Участок выделенный под строительство является общедомовой землей

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

С какого момента земля, полученная в аренду для строительства многоквартирного дома, переходит в общедомовую собственность? Как земельный участок оформляется?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Обоснование вывода:
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Отметим, что в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В свою очередь, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Таким образом, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
— п. 5.7 Энциклопедии судебной практики. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (Ст. 36 ЖК);
— п. 2.4 Энциклопедии судебной практики. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства (Ст. 16 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Кто вправе распоряжаться придомовой территорией?

Краткое содержание:

В Жилищном Кодексе РФ (ЖК РФ) существует понятие – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Как следует из статьи 36 ЖК РФ к объектам общего имущества относятся: помещения в доме, не являющиеся частями квартир, а именно межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и т.д.; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование в доме; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Вообще, говоря об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме следует отметить, что общая собственность принадлежит всем собственникам помещений. Это означает, что, имея право на использование и распоряжение имуществом, человек (собственник) не может ничего сделать в одиночку. Все решения относительно общего имущества, в том числе и придомовой территории, принимаются только большинством голосов на общем собрании. Согласно уже вышеназванной статьи ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, еще принято называть придомовой территорией. Считается, что статус придомовой территории определён в статье 36 ЖК РФ, хотя там нет такого словосочетания. Придомовая территория – понятие не умозрительное, а вполне конкретное и юридически значимое.

Собственно, в этой статье и пойдет речь о том, как я столкнулся с отстаиванием и защитой прав, как собственник общего имущества многоквартирного дома, при неправомерном распоряжении частью земельного участка, принадлежащего дому.

Многоквартирный дом, в котором у нас с супругой квартира, довольно обычный для типичного российского города: девять этажей, шесть подъездов, двор, вблизи оживленная улица, несколько магазинов и других общественных мест. Купили эту квартиру (трешку) относительно недавно – в декабре 2017 года, не без помощи ипотеки, а переехали – весной 2018, когда завершили ремонт. Причина переезда достаточно обыденна, подрастающий ребенок, который на тот момент готовился идти в первый класс, и расширение жилплощади.

Также стоит отметить, что дом находится под управлением управляющей компании, выбраны совет дома и председатель совета дома.

Участвуя и посещая все собрания собственников с того момента как мы переехали я точно помнил, что вопрос о передаче части земельного участка дома на повестке собраний не проходил. Поэтому первым моим шагом для установления основания передачи земельного участка дома в пользование и его законности было обращение в администрацию нашего города. Возможно, некоторые без раздумий задали вопрос председателю совета дома, но я пошёл другим путём. В администрации отреагировали быстро и пояснили, что торговый объект размещён, согласно заключённому договору аренды между нашей управляющей компанией и неким индивидуальным предпринимателем, с согласования председателя совета дома, и порекомендовали обратиться в управляющую компанию для получения подробной информации. Собственно, что я и сделал далее, поскольку надо было установить, что послужило основанием для заключения договора аренды.

Через несколько дней после подачи в управляющую компанию заявления о предоставлении для ознакомления копии договора аренды земельного участка и копии протокола общего собрания собственников помещений дома о принятии решения о передаче в аренду земельного участка нашего дома мне позвонили с управляющей компании и предложили прийти в офис для ознакомления с документами. На что я любезно согласился, т.к. меня терзал повышенный интерес к содержанию этих документов.

В офисе управляющей компании дали почитать договор аренды, откуда я узнал о размерах предоставленной в аренду площади земельного участка, сроках аренды, сумма оплаты и прочее. И самое интересное, был и протокол общего собрания собственников помещений дома, датированному маем-месяцем 2017 года (кстати, поэтому мне и не было ничего известно о таких решениях), согласно которому большинством голосов собственников было принято решение, внимание!

«…уполномочить Совет дома определять условия договоров об использовании общедомового имущества…, поручить от имени собственников помещений в МКД заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД…».

То есть вопрос повестки касается не конкретно земельного участка, отданного в аренду, а любого общего имущества собственников помещений дома. Выходит, что при таком решении Совету дома позволено передать в распоряжение третьим лицам любое общее имущество, не спросив при этом самих собственников.

На эти возмущения сотрудник управляющей компании ответил, что управляющая компания лишь исполняет решения собственников и не обязана давать юридическую оценку действиям органам управления дома. Ну и на более я, конечно, не рассчитывал. Решил искать правду в другом месте.

Благо для этого сейчас есть множество инструментов и интернет-ресурсов государственных органов.

И для сведения, на всех сайтах государственных или муниципальных органов управления или контроля, где мне пришлось побывать, есть форма электронного обращения, что, на мой взгляд, очень удобно. Всякого рода обращения рассматриваются в соответствии с Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» N 59-ФЗ от 02.05.2006 г.

И уже в феврале текущего года следующим моим шагом было обращение в Главное управление по государственному надзору, уполномоченному на осуществление государственного жилищного надзора (так называемая Жилищная инспекция). В обращении я указал основания, по которым счёл незаконным установку торгового киоска и просил принять меры.

Но Жилищная инспекция разбираться не стала, а переадресовала обращение в Управление ЖКХ Администрации города для проведения внеплановой документарной проверки. Но ей (проверке) суждено было не состоятся. Причиной тому послужила внезапная пандемия коронавируса COVID-19, охватившая столицу и регионы, и последовавшие за этим ограничительные меры. Поручение Правительства РФ от 18.03.2020 г. о приостановление проверок юридических лиц и ИП на n-ое время сработало вовремя и «на руку» для управляющей компании.

На время я отложил этот вопрос, т.к. особой цели во что бы то не стало добиться справедливости я перед собой не ставил, а лишь желал разобраться в ситуации с передачей общего имущества в аренду.

Время шло, наступило лето, киоск по-прежнему стоял на том же самом месте (собственно, куда ему деться) и набирал обороты по продаже мороженого. Признаюсь, я тоже несколько раз приобретал там мороженое, привлёк ассортимент и доступность, поскольку невозможно в знойный день пройти с ребёнком мимо завлекающего меню мороженого.

Поскольку ни Жилищная инспекция, ни Управление ЖКХ Администрации города и проводить проверку и разбираться с киоском не стали, в июне последовало обращение в республиканскую прокуратуру о проведении проверки на предмет законности размещения НТО на земельном участке МКД. Региональная прокуратура адресовала в районную по подведомственности. У меня не было сомнений, что прокуратура отреагирует и разберётся в соблюдении законодательства. Мои ожидания не подтвердились. Районная прокуратура переадресовала на рассмотрение в Администрацию, да, обратно в Управление ЖКХ при Администрации города, которые ранее и не собирались проводить проверку в связи с «…невозможностью её проведения…».

В результате рассмотрения адресованного обращения Управление ЖКХ не нашли нарушения в части использования общего имущества собственников помещений МКД, что прямо противоположно моему мнению. Предложили воспользоваться правом обращения в суд, дабы обжаловать решение собственников, принятому в 2017 году.

Никакую выездной проверки Управление ЖКХ соответственно не проводили, да и не должны были, не в их обязанности и компетенции. Думаю, что при рассмотрении Управление ЖКХ руководствовалось только теми документами, которые предоставлял им я. Обязанность прокуратуры проводить проверки, но там, вероятно, посчитали, что в этом может разобраться Администрация.

И чтобы подытожить скажу, что на мой взгляд, данная ситуация не из разряда сложных, и истина лежит на поверхности. Здесь не надо быть юристом, не следует что-либо выискивать, чтобы понять очевидное, что по чьей-то необдуманной (а может и наоборот) ошибке, произошло и происходит нарушение прав собственников общего имущества. Территория, обслуживающая дом, принадлежит всем и никому в отдельности. Общее имущество не может отчуждаться в натуре по желанию одного из владельцев. Оно также не должно эксплуатироваться в интересах каждого, поскольку предназначено для всех.

Ну а если Вы дочитали до конца, скорее всего у Вас сформировалось свое мнение или видение сложившейся ситуации и какой может быть выход, поделитесь в комментариях. Были ли в Вашей практике похожие случаи?

Если было интересно – ставьте палец вверх!

В следующей части расскажу, как мне пришлось судиться с красным банком и что из этого вышло.

Источник