внимание перед покупкой участка, вы найдете в отдельной статье.
Но обычно владеет и содержит эту категорию земель местная власть в регионах. Для того, чтобы купить у них землю под базу отдыха или гостиницу необходимо участвовать в открытых торгах, которые они же и проводят (как купить государственную землю без торгов?). В том случае, если участок не выставляется, то потенциальный покупатель должен прийти и написать заявление в местную администрацию, указав в нём:
В Приложении к заявлению необходимо прикрепить документы:
Обработка заявления длится от 10 до 30 дней по закону, после чего заявителя уведомляют о положительном или отрицательном решении, с объяснением всех причин отказа (в последнем случае).
По итогам составляется договор купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования в трёх экземплярах, и отправляется на подписание заявителю, который должен изучить и завизировать их в течение 30 дней.
Определение стоимости
В ЗК РФ указаны два вида стоимости земли (не только рекреационной) – кадастровая и рыночная.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая оценка рекреационных земель — это суммарный показатель ценности ландшафта для обывателя (живописность, нетронутость «ногой человека», дикость, экологическая чистота, историко – культурное, археологическое значение,состав и плодородие почв).
Рыночная стоимость может быть в разы выше кадастровой. Зависит это от многих факторов:
О том, что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее, мы писали в этой статье.
Продажа и покупка земель для строительства гостиниц и прочих мест рекреации
Обычно сделка по земле проходит стандартные этапы:
Детальную инструкцию по купле-продаже земельных участков вы найдете в нашем материале.
С чего начинать?
Как правило, владельцами такого вида земель являются муниципалитеты. Поэтому следует начать с подготовки к торгам, если имеется только один заявитель, то земля будет продана этому лицу. Покупатель должен получить от продавца следующую информацию:
Какие документы должны предоставить обе стороны?
Как составляется и заключается договор?
Договор купли-продажи составляется типовой, такой же, как и на любое недвижимое имущество.
В нём должны обязательно быть указаны паспортные данные продавца и покупателя, все подробные данные о предмете продажи (кадастровый номер участка, расположение, площадь, вид разрешенного использования.
Обязательно присутствуют ссылки на правоустанавливающий документ на владение землей: кем, когда и кому выдан документ, на основании чего, указывается номер регистрационной записи в государственном реестре.
Цена указывается цифрой и прописью. Если на земельном участке есть строения, то такие условия приобретения должны быть чётко прописаны в договоре.
ДКП не нуждается в государственной регистрации. Покупателю нужно только зарегистрировать в ЕГРН переход права собственности. Если расчёт по договору не единовременный, то к документу прикладывается график производства платежей. Но обычно покупатель вносит на счёт продавца или передаёт через банковскую ячейку всю сумму одновременно.
Регистрация прав собственности
На основе подписанного сторонами ДКП можно оформить переход права собственности в отделении Росреестра. Необходимо подготовить, в частности, следующие документы:
О том, как оформить сделку купли-продажи через Росреестр и МФЦ, подробно рассказано в отдельной статье.
Сроки и расходы
Уплата государственной пошлины покупателем (около 2 тысяч рублей) обязательна, при её отсутствии соискателю возвращается назад заявление и весь остальной собранный пакет документов.
В течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней происходит регистрация нового права собственности.
Налогообложение
Ставка налога на сделку купли-продажи для физических и юр.лиц, как и везде-13%. Для иностранцев-30%. Возвратом средств покупателю ведает налоговая инспекция. Предел вычета строго лимитирован – 2 млн.рублей. Лица, владеющие рекреационным участком 5 лет и более освобождаются от уплаты такого налога.
Для возвращения суммы от сделки необходимо подготовить пакет документов:
Купля и продажа земель рекреации под гостиницу или базу отдыха не отличается какими-то особенными чертами или требованиями к проведению сделки. Обычный объект недвижимости – земля, которая меняет владельца за оговоренное вознаграждение.
В дальнейшем можно заниматься строительством или приведением в порядок строений, которые на ней имеются с целью организации бизнеса. В любом случае все особенности продажи участка должны быть чётко прописаны в ДКП, во избежание в ближайшем будущем проблем для законного покупателя.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Заработок на своем участке: строим базу отдыха
В статье Недорогой и красивый дом для временного проживания. Описание строительства и стоимость я показал, как можно построить недорогой дом с эстетически привлекательным видом для временного проживания для 1-2 человек.
Предлагаю расширить эту тему и предположить следующее: Вы приобрели участок в очень красивом месте. Рядом с берегом реки или озера (но не в водоохраной зоне), рядом лес и поля. Но так и не решились начать строительство. Причины могут быть разные и описывать их не будем.
1. Баня у Ладожского озера. 2. Река Клязьма. Красивых мест очень много и не только у рек и озер.
И, допустим, Вам повезло, что имеется более-менее нормальная грунтовая дорога до участка. Есть перспективы подключиться к электричеству. Но удаленность от города Вас напрягает. Для постоянного проживание и работы в города не совсем удобно. Что бы земля не простаивала и приносила пользу людям и прибыль Вам, можно организовать базу отдыха. Думаете, нужны миллионы для этого?
В предыдущей статье мы выяснили, что гостевой симпатичный домик в стиле Camping Pod можно построить за 120 тыс. руб. С мебелью – максимум 150 тыс. Построив их 5-6 шт. на участке – получается небольшая база отдыха.
Привлекательный вид домиков в этом стиле, на мой взгляд, гарантирует интерес у желающих выбраться на природу. Но как можно все организовать? Построить домики можно и вдвоем (за сезон реально осилить 5-6 таких строений). Но как их сделать комфортными в остальном? Электричество, канализация, вода? Да, и какую концепцию отдыха в поселке выбрать? Я это вижу так.
Считаю, что база должна быть круглогодичного отдыха. Т.е. домики должны быть утепленные и с кирпичной печкой-камином (со стеклянной дверцей). Вероятно, с электричеством на таких участках будут проблема. Поэтому печное отопление – единственный вид в зимний период.
Для освещения зимой нужно иметь систему бензогенератор-инвертор-АКБ. Для освещение светодиодными лампами много энергии не нужно. Хватит 2-3 автомобильных АКБ (которые не боятся глубокой разрядки), инвертора 220В в 12В и бензогенератора на 2-2,5 кВт мощности. Подобную систему делал в свое время в передвижной лаборатории (как и систему автономного водоснабжения) – ничего сложного. Нужно будет на 3-4 часа в сутки заводить бензогенератор для подзарядки АКБ.
В нашем поселке один из хозяев, когда еще не было электросетей, поставил 6 солнечных панелей:
Суммарная мощность – 5 кВт с зарядкой АКБ. В летний период ему вполне хватало. Можно установить аналогичную солнечную электростанцию. Но работать она будет только летом.
Кабель до каждого домика лучше провести подземный, бронированный, марки АВБбШв. Висящие провода будут мешать и испортят вид.
Земля под базу отдыха какое назначение
Земли рекреационного назначения: категория, использование, ограничения
Если говорить о застройке таких площадей, то она должна соответствовать их назначению. Любая постройка должна быть ориентирована на отдых, спортивные, туристические мероприятия. Если такое назначение не прослеживается, запрет будет наложен ещё на стадии предварительных согласований.
На рекреационных территориях можно строить (расширять) объекты коммунального, промышленного и складского назначения только в случае их прямому соответствию разрешённому использованию земли. Любое строительство на землях рекреационного назначения должно вестись только по согласованию с местными госорганами охраны природы.
Аренда земли под базу отдыха
Сайт Компании «Московский Альянс Бизнес Ресурсов» MABR.ru поможет Вам быстро и с помощью удобного интерфейса просмотреть наши предложения по аренде складских помещений. аренде помещений под производство любой площади в Москве и ближайшем Подмосковье. Потенциальные арендаторы найдут на нашем сайте подходящие по цене и качеству предложения по прямой аренде от собственников складов.
Напрасно многие считают, что открытие базы отдыха целесообразно и рентабельно только в курортных регионах. Ведь в окрестностях каждого мегаполиса или города поменьше есть немало живописных мест, куда уставшие от суеты и смога горожане отправляются с рюкзаками и палатками всего на пару дней, чтобы порыбачить, поохотиться или просто насладиться общением с природой. И если предприниматель решит открыть турбазу или небольшой комфортабельный пансионат в этом направлении, вся эта армада отдыхающих с удовольствием поменяет свои палатки на современный комфорт в окружении леса или на берегу озера.
Земли под базами отдыха – В ПРАВОВОЕ ПОЛЕ
Департамент имущественных и земельных отношений области в текущем году начал реализацию комплекса мероприятий по приведению в соответствие с требованиями земельного законодательства правового статуса земель, на которых расположены базы отдыха и иные объекты рекреационно-оздоровительного назначения. Внимание к проблеме регулирования правового режима использования таких земель не случайно.
Вместе с тем Земельный кодекс РФ для земель рекреационного назначения – «земель, предназначенных и используемых для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан» – четко предусматривает необходимость их отнесения к категории «земли особо охраняемых территорий и объектов». В соответствии со статьей 98 Земельного кодекса к составу земель рекреационного назначения как группы, входящей в категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов», относятся земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. Земли же промышленности или сельскохозяйственного назначения по земельному законодательству имеют совершенно иное целевое назначение, и размещение на них рекреационных объектов не предусмотрено законодательством. Земли запаса вообще не подлежат использованию в хозяйственной деятельности.
Земли сельскохозяйственного назначения база отдыха
Марина, чтобы поменять один вид разрешенного использования земельного участка на другой, напишите заявление в форме ходатайства на имя руководителя местных органов самоуправления. В этом заявлении предоставьте кадастровый номер земельного участка, о котором идет речь; укажите категорию земли, в которой числится ваш участок, и категорию, в которую вы хотите его перевести. Обязательно приведите убедительные доказательства необходимости перевода вашего участка в другой вид разрешенного использования.
Если правообладателем земельного участка будет установлено, что его земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям, то для решения вопроса о возможности изменения его вида разрешенного использования необходимо определить, являются ли данные угодья особо ценными.
Земля под базу отдыха какое назначение
Однако ст. 27 ЗК РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. А в ст. 1 ФЗ «ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ» говорится, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
Зонирование территории города Переславль-Залесского по градостроительным зонам и поправочные коэффициенты к средней ставке земельного налога утверждены на основании материалов по комплексному экономическому зонированию города Переславль-Залесский, представленных Московским государственным университетом землеустройства, что соответствует постановлению Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 N 112 «Об утверждении порядка определения ставок земельного налога и нормативной цены земли и порядка централизации средств от платы за землю на специальный бюджетный счет Российской Федерации их использования». Указанное решение в 2002 — 2004 годах действовало.
На каких землях можно строить базу отдыха или гостиницу
А ежели он кидает на стол визитку, на которой написано — ИП Пупкин? Да пусть хоть ЗАО «Стройтранстехмеханизация», а пробивают — а там все равно ИП Пупкин? Пусть даже Пупкин покажет выписку по щету, по которой у него зеленый лям в кэше. Нах он кому нужен? Он ноунейм, правила игры не соблюдает и нет гарантии, что будет соблюдать.
Это как правило уже существующие базы отдыха да бывшие пионерлагеря. Многие собственники махнули на них рукой. Покупайте ОКСы у собственников, да и выкупайте землю у государства. Кадастровая стоимость у них как у сельхозки — даром. И из казны тоже формируется и предоставляется (тут соглашусь, что субъективный фактор играет свою роль ), но левому человеку (т.е. серьезной организации) тоже предоставляется.
Земля под базу отдыха, санаторий
Организации базы отдыха
В Вашем случае необходимо менять в первую очередь категорию земель. Так как на землях сельскохозяйственного назначения базы отдыха не строят. Она предназначена для с/х производства и возведения зданий, строений, сооружений, используемых для хранения и первичной переработки с/х продукции. Процедура перевода зависит от того, в какую категорию Вы собираетесь переводить земли: в земли населенных пунктов, или, например, в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения, в Вашем случае). Процедуры установлены Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В частности, особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию установлены ст.7 указанного закона. Например, можно включить данные участки в границы населенного пункта с одновременным изменением ВРИ путем внесения изменений в Генеральный план поселения и Правила землепользования и застройки поселения. Но опять же, повторюсь, я считаю, что в данном случае Администрация вряд ли пойдет Вам навстречу, так как земля у Вас не на праве собственности, а на праве аренды.
Дачный участок Вы вправе использовать для личных и семейных нужд: возводить жилое строение, хоз. постройки и т.д. Поэтому любые Ваши постройки, связанные с базой отдыха, будут признаны самовольными и снесены. Необходимо сначала привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка. Но сомневаюсь, что Администрация даст разрешение на изменение ВРИ, так как предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.
Конференция ЮрКлуба
Суд пришел к правильному выводу о том, что глава района правомерно отменил ранее принятые им постановления о предварительном согласовании места размещения базы отдыха на земельном участке, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения, поскольку строительство объекта на землях указанной категории противоречит их назначению.
Мне показалась эта тема самой близкой для моего вопроса, потому что у них как раз всё начинается с КФХ (создаётся для разведения лошадей), а рядом хотят устроить такую развлекаловку, т.е. на той же с/х земле (если найдут и купят с/х). Поэтому я и хочу понять заранее, в какие трудности и бюрократические финансы это желание может упереться. Может, кто-нибудь сталкивался с такой проблемой? Может, нашли лазейки?
Пансионаты, базы отдыха и земли под них
Вам нужен земельный участок под базу отдыха? Компания Инвест-Недвижимость специализируется на реализации земель под застройку. Являясь специалистами в области недвижимости, мы оказываем комплексные услуги нашим клиентам. Мы поможем подобрать подходящий участок под базу отдыха, оформить необходимые документы, заключить сделку на выгодных условиях.
Продажа земли под базу отдыха пользуется высоким спросом, это связано с быстрым развитием туризма. Вложения в рекреационные земли является выгодной инвестицией, но решив купить базу отдыха или участок под ее строительство, важно правильно оценить возможности развития запланированной деятельности. Участки, на которых располагаются подобные объекты, должны отвечать ряду требований: