Управление стоимостью строительства при реализации проекта
Управление стоимостью строительства
Оценка стоимости строительства объекта
Стоимостный инжиниринг от компании SEVERIN DEVELOPMENT поможет предвидеть риски потребности дополнительных инвестиций и оптимизировать стоимость проекта.
Комплексное управление стоимостью строительства (Total Cost Management) это процесс бережливого управления денежными потоками от процесса задумки до реализации и эксплуатации объекта.
Залогом успешной работы команды специалистов SEVERIN DEVELOPMENT являются передовые Российские и международные методики, техники и BIM технологии в области стоимостного инжиниринга.
Используем в работе
1. Техники определения точности сметных расчётов (5 классов по классификации AACE International) с использованием индивидуальных расценок, калькуляций и уникальных баз знаний (Risk management).
3. Инструменты фиксации процедуры учета изменений контрактной цены в ходе реализации проекта.
4. Механизм денежных поощрений (Value engineering) и взысканий (Risk management) в контракте.
5. Методика интеграции календарно-сетевого графика и проекта организации строительства с графиком финансирования проекта.
6. Механизм четкой и недвусмысленной процедуры согласования платежей в контракте.
7. Техники снижения неопределенностей в ходе организации тендерных процедур: многокритериальная система отбора, конкурентные переговоры.
8. Инструменты интеграции BIM модели со сметой.
Регулярный стоимостной инжиниринг позволяет инвестору, заказчику, девелоперу, управляющей компаний, банку, застройщику, подрядчику, проектировщику достигнуть ожидаемого финансового успеха, предвидеть риски потребности проекта в дополнительных инвестициях, организовывать бережливое расходование средств, осуществлять контроль их целевого использования и своевременно принимать решения, оптимизирующие стоимость проекта.
Перечень услуг управления стоимостью строительства так же включает в себя:
Составление сметной документации
Независимая экспертиза сметной документации
Инструмент успешной реализации проекта это превентивная сметная, финансовая и закупочная подготовка. Команда SEVERIN DEVELOPMENT помогаем своим клиентам улучшить процессы управления затратами, финансового планирования и управления результативностью. Клиенты, заблаговременно «подключившие» комплексную услугу Управления стоимости строительства, начиная с инвестиционного замысла до ввода объекта в эксплуатацию, получают возможность оперативно реагировать на изменяющиеся условия, своевременно оценивать финансовые последствия, оптимизировать и достигать плановые показатели рентабельности проекта.
Руководитель департамента экономики строительства SEVERIN DEVELOPMENT
Ценообразование как основа управления стоимостью в строительстве
Методология управления стоимостью инвестиционных строительных проектов
Понятие «проект» трактуется как комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных задач в течение заданного периода времени и при установленном бюджете. Проект, связанный с реализацией полного цикла вложения инвестиций, называется инвестиционным проектом.
По виду осваиваемых инвестиций различают проекты:
Наиболее длительными по периоду осуществления являются строительные инвестиционные проекты.
Применительно к инвестиционно-строительной деятельности проекты могут быть:
Кроме того, выделяют следующие типы проектов в инвестиционно-строительной сфере:
Графически инвестиционный проект можно представить в виде схемы, предложенной В. И. Воропаевым и представленной на рис. 2.1.
При планировании проекта задаются координаты вектора начальных условий (тип проекта, исходные параметры), прогнозируются координаты вектора конечных характеристик (ожидаемые результаты проекта), определяются факторы внешней и внутренней среды, их влияние на вектор конечных характеристик. Процесс управления проектом заключается в нахождении оптимального сочетания координат векторов. Инвестиционный проект разрабатывается, базируясь на вполне определенных предположениях относительно величины капитальных и текущих затрат,
объемов реализации произведенной продукции, цен на товары, временных рамок проекта.
Управление стоимостью в инвестиционно-строительной деятельности должно осуществляться по следующим основным направлениям.
В зависимости от этапа жизненного цикла проекта и целей оценки применяют различные виды и методы оценки стоимости проекта. От цели оценки зависит также ее точность.
В табл. 2.1 представлены различные виды оценок стоимости проекта с указанием цели оценок и их точности. Чтобы оценить стоимость проекта, требуется знать стоимость составляющих проект ресурсов, время, необходимое для выполнение работ, и стоимость этих работ. Таким образом, оценка стоимости начинается с определения структуры ресурсов и работ проекта. Данные задачи решаются в рамках планирования проекта, а в модуль оценки стоимости должны поступать результаты выполнения этого процесса.
Таблица 2.1.Виды оценок стоимости проекта
Стадия проекта
Вид оценки
Цель оценок
Погрешность, %
I. Концепция проекта
Предварительная оценка жизнеспособности/реализуемости проекта
Оценка жизнеспособности/ финансовой реализуемости
II. Обоснование инвестиций
Факторная оценка, укрупненный расчет стоимости/предварительная смета
Сопоставление планируемых затрат с бюджетными ограничениями, основа для формирования предварительного бюджета
III. Технико-экономическое обоснование
Принятие окончательного инвестиционного решения, финансирование проекта
IV. Тендеры, переговоры и контракты
Проведение переговоров и тендеров, основа для формирования уточненного бюджета
Основа для расчетов и для управления стоимостью проекта
VI. Реализация проекта
Фактическая, по уже реализованным работам
Оценка стоимости уже произведенных работ
Оценка стоимости работ, предстоящих к реализации
VII. Сдача в эксплуатацию
IX. Завершение проекта
Полная оценка стоимости проекта
Цены на строительную продукцию должны определяться на прединвестиционной (в составе эскизного проекта, бизнес-плана, предложений инвесторам и другой документации) и инвестиционной (в составе обоснований инвестиций, инвестиционного и рабочего проектов, рабочей документации и документации по взаиморасчетам за выполненные работы и услуги) стадиях инвестиционного цикла.
При полном или частичном отсутствии рабочей документации на всех стадиях и этапах инвестиционного цикла одной из важнейших является проблема прогнозной оценки стоимости строительства.
Опыт реализации первого в отечественной истории крупномасштабного частного проекта по добыче и транспортировке нефти (Каспийской трубопроводной системы) на основе инвестиций крупнейших зарубежных нефтегазовых компаний (Shell, BP и др.) показал, что наиболее эффективны ресурсные методы определения сметной стоимости строительства и обоснования объемов инвестиций. Эти методы позволяют точно формировать инвесторские сметы, конкурсные предложения подрядчиков и поставщиков ресурсов, договорные цены.
В целях оптимизации стоимостных показателей инвестиционных проектов необходимо осуществить постепенный переход от индексных методов расчета стоимости проектов к ресурсным, одновременно создавая у заинтересованных участников инвестиционного процесса систему мониторинга текущих цен на ресурсы-представители, а также внедрение современных информационных технологий определения цен на строительную продукцию с повышением точности сметных расчетов на всех стадиях инвестиционного процесса.
Механизмы определения цен и объемов инвестиций на создание строительной продукции существенно различаются и должны формироваться участниками инвестиционного процесса:
При составлении инвесторских смет (расчетов), особенно в предпроектных проработках и на ранних стадиях проектирования, рекомендуется использовать различные укрупненные показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая и прейскуранты (в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее построенных или запроектированных аналогичных объектов. Приведение к текущему уровню может производиться при этом путем применения индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов в РТМ, и данных об индексах цен на отдельные ресурсы.
При составлении инвесторских расчетов в оценочной фирме исходными данными являются:
В некоторых случаях целесообразно составлять инвесторские расчеты и сводный сметный расчет по данным СНиП 1У-14-84 с дополнениями и прейскурантами на наружные сети водопровода и канализации в базисном уровне цен на 1 января 2000 г. Кроме того, в случае применения методики МДС 81-35.2004 разрешается использовать на непредвиденные расходы 10% суммы затрат по гл. 1-12 сводного сметного расчета.
Чтобы повысить точность сметных расчетов при составлении сметной документации на основе укрупненных сметных нормативов, возможно применение поправок, учитывающих:
Подрядные строительные организации определяют стоимость подрядных работ, подлежащих выполнению по генеральному подряду или субподряду. Исключительно важно использование подрядчиками двух типов подходов к определению указанной стоимости:
При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика могут применяться различные методы, в частности:
Выбор метода составления смет (расчетов) осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий контракта и общей экономической ситуации.
Показатели стоимости строительной продукции, определяемые на каждом этапе жизненного цикла строительного инвестиционного проекта, являются основой успешного управления стоимостью проекта.
Управление стоимостью проекта — это раздел управления проектами, объединяющий процессы планирования, формирования, контроля и исполнения утверждённого бюджета проекта.
В сфере строительства стоимость конечного объекта, как правило, повышается с течением времени. Форс-мажорные обстоятельства, срывы сроков, отсутствие необходимых материалов и узлов в продаже или повышение заложенной в смету стоимости ресурсов — каждый из этих факторов требует особого внимания и просчета ещё на этапе планирования, однако далеко не каждый подрядчик справляется с такими ситуациями в рамках выделенных средств.
Порой, для соблюдения норм по расходам материалы заменяются на низкокачественные без уведомления заказчика о таких изменениях, или нанимаются подрядчики низкого уровня квалификации, которые снижают стоимость проведения работ, одновременно с этим ухудшая качество.
Предварительная стадия разработки проектно-сметной документации
В компании General Project Management мы руководствуемся иными принципами при разработке проектно-сметной документации и контролю за её исполнением.
Сначала мы определяем общие правила и принципы управления стоимостью проекта, вы обозначаете приоритетные цели, например, скорость возведения или качество исполнения.
Вместе мы рассчитываем экономическое обоснование вашего объекта, целесообразность строительства, ТЭПы (технико-экономические показатели). Далее мы обговариваем сроки строительства, необходимые материально-технические ресурсы и прочие важные аспекты.
Основываясь на полученных данных мы озвучиваем ориентировочный уровень капитальных затрат на возведение объекта капитального строительства.
Следующим шагом для нас становится разработка BIM-модели объекта. За долгие годы работы мы выработали правило, что каждый из факторов, которые оказывают влияние на стоимость строительства можно и нужно контролировать и учитывать на наиболее ранних этапах разработки проекта. В этом нам помогает наличие информационной модели здания.
Это даёт нам несколько явных преимуществ — возможность проводить автоматизированные и четкие расчеты по необходимому количеству материалов, моделировать процесс строительства поэтапно, и быстро пересчитывать результат с учетом изменений, в случае, если таковые понадобились.
Методы оценки стоимости проекта
После разработки и просчета на информационной модели мы переходим непосредственно к изготовлению необходимой документации. Обобщаем полученные данные и используем актуальные сметные нормативы, с актуальными рыночными ценами. Составляем строительный генеральный план, на котором указываем конфигурацию строительной площадки на каждом из этапов проведения строительства с необходимыми уровнями детализации.
Проводим календарное планирование, обозначаем последовательность проведения работ, необходимое количество работников, спецтехники и прочих ресурсов.
Мы пользуемся несколькими методами оценки стоимости проекта
— параметрическая оценка, с помощью которой приводится в зависимость стоимости операции и другие параметры, в результате чего мы выводим стоимость одной единицы объёма работ (стоимость 1 часа работы специалиста, или стоимость строительства 1м2 объекта);
— оценка по методу аналогии, заключается в поиске схожих проектов и сравнении оценочной стоимости, с учетом изменений, произошедших на рынке;
— оценка «снизу вверх», этот метод подходит для оценки больших объёмов работ, при котором итоговая стоимость проведения работ складывается из суммы стоимости всех элементов;
— метод оценки «сверху вниз» подходит лишь для примерного подсчета на этапе оценки экономической целесообразности, применяется при отсутствии точных данных о параметрах объекта, необходимых работ и материалов. Заключается он в том, что сначала производится оценка суммарной стоимости, и от неё уже происходит разбиение на отдельные элементы;
— анализ предложений от исполнителей. Наиболее точный способ, заключается в поиске и рассылке технического задания на проведение работ подрядным организациями или объявлении тендера. Подрядчики направляют свои расчеты по стоимости проведения работ, срокам и прочим необходимым характеристикам. Однако и для этих данных требуется дополнительная оценка от специалистов, так как не всегда предоставленная информация соотносится с реальным положением дел.
Чаще всего мы совмещаем эти методы оценки стоимости, благодаря чему получаем результат, максимально приближенный к реальной жизни.
Контроль исполнения проектно-сметной документации
Следующим этапом мы производим оценку рисков. Волатильность цен на стройматериалы, сезонность при проведении работ, срывы сроков и прочие ситуации учитываются нами, оцениваются и закладываются в стоимость.
Разработать рабочую и сметную документацию — это лишь первая часть по контролю стоимости проекта. Самое ответственное начинается после запуска процесса строительства. Для этих целей у нас есть отдел проектных менеджеров, профессионалов своего дела, которые реализуют различные виды контроля за стоимостью проекта на различных стадиях разработки и внедрения проектной документации. Выполняются несколько задач по контролю — учёт фактических затрат и прогноз будущих затрат.
В расчетах мы используем в том числе метод освоенного объёма, при котором производится измерение и прогнозирование основных показателей проекта по срокам, выполнению работ и содержанию проекта. То есть, в случае превышения расхода средств, выделенных на отчетный период мы имеем чёткое представление о том, какие параметры на это повлияли. К примеру, возможен небольшой перерасход, однако после расчета параметров выполненных работ становится понятно, что объём превышен и на самом деле расход средств производится в полном соответствии с планом, просто строительство идет с опережением.
Особенности контроля за стоимостью в компании General Project Management
Таким образом, основные отличия в подходе к контролю стоимости проекта заключаются в следующих аспектах :
1. Квалифицированная оценка технико-экономических показателей объекта. Мы рассчитываем экономику вашего проекта и при необходимости повышаем его маржинальность за счет сокращения издержек.
2. Разработка BIM модели. Небывалая точность расчета требуемых ресурсов с помощью высоких технологий. Необходимые чертежи и разрезы здания или земельного участка доступны по одному клику.
3. Совмещение нескольких способов расчета сметы. Взвешенная оценка и сверка с опытом реализации предыдущих объектов позволяет нам добиваться точности в 90-95%.
4. Контроль за исполнением сметной документации, чёткое понимание того, на каком этапе находится строительство и насколько соотносится с согласованным бюджетом. Материально-техническая база нашей компании позволяет вам в режиме онлайн отслеживать каждого из наших проект-менеджеров, видеть фото- и текстовые отчеты на нашем онлайн портале, специально разработанном для контроля за проектами.
Остались вопросы? Пишите в форму ниже или звоните по телефону +7 495 978 58 90
