Заасфальтировали площадку на арендованном участке: бухгалтерский и налоговый учет
Для обеспечения подъезда транспорта к производственным помещениям организация произвела обустройство подъездной дороги (заасфальтировала щебеночно-бетонным покрытием). Земельный участок, на котором обустроена подъездная дорога, организация арендует. Арендодатель не будет возмещать арендатору стоимость работ по обустройству подъездной дороги, составившую более 40 000 руб. Как понесенные организацией затраты отражаются в бухгалтерском и налоговом учете?
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Таким образом, для производства на земельном участке строительных работ необходимо получить согласие собственника земельного участка.
Бухгалтерский учет
В рассматриваемом случае прежде всего необходимо определиться с вопросом, являются ли подъездные пути с бетонным покрытием самостоятельным объектом недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Законодательство не содержит исчерпывающего перечня видов недвижимого имущества. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта (в том числе подъездные дороги) во многом зависит от фактических обстоятельств дела и характеристик конкретного объекта.
Кроме того, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.
В связи с изложенным обратимся к имеющейся арбитражной практике по вопросу признания недвижимым имуществом такого объекта, как обустроенная подъездная дорога с бетонным покрытием.
Мнение судей об отнесении подъездных путей (площадок) с асфальтовым или бетонным покрытием, используемых для размещения автостоянок или иных целей, в большинстве постановлений сводится к тому, что для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. В противном случае объект фактически не относится к недвижимому имуществу. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройство не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2012 N Ф01-5218/12 по делу N А43-44310/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 N Ф08-2485/12 по делу N А53-19718/2011, ФАС Поволжского округа от 24.02.2012 N Ф06-481/12 по делу N А57-6778/2011, Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 N 10АП-3331/13, Первого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 N 01АП-2432/12, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 N 02АП-8082/11 и многие другие).
При этом существуют более ранние решения судов, в которых асфальтированные площадки были признаны самостоятельными объектами недвижимости (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 30.07.2010 N А48-3663/08-1, ФАС Поволжского округа от 07.12.2009 N А57-19930/2007).
Таким образом, с учетом последней арбитражной практики (применительно к рассматриваемой ситуации) представляется, что обустройство на земельном участке подъездной дороги с бетонным покрытием, произведенное с целью обеспечения проезда автомобилей к производственным зданиям, не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации или могут быть зарегистрированы, а являет собой неотделимые улучшения земельного участка, на котором данные работы выполнены.
В решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11 отмечено, что необходимость отражения капитальных вложений, законченных строительством, в составе основных средств организации-арендатора согласуется с принципами и правилами формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации, поскольку учет такого имущества производится у лица, для которого этот актив соответствует определенным условиям, позволяющим отнести его в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01).
Поскольку до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды, на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств.
Таким образом, затраты, связанные с укладкой бетонного покрытия, относятся в дебет счета 08-3 «Строительство объектов основных средств». Затем по окончании строительства указанных объектов затраты с кредита счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» списываются в дебет счета 01 «Основные средства», субсчет «Арендованные основные средства».
Согласно сложившемуся мнению дороги принято называть объектами внешнего благоустройства территорий. В современном законодательстве понятие «благоустройство территорий» отсутствует.
Отметим, что с 01.01.2006 в связи с изменениям, внесенными в ПБУ 6/01, по объектам внешнего благоустройства амортизация начисляется в общем порядке.
Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).
Срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Определение срока полезного использования объекта основных средств может производиться исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например срок аренды) (п. 20 ПБУ 6/01). Поскольку строительство объекта благоустройства произошло на арендованном участке, в бухгалтерском учете затраты на укладку бетонного покрытия можно списать полностью в течение срока договора аренды.
Налоговый учет
Амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
В соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, дороги автомобильные с усовершенствованным облегченным или переходным типом дорожного покрытия отнесены к пятой амортизационной группе с кодом ОКОФ 12 4526372.
Как было изложено выше, дороги принято называть объектами внешнего благоустройства территорий.
В свою очередь, объекты внешнего благоустройства (в том числе объекты дорожного хозяйства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования) и другие аналогичные объекты не подлежат амортизации в силу п. 2 ст. 256 НК РФ. В приведенной норме речь идет о целевом финансировании объектов внешнего благоустройства и привлечении бюджетных средств. В рассматриваемом случае строительство объекта (подъездная дорога) производилось за счет собственных средств организации, поэтому положения п. 2 ст. 256 НК РФ здесь неприменимы.
Аналогичная точка зрения представлена в судебной практике (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2012 N Ф04-1867/12 по делу N А27-7207/2011, от 01.06.2009 N А56-33207/2008 и от 14.01.2008 по делу N А56-4910/2007, от 18.07.2005 N А56-11749/04, ФАС Московского округа от 02.04.2010 N КА-А40/2846-10, ФАС Поволжского округа от 28.08.2008 N А65-20868/07, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2007 N А56-4910/2007).
Кроме того, в законодательстве отсутствует понятие «благоустройство территорий». При этом представители налоговых органов считают, что в контексте использования для целей налогового законодательства можно руководствоваться его общепринятым значением. Так, под расходами на объекты внешнего благоустройства понимаются расходы, направленные на создание удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации. Такие расходы непосредственно не относятся к каким-либо производственным зданиям и сооружениям и напрямую не связаны с коммерческой деятельностью организации (письмо УФНС России по г. Москве от 10.10.2012 N 16-15/096410@). В этом же письме разъяснено, что автомобильные подъезды и площадки для организации парковки, используемые для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, могут быть признаны амортизируемым имуществом при условии соответствия требованиям п. 1 ст. 256 НК РФ (смотрите также письмо УФНС РФ по г. Москве от 14.02.2006 N 20-12/11368).
Как следует из вопроса, обустройство подъездных путей проводилось с целью обеспечения возможности проезда транспорта к помещениям, используемым в деятельности, направленной на получение дохода. Расходы экономически обоснованы и, следовательно, отвечают требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, значит, при наличии документального подтверждения могут быть учтены при расчете налога на прибыль.
Таким образом, исходя из того, что расходы, понесенные организацией в рассматриваемом случае, прямо связаны с деятельностью организации по извлечению прибыли, считаем, что указанные расходы (а именно затраты на обустройство подъездной дороги к зданиям) можно учесть в качестве расходов на формирование первоначальной стоимости амортизируемого имущества (п. 1 ст. 257 НК РФ) и производить в общеустановленном порядке (ст.ст. 258, 259 НК РФ) по данному имуществу начисление амортизации. Соответственно, эти расходы должны быть документально подтверждены.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП, профессиональный бухгалтер Каратаева Татьяна
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Как оформить и отразить в учете поступление земли под строительство
Бухучет
Бухучет и документальное оформление поступления земель под строительство зависят от того, по каким основаниям получен застройщиком данный земельный участок:
Приобретение в собственность
Получить земельный участок в собственность застройщик может путем его приобретения по договору купли-продажи, договору мены (бартера), получения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, безвозмездного получения.
При этом объектом сделки могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Собственник земельного участка имеет право его использовать в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, указанным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Виды разрешенного использования земельных участков для капитального строительства устанавливаются применительно к территориальной зоне.
Собственникам следует учитывать, что вид разрешенного использования земельного участка определяет возможность осуществления реконструкции уже существующих зданий, а также нового строительства на земельном участке. Он влияет на то, какие именно здания (здания какого функционального назначения) могут создаваться на данном земельном участке. Так, например, производственный цех, находящийся на земельном участке с видом разрешенного использования «для промышленного производства», нельзя реконструировать в торговый центр, не изменив вид разрешенного использования этого земельного участка.
Для обобщения информации о затратах на возмездное приобретение земельного участка используйте счет 08 (субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков») (п. 27 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
В остальном порядок отражения в бухучете приобретения земельного участка зависит от того, кто финансирует строительство:
Если стоимость земельного участка, приобретенного для строительства объекта, возмещается за счет средств привлеченных инвесторов (дольщиков), застройщик не вправе признать его объектом основных средств, поскольку в этом случае он не соответствует условиям пункта 4 ПБУ 6/01. Приобретение земельного участка отразите проводкой:
Дебет 08-1 Кредит 60
– приобретен земельный участок для строительства за счет инвесторов (дольщиков).
Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов.
После завершения строительства застройщик передает этот участок инвесторам или дольщикам в соответствии с договором и его стоимость списывает в счет расчетов с ними. Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в учете выбытие земель под строительство .
Если стройку финансирует застройщик и он возводит объект на продажу, то признать земельный участок в составе основных средств он также не вправе. В этом случае участок не соответствует условиям, предусмотренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Приобретение земельного участка отразите проводкой:
Дебет 08-1 Кредит 60
– приобретен земельный участок для строительства на продажу.
Если стройку финансирует застройщик, который строит объект для себя, то земельные участки, полученные в собственность (кроме земель, приобретенных для перепродажи), он включает в бухучете в состав основных средств, если соблюдены все необходимые условия (п. 4, 5 ПБУ 6/01). Эту операцию отражают проводками:
Дебет 08-1 Кредит 60
– приобретен земельный участок для строительства;
Дебет 01 Кредит 08-1
– отражен приобретенный земельный участок в составе основных средств.
Порядок определения первоначальной стоимости, документальное оформление и отражение в бухучете зависят от способа получения земельных участков в собственность:
Специальных унифицированных форм для постановки земельных участков на учет в законодательстве нет. Поэтому используйте для этого форму № ОС-1 , утвержденную постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
Особенность учета земельных участков состоит в том, что они не подлежат амортизации, их первоначальная стоимость не погашается (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01).
Аренда
Порядок передачи земельных участков в аренду регулируется статьей 22 Земельного кодекса РФ.
Получить в аренду землю под строительство застройщик может:
Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на один год и более, подлежит обязательной госрегистрации (п. 1 ст. 164 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 25 и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). За регистрацию таких сделок с организаций взимается госпошлина в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Переход прав арендатора к третьему лицу не требует заключения нового договора аренды. Такую уступку можно оформить, например, договором перенайма. Такой вывод следует из пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат госрегистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Гражданским кодексом предусмотрено, что уступка требования и перевод долга, которые основаны на сделках, подлежащих госрегистрации, также подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 389 и п. 2 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если договор аренды подлежал обязательной госрегистрации, то соглашение об уступке прав арендатора земельного участка по такому договору третьему лицу также необходимо зарегистрировать. При этом за регистрацию перехода арендных прав организация должна уплатить госпошлину в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Аналогичная точка зрения изложена в письме Минфина России от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-03/12.
Документальное оформление и отражение в бухучете получения земельных участков по договору аренды происходят точно так же, как по любому другому имуществу. Подробнее об этом см. Как арендатору отразить в бухучете получение имущества по договору аренды .
Застройщик может заключить договор аренды земель, находящихся в муниципальной (государственной) собственности. Это право он получает на аукционе. В этом случае он несет расходы на приобретение права на заключение такого договора (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ).
Расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, включают в стоимость строительства по дебету счета 08 (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 8 ПБУ 6/01).
Безвозмездное срочное пользование
Передача земель в безвозмездное срочное пользование регулируется статьей 24 Земельного кодекса РФ.
Как правило, по такому основанию земельные участки передаются для следующих целей:
Если договор безвозмездного срочного пользования земельным участком заключен на срок один год и более, то такая сделка подлежит обязательной госрегистрации (п. 1 ст. 164 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 25 и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). За регистрацию таких сделок с организаций взимается госпошлина в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Операцию по получению земельных участков в безвозмездное пользование в бухучете отражайте и оформляйте точно так же, как по любому другому имуществу. Подробнее об этом см. Как отразить в учете получение имущества в безвозмездное пользование .
ОСНО: налог на прибыль
Для целей налога на прибыль земельные участки (кроме земель, приобретенных для перепродажи и финансируемых за счет средств инвесторов) относятся к основным средствам (п. 1 ст. 257 НК РФ). При этом амортизируемым имуществом они не признаются (п. 2 ст. 256 НК РФ).
За регистрацию прав на земельные участки предусмотрена уплата госпошлины (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Платить налог на имущество с земельных участков не нужно, так как они не являются объектом обложения этим налогом (п. 4 ст. 374 НК РФ). Собственники земельных участков и организации, владеющие ими на праве постоянного (бессрочного) пользования, как правило, должны платить земельный налог. Подробнее об этом см. Какое имущество облагается земельным налогом . При этом изменение кадастровой стоимости земельного участка не влияет на его стоимость в налоговом учете. Такое изменение нужно учесть только при расчете земельного налога. Если земельный участок приобретен для целей жилищного строительства, то учитывайте особенности расчета земельного налога в отношении таких земель.
В остальном расчет налогов при приобретении (аренде) земельных участков зависит от вида расхода:
Право на заключение договора аренды
Порядок признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, установлен статьей 264.1 Налогового кодекса РФ.
Для признания таких расходов организация должна выбрать один из двух вариантов и закрепить его в учетной политике для целей налогообложения (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам .
Расходы на приобретение права на заключение договора аренды признаются на основании статьи 264.1 Налогового кодекса РФ только при условии заключения такого договора (п. 2 ст. 264.1 НК РФ). Включайте их в состав прочих расходов с момента подачи документов на госрегистрацию договора аренды на основании выданной регистрационной палатой расписки (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
Если договор аренды земельного участка заключен на срок менее одного года, он не подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). Затраты на приобретение права на заключение такого договора аренды признавайте равномерно в течение срока его действия (абз. 2 п. 4 ст. 264.1 НК РФ).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на приобретение права на заключение договора аренды муниципального земельного участка. Срок договора аренды – более одного года
1 февраля 2015 года ЗАО «Альфа» (застройщик) заключило договор аренды муниципального земельного участка (с целью капитального строительства для собственных нужд) сроком на пять лет. Балансовая стоимость земельного участка – 1 366 522 руб. Строительство объекта начато в марте 2015 года. Объект введен в эксплуатацию в январе 2016 года. Стоимость права на заключение договора составила 4 800 000 руб. (оплачено в феврале 2015 года). Расписка в получении документов на госрегистрацию договора датирована 1 марта 2015 года (госпошлина уплачена в феврале). Учетной политикой организации для целей налогообложения установлен срок списания расходов на приобретение прав на земельные участки – пять лет. Срок полезного использования построенного здания – 30 лет.
В 2015 году в учете «Альфы» сделаны следующие проводки.
Дебет 08-3 Кредит 76
– 4 800 000 руб. – отражена в составе расходов на строительство стоимость права на заключение договора аренды земельного участка;
Дебет 76 Кредит 51
– 4 800 000 руб. – перечислена плата за приобретенное право;
Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию договора аренды;
Дебет 08-3 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – отражена в составе расходов на строительство госпошлина за регистрацию договора аренды;
Дебет 001
– 1 366 522 руб. – арендованный земельный участок поставлен на забалансовый учет.
В период строительства объекта (т. е. до ввода в эксплуатацию)
В налоговом учете расходы на приобретение права на заключение договора аренды в течение пяти лет равномерно включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Ежемесячно бухгалтер включает в расходы сумму в размере 80 000 руб. (4 800 000 руб. : 5 лет : 12 мес.).
В бухучете эти расходы включены в стоимость капвложений и повлияют на прибыль в бухучете только после окончания строительства через начисленную амортизацию. Вследствие различия в сроках признания расходов в налоговом и бухгалтерском учете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство.
Ежемесячно в течение срока строительства и до момента ввода объекта в эксплуатацию (т. е. с марта 2015 года по январь 2016 года) бухгалтер «Альфы» отражает отложенное налоговое обязательство:
Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– 16 000 руб. (80 000 руб. × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство.
После ввода объекта в эксплуатацию
Ежемесячно начиная с февраля 2016 года по февраль 2020 года (до полного списания в налоговом учете права на заключение договора аренды) бухгалтер «Альфы» продолжает отражать отложенное налоговое обязательство:
Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– 13 333 руб. ((80 000 руб. – 4 800 000 руб. : 30 лет : 12 мес.) × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство.
Погашаться отложенное налоговое обязательство будет начиная с марта 2020 года в течение оставшегося срока амортизации построенного объекта.
Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на приобретение права на заключение договора аренды земли? На арендуемом земельном участке организация строит жилой дом. Одна часть квартир будет реализована по договорам участия в долевом строительстве, другая – по договорам купли-продажи.
По квартирам, реализуемым по договору купли-продажи, расходы признать можно. По договорам участия в долевом строительстве учет расходов зависит от способа строительства дома: подрядный или собственными силами.
Расходы на покупку права на заключение договора аренды земельных участков под строительство многоквартирного дома относятся к общепроизводственным расходам. Они связаны с реализацией квартир как по договорам участия в долевом строительстве, так и по договорам купли-продажи. Поэтому такие затраты необходимо распределить (п. 2 ст. 274 НК РФ). Способ распределения закрепите в учетной политике для целей налогообложения . Например, расходы на покупку права на заключение договора аренды можно распределить пропорционально площади квартир.
Часть затрат, которая относится к строительству и реализации квартир по договорам купли-продажи, учитывайте в порядке, установленном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 264.1 НК РФ).
Порядок учета части затрат, которая приходится на квартиры в рамках договоров участия в долевом строительстве, зависит от способа ведения строительных работ.
При строительстве подрядным способом такие затраты в расходах не учитывайте. Объясняется это так. Стоимость права на заключение договора аренды земли покрывается средствами дольщиков (подп. 2 п. 1 ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Для целей налога на прибыль средства дольщиков при условии ведения раздельного учета признаются целевыми (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). А расходы, производимые за счет целевых средств, при расчете налога не учитываются (подп. 17 ст. 270 НК РФ).
При строительстве дома собственными силами средства дольщиков целевыми не признаются . Следовательно, расходы на покупку права на заключение договора аренды учитывайте в порядке , установленном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 264.1 НК РФ).
Приобретение и аренда
Приобретение (аренда) земельных участков из государственной (муниципальной) собственности на основании договоров, заключенных в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, учитывается при расчете налога на прибыль в особом порядке. Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам .
Пример отражения в бухучете и при налогообложении приобретения государственного (муниципального) земельного участка в собственность. Участок приобретен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года
В январе 2011 года ЗАО «Альфа» (застройщик) приобрело на торгах земельный участок из муниципальной собственности с целью строительства производственных помещений. В том же месяце его ввели в эксплуатацию. Стоимость земельного участка составила 19 500 000 руб. Документы на госрегистрацию перехода права собственности поданы в феврале 2011 года. Госпошлина за регистрацию уплачена в январе 2011 года (до ввода земельного участка в эксплуатацию). В учетной политике для целей налогообложения установлен срок списания расходов на приобретение права на земельные участки – пять лет.
Бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки в учете.
Дебет 08-1 Кредит 76
– 19 500 000 руб. – отражены капитальные вложения в виде стоимости земельного участка;
Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию перехода права собственности;
Дебет 08-1 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – отнесена на увеличение первоначальной стоимости земельного участка сумма госпошлины за регистрацию права собственности;
Дебет 01 Кредит 08-1
– 19 515 000 руб. – учтен в составе основных средств земельный участок.
Поскольку в бухучете суммы расходов на приобретение земельного участка не учитываются, возникают постоянные разницы и соответствующий им постоянный налоговый актив.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99
– 3000 руб. (15 000 руб. × 20%) – отражен постоянный налоговый актив вследствие разницы по признанию госпошлины.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99
– 65 000 руб. (19 500 000 руб. : 5 лет : 12 мес. × 20%) – отражен постоянный налоговый актив вследствие разницы по признанию стоимости земельного участка.
Такую проводку бухгалтер «Альфы» будет делать ежемесячно в течение пяти лет (до полного списания расходов в налоговом учете).
В отношении остальных земельных участков применяется следующий порядок.
Особенностью налогового учета земельных участков является то, что они относятся к основным средствам, которые не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).
Расходы на приобретение земельного участка в налоговом учете признать нельзя. Нормы статьи 264.1 Налогового кодекса РФ, позволяющие признавать расходы на приобретение земель, применяются только к операциям с государственными (муниципальными) земельными участками по договорам, заключенным в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года.
Земельные участки являются самостоятельным объектом налогового учета, так как относятся к основным средствам (п. 1 ст. 257 НК РФ). К тому же они не подлежат амортизации (п. 2 ст. 257 НК РФ).
Если земельный участок приобретен за счет средств инвестора (в рамках договора инвестирования в строительство), то средства, полученные на его приобретение, доходом застройщика не являются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Следовательно, при передаче земли инвестору нельзя учесть расходы на ее приобретение (п. 17 ст. 270 НК РФ).
ОСНО: НДС
Приобретение земельных участков в собственность не влечет последствий по уплате входного НДС, так как операции по реализации земельных участков объектом обложения НДС не признаются (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Если земля арендуется, а арендодателем выступает организация – плательщик НДС, то операции по аренде земель облагаются НДС в обычном порядке (п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендатор получит счет-фактуру , зарегистрирует его в книге покупок и при соблюдении всех условий примет входной НДС к вычету . При этом, если арендуются земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, арендатор не является налоговым агентом (подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Подробнее об этом см. Кто признается налоговым агентом по НДС .